| TENDENCIAS
DE BARCELONA.
Barcelona es
uno de los mercados más atractivos para los inversores internacionales
debido, principalmente, al renombre que tiene la marca Barcelona a nivel
mundial, a la elevada liquidez del mercado, los bajos tipos y al atractivo
de las rentabilidades frente a otras capitales europeas, factores que se
han visto reflejados en la actividad inversora del 2019.
Aunque el volumen
total de la inversión inmobiliaria profesional del 2019 haya sido
considerablemente inferior al récord del 2018 (17.000 M€),
éste ha sido considerado un año muy positivo, con cifras
superiores a las registradas en los últimos 10 años. Destaca
el sector oficinas, que ha captado el mayor volumen del mercado en el ejercicio
del 2019 tanto a nivel estatal como en Barcelona.
Pese a que
la crisis sanitaria del Covid-19 ha paralizado gran parte de la actividad
inversora del mercado inmobiliario hasta la fecha, FORCADELL augura un
nuevo escenario en el que el sector saldrá reforzado con nuevas
oportunidades de inversión y rentabilidades atractivas. Si bien
el mercado se encontraba desde el 2018 en una etapa madura del ciclo expansivo
(con rentabilidades a la baja, precios con poco margen para seguir al alza
y poca disponibilidad de producto), el Covid-19 ha supuesto un punto de
inflexión en esta evolución. La consultora prevé que
se aceleren algunos procesos de desinversión por parte de patrimonialistas
y grandes fondos y que haya un auge de inversores oportunistas con gran
liquidez.
Si el 2018
fue un año de récords en cuanto a volumen de inversión
(17.500 M€), en el 2019 captaron a nivel estatal cifras similares
–y ligeramente superiores- a las del 2017-2016. La cifra del 2019 (12.750
M€) no será superada en el 2020 debido principalmente al efecto
de la crisis sanitaria del coronavirus en el real estate. Pese al descenso
en el volumen de inversión anual previsto, la consultora aclara
que las cifras serán muy superiores a las registradas en la anterior
crisis económica.
“Aunque la
evolución de esta crisis se prevea en forma de V, lo cierto es que
la recuperación será más lenta de lo que se pronosticó
en un inicio”, explica Christian Gracia, director de Inversión y
Suelo de FORCADELL. “Sin embargo, es importante aclarar que la situación
actual nada tiene que la ver con la crisis financiera del 2008: el mercado
de inversión en España –principalmente en Madrid y Barcelona-
mantendrá su atractivo, su liquidez y sus fundamentales, factores
que veremos reflejados en las cifras de inversión del 2020”.
Según
Toni López, director del Área de Inmobiliaria de Empresa,
“la clave del éxito de los inversores residirá, al final,
en su capacidad de adaptarse al cambio y su destreza a la hora de saber
aprovechar las nuevas oportunidades y formatos que se reactivarán
durante los próximos meses”. De hecho, en su último Informe
del Mercado de Inversión, FORCADELL destaca dos principales formatos
que se situaron a lo largo del 2019 en el punto de mira de los inversores
y que se mantendrán al alza a lo largo de los próximos ejercicios:
el coliving y el build to rent.
EL BUILD TO
RENT COMO DINAMIZADOR DEL SECTOR RESIDENCIAL
Construir para
alquilar, o build to rent, ha pasado en poco tiempo de ser una opción
en el mercado residencial de alquiler –en ciudades como Madrid o Barcelona-
a convertirse en dinamizador y parte importante de la reactivación
del sector, especialmente a raíz de la crisis del Covid-19. En un
marco socioeconómico en el que las dificultades de acceso a la vivienda
se están cronificando, el formato build to rent se ha presentado
como una salida muy atractiva que puede generar interesantes oportunidades
de negocio a promotores, inversores, gestoras y operadores con gran capacidad
financiera. Según la consultora, este formato ha dejado de ser un
modelo de negocio únicamente de plusvalía, pasando a ser
una operación de rentabilidad más plusvalía futura.
A diferencia
de lo que ocurre actualmente, en 2007 el sector inmobiliario dependía
mucho del crédito bancario mientras que actualmente se encuentra
más fortalecido financieramente. Además, sus activos han
sido siempre, y ahora más que nunca, un valor refugio seguro en
términos de inversión profesional. España acumula
todavía un importante stock de vivienda nueva vacía en venta,
buena parte del cual se encuentra en manos de los bancos. Su emplazamiento
y el precio de venta –condicionado, entre otros factores por el precio
del suelo- no se ajustó a las posibilidades de los compradores y
han quedado muchas de estas promociones vacías. Aquellas promociones
alejadas de los núcleos urbanos han visto, por lo tanto, imposibilitada
una salida al mercado mientras que aquellas que se encuentran cerca de
grandes urbes tienen mejores perspectivas de comercialización a
través del formato build to rent.
En el caso
de Madrid o Barcelona, que albergan una demanda elevada, esta modalidad
supone una solución óptima para dar respuesta a la situación
del mercado residencial en alquiler. Se trata, además, de un formato
testado, útil y eficaz para promotores, inversores e inquilinos.
El mercado Residencial cerró el año 2019 con estabilidad
de precios y buenas perspectivas para el 2020 pero la irrupción
de la crisis sanitaria del Covid-19 deja un panorama con muchas incógnitas
en el desarrollo a corto y medio plazo. Lo que sí se puede afirmar
es que conllevará un replanteamiento del sector, situando, sin lugar
a dudas el build to rent como una parte importante de la solución,
ejerciendo de dinamizador del mercado del alquiler.
EL COLIVING
DESEMBARCA EN BARCELONA
El período
2020-2021 será cuando el sector del coliving iniciará su
etapa de expansión y profesionalización en España,
que tendrá lugar en dos principales mercados: Barcelona y Madrid.
Hasta el momento, el coliving en España no está funcionando
en esencia, sino con fórmulas intermedias basadas en el alquiler
habitacional con algunos servicios propios del coliving. Por ejemplo, en
la actualidad existe algún operador que aglutina pisos sueltos de
distintos patrimonialistas para gestionarlos en este modelo mixto. Muy
distinto es el coliving que ha desembarcado en Barcelona a lo largo del
2019. Grandes operadores han proyectado en la ciudad edificios sofisticados
diseñados exclusivamente para el coliving que inaugurarán
a lo largo del 2020-2021. Es el caso de la compañía BeCorp,
que ha iniciado en el 2019 el proceso de construcción de 4 promociones
residenciales en la ciudad de Barcelona con el objetivo de alquilar las
viviendas (build to rent) aportándoles muchos factores propios del
coliving: zonas y servicios comunitarios que buscan potenciar la comunidad
de co-livers. Destaca también la gestora de fondos luxemburguesa
Corestate, que ha comprado en el 2º semestre del 2019 un solar en
Madrid para levantar pisos para ejecutivos y otro en Barcelona para estudiantes,
ambos proyectos enfocados en formato coliving.
El coliving
–al igual que el coworking- se nutre de la comunidad de personas que comparten
ese espacio. Ofrecer una serie de servicios y eventos que potencien esa
comunidad es la clave del éxito para este tipo de formatos, factor
que están teniendo muy en cuenta los nuevos operadores que están
desembarcando en Barcelona. Estos nuevos operadores, además de un
inmueble y una comunidad, están ofreciendo a sus co-livers la posibilidad
de unir vivienda, trabajo y ocio, en un mismo espacio, facilitando en sus
edificios zonas de coworking, instalaciones deportivas o de wellness, salas
de ocio, áreas de vending y otros extras de uso individual como
taquillas inteligentes, cargadores eléctricos, plataformas de contenidos
audiovisuales como Netflix o HBO, y un largo etcétera. No son pocos
los propietarios de edificios residenciales o hoteleros que han puesto
el foco en el coliving con el objetivo de revalorizar sus inmuebles y obtener
una mayor rentabilidad, pero se encuentran con una principal dificultad:
adecuar técnicamente estos espacios.
La fórmula
más empleada por los grandes operadores que están desembarcando
en Barcelona es la de alquilar los mini-apartamentos o habitaciones ofreciendo
un precio por m² al que se le añaden incrementos en función
de las prestaciones y servicios que el cliente decide contratar. De media,
una habitación individual se alquila por 600-650 €/mes, una
doble por 750 €/mes y una suite por 850 €/mes. Los nuevos centros
que se inaugurarán entre el 2020-21 presentan un precio medio mayor:
en su mayoría son apartamentos y el precio mensual ronda los 1.000-1.200
€/m², dependiendo de los servicios contratados. La rentabilidad
esperada de estos activos en Barcelona ronda en la actualidad el 7,5%,
porcentaje muy superior al que puede dar actualmente un activo residencial
en primeras líneas, que no supera el 4%.
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