| ¿Qué es
el Libro del edificio?
El Libro de Edificio es el
documento que no describe las calidades de la vivienda, adjunta las garantías
de los materiales y equipos que dispone y nos da un Manuel de Uso y Mantenimiento
del Edificio.
El libro del edificio es
un documento en el que se recoge la información precisa de un edificio
para conocer en todo momento las características físicas
y técnicas del edificio.
El libro del edificio debe
integrar la documentación de la obra ejecutada: el acta de recepción,
las modificaciones de proyecto debidamente aprobadas, la relación
identificativa de los agentes que han intervenido en el proceso edificatorio,
la documentación del control de recepción de productos, equipos
y sistemas que se incorporan en obra incluyendo los certificados de garantía
de los fabricantes, así como las pertinentes instrucciones de uso
y mantenimiento del edificio terminado, incluyendo un plan de mantenimiento
del edificio con la planificación de las operaciones programadas
para el mantenimiento del edificio y de sus instalaciones.
¿Es obligatoria
la elaboración del Libro del Edificio?
La Ley 38/1999, de 5 de noviembre,
de Ordenación de la Edificación establece en su artículo
7 el Libro del Edificio, y la obligación de entregarlo a los usuarios
finales.
La elaboración del
Libro del Edificio se regula en el artículo 7 de la Ley 38/1999
de Ordenación de la Edificación, (LOE), lo indicado en el
artículo 8.1 de la parte I del Código Técnico de la
Edificación así como lo indicado en las normas autonómicas
correspondientes aplicables vigente en cada Comunidad Autónoma.
¿Es igual el Libro
del Edificio en todas las Comunidades Autónomas?
Dado que la LOE no establece
un modelo del Libro del Edificio, cada Comunidad Autónoma puede
regularlo.
¿Quién tiene
la responsabilidad de recabar la documentación del Libro del Edificio
y su posterior entrega a los propietarios?
Es una obligación
del Promotor Inmobiliario de viviendas entregarlo a cada uno de los compradores
con anterioridad a la entrada a la vivienda, acto que está prácticamente
institucionalizado en la firma de la Escritura de compraventa.
Según el art. 9 de
la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación es obligación
del Promotor el “entregar al adquiriente la documentación de obra
ejecutada, o cualquier otro documento exigible por las Administraciones
competentes”. Es decir, el agente obligado es el Promotor.
¿Quién redacta
el Libro del edificio?
El libro debe ser elaborado
por el director de la obra, bajo su responsabilidad quedarán todos
los archivos que sirvan para describir el proceso de ejecución del
proyecto, que generalmente ha sido redactado por él mismo.
Una vez que la obra ha finalizado,
la dirección entrega el libro del edificio a la empresa promotora
del inmueble y este lo deja en manos de los compradores de las viviendas
o locales.
¿Qué utilidad
tiene el libro del edificio?
Algunas de las áreas
en que el libro del edificio es de utilidad, son las siguientes:
-
Ejecución de reformas,
rehabilitación o arreglos.
-
Uso correcto de la estructura
y conocimiento de los elementos con los que se construyó.
-
Condiciones para realizar un
correcto mantenimiento.
-
Sirve de herramienta para esclarecer
responsabilidades ante accidentes o daños materiales.
-
Ofrece la información
técnica necesaria al momento de comprar suministros o contratar
servicios.
Composición del Libro
del Edificio
El Libro del Edificio se
compone de dos partes. Por un lado, la documentación completa de
la vivienda y de la obra ejecutada y, por otro, el Manual de Uso y mantenimiento
del Edificio.
Manual de uso y mantenimiento
-
Datos. Todos los datos de la
obra. Situación, las licencias otorgadas para su ejecución
y funcionamiento, fotografías, …
-
Agentes Intervinientes: Un listado
con todos los agentes que han intervenido en la ejecución de la
obra.
-
Escritura de División
Horizontal y declaración de Obra Nueva, así como estatutos
de la Comunidad.
-
Copia de todas las Licencias
y autorizaciones otorgadas.
-
Garantías de los materiales,
instalaciones y Seguros contratados.
-
Relación y datos de contacto
de las compañías para poder contratar los suministros.
-
Documentación técnica
de la obra.
Mantenimiento del edificio.
-
Las instrucciones de uso y mantenimiento
generales del edificio.
-
Un Registro de incidencias donde
se anotarán los hitos como entrega de llaves, cambios de titulares,
contratos de mantenimiento, etc.
-
Registro de operaciones de mantenimiento,
para dejar constancia de todas las actuaciones que se vayan haciendo.
Este documento, el Libro del
edificio, es muy importante y debe mantenerse actualizado.
Además, se convertirá
con el tiempo en un documento muy importante a la hora de las compraventas
de los inmuebles, pues en él se reflejará qué ha ocurrido
en el edificio desde su construcción.
Documentos del Libro del
edificio.
Existe cierta información
mínima que debe estar expuesta en el libro del edificio para cumplir
con lo que expresa la normativa.
Se trata de archivos que
en conjunto representan casi una serie de instrucciones para orientar los
trabajos futuros que se quieran realizar a la obra ejecutada.
El libro del edificio está
formado por:
-
El proyecto. Este apartado debe
incluir los papeles que demuestren las especificaciones del edificio antes
de ser construido, deben estar: los planos definitivos, presupuesto, las
modificaciones que hayan sido aprobadas y los pliegos de condiciones.
-
Acta de recepción. Es
un documento donde se identifica el promotor de la obra y la empresa que
la ejecuta, esta información servirá para definir responsabilidades
ante algún fallo estructural.
-
Deben estar registrados las
incidencias e hitos de control de calidad y suministros.
En el Libro del Edificio podemos
encontrar los siguientes documentos:
-
El conjunto de datos de identificación
y emplazamiento del edificio, de documentos técnicos de la construcción
(memorias, planos, calidades…) y su certificado de eficiencia energética.
-
La documentación relativa
a actos administrativos y jurídicos documentados como la licencia
de edificación, la licencia de primera ocupación, la escritura
de obra nueva, inscripciones en registros, calificación definitiva
en el caso de viviendas protegidas y certificado final de obra.
-
El acta de recepción
de la obra terminada, que estará firmado por el promotor y el constructor,
e incluirá las garantías que, en su caso, se exijan al constructor
para asegurar sus responsabilidades.
-
Los contratos de seguros, certificados
de garantía de los equipos instalados, certificados y autorizaciones
de las instalaciones y equipos suministrados.
-
La relación identificativa
de los agentes intervinientes durante el proceso de edificación
(promotor, técnicos, constructor, instaladores, proveedores…).
-
Las instrucciones de uso y mantenimiento
del edificio y de sus instalaciones, de acuerdo con la normativa que le
sea de aplicación, que incluirá una relación de las
acciones de mantenimiento a efectuar y su periodicidad.
-
Toda esta documentación,
por su propia naturaleza y finalidad, debe ser actualizada y estar accesible
a los sucesivos interesados y propietarios.
Procedimiento de elaboración
del Libro del edificio
-
Recabar toda la documentación
de la obra ejecutada necesaria para la elaboración del Libro del
Edificio
-
Adecuarse a la normativa de
aplicación: LOE, CTE y la específica de cada Comunidad Autónoma.
-
Reducción de reclamaciones
y, por lo tanto, una reducción en costes de la NO calidad.
-
Aportar al promotor la mejora
de su imagen en el mercado inmobiliario.
-
Apoyar a nuestros clientes en
el cumplimiento de obligaciones normativas: Libro del Edificio
Instrucciones de uso y mantenimiento
del Libro del edificio
Normas de uso y mantenimiento
del edificio, especificando cada una de sus instalaciones.
Es importante que definan
las tareas que deben realizarse para cumplir con el mantenimiento.
Información jurídica
del Libro del edificio.
Documentos de propiedad,
gravámenes y legalidad de los terrenos. Conviene que se añada
información de las subcontrataciones que haya realizado la empresa
constructora durante la ejecución de la obra.
Memoria técnica
del Libro del edificio.
Se trata de la instalación
técnica que se ejecutó en el edificio, debe contener información
sobre materiales y equipos instalados, además de un informe con
las conclusiones de las pruebas realizadas al servicio.
¿Cuántas
copias del Libro del edificio se tienen que realizar?
Habrá que realizar
una por cada propietario, donde esté incluida la unidad de ocupación
que le corresponde y otra adicional para la Comunidad de Propietarios que
incluya todo el conjunto de la edificación.
De todas estas cuestiones
se trata, desde una perspectiva práctica y profesional, en la guía
práctica del libro del edificio. |
