“La paralización de la actividad industrial confeccionará un escenario probablemente diferente en lo que queda de año, con ajustes temporales para la actividad económica, pero reactivando inmediatamente el mercado inmobiliario industrial que actualmente se encuentra frenado”, apunta Gerard Plana, Director de Industrial-Logística de FORCADELL. El mercado logístico, por su parte, en claro auge desde hace varios ejercicios, ha visto beneficiada la parte del negocio relacionado con el e-commerce y la distribución de alimentación y farmacia. “Las naves logísticas y los micro-almacenes urbanos ya eran activos con un elevado interés por parte de inversores y grandes compañías por lo que ahora están viendo incrementado exponencialmente su valor e interés”, añade Plana. 

MERCADO  DE NAVES INDUSTRIALES

DEMANDA 

A cierre de 2019, el Informe de Mercado Industrial-Logístico de FORCADELL recogió que la demanda de naves en alquiler había incrementado un 14,1% interanual mientras que en venta lo hizo en un 43,6%, datos claramente positivos para el sector. No obstante se sigue percibiendo cierta actitud de prudencia ante la evolución de la economía y tanto propietarios como demandantes siguieron avanzando analizando detenidamente cualquier operación. Se constató, además, que los activos industriales incrementaron su interés desde 2015 acotando, además, un perfil demandante más exigente. 

En cuanto a la demanda de alquiler por superficies, según FORCADELL, las naves industriales de menos de 500 m² incrementaron en un 23% con respecto al 2S 2018, mientras que las peticiones de naves de superficies comprendidas entre los 501 m² y los 1.000 m² registraron un descenso interanual del -34,35%. Los demás tramos de superficie en alquiler se mantuvieron en los mismos volúmenes de demanda. En venta, la naves de hasta 1.000 m² concentraron el porcentaje más amplio (64% del total). Si bien las naves de 1.001 m² a 2.500 m² representaron a cierre de 2019 el 24%, supusieron un rango de demanda muy importante en el desarrollo del segmento de mercado de venta. Por comarcas, el volumen principal de demanda, tanto en alquiler como en venta, sigue concentrado en el Barcelonès, Baix Llobregat y los 2 valleses por la proximidad con la ciudad de Barcelona y su red de comunicaciones. 

OFERTA Y DISPONIBILIDAD

A cierre del 2S 2019, la disponibilidad de naves en alquiler registró un leve incremento interanual del 10% y en venta del 11,1%, volúmenes positivos aunque no supusieron una entrada suficiente de producto para satisfacer la demanda. El stock disponible mantuvo un nivel estable, siguiendo la misma tendencia que en los años precedentes. Según se detalla en el informe de FORCADELL, las zonas en las que mayoritariamente se concentró la oferta de naves en alquiler y venta fueron, como ya es habitual, las más cercanas al Área Metropolitana de Barcelona por su amplia red de comunicaciones por carretera, marítimas y aéreas: Barcelonès, Baix Llobregat, Vallès Oriental y Vallès Occidental. 

Según FORCADELL, cabe también destacar que los tiempos de comercialización de las naves en alquiler oscilaron, como ya es habitual, entre los 6 meses y 1 año, dependiendo de las características de la nave, su estado, su ubicación, etc. En cuanto a venta, hay que recordar que el parque de naves actual sigue aglutinando un remanente de naves calificadas como obsoletas que no cumplen con los requerimientos actuales (sistemas contra incendios, altura, etc.). Muchas de ellas están situadas en emplazamientos óptimos, muy cercanos a Barcelona, pero no logran comercializarse.

PRECIOS 

Si bien la evolución de los precios de alquiler fue muy lineal con respecto a la totalidad del año, según se indica en el Informe Industrial-Logístico de FORCADELL, la previsión para 2020 queda sujeta al avance de la crisis sanitaria ocasionada por el Covid-19, a la espera de ver las repercusiones que se producirán a nivel socio-económico. Cabe destacar, de todos modos, que a cierre de 2019 se acumulaban ya 4 años de rentas estables, con evoluciones equilibradas. La distancia entre los asking prices y los precios de cierre no registró gaps destacables. Además, aunque se constató un ritmo sostenido en el tiempo con respecto al desarrollo de las operaciones, sí que es cierto que se produjeron de forma más pausada de lo habitual. No obstante, ello no conllevó ningún freno en el conjunto de la contratación. Las operaciones llevadas a cabo se realizaron, en su mayoría, con el objetivo de ampliar espacios y/o cambios de ubicación, pero en ningún caso para reducir metros. 

Por otro lado, la evolución de los precios de venta mantuvo en el 2S 2019 una tendencia de estabilidad (var. int. 1,76%) que ya había predominado a lo largo de los últimos ejercicios. El m² del techo industrial, según FORCADELL, se situó en la segunda mitad del año en los 632,5€ de promedio, siendo principalmente las comarcas del Barcelonès, Maresme y el Baix Llobregat las que albergaron el precio más elevado. Por el contrario, las comarcas que resultaron más asequibles aunque también registraron incrementos -como las del resto del territorio catalán- fueron el Camp de Tarragona, Osona, Anoia y Bages. La previsión en cuanto a la evolución de los precios en 2020 también queda totalmente sujeta a la evolución de la crisis del Covid-19, por el momento indeterminada.

MERCADO DE SOLARES INDUSTRIALES 

La logística siguió copando la demanda de solares para levantar nuevos proyectos concentrando la mayor parte de las peticiones de suelo terciario en el 2S 2019, tal como se desprende del informe FORCADELL. Los inversores, por su parte, pusieron el foco en el suelo industrial para impulsar micro- plataformas logísticas en núcleos urbanos propiciados por el crecimiento exponencial del comercio electrónico y por los bajos tipos de interés actuales. Los nuevos hábitos de consumo y los breves plazos de entrega seguirán impulsando al alza el volumen de demanda de este producto.

Los precios de los solares industriales en el 2S 2019 se mantuvieron estables aunque elevados, en línea con las cotas registradas a lo largo de todo el año. El precio medio de los solares tanto de la segunda mitad del año como del conjunto del 2019 fue prácticamente idéntico (218,5 €/m² en el 2S 2019 y 217,75 €/m² de media anual). Por otro lado, se observó que el precio incrementó un 25% desde 2015, situándose entonces en los 173,95 €/m². El pronóstico de la evolución del precio de los solares también queda por el momento en stand by, a la espera de ver el impacto que pueda tener en el sector inmobiliario la crisis del Covid-19.

LOGÍSTICA E INVERSIÓN 

El informe FORCADELL destaca que la logística en Cataluña alcanzó en el segundo semestre de 2019 una contratación de 257.081 m² lo que le llevó a un total anual de 589.924 m², cifra que aunque muestra un descenso del 11%, es en realidad un volumen positivo. Con respecto al 2017 la variación también fue creciente suponiendo, en esta comparativa, un incremento del 28,3%. La 2ª Corona lideró las contrataciones por delante de las demás coronas, tanto si se analiza por trimestres de forma independiente (Q1 50%, Q2 69%, Q3 60% y Q4 62%) como en el total del año (61%). Por otro lado, hay que destacar que las naves de obra nueva o llave en mano supusieron el 48% de la superficie total contratada en el conjunto del 2019. Se trata de resultados satisfactorios para el sector, si bien son también un signo evidente de la escasez de producto disponible. 

En términos de oferta de naves logísticas, tal como apunta el informe FORCADELL, la falta de disponibilidad de naves triple A de dimensiones entre 5.000 m² y 10.000 m² en la 1ª y 2ª Corona junto con el aumento de rentas siguieron siendo los principales obstáculos para lograr un take up mucho mayor. El sector logístico mantuvo una estabilidad constante a lo largo de los últimos 3 años impulsado por la capacidad de generación de negocio del e-commerce, cuyo recorrido se prevé que siga constante y con la misma intensidad que la generada hasta ahora. Las compras online se han integrado en el día a día de las familias generando beneficios para todos los actores implicados: agilidad en el proceso de compra y de entrega, acceso a las plataformas 24/7, además de haber generado nuevos puestos de trabajo en los distintos tramos de la cadena inmologística. 

2019 fue un año muy importante y destacado para las operaciones de inversión en el sector logístico, rozando los 1.700 M€ (13% var. int.) a nivel estatal y cerca de 400 M€ en el ámbito catalán, tal como se recoge en el informe FORCADELL. El motor que ha generado estos óptimos resultados en 2018 y 2019 fue el e-commerce y los fondos de inversión internacionales siguieron poniendo el foco de su interés en este tipo de activo inmobiliario. El buen ritmo de absorción en el mercado de proyectos de obra nueva en este ámbito junto con el sostenido crecimiento de las rentas, hicieron que su atractivo no hiciese más que incrementar. Esta situación tan buena del mercado logístico en Cataluña propició que se registrasen operaciones de fondos de inversión y promotores de distintas modalidades: a riesgo, sale and leaseback o forward purchase. La reducida tasa de disponibilidad de producto inmologístico en el mercado catalán y la fuerte presión de la demanda siguieron impulsando la actividad promotora, que además, siguió ofreciendo rentabilidades claramente atractivas, tal como indica el informe FORCADELL.

Barcelona mantuvo el interés a nivel mundial como un destacado punto estratégico para la actividad logística siendo la 1ª y la 2ª Corona los emplazamientos más deseados por los inversores, según se desprende del informe FORCADELL. La 3ª Corona, por su distancia con la capital catalana y su oferta de naves, no suscitó el mismo interés pero sí que se trata de una opción contemplada dada la escasez de oportunidades. 

La evolución del sector logístico, a cierre del 2019, preveía una continuidad de la tendencia positiva por la que atravesaba el sector, especialmente por la entrada de inversores especializados en otros sectores del ámbito inmobiliario. El pronóstico queda totalmente sujeto a la evolución de la crisis sanitaria ocasionada por el Covid-19, a la espera de ver las repercusiones que se producirán a nivel socio-económico.