| CONTRATOS
DE RENTA VARIABLE
De cara al
futuro, los operadores procurarán repartir el riesgo de ingresos
mediante la aplicación de rentas variables. Sin embargo, la mayoría
de los inversores core no los considerarán atractivos, en parte
por el perfil de yield más elevado que les confieren las rentas
variables y por la posible repercusión negativa que esto pueda tener
en el valor del activo.
MECANISMOS
DE SALIDA
Se flexibilizarán
las cláusulas que permiten a ambas partes rescindir el contrato.
Los inversores reclamarán compensaciones en caso de pérdidas
y también de daños y perjuicios, mientras que los operadores
presionarán para conseguir posibilidades de salida más sencillas
en situaciones extraordinarias como las pandemias.
GARANTÍAS
Los propietarios
serán más reacios a aceptar garantías corporativas
de las sociedades matrices y solicitarán, en cambio, más
garantías bancarias a primer requerimiento.
ESTIPULACIONES
GENERALES
Es probable
que las estipulaciones de carácter general (basket clauses) sean
rechazadas por los propietarios para evitar que los contratos se conviertan
en instrumentos 100% variables cuando el mercado baje, y, por lo tanto,
que los arrendatarios puedan activar las cláusulas de salida
CONTRATOS TRIPLES
NETOS Y NUEVAS CLÁUSULAS
Los propietarios
tratarán de conseguir contratos triples netos y, por ende, exigirán
al arrendatario que asuma todas las cargas de la propiedad, los impuestos,
las tasas y los gastos. Los operadores pedirán que se incluyan cláusulas
de aplazamiento de pagos y reducción de rentas en caso de pandemia.
PERÍODOS
DE CARENCIA
En los nuevos
contratos, los inquilinos solicitarán períodos de carencia
o rentas escalonadas al inicio del período de vigencia. A cambio,
los propietarios pedirán pactos de compensación, como descuentos
en el precio en operaciones de sale & leaseback
ALQUILERES
Y YIELDS
Se moderarán
las previsiones de negocio y se reducirán las rentas fijas ofrecidas
por los operadores para reflejar la caída del mercado, realizándose
revisiones continuas. Aumentará la percepción de riesgo y
los yields de los hoteles.
UBICACIONES
Y SOLVENCIA
La COVID-19
hará que los inversores se inclinen por destinos con un sólido
comportamiento, y por inquilinos y micromercados de máxima calidad.
El impacto será considerable en ciudades secundarias y no principales,
así como en los operadores con menor envergadura y experiencia
CATEGORÍA
DE HOTEL
La percepción
de riesgo de los inversores en hoteles del segmento MICE y próximos
a aeropuertos aumentará a consecuencia de la COVID-19. Los inversores
y los operadores tratarán de diversificar sus carteras como estrategia
fundamental de desarrollo.
CAPEX Y ESTADO
DEL INMUEBLE
El reposicionamiento,
capex y los requerimientos de mantenimiento incrementarán la percepción
de riesgo y provocarán que los inversores busquen planteamientos
más conservadores en vez de estrategias de valor añadido.
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