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NOTICIAS
DE LA CONSTRUCCIÓN, URBANISMO E INMOBILIARIO. |
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20 de abril de 2020
| NOTICIA
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| NOVEDADES EN LA DECLARACIÓN
RESPONSABLE EN LA LEY DEL SUELO DE ANDALUCÍA |
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prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
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Decreto-ley
2/2020, de 9 de marzo, de mejora y simplificación de la regulación
para el fomento de la actividad productiva de Andalucía.
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La declaración
responsable en la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación
Urbanística de Andalucía (en adelante Ley 7/2002) tras la
reforma operada por el Decreto Ley 2/2020, de 9 de marzo, de mejora y simplificación
de la regulación para el fomento de la actividad productiva de Andalucía.
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Los Ayuntamientos,
mientras no se desarrolle en el Reglamento de Disciplina Urbanística
de Andalucía, son los que en sus Ordenanzas determinan la documentación
que debe acompañar a la declaración responsable para una
obra o una primera ocupación.
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| Una consecuencia
del Decreto Ley simplificador es la posibilidad de que se pueda legalizar
mediante una simple declaración responsable la primera ocupación
y utilización de nuevas edificaciones siempre que se encuentren
terminadas y su destino sea conforme a la normativa de aplicación
y con la licencia de obras concedida. Conforme al art. 69 de la Ley 39/2015
de Procedimiento Administrativo Común, se entenderá por declaración
responsable el documento suscrito por un interesado (en este caso el promotor)
en el que éste manifiesta, bajo su responsabilidad, que cumple con
los requisitos establecidos en la normativa vigente para obtener el reconocimiento
de un derecho o facultad o para su ejercicio (en este caso la edificación
o la primera ocupación o utilización), que dispone de la
documentación que así lo acredita, que la pondrá a
disposición de la Administración cuando le sea requerida,
y que se compromete a mantener el cumplimiento de las anteriores obligaciones
durante el período de tiempo inherente a dicho reconocimiento o
ejercicio. Los Ayuntamientos, mientras no se desarrolle en el Reglamento
de Disciplina Urbanística de Andalucía, son los que en sus
Ordenanzas determinan la documentación que debe acompañar
a la declaración responsable para una obra o una primera ocupación.
Todas las Ordenanzas que se han ido dictando exigen que se presente el
Proyecto Técnico correspondiente, que además debe ir visado,
pues tiene que corresponderse con un Proyecto de Ejecución, dado
que la presentación de la declaración responsable habilita
ya directamente para poder edificar. |
| En el caso
de que la declaración responsable se refiera al derecho a la primera
ocupación o utilización, dado que la reforma exige que las
obras se encuentren terminadas y su destino sea conforme a la normativa
de aplicación, esto conlleva necesariamente que se adjunte el certificado
final de obras, igualmente visado, y en cuanto al cumplimiento del destino
de la edificación será parte de la una declaración
responsable a realizar para lo cual habrá de ser congruente con
la licencia de obras o con la declaración responsable para construir
presentada.
Las obras en
edificios fuera de ordenación que puedan ser autorizables en aplicación
del vigente PGOU se ajustarían a la ordenación urbanística
y podrían ser autorizadas con la presentación de una declaración
responsable.
DECLARACIÓN
RESPONSABLE Y COMUNICACIÓN PREVIA.
Se modifica
la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística
de Andalucía, revisándose los procedimientos de intervención
administrativa en los actos de edificación al objeto de eliminar
cargas innecesarias o desproporcionadas para el desarrollo de las actividades
económicas, priorizando los mecanismos de declaración responsable
y comunicación previa en aquellas actuaciones que, por su alcance
y naturaleza, no tienen un impacto susceptible de control a través
de la técnica autorizatoria: obras de escasa entidad y sencillez
que no requieran proyecto; obras y cambios de uso en edificios existentes
que se ajustan a la ordenación urbanística sobre suelo urbano
consolidado; ocupación y funcionamiento de edificios y establecimientos
para los que previamente se haya otorgado licencia de obras; cambios de
titularidad de licencias y declaraciones responsables; inicio de obras;
prórrogas del plazo para inicio y terminación de obras. No
se puede realizar la declaración responsable ni la comunicación
previa sin las autorizaciones o informes administrativos sectoriales previos.
El control
administrativo en este tipo actos pasa a realizarse a posteriori. Si la
Administración no adopta las medidas necesarias para el cese del
acto o uso en el plazo de seis meses, será responsable de los perjuicios
que puedan ocasionarse a terceros de buena fe por la omisión de
tales medidas, de conformidad con la legislación básica en
materia de suelo. Las actuaciones sujetas a declaración responsable
que se realicen sin haberse presentado la misma, cuando sea preceptiva,
o que excedan de las declaradas, se considerarán como actuaciones
sin licencia a todos los efectos, aplicándoseles el mismo régimen
de protección de la legalidad y sancionador que a las obras y usos
sin licencia. Asimismo, se aclara que no requieren previa licencia de obras
los actos de las Administraciones Públicas necesarios para la ejecución
de resoluciones administrativas o jurisdiccionales dirigidas al restablecimiento
de la legalidad urbanística. Esta reforma ya es aplicable a los
procedimientos de concesión de licencia urbanística que están
en tramitación, en los cuales el interesado puede solicitar acogerse
al nuevo régimen de declaración responsable o comunicación
previa.
La declaración
responsable en las ocupaciones y utilizaciones puede provocar tres controversias:
•
En las edificaciones plurifamiliares o en las divisiones horizontales de
establecimientos hoteleros existen terceros adquirentes de buena fe cuyos
intereses se pueden ver afectados si en el control posterior existiesen
desajustes respecto al proyecto que obtuvo licencia.
• La inspección
que genera el control posterior va a suponer que la entrada no se produce
en una obra sino ya en un domicilio. Por tanto, en determinados supuestos
habrá que acudir a la petición de autorización judicial
de entrada.
• Actualmente
el otorgamiento de licencia de ocupación está condicionado
a los informes favorables de otros Servicios y Departamentos, fundamentalmente
cuando las obras afectan al dominio público.
En este último
aspecto, las gerencias de urbanismo están estudiando proponer que
en las declaraciones responsables de ocupación que se presenten
se adjunten los informes necesarios favorables para considerarlas completas,
o bien (o además) exigir la constitución de aval en
el otorgamiento de la licencia de obras, en previsión de posibles
afecciones a espacios públicos, carreteras, vías ciclistas,
etc.
De momento
no se está autorizando mediante declaración responsable el
cambio de uso de local a vivienda (se han presentado numerosas solicitudes
en los últimos años) porque ello supondría un incremento
de viviendas en el inmueble correspondiente.
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