| En la valoración
RICS, la base que se utilizará es la de valor razonable que, según
las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF), es
el precio que se recibiría por la venta de un activo o se pagaría
para transferir un pasivo mediante una transacción ordenada entre
participantes en el mercado en la fecha de valoración. Además
es preceptivo realizar una valoración de los activos inmobiliarios
de forma anual cuando se cotice en Bolsa, con el objetivo de actualizar
el patrimonio de la sociedad al cierre del ejercicio, mostrando una imagen
más fiel de la misma.
En los casos
de aportación no dineraria (inmuebles) a la SOCIMI, el valor de
la aportación no dineraria se realiza de acuerdo con los Estándares
de Valoración y Tasación de la Royal Institution of Chartered
Surveyors (RICS). La valoración se realizará a través
del método de comparación, consistente en aplicar un valor
estimado por metro cuadrado, obtenido a su vez del estudio de operaciones
comparables en la zona. Para ello se procede, en primer lugar, a la homogenización
de los precios unitarios de mercado en base a una serie de criterios como
la superficie y ubicación y, en segundo lugar, se ponderan dichos
valores en función de la mayor o menor semejanza de los inmuebles
comparados con el inmueble que es objeto de valoración.
La valoración
de las acciones de las SOCIMI se realiza mediante la aplicación
del método Net Asset Value (NAV). Este método consiste en
valorar los activos de una sociedad y restar a los mismos todas las cargas
de dichos activos, así como las demás deudas y obligaciones
que pueda tener dicha sociedad con terceros. En este sentido, se toma en
consideración el último NAV publicado por la Sociedad en
la web del Mercado Alternativo Bursátil (MAB) con motivo de la presentación
de los estados financieros.
A efectos contables
hay que tener en cuenta los deterioros inmobiliarios.
Se entiende
por deterioro la expresión contable de la pérdida estimada
de valor de un inmueble. Se trata de reflejar contablemente que el mercado
inmobiliario ha cambiado, que los precios de los inmuebles han bajado y
que el importe recuperable del activo inmobiliario es inferior al valor
contable, o bien la dificultad de recuperar, a través del uso, la
venta u otra forma de disposición, la totalidad del valor contable
de un activo.
En general
existe una pérdida por deterioro cuando el valor contable de un
inmueble sea superior a su importe recuperable, siendo el deterioro (provisión)
la expresión contable de las correcciones de valor motivadas por
pérdidas debidas a la caída de valor de los inmuebles, y
que, en cualquier caso, son siempre potenciales o latentes, ya que hasta
que no se produzca una transmisión de las mismas no se pondrá
de manifiesto la pérdida real y efectiva.
Pero esto tiene
efectos contables porque la base de valor de mercado coincide con el concepto
definido en el Plan General Contable de Valor Razonable “el importe por
el que puede ser intercambiado un activo o liquidado un pasivo, entre partes
interesadas y debidamente informadas, que realicen una transacción
en condiciones de independencia mutua.”
La diferencia
entre los conceptos de valor razonable y valor neto realizable obedece
a que el primero responde a factores específicos (capacidad de imponer
precios de venta por encima o debajo del mercado, asumir riesgos distintos,
o incurrir en costes de construcción o comercialización diferentes
a los de la generalidad de las empresas del sector o a una estimación
representativa de la media sectorial). De esta forma, la consulta 7 del
Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas (ICAC) sobre el
criterio aplicable para contabilizar el deterioro de las existencias y
de las inversiones inmobiliarias por parte de una empresa inmobiliaria
establece que para estimar el citado valor neto realizable, el valor razonable
definido en el apartado 6 del marco conceptual de la contabilidad es el
mejor referente.
Por otra parte,
cada una de las bases de valor se rige por estándares diferentes.
Cada vez que
una SOCIMI compra un inmueble hace una tasación para solicitar al
banco financiación para realizar la adquisición. Por tanto,
la base a emplear es el valor hipotecario, que queda definido como el valor
de un bien determinado por una valoración prudente de su comerciabilidad
futura considerando aspectos sostenibles a largo plazo, las condiciones
normales del mercado local, el uso actual y otros usos alternativos apropiados.
Al mismo tiempo,
La valoración
con garantía hipotecaria queda regulada en la Orden ECO/805/2003
en su artículo 45, que señala que se tomará como valor
de tasación el menor de ellos, y en el 46, específico para
entidades aseguradoras y fondos de pensiones.
El principio
de prudencia valorativa exige que se utilice la cifra de menor cuantía
resultante de los distintos métodos a aplicar, para el caso de tener
que ejecutar esa garantía.
Es decir, según
el coste de reposición (no limitante, salvo en inmuebles que estén
ligados a una actividad económica) y según la actualización
de rentas (a la baja por la crisis del Covid 19).
Pero, además,
en la orden se establecen unas primas de riesgo que no pueden superarse,
lo que supone unas limitaciones que no se producen en otras normas, y que
pueden causar contradicciones.
En definitiva,
distintas valoraciones pero todas ellas coincidentes en el efecto que puede
tener una alteración de precios de mercado en caso de venta del
inmuebles, o en su menor rentabilidad por pérdidas en el alquiler.
Cuestiones que causan incertidumbre en los ejecutivos de las empresas cotizadas
o aseguradoras o en los propietarios patrimonialistas.
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