| VIABILIDAD
ECONÓMICA DE LA ACTUACIÓN QUE SE PROPONE
Como elementos
determinantes, el Plan Especial contendrá una viabilidad económica
de la actuación que se propone, que incluirá los costes,
su distribución (entre los propietarios y, en su caso, el Ayuntamiento)
y el plazo de ejecución de las distintas obras y medidas propuestas,
de acuerdo con las fases o zonas que a tal efecto se establezcan en el
Plan Especial.
EDIFICACIONES
IRREGULARES QUE NO PUEDAN INCORPORARSE AL PLANEAMIENTO.
La figura del
Plan Especial resulta esencial para solventar el acceso a los servicios
básicos y reducir el impacto territorial, ambiental y paisajístico
en las agrupaciones de edificaciones irregulares que no puedan incorporarse
al planeamiento.
La norma regula
la incorporación de las edificaciones irregulares al planeamiento
urbanístico general, reforzando la potestad municipal de ordenar
los ámbitos con agrupaciones de viviendas a través del Plan
General de Ordenación Urbanística. Es el Plan General el
que define el modelo territorial, por lo que le corresponde decidir sobre
la compatibilidad o no con el modelo que proponga de las agrupaciones de
edificaciones irregulares existentes sin condicionantes previos.
En ningún
caso procederá la incorporación al planeamiento general de
las agrupaciones de edificaciones irregulares ubicadas en suelo no urbanizable
de especial protección ni en suelos con riesgo cierto de erosión,
desprendimientos, corrimientos, inundaciones u otros riesgos naturales
o tecnológicos, salvo que se hubieran adoptado medidas para evitar
o minimizar tales riesgos.
A efectos de
considerar la compatibilidad de la agrupación de edificaciones irregulares
con el modelo territorial y urbanístico adoptado por el instrumento
de planeamiento general, se valorará, por una parte, la proximidad
entre las edificaciones existentes, es decir, la densidad edificatoria,
que deberá ser suficiente para que resulte sostenible la implantación
de infraestructuras, dotaciones y servicios propios del suelo urbano. Y
de otra, la aptitud de la agrupación de edificaciones para dotarse
de una estructura urbana.
La norma distingue
el régimen aplicable a esta incorporación al planeamiento
urbanístico según se trate de edificaciones irregulares en
suelo urbano y suelo urbanizable o en suelo no urbanizable.
Los propietarios
de edificaciones situadas en los ámbitos que se incorporen al Plan
General mediante su clasificación como suelo urbano no consolidado
o suelo urbanizable tienen la obligación de asumir las cargas urbanísticas
que procedan, si bien el régimen de cesiones establecido con carácter
general en la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, se podrá modular en
los propios instrumentos de planeamiento en atención a las características
propias de cada ámbito.
Una vez ejecutada
la urbanización conforme a las determinaciones del planeamiento
y recibidas total o parcialmente las correspondientes obras, las edificaciones
existentes podrán ser legalizadas, permitiendo en ellas, las obras
de conservación, reforma y, en su caso, ampliación.
OBJETO DE LOS
PLANES ESPECIALES DE ADECUACIÓN AMBIENTAL Y TERRITORIAL
Los Planes
Especiales de adecuación ambiental y territorial tienen por objeto
identificar y delimitar concretas agrupaciones de edificaciones irregulares
en suelo urbano, urbanizable y no urbanizable y adoptar las medidas pertinentes
para el establecimiento de las infraestructuras comunes para la prestación
de los servicios básicos, con el fin de garantizar las condiciones
de mínimas de seguridad y salubridad de la población, mejorar
la calidad ambiental e integrar territorial y paisajísticamente
dichas agrupaciones.
PLAN ESPECIAL
DE LAS EDIFICACIONES IRREGULARES QUE CONSTITUYAN UNA AGRUPACIÓN
Junto al régimen
particularizado de la declaración de asimilado a fuera de ordenación
y del Plan Especial de las edificaciones irregulares que constituyan una
agrupación, el Decreto Ley regula el Régimen general de incorporación
al planeamiento urbanístico de edificaciones irregulares, sustituyendo
al régimen anterior de incorporación de los asentamientos.
Se diseña
un régimen distinto para la incorporación de las edificaciones
irregulares en suelo urbano y suelo urbanizable, del previsto para las
agrupaciones de edificaciones irregulares en suelo no urbanizable, remitiéndose,
respecto de las agrupaciones que no sean compatibles con la ordenación
urbanística, al régimen de la declaración de asimilado
a fuera de ordenación en suelo no urbanizable, pudiendo incluirse
en el ámbito de un Plan Especial para su adecuación ambiental
y territorial.
Se simplifica
el régimen de la situación de asimilado a fuera de ordenación,
permitiéndose su declaración con independencia de si la edificación
se inserta en un asentamiento o no (agrupación o no con la nueva
terminología) o la clase de suelo donde se sitúe.
La no declaración
de asimilado a fuera de ordenación de edificaciones en asentamientos,
conforme al régimen anterior, había provocado numerosos agravios
de estas edificaciones frente a las aisladas, teniendo en cuenta, por una
parte, que en muchos casos también tenían este carácter
edificaciones incluidas en parcelaciones irregulares que no cumplían
los requisitos de densidad de vivienda para ser un asentamiento; y que,
también era frecuente que los asentamientos tardasen en incorporarse
a proceso urbanístico por la lentitud en la aprobación de
los planes generales.
REGULACIÓN
CONJUNTA POR EL PLAN ESPECIAL DE LAS INFRAESTRUCTURAS DE SERVICIOS PARA
GARANTIZAR UNAS CONDICIONES DE MÍNIMAS DE SEGURIDAD Y SALUBRIDAD.
Respecto a
la figura de los planes especiales para las agrupaciones de edificaciones
irregulares, permite ejecutar conjuntamente unas infraestructuras de servicios
para garantizar unas condiciones de mínimas de seguridad y salubridad
de la población, con el compromiso de financiación por los
propietarios, salvo lo que asuma el Ayuntamiento.
PROCEDIMIENTO
DE LOS PLANES ESPECIALES DE ADECUACIÓN AMBIENTAL Y TERRITORIAL DE
AGRUPACIONES DE EDIFICACIONES IRREGULARES CONFORME AL DECRETO-LEY
3/2019, DE 24 DE SEPTIEMBRE, DE MEDIDAS URGENTES PARA LA ADECUACIÓN
AMBIENTAL Y TERRITORIAL DE LAS EDIFICACIONES IRREGULARES EN LA COMUNIDAD
AUTÓNOMA DE ANDALUCÍA
Destaca la
posibilidad de formular, sin necesidad de que estén previstos o
se desarrollen los planes generales o los planes territoriales y también
en ausencia de estos, Planes Especiales para la adecuación ambiental
y territorial de las agrupaciones de edificaciones irregulares, esté
o no prevista su transformación mediante la urbanización.
Siendo de iniciativa
y competencia municipal, adoptarán las soluciones más convenientes
para los ámbitos que delimite, en un marco amplío y flexible,
ajustado a la problemática real de cada uno de esos ámbitos.
El régimen de deberes de los titulares de las edificaciones incluidas
en dichos ámbitos exige que los propietarios asuman las cargas que
se establezcan en el Plan Especial.
El texto recoge
los criterios de identificación y delimitación del ámbito
de los Planes Especiales, detalla el contenido mínimo de los mismos,
así como las medidas correctoras necesarias para minimizar los posibles
impactos ambientales y territoriales de la agrupación de edificaciones
irregulares, y regula el procedimiento para su tramitación, aprobación
y ejecución.
Por otra parte
ha de tenerse en cuenta que la aprobación del Plan Especial no modifica
la clasificación del suelo pero permite, en estas edificaciones,
el acceso a los servicios básicos, así como la ejecución
de obras de conservación y de reforma. De igual modo se admite,
si así lo establece el Plan Especial, la posibilidad de ejecutar
pequeños elementos auxiliares que no afecten negativamente al paisaje
y al entorno.
Corresponde
al Ayuntamiento formular, tramitar y aprobar el Plan Especial de adecuación
ambiental y territorial. Destacar también que los Planes Especiales
de adecuación ambiental y territorial se someterán a Evaluación
Ambiental Estratégica de conformidad a lo establecido en la Ley
7/2007, de 9 de julio, de Gestión Integrada de la Calidad Ambiental,
y a Informe de Evaluación de Impacto en Salud conforme a la Ley
16/2011, de 23 de diciembre, de Salud Pública de Andalucía.
LA REGULACIÓN
DEL RÉGIMEN GENERAL DE INCORPORACIÓN AL PLANEAMIENTO URBANÍSTICO
DE EDIFICACIONES IRREGULARES.
Entre otros
aspectos, el Plan especial deberá incorporar las medidas correctoras
necesarias para minimizar los posibles impactos ambientales y territoriales
de la agrupación de edificaciones irregulares; y como mínimo:
Medidas de
mejora de las condiciones de salubridad para evitar que se vea afectada
la salud de las personas o se alteren las condiciones medioambientales
del entorno. A estos efectos se diseñará la red de evacuación
de aguas residuales y el sistema de depuración necesario para evitar
la contaminación del terreno y de las aguas subterráneas
o superficiales.
Medidas que
corrijan los impactos generados por la agrupación de las edificaciones
irregulares que pongan en peligro las condiciones ambientales o paisajísticas
del entorno y, en especial, aquellos impactos que:
1.º
Afecten a las condiciones de estabilidad o erosión de los terrenos
o puedan provocar peligro de incendio.
2.º Provoquen
la contaminación de la tierra, el agua o el aire.
3.º Alteren
la contemplación del paisaje y de los elementos singulares del patrimonio
histórico.
Medidas que minimicen
los riesgos que puedan sufrir las edificaciones y las personas, y, en concreto:
1.º
En el caso de que la agrupación de edificaciones irregulares se
encuentre en terreno forestal o contiguo a éste, se contemplarán
las medidas que la legislación forestal establezca.
2.º En
caso de que la agrupación de edificaciones irregulares se encuentre
ubicada en suelos con riesgo cierto de inundaciones u otros riesgos naturales,
riesgos tecnológicos o de otra procedencia, se adoptarán
las medidas que eviten la vulnerabilidad y garanticen la autoprotección
Otra cuestión
que se aborda es la regulación del régimen general de incorporación
al planeamiento urbanístico de edificaciones irregulares. Al respecto,
se dispone que los Ayuntamientos, con ocasión de la redacción
del Plan General de Ordenación Urbanística (en adelante,
PGOU), o mediante su modificación o revisión, podrán
incorporar a la ordenación urbanística las edificaciones
irregulares que sean compatibles con el modelo territorial y urbanístico.
Asimismo, se contiene también la incorporación al planeamiento
urbanístico de las edificaciones irregulares en suelo urbano y suelo
urbanizable, la cual deberá fundamentarse en el interés general
de la actuación urbanística y podrá realizarse mediante
la formulación del PGOU, caso de no disponer el municipio de instrumento
de planeamiento general, o mediante la modificación o revisión
del planeamiento general vigente, según el alcance de la innovación
propuesta.
Respecto la
incorporación al planeamiento urbanístico general de las
agrupaciones de edificaciones irregulares en suelo no urbanizable, la norma
establece que el PGOU, o la modificación o revisión de dicho
plan, según el alcance de la innovación propuesta, identificará,
delimitará e incorporará aquellas agrupaciones de edificaciones
irregulares que bien en su estado actual, por el grado de consolidación
de las edificaciones o por su integración con los núcleos
urbanos existentes, o bien tras la adopción de las medidas que proponga
el propio instrumento de planeamiento general, se estimen compatibles con
el modelo territorial y urbanístico adoptado.
La incorporación
de las agrupaciones de edificaciones irregulares al PGOU se producirá
en el marco de lo establecido en el Plan de Ordenación del Territorio
de Andalucía y en los Planes de Ordenación del Territorio
de ámbito subregional.
Finalmente,
se contiene que no procederá la incorporación al planeamiento
general de las agrupaciones de edificaciones irregulares que se encuentren
en algunas de las siguientes situaciones:
a)
Las ubicadas en suelo no urbanizable de especial protección por
legislación específica o por planificación territorial
que sean incompatibles con el régimen de protección.
b) Las ubicadas
en suelo no urbanizable protegido por el planeamiento general vigente salvo
que se acredite la inexistencia de los valores que determinaron la protección
de dichos terrenos y siempre que la desaparición de esos valores
no tenga su causa en la propia agrupación de edificaciones.
c) Las ubicadas
en suelos con riesgos ciertos de erosión, desprendimientos, corrimientos,
inundaciones u otros riesgos naturales, riesgos tecnológicos o de
otra procedencia cuando tales riesgos queden acreditados en la tramitación
del planeamiento urbanístico por el órgano sectorial competente
y salvo que se hubieran adoptado o se pudieran imponer las medidas exigidas
por la administración competente para evitar o minimizar dichos
riesgos.
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