| El sector
hotelero y el retail son otros dos sectores que están sufriendo
considerablemente los efectos del covid-19 por la sensibilidad que tienen
al consumo y a las restricciones de movilidad adoptadas, presentando una
volatilidad mayor en sus flujos de caja y beneficios. Las medidas impuestas
por ley, que establecen el cierre de todas las empresas y establecimientos
que no sean de interés general, han mermado los ingresos de estos
negocios. La renegociación de rentas, ya sea por el aplazamiento,
cancelación o reducción de las mismas, está siendo
la solución adoptada en muchos casos. El sector reclama medidas
que alivien la carga económica que supone el cierre de actividad.
Los inversores
han seguido mirando con lupa el inmobiliario en España durante el
primer trimestre del año. La actividad ha sido muy elevada, sobre
todo hasta la segunda semana de marzo, coincidiendo con la expansión
en Europa y de manera más agresiva en Italia y España. Desde
entonces, la actividad registrada ha sido muy escasa.
El volumen
de inversión registrado alcanzado los 3.220 millones de euros en
el primer trimestre, lo que supone un incremento del 35% sobre el mismo
periodo del año anterior.
Teniendo en
cuenta que desde la segunda semana de marzo no se han registrado apenas
operaciones, 0bservamos cómo el dinamismo registrado durante los
dos primeros meses del año ha sido muy elevado.
Después
de cerrar el año 2019 como el sector más dinámico,
el sector de oficinas sigue siendo el gran protagonista desde el punto
de vista de inversión. Durante los tres primeros meses el volumen
invertido alcanza los 1.370 millones de euros, cifra que representa el
42% del total.
El sector del
Retail se ha posicionado como el segundo mercado más demandado,
con más de 623 millones de euros invertidos en el periodo analizado
y representado el 19% del total.
Hasta la llegada
del Covid—19, el mercado residencial estaba en el punto de mira de los
muchos inversores y se han realizado importantes operaciones de ”Build
to Rent".
Actualmente,
muchas operaciones se encuentran en”punto muerto“ a la espera de ver cómo
reacciona el mercado, una vez se normalice la situación.
¿EN
QUÉ SITUACION SE ENCUENTRA EL MERCADO ACTUALMENTE?
¿AVANZAN
LAS OPERACIONES?
La crisis del
coronavirus hace que el mercado esté todavía más polarizado.
Las operaciones sobre proyectos, y de valor añadido se han paralizado,
debido a que las previsiones de rentas, plazos de comercialización,
incluso los costes de construcción ya no son válidas.
Donde observamos
que el mercado continúa es en operaciones con un perfil CORE y CORE+,
sobre todo inversores que no necesitan financiación. En estas operaciones
las cifras se mantienen relativamente similares al periodo pre-covid-19.
La llegada
del coronavirus ha provocado que en el mercado puedan aparecer oportunidades
para un perfil de inversor más oportunista, muy atento en este periodo
a cualquier oportunidad que se pueda generar.
El bloqueo
del turismo se ha repercutido directamente en el sector hotelero, en este
sentido hay inversores analizando posibles oportunidades que surjan de
propietarios y cadenas que no dispongan de músculo financiero, hasta
que el mercado se normalice.
En segmentos
como el de residencias de estudiantes y de la tercera edad se prevé
un cambio de las legislaciones, que puede desembocar en un incremento dotación
de personal y una gestión más compleja, lo que ha provocado
que las operaciones se paren.
¿PUEDE
AFECTAR ESTE PARON A LAS RENTABILIDADES?
En un entorno
como el actual, en el que el riesgo a corto plazo se ha incrementado en
las últimas semanas debido a la paralización de la demanda,
como consecuencia del parón de la actividad, podríamos ver
ligeros incrementos de rentabilidades a corto plazo, sobre todo en zonas
donde la ocupación no sea muy elevada y en zonas de nuevo desarrollo.
En los mercados
Prime, prevemos menos repercusión en los mercados de oficinas y
logístico que en otros sectores más expuestos como Retail
y el segmento hotelero.
DESPUES DE
ESTE PARON OBLIGADO, ¿SERA LA ACTIVIDAD EN EL SEGUNDO SEMESTRE MÁS
ELEVADA?
¿COMO
ESTA RESPONDIENDO Y VA A RESPONDER LA DEMANDA? ¿ESTE PARON DE LA
DEMANDA SE VA A REPERCUTIR EN UN DESCENSO DE RENTAS? ¿QUE VA A PASAR
CON LOS PROYECTOS EN CURSO?
La llegada
del Covid 19 está ralentizando la demanda, provocando que las operaciones
avanzadas ralenticen sus firmas.
Por otro lado,
las demandas que se encuentran en una primera fase de búsqueda
han pausado
su actividad hasta que se normalice la situación.
A principios
de año preveíamos que la demanda iba ser menor que el año
pasado, con una contratación de espacios de oficinas de 550.000
m2 en Madrid y
350.000 m2
en Barcelona. La paralización del mercado por el coronavirus nos
hace ser más conservadores, previendo una contratación de
350.000 m2 en Madrid y 250000 mº en Barcelona.
Por otro lado,
prevemos un descenso en el tamaño de las demandas en el futuro
debido a la
implantación del teletrabajo y una mayor preocupación por
parte de los usuarios de instalarse en edificios con altos sellos de sostenibilidad.
Edificios saludables con sellos de sostenibilidad Well, Bream, Leed, que
inViertan en la salud, el bienestar, la productividad y eficiencia de los
trabajadores serán los más demandados.
El impacto
que va a tener en las rentas a corto plazo esta situación de crisis
coyuntural, es que va a limitar la subida de rentas que se preveía
en los meses anteriores. Las rentas no van a bajar a corto plazo, pero
sí observamos que se vayan a incrementar las medidas de acompañamiento
y ayudas a los usuarios.
En este sentido,
veremos mayor poder de negociación por parte de los usuarios y a
los propietarios buscaran acuerdos que ayuden a mejorar la salud financiera
de las empresas.
El parón
de la actividad y de las obras en curso repercutirá en una demora
en la entrega de los proyectos actualmente en construcción. En Barcelona,
teniendo en cuenta el elevado número de proyectos en curso y el
descenso previsto de la demanda, está situación puede ayudar
que no se llegue a una situación de sobreoferta. En Madrid, muchos
promotores e inversores ven una oportunidad de observar cuáles son
las necesidades reales de las empresas tras el Covid 19, y desarrollar
sus inmuebles en esta línea.
El incremento
del teletrabajo puede provocar que en zonas con serios problemas de acceso
a hora punta se incrementen estas medidas, mejore esta situación
y sean más atractivas para la demanda.
IMPACTO EN
EL MERCADO LOGISTICO DEL COVID-IO
La crisis del
Covid-19 no está afectando a todos los sectores por igual, viéndose
algunos sectores
más perjudicados que otros.
En el caso
del logístico y el industrial, las perspectivas son más alentadoras
que en otras ramas del inmobiliario. Cierto es que nos hallamos en un escenario
de incertidumbre y alta volatilidad que está provocando y provocará
importantes cambios estructurales tanto sociales como económicos,
algo que desde ciertos sectores, como el logístico, esperan pueda
tener un impacto positivo.
Algunas empresas
que operan en el mercado logístico e industrial han visto incrementada
su actividad hasta el punto de no poder satisfacer La alta demanda
existente,
motivada por los cambios en los hábitos de consumo de la población
de las últimas semanas.
INCREMENTO
DE ACTIVIDAD EN ALGUNOS SECTORES
Como consecuencia
de las medidas declaradas por el estado de alarma, algunos sectores han
visto aumentar su actividad habitual de manera considerable durante las
últimas semanas. Mientras algunos operadores se han visto obligar
dos a demandar espacios adicionales por unos meses, otros han optado por
pedir horas extra a sus plantillas para garantizar el abastecimiento y
satisfacer los altos niveles de demanda puntual.
Los sectores
que a priori se están viendo beneficiados son aquellos que trabajan
con bienes básicos (higiene, parafarmacia o alimentario), los denominados
3PL, que se encargan de actividades como la distribución o el almacenamiento,
así como algunas ramas de ecommerce. El canal online de la alimentación
que representaba el 2% de las ventas, se ha incrementado hasta el 38% en
las últimas semanas, debido al confinamiento de los hogares.
No obstante,
una parte importante de las empresas que operan en logístico han
detenido su actividad. Con el cese de flujo en aeropuertos, puertos, y
muchas industrias no esenciales, como es el caso de la automoción.
Para hacer frente a esta situación, estamos viendo cómo se
ha procedido a la congelación de rentas, a cambio de una subida
de renta, o ampliación de la duración del contrato, una vez
se haya normalizado la situación.
Observamos
un interés elevado en oportunidades "off market" debido a que el
interés de los inversores sigue activo y están dando prioridad
a estudiar operaciones frente a otros segmentos como oficinas o retail,
con el objetivo de preparar y avanzar todo lo posible antes de que se vuelva
a abrir el mercado.
Aunque todavía
es pronto y debemos esperar para ver cuantos se alarga está situación
de incertidumbre y cómo la digiere el mercado, podríamos
ver ajustes de rentas en zonas con concentración de oferta disponible.
IMPACTO DEL
COVID-19 - MERCADO DE RETAIL
El sector comercial,
es el segmento, junto al hotelero, que más se está viendo
expuesto a la actual crisis del coronavirus al tener un impacto más
directo e inminente en el consumo y el gasto. A raíz de una incertidumbre
generalizada, los consumidores reducen la demanda en muchos de los segmentos
del Retail. A esta situación de incertidumbre hay que sumarle el
cierre de la gran mayoría de tiendas y comercios como principal
medida para erradicar el COVID19, alcanza al sector inmobiliario con el
cierre de espacios comerciales, afectando a los fundamentales de todas
las líneas de retail inmobiliario, tanto en el corto y como en el
largo plazo.
Los supermercados
y farmacias así como las ventas on-line son las únicas hoy
por hoy en el sector del retail que siguen vendiendo.
Ante esta situación
de cierre de los comercios, empresas del sector de la cosmética,
grandes distribuidores de moda o tecnología, entre otras, se están
poniendo en contacto con los propietarios, solicitando condonaciones, aplazamientos,
reducciones o vinculación de los contratos a los ingresos
HIGH STREET
- ¿PLANES DE EXPANSIÓN? - INVERSIÓN- ¿POST
COVID-19?
La situación
actual de incertidumbre en la que nos encontramos ha provocado que gran
parte de los planes de expansión de los operadores queden aplazados
al periodo 2021. Una vez se vuelvan a abrir las tiendas, los usuarios analizarán
la evolución del consumo para llevar a cabo la toma de decisiones.
Los propietarios,
ante esta situación, se están mostrando abiertos a flexibilizar
acuerdos con los inquilinos, conscientes de la situación actual
y las dificultades para remplazar a los inquilinos a corto plazo. Las medidas
más comunes que se están observando son descuentos del 50%
de la renta, aplazamientos de rentas y ofrecer financiación del
impago prorrateado en el tiempo, incluso a lo largo de varios ejercicios.
Previsiblemente,
esta situación de los inquilinos se traslade al mercado de inversión,
repercutiéndose en un incremento de las rentabilidades a corto plazo.
Esta situación puede generar que hay más encuentro entre
los precios de venta y las rentabilidades exigidas por los inversores.
¿COMO
VA AFECTAR ESTA MENOR ACTIVIDAD DE LA DEMANDA A LOS PRECIOS Y A LAS FUTURAS
PROMOCIONES?
Los precios
a día de hoy están manteniéndose, la mayor parte de
los promotores están a la espera de confirmar cómo se comportará
la demanda una vez transcurrido este período.
Es probable
que haya que realizar algún ajuste en precios pero más encaminado
al no alcance de plazos que por falta de demanda. Donde se prevén
mayores ajustes en los precios es en el mercado de segunda mano, en manos
de particulares.
Los proyectos
que iban a comenzar su comercialización a corto plazo, han suspendido
la salida a la venta en la mayoría de los casos. Para que salga
un proyecto a la venta, el promotor debe tener muy claros sus costes y
ahora mismo, no se sabe cómo va a afectar esto a las constructoras
y a los materiales de construcción que son elementos básicos.
Hasta que todas las variables no estén claras, el promotor paralizará
su obra hasta no tener todos los extremos claros.
LAS COMPRAS
DE SUELO SE ESTAN FOCALIZANDO EN PRODUCTOS MUY SEGUROS Y BIEN LOCALIZADOS
Los principales
promotores y fondos mantienen operativa la línea de análisis
de nuevas oportunidades de inversión. En ningún momento,
esta situación ha supuesto la paralización de la búsqueda
de activos que sean compatibles con sus líneas de expansión.
Desde el punto
de vista del producto, se están focalizando en productos muy seguros,
bien localizados, donde entienden que el impacto de la bajada de demanda
será menor. Los productos con más nivel de riesgo, tanto
desde el punto de vista de mercado, como desde el punto de vista urbanístico,
están muy vinculados a la evolución del mercado y las necesidades
de capital.
No obstante,
una vez superada esta situación de crisis en la que nos encontramos
actualmente, en un plazo de tres a seis meses, el mercado volverá
a la normalidad.
Continuará
habiendo demanda embalsada que seguirá comprando viviendas.
El sector se
enfrenta a una crisis coyuntural que tendrá su impacto a corto plazo
en el sector, pero cuando la situación se normalice y la incertidumbre
sea menos intensa, viviremos un periodo de recuperación muy fuerte.
Con respecto
a los distintos mercados de suelo, analizando la ubicación concreta,
no en todos se han producido una recuperación al mismo nivel.
En los de primer
nivel vemos cómo, ante la carestía de suelo, se está
relajando la tensión en el precio. Por lo tanto, entraríamos
en un proceso de estabilización del precio, a la espera de la evolución
de la situación.
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