También tiene un problema: necesita tiempo. A veces el inversor inmobiliario no experimentado olvida la principal regla de toda inversión: no apresurarse en llegar a un acuerdo sin valorar todos los riesgos que hay en juego.

Esto significa que sin una Due Diligence inmobiliaria previa no se debe invertir porque es como tirarse a una piscina con una venda en los ojos. El inversor inmobiliario experimentado sabe que puede que no haya agua en la piscina, por eso nunca verá una inversión inmobiliaria profesional sin una due diligence inmobiliaria previa.

Pero si bien es cierto que una inversión inmobiliaria sin Due Diligence es una bomba de relojería, no lo es menos una Due Diligence incompleta.

La adquisición de bienes inmuebles requiere una Due Diligence intensiva para descubrir información clave que puede no ser fácilmente aparente o estar disponible al evaluar el valor de los inmuebles. Estos detalles ocultos pueden transformar una operación rentable en un caro fracaso.

Los objetivos principales de la Due diligence inmobiliaria son inspeccionar a fondo las obligaciones de la propiedad y mitigar las incertidumbres financieras. Los posibles compradores deben examinar las restricciones urbanísticas y los gravámenes potenciales. 

Por ejemplo, la compra de una propiedad que genera ingresos, como un edificio de apartamentos, requerirá que el inversor inmobiliario verifique los contratos de arrendamiento y examine el historial de pagos de las rentas. De lo contrario, el inversor no puede garantizar la estabilidad financiera del flujo de ingresos previsto. 

Los inversores también deben asegurarse de que una propiedad o edificio cumpla con las leyes actuales, pero también de las potenciales en el futuro. 

Un caso es la sostenibilidad ambiental y la responsabilidad. Los inversores deben estar informados de posibles cambios en una fecha posterior, en algunos casos a varios años vista. Por ejemplo, puede que la contaminación que genera el edificio sea aceptable a la fecha de compra, pero si el legislador prevé una reforma medioambiental, no hay duda de que conllevará una rehabilitación edificatoria muy costosa. Esta es la razón por la que los bancos prefieren financiar edificios verdes, no quieren riesgos ni rehabilitaciones a futuro.

Aunque los vendedores están legalmente obligados a proporcionar información sobre las características físicas de una propiedad, como servidumbres, gravámenes y otras restricciones, es prudente que el inversor revise y valide toda la documentación edificatoria, urbanística, fiscal, etc. No es fácil saber todo lo que hay que pedir. La experiencia diaria nos sorprende cada día porque siempre se escapa algo.

En relación al urbanismo, una táctica inteligente es pasarse por el ayuntamiento para garantizar que el uso actual y previsto del inmueble cumpla con las regulaciones urbanísticas y las clasificaciones de uso del suelo. 

La Due Diligence se extiende más allá de los asuntos relacionados con la propiedad que se adquiere. Antes de aventurarse en una inversión inmobiliaria no está de más investigar la reputación y el historial del vendedor y de los arrendatarios que pagarán las rentas que sostienen la inversión. Por eso los bancos financian las compras de oficinas alquiladas a empresas de primer nivel. No quieren sorpresas.

Cada transacción de bienes inmuebles es diferente y requiere un plan de Due Diligence único. Moverse demasiado rápido y no realizar una Due Diligence inmobiliaria puede crear problemas incluso para los inversores más experimentados.

De estos temas se trata desde una perspectiva práctica y profesional en la guía práctica de la Due Diligence inmobiliaria. Auditoría legal inmobiliaria.