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Muchos arrendamientos que requieren la construcción del espacio de un arrendatario, contratos de construcción, acuerdos de desarrollo, acuerdos de administración de propiedades, así como algunos acuerdos de compraventa de bienes inmuebles estructurados como contratos de compra a plazo para edificios en construcción, también pueden contener una provisión de fuerza mayor, permitiendo al menos la anulación temporal (y a veces permanente) de ciertas obligaciones en el caso de un "acto de dios" u otro evento fuera del control de las partes. 

Es común en los acuerdos de compraventa de bienes inmuebles incluir una "cláusula temporal esencial", lo que significa que las fechas de cumplimiento en el contrato son importantes para el acuerdo y que el incumplimiento en el tiempo especificado será una violación sustancial. Sin embargo, los acuerdos de compraventa de bienes inmuebles también incluyen varias condiciones para el desempeño que pueden anular este requisito de tiempo esencial. 

Además, muchos compromisos de préstamos y acuerdos de compraventa de bienes inmuebles pueden incluir condiciones para el cierre, tales como contingencias financieras, contingencias de alquiler o requisitos de revisión de arrendamiento que también pueden verse afectados por eventos relacionados con COVID-19.

Los acuerdos de compraventa de bienes inmuebles, así como los arrendamientos, comúnmente incluyen disposiciones que condicionan el desempeño si existe un daño físico importante o destrucción del activo o una condena. Algunas partes pueden argumentar que un gobierno requirió el cierre de un edificio es una toma temporal. Si este argumento fuese aceptada y una cuestión temporal impacta un edificio entero, un comprador puede rescindir el acuerdo de compraventa, dependiendo del lenguaje aplicable del acuerdo. 

Muchos compromisos de préstamos y algunos acuerdos de compraventa también pueden contener una disposición que condiciona el desempeño a la inexistencia de otros eventos adversos no físicos y materiales. Por ejemplo, los compromisos de préstamo pueden otorgar a los prestamistas el derecho de rescindir los compromisos de préstamo en caso de cualquier cambio adverso importante en la condición financiera de la Propiedad, prestatario o propietario. 

Los eventos relacionados con COVID-19 pueden tener impactos sustanciales en el desempeño financiero de algunas propiedades comerciales, que pueden incluir cierres de negocios minoristas, incumplimientos por parte de arrendatarios o imposición de moratorias de desalojo que afectan sustancialmente los ingresos operativos netos. 

Si un contrato relacionado con bienes inmuebles especifica que una condición para el desempeño es la ausencia de un  evento de fuerza mayor, las partes también pueden considerar si los efectos de la pandemia de COVID-19 (o la respuesta del gobierno al mismo) constituyen fuerza mayor. El que ciertos eventos desencadenados por la pandemia de COVID-19 constituyan fuerza mayor  dependerá en gran parte de la definición de fuerza mayor (si la hay) incluida en dicho contrato.

Por ejemplo, las  disposiciones de fuerza mayor formuladas pueden definir una fuerza mayor solo como un "evento fuera del control de las partes contratantes". Dicha disposición dejará un amplio margen para el desacuerdo entre las partes en cuanto a si el COVID-19, o las respuestas comerciales al mismo, constituyen un "acto de dios" o de otro modo como un evento de fuerza mayor. 

Por otro lado, algunas disposiciones proporcionan definiciones muy específicas de lo que califica como fuerza mayor, que puede definirse para incluir el incendio, inundación, guerra o insurrección. 

A menos que se incluya el término "epidemia" o términos similares, puede ser difícil encajar los eventos COVID-19 en la fuerza mayor, a menos que las respuestas gubernamentales conduzcan a eventos contractualmente referidos como de fuerza mayor, como la escasez de material o la escasez de mano de obra.

Los tribunales interpretan las  disposiciones de fuerza mayor de manera estricta, y con frecuencia insisten en que los eventos que dan lugar a la suspensión o terminación del acuerdo caen directamente dentro de uno de los eventos definidos. 

Además, algunas  disposiciones de fuerza mayor requieren la notificación a la otra parte del  evento de fuerza mayor dentro de un número específico de días a partir de su ocurrencia. 

Puede ser difícil para una parte proporcionar dicha notificación cuando las consecuencias de eventos como COVID-19 no se conocen de inmediato. En tal caso, una de las partes debe, sin embargo, notificar el evento tan pronto como sea posible, incluso si no sabe si el evento resultará en su incapacidad para realizarse. 

Por ejemplo, puede ser prudente que un arrendatario informe al propietario del edificio que se ve obligado a cerrar su negocio, y aunque espera poder continuar su desempeño, en el futuro puede verse obligado a ejercer sus derechos bajo la fuerza mayor. Hacerlo reduce el riesgo de disputas innecesarias sobre la puntualidad de cualquier aviso.

La pandemia de COVID-19 y la respuesta gubernamental plantean obstáculos a otras condiciones requeridas para el cierre. 

Por ejemplo, si una compraventa está condicionada a la recepción de financiación o a un umbral mínimo de arrendamiento o a la ejecución de una transacción de arrendamiento pendiente, nuevamente la pandemia de COVID-19 y la respuesta relacionada pueden representar un obstáculo para cumplir con esas condiciones. 

Además, tanto el comprador como el vendedor pueden estar muy centrados en los términos de los arrendamientos de arrendatarios, y en si esos arrendamientos pueden dar a los arrendatarios el derecho de rescindir los arrendamientos en función de los eventos pendientes. La existencia de tales cláusulas puede no ser motivo suficiente para que un comprador rescinda una transacción.

En algunos casos, los derechos respectivos de una parte contratante pueden no ser lo suficientemente claros como para que las partes decidan renegociar los términos de la transacción para abordar el cambio de circunstancias, en lugar de insistir en proceder según la interpretación percibida del acuerdo por las partes. 

En aquellos casos en que una parte busca rescindir un acuerdo debido a la no existencia de una condición necesaria para el cierre, nuevamente la parte debe considerar cuidadosamente la ley aplicable, la solidez del lenguaje contractual y las circunstancias contextuales.

En el contexto del brote sustancial de COVID-19, las partes contratantes pueden considerar invocar dichos principios de derecho común para excusar su desempeño en virtud de sus acuerdos. 

Sin embargo, debe reconocerse que en la mayoría de la jurisprudencia, las doctrinas de impracticabilidad comercial y frustración de propósito deben aplicarse con moderación, y que para que un cambio en las circunstancias económicas justifique el incumplimiento, una parte debe demostrar que el cambio fue más allá del rango normal de circunstancias anticipadas. 

Dicho esto, un cambio dramático en los ingresos de construcción como resultado de los cierres relacionados con COVID-19 o los cierres obligatorios del gobierno, en algunas circunstancias puede ser una justificación suficiente bajo estas reglas de derecho común. Sin embargo, como se señaló anteriormente, incluso cuando el argumento parece claro, se recomienda a las partes que notifiquen de manera sustancial y tomen todas las medidas disponibles para mitigar el impacto de sus decisiones en sus contrapartes. 

La experiencia ha demostrado que tales pasos pueden reducir la probabilidad de litigios y también pueden mejorar las posibilidades de éxito de la parte si tienen que defender su decisión ante un juez.