El Parlamento de las Illes Balears ha aprobado distintas proposiciones no de ley presentadas por diversos grupos políticos, entre las que se pueden destacar la 3379/2019, relativa al acceso asequible a la vivienda pública, o la 6868/2019, alineada en el mismo sentido, instando a que el Gobierno aumente significativamente su parque de viviendas públicas en alquiler social para dar una respuesta inmediata a la necesidad de acceso a la vivienda por parte de la ciudadanía.

El carácter extraordinario y urgente de las medidas que recoge este Decreto se justifica ante esta necesidad de asegurar el derecho de acceso a una vivienda digna mediante la ampliación del parque público de viviendas, que viene impuesta por el difícil contexto actual del mercado de vivienda. Para ser efectivo, este incremento del parque de vivienda de gestión pública tiene que ser ágil.

En estos momentos, el Instituto Balear de la Vivienda (IBAVI) gestiona 1.769 viviendas en régimen de alquiler social y tiene como objetivo duplicar este número durante esta legislatura.

A nivel presupuestario, dispone de más de cuarenta millones de euros consignados durante el ejercicio de 2020 para destinarlos a la construcción de un total de catorce promociones que suponen 514 viviendas en construcción durante el ejercicio. Para alcanzar los objetivos marcados se debería mantener un ritmo semejante de crecimiento del parque público de vivienda durante los próximos ejercicios.

Es precisamente para alcanzar este ritmo de construcción de nuevas viviendas protegidas por lo que resulta imprescindible que, además de recursos presupuestarios y personales, se disponga de los instrumentos propios que posibiliten su materialización de una forma rápida y eficiente. Las herramientas que se diseñan en el marco de la legislación sectorial de vivienda tienen precisamente este objeto: agilizar los procedimientos administrativos necesarios para la construcción de viviendas públicas. En este sentido, se adoptan medidas extraordinarias que permitan ampliar de forma rápida el parque público de viviendas.

Y es que la ampliación del parque de vivienda de gestión pública es determinante en el avance de las políticas de vivienda. Tiene una doble función: por una parte, atender de forma directa a las familias inscritas como demandantes de vivienda protegida y que no tienen acceso a ella en este momento por falta de disponibilidad; por otra, la experiencia de otros países de nuestro entorno demuestra que la existencia de un parque adecuado de vivienda con regímenes de precio limitado legalmente puede producir de forma natural y a largo plazo también un efecto de moderación de precios en el mercado de vivienda libre. Por tanto, hay que adoptar medidas para favorecer su construcción.

En este momento hay más de 8.000 personas inscritas como demandantes de vivienda protegida en régimen de alquiler en las Illes Balears.

Por otra parte, la construcción de viviendas protegidas de iniciativa privada, ante la falta de ayudas específicas en el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, continúa en ritmos muy bajos: únicamente dos promociones han recibido la calificación provisional entre 2018 y 2019, con un total de 81 viviendas en régimen de venta. En el mismo período, se han calificado trece promociones de titularidad pública con un total de 377 viviendas.

Se hace evidente, por lo tanto, la discrepancia entre la oferta de vivienda protegida, muy baja, y su demanda, más alta que nunca. Es por ello que resulta necesario intensificar la construcción de este tipo de viviendas, especialmente las de titularidad y gestión públicas, destinadas al alquiler social. Al ser la construcción de viviendas un proceso que tarda años en completarse, es urgente tomar las medidas que lo agilicen para disponer de estas viviendas cuanto antes.

En cuanto a la situación del mercado de vivienda en su conjunto, los datos disponibles sobre los últimos años en cuanto a visado de proyectos de vivienda muestran un fuerte crecimiento, pasando de las 845 viviendas de nueva obra que se visaron en 2014 en el conjunto de las Illes Balears a 2.898 en 2018, casi tres veces y media más. Desde la perspectiva de licencias municipales de obras concedidas, en 2014 se dio licencia para la construcción de 1.020 viviendas nuevas, cifra superior a la de visados, mientras que en 2018 se dio licencia para la construcción de 2.405 viviendas nuevas, cifra que queda 493 viviendas por debajo de la cifra de viviendas con proyecto visado.

En definitiva, se ha producido una recuperación del sector de la construcción durante estos últimos años, pero también se observa una discrepancia creciente entre los proyectos de vivienda visados y los proyectos que reciben licencia cada año, lo que parece evidenciar, en su conjunto, un retraso en la concesión de licencias por parte de los ayuntamientos, que ante el volumen creciente de peticiones, experimentan unos mayores tiempos de tramitación, que son además acumulativos.

Así, entre 2014 y 2018 se dieron licencias para edificar 8.141 viviendas nuevas en todas las Illes Balears. Por otra parte, el incremento de población residente durante el mismo período fue de 25.466 personas, un 2,3 %. La relación entre incremento de población e incremento de stock de viviendas es de uno a tres, lo que parece una proporción equilibrada. Sin embargo, como se indicaba antes, el índice de precios sí que se ha visto incrementado de forma significativa. Queda evidenciado un desequilibrio entre oferta y demanda, que únicamente puede explicarse de forma satisfactoria entendiendo que el incremento de vivienda total no se ha destinado a residencia habitual de los ciudadanos. El fenómeno turístico, como principal actividad económica del archipiélago, puede explicar esta discrepancia.

Existe, además, una asimetría en la evolución de los precios de vivienda, tanto desde una perspectiva geográfica, en la que diferentes islas y municipios experimentan incrementos heterogéneos de precio, como en cuanto al modelo de acceso a la vivienda, con discrepancias en la evolución de los precios de venta respecto a los de alquiler.

Queda acreditado que el modelo de tenencia de la vivienda en las Illes Balears está cambiando, ya que tiene la segunda menor tasa de vivienda en propiedad de España, con un 65,9 %, mientras que la media española se sitúa en un 76,1 %. De hecho, entre 2004 y 2018 el número de familias que tienen su residencia habitual en una vivienda en régimen de alquiler se ha visto incrementado en un 20 %, también por encima de la media estatal. Esto supone una presión añadida en el mercado de alquiler, con una mayor demanda, mientras que la oferta se mantiene estable o incluso se reduce, por el impacto que tiene en este mercado el hecho de que se destinen viviendas al alquiler vacacional o se vendan a no residentes.

Entre 2014 y 2018, el precio de alquiler por metro cuadrado en las Illes Balears se ha visto incrementado en un 38,6 %, mientras que en el conjunto de España la subida ha sido del 24,6 %. Independientemente de la recuperación de precios que sigue a la recuperación económica, parece evidente que en las islas el incremento ha sido mayor. Sin embargo, siempre con los datos de alquiler, el precio medio por metro cuadrado en las Illes Balears en 2018 era todavía un 2 % inferior a la media española.

En cuanto al precio de tasación de la vivienda en las Illes Balears, que no necesariamente coincide con el precio de venta, en el mercado libre se ha visto incrementado en un 94 % entre 2014 y 2018. A nivel estatal, el incremento experimentado durante el mismo período ha sido del 11 %. En este caso, el precio de tasación por metro cuadrado en el archipiélago es, de media, un 40 % superior que en el conjunto del Estado.

El resultado más visible y preocupante de la situación del mercado de la vivienda en las Illes Balears son los 1.986 desahucios practicados durante el año 2018, de los que algo más de tres cuartas partes corresponden a impagos de alquiler, y los restantes a ejecuciones hipotecarias.

TIPOLOGÍAS DE VIVIENDAS PÚBLICAS 

a. Viviendas públicas construidas en suelo de titularidad pública 

El Decreto establece las tipologías de viviendas públicas construidas en suelo de titularidad pública que pueden acogerse a lo previsto en esta norma, distinguiendo entre las viviendas protegidas públicas y los alojamientos dotacionales.

La norma establece los dos tipos de viviendas públicas construidas en suelo de titularidad pública que pueden acogerse a lo previsto en ella, distinguiendo entre las viviendas protegidas públicas, que son las construidas sobre suelo de titularidad pública destinadas a residencia habitual de personas o familias cuyas circunstancias socioeconómicas les impidan o dificulten satisfacer su derecho constitucional a disfrutar de una vivienda digna y adecuada en las condiciones establecidas por el mercado residencial de vivienda libre, y los alojamientos dotacionales, entendidos como la solución residencial transitoria para personas que tienen necesidad de vivienda, destinándose preferentemente a colectivos especialmente vulnerables y otros, y que puede construirse tanto en suelos residenciales como en suelo de titularidad pública reservado para equipamientos públicos.

La promoción de viviendas de titularidad pública autonómica corresponderá a la consejería competente en materia de vivienda o al Instituto Balear de la Vivienda (IBAVI).

b. Alojamiento dotacional

El alojamiento dotacional se define en el Decreto Ley como la solución residencial transitoria para personas que tienen necesidad de vivienda, destinándose preferentemente a colectivos especialmente vulnerables y otros. Pueden construirse tanto en suelos residenciales como en suelo de titularidad pública reservado para equipamientos públicos y con los parámetros que la norma define.

Para conseguir agilidad en la promoción de las viviendas de titularidad pública que se acojan a lo establecido en el presente Decreto, además de declarar su urgencia al efecto de reducir a la mitad los plazos de tramitación administrativos, se configuran una serie de instrumentos de ordenación y regulación para la construcción o implantación de estas viviendas.

PROYECTOS DE ACTUACIÓN, PLANES ESPECIALES Y PROYECTOS DE DESARROLLO DE VIVIENDA DE TITULARIDAD PÚBLICA. 

a. Procedimientos administrativos

Uno de los objetivos del Decreto Ley es agilizar los procedimientos administrativos necesarios para la construcción de viviendas públicas.

Así, considera de carácter urgente las actuaciones que tengan por objeto la ejecución de obras e instalaciones necesarias para construir o habilitar edificaciones destinadas a viviendas de titularidad pública, tanto las gestionables en régimen de actuaciones edificatorias como las de transformación urbanística, y cualquier acto que se requiera para dicha finalidad.

En estos casos y en las actuaciones promovidas por las restantes administraciones públicas de las Illes Balears o sus entes instrumentales, se establece la reducción a la mitad los plazos de los procedimientos administrativos previstos en la legislación de las Illes Balears, salvo los relativos a la presentación de solicitudes y recursos. Los artículos 11 y 15 de la norma establecen los plazos máximos de que disponen las administraciones públicas de las Illes Balears y sus entes instrumentales para emitir los informes preceptivos para la aprobación de los instrumentos de planificación, gestión y ejecución que tengan por objeto exclusivo la construcción o implantación de viviendas de titularidad pública, y para el otorgamiento de las correspondientes licencias urbanísticas y autorizaciones para su construcción, primera ocupación y utilización.

b. Desarrollo de viviendas de titularidad pública

La norma incluye medidas que afectan al desarrollo de la vivienda protegida tanto pública como privada, en el sentido de clarificar su régimen y facilitar su tramitación.

Tras señalar el régimen aplicable a las actuaciones de planificación, ordenación, aprobación, ejecución, implantación y finalización de las viviendas de titularidad pública de las Illes Balears que sean promovidas por la Administración de la Comunidad Autónoma, el texto se ocupa de las viviendas protegidas públicas y de los alojamientos dotacionales. Estos se desarrollarán en suelos calificados por el planeamiento urbanístico vigente como dotacionales o residenciales de uso y dominio públicos o en edificaciones o locales destinados por el plan a equipamientos o residenciales de titularidad pública y afectos al servicio público, con sujeción a lo establecido para la implantación de dotaciones públicas. Por su parte, las viviendas de titularidad pública deberán ubicarse en suelos urbanos o urbanizables de titularidad pública y el ámbito de las actuaciones que se lleven a cabo para su implantación únicamente podrá incluir los suelos de titularidad privada que resulten necesarios para dotar a las viviendas de titularidad pública de los servicios urbanísticos básicos previstos en el artículo 22 de la Ley 12/2017.

Por otra parte, la norma define y regula las figuras de los proyectos de actuación, planes especiales y proyectos de desarrollo de vivienda de titularidad pública, detallando los efectos de los mismos, así como la figura de las áreas residenciales de promoción pública, que son las que delimitan y ordenan los planes especiales de desarrollo de vivienda de titularidad pública.

Además, señala que mediante los proyectos para ejecución de vivienda pública en suelo público se podrá realizar la construcción directa de promociones de vivienda pública de forma acorde con el planeamiento urbanístico o los instrumentos que sean de aplicación, correspondiendo a la Administración todas las plusvalías que se puedan generar.

El texto establece un régimen específico para la planificación, ordenación, aprobación, ejecución, implantación y finalización de estas viviendas, que se desarrollarán exclusivamente en suelos urbanos o urbanizables de titularidad pública. Sin perjuicio de la normativa básica estatal y respetando las competencias concurrentes de las administraciones locales mediante la previsión de su intervención en los procedimientos que se contemplan en este Decreto Ley, regula una tramitación más ágil para la obtención de las viviendas de titularidad pública.

Y por lo que respecta al ámbito de intervención para el desarrollo de las viviendas de titularidad pública, incorpora las actuaciones y los requisitos para su ejecución, así como los instrumentos de planificación y ejecución mediante los cuales se desarrolla la política de vivienda de titularidad pública de las Illes Balears, de carácter sectorial e incidencia supramunicipal.

Con el objetivo de incidir en la difícil coyuntura descrita en materia de vivienda y en base a las competencias exclusivas en materia de vivienda que otorga el Estatuto de Autonomía, se definen las figuras de los proyectos de actuación, planes especiales y proyectos de desarrollo de vivienda de titularidad pública. Estos planes especiales son directamente aplicables y ejecutables, dado el carácter supramunicipal de las actuaciones que en ellos se plantean. Se articula también el proceso detallado de aprobación de cada uno de estos instrumentos.

c. Áreas residenciales de promoción pública 

Se define igualmente la figura de las áreas residenciales de promoción pública, que son las que delimitan y ordenan los planes especiales de desarrollo de vivienda de titularidad pública.

Estas figuras dotan a la Administración de la Comunidad Autónoma de instrumentos para promocionar la construcción de vivienda pública de una forma mucho más ágil y, a la vez, respetuosa con todas las garantías de tramitación y medioambientales. La puesta en marcha de estos instrumentos permitirá el desarrollo de proyectos de vivienda pública que en estos momentos se encuentran paralizados por la falta de aprobación de diversos instrumentos de planeamiento urbanístico.

Mediante los proyectos para ejecución de vivienda pública en suelo público se podrá realizar la construcción directa de promociones de vivienda pública de forma acorde con el planeamiento urbanístico o los instrumentos que sean de aplicación.

Todas las plusvalías que se puedan generar corresponderán a la Administración, dado que estos instrumentos solo pueden utilizarse para la construcción de vivienda pública en suelos de titularidad pública. La agilidad en su tramitación es la que ha de permitir materializar la construcción de viviendas protegidas y alojamiento dotacional a un mayor ritmo, con tramitaciones más breves gracias a estos nuevos instrumentos.

Parece adecuado realizar algunas actuaciones informativas necesarias ante suelos urbanos, activar urbanizables, reutilizar activos dotacionales, organizar colaboraciones orientadas naturalmente a mejorar o resolver diversos estudios en desarrollos urbanísticos.

Por otra parte, para garantizar además el cumplimiento de la función social de la vivienda protegida y de la vivienda en general, el presente Decreto Ley regula y amplía los derechos de tanteo y retracto de los que dispone ahora la Administración. Además del derecho de tanteo y retracto sobre cualquier tipo de vivienda protegida, se amplían estos derechos al suelo reservado para la construcción de vivienda protegida.

DERECHO DE TANTEO Y RETRACTO A FAVOR DE LA ADMINISTRACIÓN SOBRE EDIFICIOS EN LOS QUE HAYA VIVIENDA ALQUILADA (VENTAS A FONDOS)

Se establece un derecho de tanteo y retracto a favor de la Administración sobre edificios en los que haya vivienda alquilada, en el caso de que se vendan a un único comprador, de conformidad con la habilitación introducida en la Ley de Arrendamientos Urbanos por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Asimismo, incorpora un nuevo derecho de tanteo y retracto legal que afecta a las propiedades de los grandes tenedores de vivienda en la transmisión de propiedades que tengan su origen en ejecuciones hipotecarias, compensaciones de deuda o daciones en pago, de forma que las plusvalías de estas operaciones reviertan en lo público y permitan ampliar el parque de vivienda de gestión pública de una forma todavía más ágil, así como para todas aquellas viviendas vacías que constan inscritas en el Registro de viviendas desocupadas de los grandes tenedores.

De acuerdo con la habilitación que introdujo en la Ley de Arrendamientos Urbanos el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, se fija un derecho de tanteo y retracto a favor de la Administración sobre edificios en los que haya vivienda alquilada, en el caso de que se vendan a un único comprador. De esta forma, los edificios residenciales, en el momento de su transmisión, pueden pasar a ser de propiedad pública y destinarse a alquiler social, siempre que las condiciones de la operación sean beneficiosas para el erario público.

Igualmente, se incorpora un nuevo derecho de tanteo y retracto legal que afecta a las propiedades de los grandes tenedores de vivienda en la transmisión de propiedades que tengan su origen en ejecuciones hipotecarias, compensaciones de deuda o daciones en pago, de forma que las plusvalías de estas operaciones reviertan en lo público y permitan ampliar el parque de vivienda de gestión pública de una forma todavía más ágil. Los mismos derechos se explicitan también para todas aquellas viviendas vacías que constan inscritas en el Registro de viviendas desocupadas de los grandes tenedores.

ESTRUCTURA DEL DECRETO LEY

El Decreto Ley se estructura en dieciséis artículos repartidos en dos capítulos, nueve disposiciones adicionales, una disposición derogatoria y tres disposiciones finales.

El capítulo I, que incluye las disposiciones generales, recoge los artículos 1 a 4. En ellos se establece el objeto y la finalidad del presente Decreto Ley, que no es otro que el de adoptar medidas urgentes que posibiliten a la Administración disponer de instrumentos para aumentar de forma ágil el parque público de viviendas. Estas viviendas de titularidad pública se clasifican en dos tipos: las viviendas protegidas públicas, que disponen de su normativa propia reguladora, y los alojamientos dotacionales, que tienen por objeto dar respuesta transitoria a las necesidades habitacionales para colectivos específicos. La promoción de estas viviendas, con las especificidades recogidas en la presente norma, corresponderá a la Administración de la Comunidad Autónoma o al Instituto Balear de la Vivienda (IBAVI), que forma parte de su sector instrumental, si bien podrá extenderse a promociones realizadas por otras administraciones y sus entes instrumentales mediante convenio u otro instrumento adecuado. De forma complementaria, se establecen medidas de agilización de la tramitación administrativa de cuanto se regula en el presente Decreto Ley, reduciendo los plazos aplicables.

El capítulo II, relativo a las normas para el desarrollo de viviendas de titularidad pública, contiene los artículos 5 a 16. En él se definen todas las figuras antes comentadas, como los planes especiales de desarrollo de vivienda pública, las áreas residenciales de promoción pública y los proyectos de desarrollo de vivienda pública, así como su proceso de elaboración y aprobación, los efectos que cada uno de ellos despliega y la forma en que deben ser aplicados por parte de la Administración en el logro de sus fines de promoción de la vivienda pública.

Se establece un régimen específico para la planificación, ordenación, aprobación, ejecución, implantación y finalización de viviendas públicas, que se desarrollarán exclusivamente en suelos urbanos o urbanizables de titularidad pública. Sin perjuicio de la normativa básica estatal y respetando las competencias concurrentes de las administraciones locales mediante la previsión de su intervención en los procedimientos que se contemplan en este Decreto Ley, se regula una tramitación más ágil para la obtención de las viviendas de titularidad pública, todo ello con la debida articulación con la normativa urbanística, medioambiental y de patrimonio histórico.

El artículo 5 determina el régimen aplicable a las actuaciones previstas y los artículos 6 y 7 contienen determinaciones específicas para el desarrollo de las viviendas protegidas públicas y de los alojamientos dotacionales, respectivamente. Cabe destacar como novedad la regulación de los alojamientos dotacionales, a desarrollar en suelos residenciales, o en suelos o edificaciones destinados a dotaciones o equipamientos públicos, en los que el uso de alojamiento dotacional será compatible, siempre que se den las circunstancias previstas en el artículo 7.2.

Seguidamente, los artículos 8, 9 y 10 determinan el ámbito de intervención para el desarrollo de las viviendas de titularidad pública, describen las actuaciones y los requisitos para su ejecución, así como los instrumentos de planificación y ejecución mediante los cuales se desarrolla la política de vivienda de titularidad pública de las Illes Balears, de carácter sectorial e incidencia supramunicipal.

Las actuaciones para el desarrollo de viviendas de titularidad pública que son compatibles con el planeamiento urbanístico vigente, en suelos o edificaciones con planeamiento detallado aprobado, se aprueban mediante el procedimiento previsto en el artículo 11. Por otra parte, la ejecución de las actuaciones de transformación urbanística y edificatoria que requieren aprobación de instrumentos de ordenación o que requieren la alteración del planeamiento vigente precisa la previa aprobación de un plan especial o proyecto de desarrollo de vivienda de titularidad pública, conforme establece el artículo 12. Los referidos planes y proyectos, su procedimiento de elaboración y aprobación y los efectos que comporta su aprobación están regulados en los artículos 13 a 16.

El Decreto Ley incorpora nueve disposiciones adicionales con diferentes objetivos. La primera de ellas hace referencia a la obligación de ayuntamientos y consejos insulares de comunicar a la consejería competente en materia de vivienda las actuaciones que quieran promover de acuerdo con los instrumentos previstos en el Decreto Ley, así como listados del suelo público del que dispongan, indicando expresamente aquellos reservados a vivienda protegida y aquellos destinados a equipamientos públicos y que sean susceptibles de destinarse a alojamiento dotacional, así como la periodicidad con la que esta información debe actualizarse.

DERECHO DE SUPERFICIE

La disposición adicional segunda configura un derecho de superficie sobre propiedades públicas para que promotores privados ejecuten en ellas las actuaciones necesarias para desarrollar vivienda o alojamiento. A cambio de este derecho, podrán alquilar dichas viviendas o alojamientos a un precio asequible máximo que establecerá la Administración durante el plazo que se establezca, revirtiendo después dichas viviendas a la gestión pública. El objetivo de esta figura de cooperación público-privada es promover viviendas y alojamientos en régimen de alquiler con un precio máximo establecido, sin consumir recursos públicos, para atender necesidades de alquiler asequible.

Disposición adicional segunda Establecimiento del derecho de superficie a favor de personas físicas o jurídicas para la construcción y gestión de viviendas protegidas en régimen de alquiler con fijación de precios máximos y para la construcción y gestión de alojamientos dotacionales
 

1. Las administraciones públicas y los entes públicos podrán promover viviendas de titularidad pública mediante la constitución a favor de personas físicas o jurídicas privadas de derechos de superficie sobre patrimonio de su titularidad para la construcción y gestión de viviendas protegidas en régimen de alquiler a precio asequible o alojamientos dotacionales.

2. El derecho de superficie a favor de personas físicas o jurídicas privadas para la construcción y gestión de viviendas protegidas solo se podrá conceder mediante concurso público, debiendo establecerse necesariamente en las bases los siguientes aspectos:

a) La determinación exacta de los bienes sobre los que se constituye el derecho de superficie.
b) La duración máxima de la concesión y, en su caso, de las oportunas prórrogas. La duración máxima de la concesión, incluidas sus prórrogas, no podrá superar el límite de cincuenta años.
c) El canon anual que se debe satisfacer, si procede.
d) El número mínimo de viviendas por construir y sus características básicas.
e) Las condiciones de acceso a las viviendas protegidas y los criterios de selección de los demandantes, de conformidad con el artículo 70.6 de la Ley 5/2018.
f) El precio máximo mensual de alquiler asequible por metro cuadrado útil, que no podrá ser superior al módulo de alquiler de vivienda protegida de régimen general aplicable.
g) El plazo máximo de ejecución de estas obras, que en caso de incumplimiento podría suponer la reversión de la concesión, y el resto de condiciones resolutorias que se prevean.
h) Los mecanismos de colaboración y fiscalización que se deben ejercer por parte de la administración pública concedente.
i) La forma en que se ejecutará la reversión a favor de la administración pública concedente una vez agotado el plazo de concesión o resuelta la misma.
3. La administración o el ente público titular del suelo podrá construir y gestionar directamente los alojamientos dotacionales públicos o podrá otorgar un derecho de superficie o una concesión administrativa a terceros para que los construyan y gestionen. El derecho de superficie a favor de particulares solo se podrá conceder mediante concurso público, cuyas bases establecerán los mismos aspectos señalados en el apartado 2, a excepción de los previstos en las letras d) y f), debiendo indicar además el número mínimo de alojamientos que se construirán, sus características y la renta o canon máximo que deberán abonar los usuarios.

La tercera disposición adicional modifica distintos aspectos de la Ley 5/2018, de 19 de junio, de la vivienda de las Illes Balears. En primer lugar, se introducen las modificaciones pactadas en el Acuerdo de la Comisión Bilateral Administración General del Estado - Comunidad Autónoma de las Illes Balears, publicado el 9 de abril de 2019, que garantizan la constitucionalidad plena de la norma.

Se aprovecha también para trasladar a la Ley la definición de alojamiento dotacional prevista en el presente Decreto Ley, para garantizar su correcto encaje normativo, así como clarificar el concepto de cohesión social desde la perspectiva de la vivienda.

A continuación se introducen las figuras de las áreas de conservación y rehabilitación, así como su procedimiento de declaración, su alcance y los convenios de rehabilitación, con el objetivo de garantizar la cohesión social y promover la rehabilitación del parque edificado al efecto de disponer de más viviendas dignas.

Se adiciona un nuevo artículo a la Ley que establece que los grandes tenedores tendrán que ofrecer un alquiler social en los casos de adquisición de viviendas mediante ejecución hipotecaria, dación en pago o compensación, de forma previa a interponer cualquier acción contra personas que se encuentren en situación de especial vulnerabilidad y no dispongan de alternativa propia de vivienda.

En desarrollo de la posibilidad establecida por la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos realizada por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, se añade un derecho de tanteo y retracto a favor de la Administración en el caso de venta de edificios con más de una vivienda, si al menos una de ellas está alquilada.

Se establece también un derecho de tanteo y retracto legal a favor de la Administración para los casos de transmisiones entre grandes tenedores de viviendas o terrenos obtenidos mediante dación en pago, compensación de deudas, ejecución de garantías hipotecarias o títulos no judiciales.

Como resultado del acuerdo de la Comisión Bilateral, se puntualizan aspectos relativos al régimen jurídico de la cesión de viviendas desocupadas por parte de los grandes tenedores, y se complementa el régimen de cesión con un derecho de tanteo y retracto específico sobre los inmuebles inscritos en el Registro de viviendas desocupadas. Se resuelven también algunas cuestiones interpretativas sobre el régimen de las viviendas desocupadas y su comunicación por parte de los grandes tenedores que pueden tener un impacto directo en la gestión de estas.

Del mismo modo, se ajusta el plazo de cesión de viviendas desocupadas de los grandes tenedores mediante su remisión a lo establecido por la Ley de Arrendamientos Urbanos, que se ha visto modificada por el citado Real Decreto-ley, fijando un plazo de siete años.

Asimismo, se resuelven con una nueva redacción aspectos interpretativos sobre lo que se entiende por vivienda protegida a los efectos de la Ley.

Para resolver dudas interpretativas sobre su aplicabilidad, se traslada a la Ley de la Vivienda como un nuevo artículo el contenido de la disposición adicional segunda de la Ley 5/2008, de 14 de mayo, de actuaciones urgentes destinadas a la obtención de suelo para viviendas de protección pública, en el sentido de establecer para la vivienda protegida un índice de intensidad residencial.

Se complementa un artículo existente para confirmar la calificación de viviendas protegidas que reciban algún beneficio público independientemente de la concesión de ayudas.

También se reduce la exigencia de visado a aquellos casos en los que resulta necesario para poder ejercer un adecuado control desde la Administración, reafirmando este control con sanciones específicas en caso de incumplimiento, y se clarifican algunos casos para el derecho de tanteo y retracto general sobre vivienda protegida, pormenorizando su aplicación. Para conseguir una mayor transparencia, el régimen de publicidad exigible a la compraventa de viviendas de protección pública se extiende también a su alquiler para dotarlo de las máximas garantías.

Adicionalmente se incluye a las cooperativas de vivienda protegida en los supuestos de excepción al orden de adjudicación establecido en el Registro de demandantes, tras comprobarse la incompatibilidad en la práctica entre la aplicación de dicho orden y la regulación legal de las cooperativas. Se puntualiza también que en las promociones públicas de vivienda protegida el orden de adjudicación aplicable a las personas inscritas en el Registro de demandantes será establecido de forma explícita por la Administración pública o ente público instrumental.

El derecho de tanteo y retracto sobre las viviendas protegidas que recoge la Ley se extiende para incorporar el suelo reservado a la construcción de vivienda protegida y establecer de forma expresa la sujeción a estos derechos de las propiedades implicadas en supuestos de transmisión como ejecuciones hipotecarias, dación en pago o procesos de ejecución basada en títulos no judiciales. Se regula además el proceso de comunicación y ejercicio de dichos derechos.

En cuanto al régimen sancionador, se recoge explícitamente la extensión de responsabilidad en las infracciones relacionadas con la publicidad de viviendas a los intermediarios y a los titulares de los medios de comunicación que se hagan servir. En este sentido, se añade también una infracción específica para los casos de publicitación o comercialización de espacios en régimen de alquiler que se destinen a vivienda de personas sin que cumplan las condiciones mínimas de habitabilidad.

A continuación se incluyen diversos ajustes en el régimen sancionador aplicable a los grandes tenedores, además de recoger las infracciones correspondientes a la nueva regulación que fija el Decreto Ley. Adicionalmente, se ajusta la gradación de algunos supuestos infractores aplicables para que las sanciones sean más proporcionadas al daño causado y se distribuya de una forma más equitativa la gravedad de los supuestos detectados por la inspección durante este primer año de actividad. Se refuerza el importe económico de las sanciones relacionadas con la falta de depósito de las fianzas de alquiler, por la importancia que tienen estas en cuanto a obtención de información sobre el mercado y su comportamiento.

Se realiza también un cambio en la regulación del derecho de superficie para las cooperativas de vivienda en régimen de cesión de uso para clarificar que dicho régimen solo es de aplicación en estos casos.

La disposición adicional cuarta modifica la Ley 5/2008, de 14 de mayo, de actuaciones urgentes destinadas a la obtención de suelo para viviendas de protección pública, para posibilitar que las viviendas que se construyan a su amparo puedan destinarse también a alquiler y no solo a la compraventa, como se había establecido originalmente.

La quinta establece un mecanismo de colaboración entre colegios profesionales y ayuntamientos para agilizar la tramitación de licencias urbanísticas y otros trámites relacionados. Como se apuntaba anteriormente, tanto la promoción de viviendas de titularidad pública como la promoción privada requieren de plazos de tramitación más cortos, por lo que es urgente y necesario disponer de medidas que permitan reducir estos tiempos. Iniciativas semejantes se han puesto en marcha con éxito en distintos puntos del país. Esta misma posibilidad se extiende también a la Administración autonómica y a los consejos insulares.

La disposición adicional sexta establece que el régimen de las viviendas protegidas cuya tramitación se inicie a partir de la entrada en vigor de este Decreto Ley será el general, a efectos de determinar tanto su régimen de acceso como su precio máximo, salvo que el régimen viniera impuesto por el planeamiento urbanístico o por convenio vigente.

Por su parte, la disposición adicional séptima propone una solución para los edificios inacabados de viviendas construidos de acuerdo con una licencia urbanística ya caducada que se hayan visto afectados por un cambio de planeamiento urbanístico, situación que ha afectado en diverso grado a distintos municipios de las Illes Balears. En este caso, previo convenio municipal, podrán solicitar una nueva licencia para completar la construcción del proyecto siempre que todas las viviendas resultantes pasen a ser protegidas, con la condición de que se cedan a la Administración pública las que excedan los parámetros del planeamiento actual o se compense a esta su valor, garantizándose así la participación pública en las plusvalías que puedan generarse.

A continuación, la disposición adicional octava modifica la Ley 6/1999, de 3 de abril, de las Directrices de Ordenación Territorial de las Illes Balears y de Medidas Tributarias, para recoger de forma expresa el Plan Director Sectorial de Vivienda de las Illes Balears, incorporando a dicha norma un nuevo capítulo en el que se establece su objeto y criterios de elaboración.

Por último, la disposición adicional novena, a expensas de la aprobación del nuevo plan hidrológico de las Illes Balears, en tramitación a cargo de la Consejería de Medio Ambiente y Territorio, y de acuerdo a lo que establece el Real Decreto 51/2019, de 8 de febrero, por el que se aprueba el Plan Hidrológico de la Demarcación Hidrográfica de les Illes Balears, con el objetivo de agilizar los procesos de tramitación administrativa, precisa aquellas situaciones en las que no es necesaria la autorización previa de la Dirección General de Recursos Hídricos en la tramitación de licencias de obras en zonas inundables o con riesgo de inundación. Complementariamente, se establece que en el caso de obras que sí requieran de esta autorización, se solicitará por parte del promotor de forma previa a la solicitud de licencia municipal.

La disposición derogatoria única completa las modificaciones realizadas en la disposición adicional segunda en cuanto a adaptar la Ley de la Vivienda a lo acordado en el seno de la Comisión Bilateral y en lo referido a reajustar el régimen sancionador. Se elimina también la disposición adicional segunda de la Ley 5/2008, de 14 de mayo, de actuaciones urgentes destinadas a la obtención de suelo para viviendas de protección pública, que se reformula e incluye en la Ley 5/2018, de 19 de junio, de la vivienda de las Illes Balears.

Por último, tres disposiciones finales cierran el texto normativo. La primera habilita al Consejo de Gobierno para que dicte todas las normativas de desarrollo necesarias. La segunda establece un plazo de vigencia de doce años para los capítulos I y II del presente Decreto Ley, así como para la disposición adicional séptima. La última fija su entrada en vigor al día siguiente de su publicación.

MODIFICACIONES LEGISLATIVAS

- Ley 5/2018, de 19 de junio, de la vivienda de las Illes Balears: se modifica la definición de la letra l) del artículo 4, los apartados 2 y 5 del artículo 39, el primer párrafo y la letra c) del apartado 1 del artículo 41, la letra d) del apartado 1 y el apartado 2 del artículo 42, el apartado 1 del artículo 62, el apartado 2 del artículo 64, el artículo 65, el punto 2 del artículo 68, el apartado 2 del artículo 70, el artículo 75, las letras g) y ab) del artículo 87, al cual se incorporan las letras ad), ae), af), ag), ah) y ai), la letra b) del punto 2 del artículo 90, la letra i) del artículo 92 y el segundo párrafo de la disposición adicional novena; se añade un párrafo al apartado 1 del artículo 12, los artículos 21 bis, 21 ter, 21 quater, 26 bis, 26 ter y 26 quater, dos apartados al artículo 36, un nuevo artículo 63 bis, un apartado 6 al artículo 70, los artículos 75 bis, 75 ter, 75 quater, 75 quinquies y 75 sexies, un apartado 6 al artículo 80 y los puntos r), s), t), u) y v) al artículo 88; y a la entrada en vigor del Decreto Ley quedarán derogados los artículos 61, 86.e), 86.j), 86.m), 88.f), 88.h), 88.i), 88.k), la disposición adicional undécima y la disposición adicional duodécima.

- Ley 5/2008, de 14 de mayo, de actuaciones urgentes destinadas a la obtención de suelo para viviendas de protección pública: se modifica el apartado 4 del artículo 1 y a la entrada en vigor del Decreto Ley quedará derogada la disposición adicional segunda.

- Ley 6/1999, de 3 de abril, de las Directrices de Ordenación Territorial de las Illes Balears y de Medidas Tributarias: se añade un nuevo punto 6 al artículo 58 y un nuevo Capítulo VIII (arts. 78 bis y 78 ter).

Entrada en vigor

El Decreto ley 3/2020, de 28 de febrero, entró en vigor el 6 de marzo de 2020, al día siguiente de su publicación en el Butlletí Oficial de les Illes Balears.

Los capítulos I --disposiciones generales-- y II --normas para el desarrollo de viviendas de titularidad pública-- y la disposición adicional séptima --régimen especial aplicable a las edificaciones inacabadas con licencia caducada-- tendrán una vigencia de doce años a contar desde la referida entrada en vigor de la norma.