| Consultas
de la Junta de Andalucía. Preguntas y respuestas sobre las edificaciones
irregulares en situación de AFO (asimilado a fuera de ordenación)
tras el Decreto-Ley 3/2019, de 24 de septiembre, de medidas urgentes para
la adecuación ambiental y territorial de las edificaciones irregulares
en la comunidad autónoma de Andalucía.
1. Edificaciones
terminadas sin declaración de AFO
¿En
qué situación se encuentra la edificación irregular
para la que hubiera transcurrido el plazo para el ejercicio de la potestad
de protección de la legalidad urbanística, mientras NO se
declare en situación de asimilado a fuera de ordenación (AFO)?
La situación
de AFO se produce por el transcurso de los plazos para el ejercicio de
la potestad de protección de la legalidad urbanística pero,
mientras NO se declare el AFO, esa edificación irregular terminada
y para la que hubiera transcurrido el plazo para el ejercicio de la potestad
de protección de la legalidad urbanística, se encuentra en
la siguiente situación:
- NO puede
acceder a los servicios básicos, ni siquiera de forma autónoma
- NO pueden
realizarse obras de ningún tipo, ni siquiera las de conservación
y mantenimiento
En las edificaciones
irregulares para las que hubiera transcurrido el plazo para el ejercicio
de la potestad de protección de la legalidad urbanística
NO se puede hacer ningún tipo de obras mientras no se Declaren AFO.
¿Pueden
acceder al Registro de la Propiedad las edificaciones irregulares para
las que hubiera transcurrido el plazo para el ejercicio de la potestad
de protección de la legalidad urbanística si no se han declarado
en situación de AFO?
Sí,
de conformidad a lo dispuesto en la legislación estatal del suelo
(artículo 27.4.a) del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de
octubre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo y
Rehabilitación Urbana, dichas edificaciones pueden inscribirse,
previa comprobación por el Registrador de la inexistencia de anotación
preventiva de la existencia de expediente de disciplina urbanística
sobre la finca objeto de la edificación y que el suelo no tiene
carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso
público general, estando obligado el Registrador a dar cuenta al
Ayuntamiento respectivo de las inscripciones realizadas.
Cuando la inscripción
se hubiera practicado sin certificación municipal en relación
a la situación urbanística de la referida edificación
(pues la legislación estatal admite que el Certificado lo emita
cualquier técnico competente y que se inscriba mediante acta notarial
descriptiva de la finca o por certificación catastral descriptiva
y gráfica), el Ayuntamiento está obligado, bajo su responsabilidad
a “dictar la resolución necesaria para hacer constar en el Registro
de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción de la declaración
de obra nueva, la concreta situación urbanística de la misma,
con la delimitación de su contenido e indicación expresa
de las limitaciones que imponga al propietario”. Limitaciones que, en el
caso que nos ocupa son las indicadas en la respuesta anterior (artículo
3.2 del Decreto Ley 3/2019).
2. Solicitud
de declaración de AFO
¿Qué
puede hacer el propietario de una edificación irregular que se encuentre
terminada, y para la que hubiera transcurrido el plazo para el ejercicio
de la potestad de protección de la legalidad urbanística?
El propietario
de la edificación que se encuentre en dicha situación, puede
solicitar al Ayuntamiento la Declaración de Asimilado a Fuera de
Ordenación (AFO).
¿Puede
solicitar la Declaración de AFO el propietario de una edificación
irregular que se encuentra situada dentro o junto a una agrupación
de edificaciones?
Sí.
Es una de las novedades del Decreto-Ley. El reconocimiento de la situación
de AFO es independiente de la forma de implantación de la edificación
irregular (aislada o agrupada). Por ello, aunque la Declaración
de AFO tiene carácter individualizado (es para una edificación
y no para un conjunto de edificaciones), la situación de AFO se
puede reconocer y declarar para edificaciones irregulares aisladas y también
para edificaciones irregulares situadas dentro de una agrupación
de edificaciones (aunque solo cuando estuviera terminada la edificación
y hubieran transcurridos los plazos para el ejercicio de la potestad de
protección de la legalidad urbanística).
¿Puede
solicitar la Declaración de AFO el propietario de una edificación
irregular sea cual sea la clase de suelo en la que se encuentre?
Sí.
La Declaración de AFO es independiente de la clase de suelo en la
que se encuentre la edificación irregular: suelo urbano, urbanizable
o no urbanizable (aunque solo cuando estuviera terminada la edificación
y hubieran transcurridos los plazos para el ejercicio de la potestad de
protección de la legalidad urbanística).
¿Es
posible la Declaración en situación de AFO de edificaciones
irregulares en suelo no urbanizable de especial protección?
NO. Para las
edificaciones irregulares construidas en suelo no urbanizable especialmente
protegido, no es de aplicación la limitación temporal del
artículo 185.1 de la LOUA y, por tanto, NO es posible el reconocimiento
de AFO.
¿Y si
la especial protección hubiera sido posterior a la edificación?
En ese caso
y por aplicación del artículo 2.3 del Código Civil
que establece que “Las leyes no tendrán efecto retroactivo, si no
dispusieren lo contrario”, si es posible la Declaración de la situación
de AFO de dicha edificación irregular siempre que, los plazos para
el ejercicio de la potestad de protección de la legalidad urbanística
aplicables en el momento de terminación de la edificación,
hubieran ya transcurrido.
¿Es
posible el reconocimiento de AFO en zonas con riesgos, por ejemplo suelos
inundables?
Cuando existen
riesgos, sólo se puede reconocer AFO, previo informe o autorización
del órgano sectorial competente, si se minimizan o evitan los riesgos
con anterioridad al reconocimiento y siempre que, en dichos suelos, no
concurran otras circunstancias que conlleven que no sea de aplicación
la limitación temporal del artículo 185.1 de la LOUA, como
puede ser la clasificación del suelo como suelo no urbanizable especialmente
protegido.
3. Fuera de
ordenación y asimilado a fuera de ordenación
¿Qué
relación existe entre el AFO y el fuera de ordenación?
La situación
de fuera de ordenación es similar en algunos aspectos, pero distinta
de la “situación de asimilación a la de fuera de ordenación”,
y por ello se somete a un régimen jurídico diferenciado.
El Decreto Ley ha mejorada la sistemática de la LOUA en lo que se
refiere al régimen de Fuera de Ordenación y la situación
de Asimilado a Fuera de Ordenación.
Son situaciones
diferentes (el fuera de ordenación se refiere a edificaciones legales
en origen que, a consecuencia de un cambio del planeamiento, devienen incompatibles
con la nueva ordenación mientras que el asimilado a fuera de ordenación
contempla el caso de obras ilegales que siguen siendo ilegales pero respecto
de las cuales hubiera transcurrido el plazo para el ejercicio de la potestad
de protección de la legalidad urbanística, de ahí
que su régimen sea algo más restrictivo). Ambas situaciones
tienen un rasgo común: posibilitar el uso de edificaciones disconformes
con el planeamiento en vigor.
¿Existe
el Fuera de Ordenación parcial?
Sí.
Existe jurisprudencia sobre el tema. Es posible el Fuera de Ordenación
parcial cuando se puede individualizar e identificar la parte de edificación
que resulte disconforme con el nuevo planeamiento.
Parece conveniente,
en virtud de la remisión al planeamiento efectuada por el artículo
34 de la LOUA (según redacción dada en el Decreto-Ley), que
sea el propio instrumento de planeamiento el que regule dicha posibilidad.
Conviene aclarar
además, que el específico régimen que se establece
con carácter general en el artículo 34 de la LOUA, tiene
carácter supletorio por lo que solo es aplicable en defecto de regulación
expresa en los instrumentos de planeamiento.
¿Es
posible una declaración parcial de AFO?
Si, de igual
modo que el Fuera de Ordenación parcial, también es posible,
por analogía, la declaración de asimilado a fuera de ordenación
parcial cuando técnicamente se pueda individualizar e identificar
la parte de edificación susceptible de estar en AFO Documentación
para la Declaración de AFO ¿La Declaración de AFO
solo puede solicitarla el propietario de la edificación?
NO. Aunque
no será lo habitual, también el Ayuntamiento podrá
iniciar de oficio el procedimiento para declarar la situación de
AFO de una edificación irregular.
¿Qué
tiene que presentar el propietario en el Ayuntamiento para solicitar la
Declaración de Asimilado a Fuera de Ordenación (AFO) de su
edificación?
Junto con la
solicitud, tiene que aportar la documentación que:
- Identifique
suficientemente la edificación por cualquier medio admitido en derecho
(incluyendo referencia registral, en caso de estar inscrita en el Registro
de la Propiedad);
- Acredite
la fecha de terminación de edificación, y
- Acredite
por certificado de técnico competente que la edificación
se encuentra en condiciones de seguridad y habitabilidad adecuadas.
¿Cuáles
son las condiciones mínimas de seguridad y salubridad exigibles
para poder declarar AFO?
Las condiciones
mínimas de seguridad y salubridad exigibles para poder declarar
AFO serán las establecidas en las Ordenanzas municipales y, como
mínimo, las reguladas en el artículo 7 del Decreto-Ley.
¿Quién
comprueba las condiciones de salubridad y seguridad si la Declaración
de AFO la solicita el propietario?
Artículo
6.4 del DL 3/2019 Corresponde al técnico contratado por el propietario
de la edificación, revisar y certificar las condiciones de seguridad
y salubridad. Los técnicos municipales únicamente deben comprobar
que el propietario ha aportado la documentación y certificaciones
que acreditan esas condiciones y, mediante visita, si fuera necesario,
que esa documentación responde a la edificación para la cual
se solicita el reconocimiento de AFO.
Corresponde,
también a los técnicos municipales, a partir de la documentación
aportada, comprobar que ha transcurrido el plazo para el ejercicio de la
potestad de protección de la legalidad urbanística.
¿Es
posible dar un AFO condicionado a la realización de obras posteriores?
NO. Las medidas
mínimas de seguridad y salubridad se adoptan durante la tramitación
del procedimiento, antes de otorgar la Declaración del AFO, mediante
la pertinente orden de ejecución, en su caso.
¿Qué
informes sectoriales deben solicitarse en el procedimiento de declaración
de AFO?
Los que procedan,
según el lugar donde se sitúe la edificación y los
intereses públicos que se pueden ver afectados.
Fundamentalmente,
se trata de comprobar que la edificación irregular no se encuentra
en zona de riesgo y que no existe expediente disciplinario abierto por
una administración sectorial.
¿Cómo
se controla la existencia de recursos hídricos para las edificaciones
irregulares a las que pudiera reconocerse AFO?
La existencia
de recursos hídricos suficientes es cuestión que atañe
a la tramitación del Plan Especial regulado en el presente Decreto-Ley,
no a la declaración individualizada de AFO.
Según
el artículo 7 del Decreto-Ley, lo que debe comprobarse para la Declaración
de AFO es la posibilidad de disponer de un sistema de abastecimiento de
aguas (autosuficiente o mediante conexión a redes existentes)
apto para
el consumo humano.
4. Condiciones
de parcela en la Declaración de AFO
¿Es
posible reconocer AFO en edificaciones situadas en parcelaciones con proindiviso?
Sí,
siempre que la edificación reúna las condiciones para tal
reconocimiento de AFO (haber transcurrido el plazo para el ejercicio de
la potestad de protección de la legalidad urbanística y encontrarse
en condiciones para ser utilizada).
Dicho reconocimiento
comprenderá la edificación y la parcela sobre la que se ubica,
cuya superficie, en el supuesto de dos o más edificaciones en una
misma parcela registral o, en su defecto, catastral, coincidirá
con las lindes existentes.
¿Es
necesario tramitar un expediente de segregación de forma previa
al reconocimiento de AFO de una edificación irregular situada en
una parcelación?
NO. No es necesaria
licencia de segregación. El reconocimiento de AFO “arrastra” a la
parcela donde se sitúa la edificación irregular para la que
hubiera transcurrido el plazo para el ejercicio de la potestad de protección
de la legalidad urbanística y permite el acceso al Registro de la
Propiedad, tanto de la edificación como de su parcela adscrita.
¿Es
posible la Declaración de AFO en Cortijos Antiguos que se han ido
segregando? ¿Y en edificios colectivos?
SI. La Declaración
de AFO acredita que han transcurrido los plazos para el ejercicio de la
potestad de protección de la legalidad urbanística y que
la edificación cumple las condiciones mínimas de seguridad
y salubridad, con independencia del uso al que se destine y de otras circunstancias
de otra índole.
5. Efectos
de la declaración de AFO
¿Qué
permite la Declaración emitida por el Ayuntamiento respectivo de
que la edificación se encuentra en situación de asimilado
a fuera de ordenación (AFO)?
La Declaración
municipal de la situación de asimilado a fuera de ordenación
(AFO) establece cual es el régimen aplicable a dicha edificación
y permite:
- Las obras
de conservación necesarias para el mantenimiento de las condiciones
mínimas de seguridad y salubridad.
- Acceder
al Registro de la Propiedad haciendo constar las anteriores condiciones.
No obstante,
la edificación podrá tener acceso a los servicios básicos
de saneamiento, abastecimiento de agua y suministro eléctrico prestados
por compañía suministradora, si ya existieran las correspondientes
redes de infraestructuras (salvo que se hubieran resuelto dichos servicios
de forma autónoma).
Para la edificación
declarada AFO ¿Puede concederse licencia de ocupación o utilización?
Tras la Declaración
de AFO no procede (de conformidad a lo dispuesto en el artículo
9.1 del Decreto-Ley) la concesión de licencia de ocupación
o de utilización porque dicha licencia verifica la conformidad de
la obra realizada con el proyecto que obtuvo licencia, lo que no es el
caso.
¿En
qué régimen jurídico se encuentra la edificación
irregular una vez declarada la situación de Asimilado a fuera de
Ordenación (AFO)?
El reconocimiento
de la situación de AFO, NO legaliza la edificación. El régimen
aplicable es el indicado anteriormente (posibilidad de acceso al Registro
de la Propiedad, posibilidad de acceso a las redes de servicios básicos,
si las hubiera, y posibilidad de realizar obras de conservación
y mantenimiento).
¿Es
más beneficioso el régimen de AFO que el régimen al
que está sometida una edificación legal en SNU que ha tramitado
un Proyecto de Actuación y, que por tanto, está sometido
a un plazo transcurrido el cual tendrá que demoler y restituir los
terrenos a su estado original?
NO, pese a
ese aparente agravio o diferencia de trato, la edificación irregular
declarada AFO sigue siendo ilegal por lo que está sometida a un
régimen muy limitado de posibles obras y de acceso a servicios.
La edificación legal tiene, pese a la temporalidad establecida por
la LOUA un régimen de usos y obras más amplio que el que
se permite en el AFO.
En todo caso,
la duración aunque sea limitada es renovable y nunca inferior al
tiempo que sea indispensable para la amortización de la inversión
que requiera su materialización.
6. Obras permitidas
tras la declaración de AFO
En las edificaciones
irregulares declaradas AFO. ¿Qué nivel de obras se permiten?
¿Existen límites?
Sólo
se permiten obras de mantenimiento y conservación. Salvo que se
haya aprobado un Plan Especial, en cuyo caso también están
permitidas las obras de reforma y elementos auxiliares.
7. Usos permitidos
tras la declaración de AFO
¿El
reconocimiento de la situación de AFO legaliza la actividad desarrollada
en la edificación?
NO. La Declaración
de AFO se refiere a la edificación (el contenedor) y posibilita
su uso, pero no alcanza, ni mucho menos legaliza, la actividad o el cambio
de actividad. Tal y como expresamente se indica en el apartado 2 del citado
artículo 9, “El reconocimiento de que la edificación reúne
las condiciones mínimas de seguridad y salubridad, determina la
aptitud física de la edificación para su utilización,
pero no presupone el cumplimiento de los requisitos y condiciones que fueran
exigidos para autorizar las actividades que en la misma se lleven o puedan
llevar a cabo”
Para la edificación
declarada AFO ¿Puede concederse licencia de actividad?
Sí,
mediante el procedimiento legalmente establecido por la normativa aplicable
y siempre y cuando no se requiera la realización de más obras
que las que son autorizables en una edificación declarada AFO.
¿Es
posible autorizar un uso turístico en una edificación declarada
AFO?
Si. Igual que
para otra actividad o uso, si cumple las condiciones exigibles a dicho
uso y se tramita mediante el procedimiento legalmente establecido.
8. Acceso a
servicios / cargas urbanísticas
A efectos de
acceso a los servicios básicos existentes y la posibilidad de conexión
o enganche a los mínimos ¿Existe distancia máxima
para las conexiones a dichas infraestructuras? ¿3 metros, 20 metros,
...?
El Decreto
Ley no marca distancias máximas. Por tanto, a estos efectos, habrá
que estar a lo dispuesto en las ordenanzas municipales que se hubieran
aprobado o pudieran aprobarse o, en su caso, a las prescripciones técnicas
de las empresas suministradoras. En cualquier caso, la posibilidad de conexión
dependerá de la ubicación de la edificación respecto
a los redes existentes y la posibilidad de su conexión.
¿El
reconocimiento de AFO, en suelo urbanizable o urbano no consolidado, exime
del cumplimiento de los deberes y cargas propios de esta clase de suelo?
NO. De conformidad
a lo dispuesto en el Decreto-Ley, los efectos de la Declaración
de AFO se entenderán sin perjuicio de lo que se acordare en el correspondientes
instrumento de planeamiento respecto del desarrollo, orden y destino, por
tanto, están sujetos al cumplimiento de los deberes y cargas conforme
a la ley.
En relación
a la cuestión planteada, se estima aconsejable que se incorpore
una cautela en la resolución de reconocimiento de AFO donde quede
claro que la Declaración no exime del cumplimiento de los deberes
y cargas que sean exigibles, ni da derecho a indemnización por la
ejecución de los planes.
9. Régimen
jurídico de las edificaciones irregulares tras la declaración
de AFO
¿Qué
régimen se aplica a edificaciones situadas en suelo no urbanizable
terminadas antes de la entrada en vigor de la Ley del Suelo de 1975 (25/05/1975)?
Las edificaciones
en suelo no urbanizable, terminadas antes de la entrada en vigor de la
Ley del Suelo de 1975 (25/05/1975) y sin licencia, se asimilan a las edificaciones
terminadas con licencia.
Si en edificaciones
terminadas antes de la entrada en vigor de la Ley del Suelo de 1975 (25/05/1975)
se han realizado posteriormente obras ¿Cual es el régimen
de dichas obras?
Conviene precisar
que, por asimilarse las edificaciones anteriores al 25/05/1975 a las edificaciones
con licencia, la edificación se debe considerar realizada conforme
con el ordenamiento urbanístico vigente en su momento por lo que,
para las obras posteriores a la fecha indicada no amparadas en licencia
urbanística, solo debe comprobarse su conformidad con los parámetros
(ocupación, separación a linderos, etc.) establecidos en
el planeamiento general, si lo hubiera.
Si existe disconformidad,
dichas obras posteriores se someten al régimen disciplinario general,
pudiendo declararse en situación de AFO si ya hubiera transcurrido
el plazo para el ejercicio de la potestad de protección de la legalidad
urbanística
¿Es
posible reconocer AFO en edificaciones situadas en SNU anteriores a la
entrada en vigor de la Ley del Suelo de 1975 y en situación de ruina?
NO. El reconocimiento
de la situación de asimilado a fuera de ordenación no procede
en estos casos pues no se trata de obras ilegales para las que ha transcurrido
el plazo para el ejercicio de la potestad de protección de la legalidad
urbanística sino, según el artículo 2 del Decreto-Ley,
de edificaciones legales (asimiladas a las edificaciones con licencia),
que posteriormente alcanzan el estado de ruina.
Si dichas edificaciones
son conformes a las determinaciones del planeamiento vigente, la declaración
de ruina urbanística implica la obligación del propietario
de “proceder, a su elección, a la completa rehabilitación
o a la demolición”.
Por el contrario,
si dichas edificaciones no son conformes con las determinaciones del planeamiento
vigente, se encontrarían en situación de fuera de ordenación
y la declaración de ruina urbanística no permitiría,
en general, proceder a su rehabilitación salvo previsión
expresa al respecto en la normativa urbanística (Ver artículo
34 de la LOUA en su actual redacción).
En edificaciones
situadas en SNU posteriores a la entrada en vigor de la Ley del suelo de
1975 en situación de ruina ¿Es posible declarar AFO?
En general,
las edificaciones situadas en SNU y posteriores al 25/05/1975 que no dispongan
de licencia urbanística, pueden ser objeto de la Declaración
de AFO si son disconformes con el ordenamiento urbanístico y cumplen
las condiciones establecidas en el Decreto-Ley.
Cuestión
distinta es el supuesto objeto de la pregunta y que se refiere a aquellas
edificaciones, de entre las anteriores, que se encuentran en situación
de ruina urbanística pues las mismas no reúnen las condiciones
para ser utilizadas por encontrarse en situación de ruina ni pueden
autorizarse las obras que serían necesarias para alcanzar las condiciones
mínimas de seguridad y salubridad.
Las edificaciones
irregulares situadas en suelo urbano y urbanizable, terminadas antes de
la entrada en vigor de la Ley del Suelo 8/90 (16/08/1990) ¿En qué
régimen se encuentran?
Las edificaciones
irregulares en suelo urbano y urbanizable para las que hubiera transcurrido
el plazo para adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística
a la entrada en vigor de la Ley 8/1990, de 25 de julio, sobre Reforma del
Régimen Urbanístico y Valoraciones del Suelo, se asimilan
a las edificaciones terminadas con licencia.
¿Por
qué se ha incluido en el Decreto-Ley la consideración como
edificaciones con licencia aquellas situadas en suelo urbano y urbanizable
para las que, a la entrada en vigor de la Ley del Suelo 8/90, hubiera transcurrido
el plazo para adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística?
Se han asimilado
a las edificaciones con licencia, por estar así regulado en la Disposición
transitoria Sexta de la Ley 8/1990, que las considera en estos casos incorporadas
al patrimonio de su titular.
¿Los
procedimientos de reconocimiento de AFO ya iniciados antes de la entrada
en vigor del Decreto-Ley pueden continuar su tramitación o tienen
que iniciar un nuevo trámite?
Los procedimientos
de reconocimiento de AFO ya iniciados antes de la entrada en vigor del
Decreto-Ley pueden continuar su tramitación.
Y ello, sin
perjuicio de poder incorporar o acoger aquellas cuestiones previstas en
el Decreto Ley que pudieran resultar procedentes.
10. Declaración
de AFO con expedientes en tramitación o resueltos
¿Puede
reconocerse AFO en una edificación irregular una vez iniciado el
procedimiento administrativo de protección de la legalidad?
No. Con carácter
general, y salvo prueba en contrario en el procedimiento administrativo,
se entiende que si el procedimiento se inicia es porque el plazo para el
ejercicio de la potestad de protección de la legalidad urbanística
no ha transcurrido y por tanto no procede la declaración de AFO.
¿Puede
reconocerse AFO en una edificación con una resolución administrativa
firme de demolición?
NO. El requisito
ineludible para reconocer como AFO una edificación irregular es
que la Administración no haya actuado en plazo. En consecuencia,
si existe resolución administrativa firme NO se puede declarar AFO.
Lo anterior
se entiende con la salvedad de que ya hubiera transcurrido el plazo legalmente
establecido para la ejecución de la resolución administrativa
adoptada, plazo que actualmente es de 5 años a contar desde dicha
resolución.
¿Puede
reconocerse AFO en una edificación con sentencia firme? ¿Es
posible dar AFO en edificaciones cuya licencia ha sido anulada por sentencia?
¿Puede reconocerse AFO en una edificación incursa en procedimiento
judicial?
El carácter
reglado del AFO no puede entrar en conflicto con el respeto a la cosa juzgada
y al debido cumplimiento de las resoluciones judiciales, correspondiendo
a los jueces y tribunales la potestad de juzgar y ejecutar lo juzgado.
Por eso, aunque
en principio, podría declararse AFO (pues se trata del mero reconocimiento
de una situación objetiva que no legaliza lo ilegal), cualquier
procedimiento deberá plantearse primero en sede judicial y actuar
siempre de conformidad a la voluntad de los jueces.
¿Que
implica el cumplimiento por equivalencia de una resolución administrativa?
La Disposición
Adicional Primera 2 de la LOUA establece, en la redacción dada por
el Decreto-Ley, que “En idéntica situación [se refiere al
Asimilado a Fuera de Ordenación] podrán quedar, en la medida
que contravengan la legalidad urbanística, las obras, instalaciones,
construcciones y edificaciones en los casos de imposibilidad legal o material
de ejecutar la resolución de reposición de la realidad física
alterada, de conformidad con lo establecido en este Reglamento, siempre
que la indemnización por equivalencia que se hubiere fijado haya
sido íntegramente satisfecha”.
Se trata del
cumplimiento por equivalencia o alternativo de una resolución administrativa
firme acordando la demolición que no se puede ejecutar en sus propios
términos por concurrir causa legal o material que lo imposibilitan
(Art. 51 del mismo RDUA). En ese caso, solo se entenderá cumplida
dicha resolución cuando la indemnización por equivalencia
que se hubiere fijado haya sido íntegramente satisfecha.
¿Es
posible reconocer AFO en una edificación que es conforme con la
ordenación urbanística pero que carece de título habilitante
o debe solicitarse la preceptiva licencia de legalización (previa
tramitación, si fuera pertinente, de Proyecto de Actuación)?
Si la edificación
es conforme con la ordenación urbanística procede su legalización.
No obstante, al no disponer de licencia se trata de edificación
irregular, por tanto, es posible solicitar la Declaración de AFO
cuando hubiera transcurrido el plazo para el ejercicio de la potestad de
protección de la legalidad urbanística.
No obstante,
se comprende que siempre será más ventajoso para el titular
solicitar la legalización de las obras que solicitar la Declaración
de AFO.
Otra cuestión
a valorar es que mientras la Declaración de AFO solo procede cuando
la edificación se encuentra terminada, la legalización es
posible en obras no finalizadas siendo título habilitante para la
terminación de las obras.
11. Sobre los
planes especiales de adecuación ambiental y territorial
¿El
Plan Especial previsto en el Título II del Decreto-Ley en que clases
de suelo pueden redactarse?
Los planes
especiales pueden redactarse para agrupaciones de edificaciones situadas
en suelo urbano no consolidado, suelos urbanizables y suelos no urbanizables.
No obstante,
no es posible redactar dichos Planes Especiales en ámbitos de Suelo
Urbano no consolidado y suelo urbanizable que cuenten con ordenación
detallada aprobada definitivamente.
¿El
Plan Especial es necesariamente de iniciativa municipal?
Lo habitual
será iniciar de oficio por el Ayuntamiento el Plan Especial, pero
también puede iniciarse a instancias de los particulares.
Al Ayuntamiento
le corresponde formular, tramitar y aprobar. Pero la redacción y
el impulso puede ser de los particulares, propietarios de las edificaciones.
¿Y la
gestión del Plan Especial?
La gestión
del Plan Especial será siempre pública sin perjuicio de que
los costes deban ser asumidos, en principio por los propietarios de conformidad
a lo dispuesto en el Decreto-Ley.
¿Es
necesario tener aprobado el PGOU para poder formular un Plan Especial para
una agrupación de edificaciones?
No, el Plan
Especial puede redactarse incluso en ausencia de PGOU. Son documentos independientes.
¿Existen
criterios concretos que condicionen la delimitación del ámbito
de los Planes Especiales?
NO. Dada la
amplía casuística existente, el Decreto Ley no establece
criterios concretos (como el número mínimo de edificaciones
o cualquier otra circunstancia) que determinen cuando puede o no delimitarse
un planeamiento especial.
Serán
la concreta situación y características de cada agrupación
de edificaciones irregulares la que determine el ámbito a delimitar
e, incluso, la idoneidad del propio plan especial como instrumento urbanístico
adecuado a la problemática planteada. En cualquier caso, su delimitación
deberá efectuarse con criterios de racionalidad y proporcionalidad
y atendiendo a su viabilidad técnica y económica.
¿Es
necesaria la evaluación ambiental de los planes especiales y de
las innovaciones de los PGOU para la incorporación de las edificaciones
agrupadas?
Sí,
a la vista del objeto y alcance de los mismos. El propio Decreto-Ley prevé
la evaluación ambiental estratégica de los planes especiales.
La evaluación del plan especial no exime de la posterior evaluación
de la innovación del PGOU, si la hubiera, pues tienen objetos distintos.
¿Cómo
se controla la existencia de recursos hídricos en los planes especiales?
Mediante informe
previo de la administración competente.
¿Qué
obras de infraestructuras comunes permite el Plan Especial?
La aprobación
del Plan Especial permite establecer las redes comunes de servicios básicos
mínimos indicados en el Decreto-Ley y que comprende las infraestructuras
viarias y para el suministro de los servicios básicos de saneamiento,
abastecimiento de agua y energía eléctrica necesarias para
garantizar las condiciones de seguridad y salubridad. Así como su
conexión con las redes exteriores.
¿A quién
corresponde asumir el coste de las infraestructuras previstas en los Planes
Especiales?
Como norma
general, corresponde a los propietarios de las edificaciones irregulares
existente dentro del ámbito asumir dichos costes, sin perjuicio
de que el Ayuntamiento pueda o quiera asumir o anticipar parte de ellos.
¿A quién
corresponde el mantenimiento de las infraestructuras incluidas en los Planes
Especiales?
El mantenimiento
de esas infraestructuras puede ser asumido por el Ayuntamiento o por los
particulares.
¿Cómo
se pueden ejecutar los Planes Especiales si los propietarios se niegan
a asumir los costes?
Sin perjuicio
de las labores de colaboración, consenso y participación
que pudieran emprenderse, siempre es posible la ejecución del Plan
Especial por parte del Ayuntamiento utilizando los mecanismos establecidos
en la Legislación urbanística y en la de Régimen Local
(expropiación, imposición de servidumbres, contribuciones
especiales, etc.) para conseguir la ejecución del plan y garantizar
la contribución de los propietarios a todos los gastos derivados
de la ejecución de las determinaciones del Plan Especial.
Sobre los mecanismos
de gestión que pueden utilizarse ¿Es posible utilizar los
mecanismos de gestión de la LOUA (por ejemplo, compensación
o cooperación) en los Planes Especiales?
NO. Los mecanismos
de gestión de la LOUA (compensación o cooperación)
solo se aplican en suelo urbano y urbanizable, en desarrollo de los instrumentos
de planeamiento legalmente previstos para dichos suelos. En suelo no urbanizable,
por definición, no es posible utilizar los mecanismos de gestión
de la LOUA para los suelos urbanizables o urbanos.
¿El
Plan Especial legaliza la edificación?
No. La aprobación
del Plan Especial no legaliza las edificaciones irregulares en su ámbito
ni modifica la clasificación del suelo donde se localizan.
¿Es
posible dar AFO en edificaciones agrupadas antes de la aprobación
del Plan Especial?
Sí,
el Plan Especial y el reconocimiento de AFO son independientes
¿La
aprobación de los Planes Especiales supone el reconocimiento de
AFO o la legalización de las edificaciones existentes en su ámbito?
NO. El plan
especial sólo tiene por objeto la implantación de infraestructuras
para dotar de condiciones mínimas de salubridad a la agrupación
y la adopción de medidas que garanticen la integración ambiental,
territorial y paisajística de la misma (Barreras arbóreas,
tratamiento de riberas, etc.). La solicitud de AFO de cada edificación
irregular situada en el ámbito del Plan Especial deberá tramitarse
de forma independiente e individualizada para cada una de ellas.
¿Que
permite el Plan Especial para las edificaciones irregulares declaradas
AFO situadas dentro de su ámbito?
La aprobación
del Plan Especial permite, en esas edificaciones:
- Acceder
a los servicios básicos de las redes de infraestructuras comunes.
- La ejecución
de obras de conservación, mantenimiento y de reforma. De igual modo,
se admite, si así lo establece el Plan Especial, la posibilidad
de ejecutar pequeños elementos auxiliares que no afecten negativamente
al paisaje y al entorno.
¿Cómo
se aplica la indivisibilidad de fincas recogida en el Decreto Ley?
Tal y como
indica el artículo 15 del Decreto-Ley, las fincas no ocupadas por
edificaciones son indivisibles tras la aprobación del Plan Especial,
salvo que fuesen necesaria su división para localizar alguna de
las infraestructuras o actuaciones de adecuación previstas en el
propio plan especial.
Una vez ejecutado
el Plan Especial, ¿cómo se valora el suelo, como urbanizado
o como rural?
El Plan Especial
no modifica la clasificación urbanística de los terrenos,
por lo que una vez ejecutado, los suelos se siguen valorando en función
de la situación básica (urbanizado o rural) en la que se
encontraban antes de formular el Plan Especial.
12. Sobre la
incorporación al planeamiento general de agrupaciones de edificaciones
irregulares
¿Es
posible en el procedimiento de incorporación de edificaciones irregulares
al planeamiento considerar otros usos, no sólo el residencial?
Sí.
La incorporación y la clase y categoría propuesta por el
PGOU dependerá de la decisión que en relación a esos
usos adopte el plan y del cumplimiento de las condiciones que para cada
clase y categoría recoge la Ley.
A la hora de
incorporación al planeamiento general de las edificaciones irregulares
¿Cómo computan a efectos de las dotaciones mínimas
y los criterios de crecimiento del POTA?
De conformidad
a lo establecido en el Decreto-Ley, los PGOU pueden modular los estándares
dotacionales en función de sus características y grado de
colmatación. De igual modo, y atendiendo a dichas circunstancias,
cabe modular la aplicación de los criterios de la Norma 45 del POTA.
|
