| Los convenios urbanísticos
son una herramienta importantísima para los promotores inmobiliarios.
Se puede conseguir mucho más con un convenio urbanístico
que siguiendo el trámite ordinario. Por eso es tan importante no
cometer errores al redactar un convenio urbanístico, porque el diablo
está en los detalles.
Según los promotores
experimentados en firmar convenios urbanísticos sólo tienen
una pega, que del otro lado está la administración y que
como no cumpla y haya que ir a juicio ser tarda años y las garantías
de recuperar el dinero aportado quedan en el aire. Y lo que es peor te
enemistas con ese ayuntamiento y por contagio con todos los de la zona.
Por eso es tan importante empezar a poner ladrillos el mismo día
que se firma el convenio urbanístico.
El incumplimiento del convenio
por parte de la Administración da lugar a responsabilidad patrimonial
administrativa.
Otras veces el incumplimiento
de los convenios urbanísticos viene de los promotores o propietarios
que no ejecutan los derechos urbanísticos reconocidos en un convenio,
pero atención que el incumplimiento del promotor no es obstáculo
para el cumplimiento de las obligaciones contraídas por la administración.
Si se frustra el convenio,
una facultad del promotor es solicitar su resolución y consiguiente
indemnización, al menos el reintegro de las cantidades abonadas
(sobre otros conceptos indemnizatorios). En estos casos, es habitual que
el promotor haya adelantado una serie de cantidades que pueden ser elevadas,
pese a que finalmente la Administración se ha quedado con ellas
sin cumplir con su parte del convenio.
Incluso si se produce la
anulación del convenio no por ello, ha de privarse al promotor de
los posibles perjuicios, y por lo tanto la devolución de lo ingresado.
En definitiva, que hay que
estar muy seguro de lo que se hace antes de firmar un convenio urbanístico.
Hay muchos beneficios y muchos riesgos.
Al margen de esto, los convenios
urbanísticos llegan a hacer posible el sueño de todo promotor
inmobiliario: la modificación del planeamiento urbanístico
comprometiéndose el Ayuntamiento a clasificar o calificar los terrenos
atribuyéndoles determinados usos e intensidades.
Claro que el promotor (propietario
del terreno) tiene que pasar por caja y compensar los beneficios adquiridos
incrementando las cesiones gratuitas al Ayuntamiento más allá
de las cesiones previstas en el ordenamiento jurídico. Nada es gratis,
hay que hacer números para ver si compensa.
Hay muchas clasificaciones
de convenios urbanísticos. Pero hay dos tipos que no podemos pasar
por alto:
• Los Convenios
urbanísticos de planeamiento son aquellos cuyo contenido y cláusulas
prevén o determinan la necesidad de una modificación, redacción
o aprobación de un instrumento de planeamiento, sea éste
de carácter general o de desarrollo.
• Los Convenios urbanísticos
de gestión son aquellos cuya finalidad es facilitar el desarrollo
del planeamiento y su ejecución mediante la tramitación de
sistemas de ejecución urbanística, que permitan facilitar
la gestión por acortar plazos, aunar voluntades, etc., y que en
general, contribuyen a la implantación de las determinaciones previstas
por el planeamiento.
De estos temas se trata desde
una perspectiva práctica y profesional en la guía de convenios
urbanísticos. |
