| La LAU 1994 dividió
los arrendamientos urbanos en dos tipos diferenciados: el arrendamiento
de vivienda y aquel para uso distinto del de vivienda (oficinas, locales,
etc.).
Los contratos de arrendamiento
para uso distinto al de vivienda (arrendamientos de locales comerciales
o de oficinas) se rigen por la voluntad de las partes, debiendo en todo
caso respetar las disposiciones imperativas de la Ley 29/1994, de 24 de
noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) relativas a la fianza y a la
formalización del arrendamiento.
En defecto de previsiones
por las partes, sus relaciones se rigen por lo dispuesto en la LAU para
los arrendamientos para uso distinto al de vivienda y, supletoriamente,
por lo establecido en el Código civil.
Si las partes no han pactado
nada al respecto, las consecuencias de la extinción del contrato
de arrendamiento para uso distinto al de vivienda por haber llegado a su
término el plazo contractual (plazo inicial o sus prórrogas),
no vienen reguladas en la LAU, sino en el Código civil, que establece
la institución de la tácita reconducción del contrato.
Es frecuente que se pacte
una renta fija junto con una renta variable en función de los beneficios
que obtenga el arrendatario (este aspecto es muy habitual en los contratos
de arrendamiento de locales que se encuentran en centros comerciales) y
que también, se puede pactar una renta escalonada, es decir, que
varíe de importe a medida que avanza la duración del contrato,
de forma que tenga un importe el primera año, un importe mayor el
segundo y así sucesivamente.
En los casos de los contratos
de arrendamiento de local u oficina, el propietario y el arrendatario pueden
pactar la duración que estimen conveniente. Se suele pactar una
duración inicial que es de obligado cumplimiento para el arrendatario.
Esto quiere decir que el arrendatario no podrá resolver el contrato
durante ese periodo de obligado cumplimiento y si lo hace deberá
pagar una indemnización (si así se pacta) al arrendador.
En este sentido es aconsejable
para el arrendatario pactar una posibilidad de resolución del contrato
en cualquier momento sin indemnización, de forma que el arrendatario
pueda resolver el contrato de arrendamiento en el caso en que el negocio
no funcione o simplemente quiera cambiar de ubicación.
Generalmente se pacta en
el contrato un preaviso de unos meses para que el arrendatario pueda resolver
el contrato, regulando además que en ese caso el arrendatario no
deberá abonar indemnización alguna.
Un aspecto muy importante
en todo contrato de arrendamiento de local u oficina es la ejecución
de obras, puesto que es habitual que cuando se alquila un local u oficina,
se tengan que hacer obras para adaptarlo a la actividad a desarrollar.
En el contrato debe quedar
muy claro las obras va a realizar el arrendatario con detalle, para lo
cual es aconsejable que un técnico elabore un informe de dichas
obras y se adjunte dicho informe al contrato. Si se va a variar la configuración
del local u oficina también se tendrán que adjuntar al contrato
planos y fotos del inmueble con el cambio que se quiere realizar de forma
que quede clara la configuración del local antes y después
de las obras.
Cuando hay obras es muy habitual
que en los contratos de arrendamiento se pacte una carencia durante el
tiempo que duren las obras. La carencia es un periodo de tiempo durante
el cual no se va a abonar por parte del arrendatario la renta pactada.
De esta forma el arrendatario tiene un cierto desahogo al iniciar su actividad.
Generalmente en los contratos
de arrendamiento de oficina de local, se suelen pactar dos tipos de garantías,
la fianza legal que es la establecida por la Ley de Arrendamientos Urbanos
y que es equivalente a dos meses de renta, y la pactada por el arrendatario
y el propietario que puede ser de varios tipos:
• Un depósito
en garantía. Es decir, una cantidad de dinero pactada por las partes
(generalmente suele ser de dos a seis meses de renta) que entrega el arrendatario
al propietario en garantía del cumplimiento del contrato. Esta garantía
tiene el problema para el arrendatario de que es una cantidad de dinero
inmovilizada por el arrendador que es quien la custodia durante el periodo
de duración del contrato.
• Un aval bancario que es
una garantía que da una entidad bancaria en virtud de la cual el
banco paga en el caso de que el arrendatario no lo haga. Esta es la garantía
más fuerte para un propietario, sobre todo en el caso de que se
trate de un aval a primer requerimiento o primera demanda (es decir, aquel
aval que se puede ejecutar ante el banco sin necesidad de justificación).
Para el arrendatario dar un aval supondrá un coste que deberá
abonar a la entidad bancaria avalista.
En algunos casos se aporta la
carta de patrocinio. Esta garantía se utiliza en el caso de arrendatarios
que son sociedades mercantiles que pertenecen a un grupo de sociedades.
La garantía consiste en un documento firmado por la sociedad matriz
del grupo, por el que dicha sociedad matriz se compromete a pagar o cumplir
el contrato en el caso en que la sociedad arrendataria no lo haga. Se trata
de una garantía algo débil para el propietario, sobre todo
por las dificultades de ejecución en caso de que la sociedad matriz
sea extranjera.
De estos temas se trata desde
una perspectiva práctica y profesional en la guía práctica
de arrendamientos de oficinas y locales. |
