| Según
el estudio que elaboran trimestralmente los expertos de Knight Frank, Madrid
y Barcelona fueron los mercados más interesantes para los inversores,
constatando además que, durante el último trimestre del año,
la capital fue la ciudad que atrajo mayor volumen de inversión,
alcanzando los 845 M€, lo que supone un 50% más del registrado
en Barcelona. Aunque el pasado año se advirtió un notable
incremento de dicho volumen en ciudades como Sevilla, Valencia, Zaragoza
o Bilbao, “debido a la búsqueda, por parte de los inversores, de
una mayor rentabilidad que la que ofrecen Madrid y Barcelona”, como señala
Alejandro Vega-Penichet, Director del área Logística de Knight
Frank. Así, el volumen invertido en estas transacciones nacionales
pasó, en tan solo un año, de 321 M€ a 525 M€, lo
que representó un incremento del 63,5% respecto al año anterior.
RENTABILIDAD
DEL 4,75%
El último
“Snapshot Logística” destaca también que, a causa del continuo
interés que generan los activos logísticos, tanto en Madrid
como en Barcelona las yields prime se comprimieron, ofreciendo a cierre
de ejercicio una rentabilidad del 4,75%. “Por primera vez, estamos viendo
que los fondos alemanes (tradicionalmente unos de los inversores con menor
coste de capital) están participando en las transacciones más
prime del mercado”, precisa Vega-Penichet. “Esto demuestra que los fundamentales
del mercado de logístico español son suficientemente potentes
para apoyar los niveles de precio que estamos viendo”.
En lo referente
al mercado de usuarios, el pasado año la absorción logística
en Madrid registró 560.000 m² de superficie contratada, en
contraste con la cifra de 600.000 m² a la que se acercó el
take-up en Barcelona. Estos datos constatan la existencia de un mercado
saneado, ya que, pese a que la disminución en los niveles de absorción
logística respecto a 2018, el año pasado se realizaron menos
operaciones pero con un mayor volumen de inversión, teniendo en
cuenta, además, que en los 10 últimos años se ha mantenido
en Madrid el nivel medio de absorción en 490.000 m². En palabras
de James Cowper-Coles, consultor senior del área Logística
de Knight Frank, “2017 y 2018 fueron años especialmente buenos en
cuanto a total superficie contratada, con Amazon y el grupo Inditex como
máximos exponentes, quienes provocaron que la absorción total
se disparase por la falta de oferta de naves de clase A que había
en el mercado logístico español hasta ese momento”.
Según
la consultora, una de las tendencias más claras que está
empezando a manifestarse dentro del sector logístico español,
igual que sucede en otros países como Reino Unido y EE.UU., es la
del incremento en la demanda por parte de los operadores para naves frigoríficas,
impulsado en gran parte por los hipermercados y las empresas farmacéuticas.
De hecho, Knight Frank destaca que más del 30% de la absorción
logística en Madrid en 2019 venía representaba por hipermercados,
frente al 3,5% en 2018. El motivo principal proviene del hecho de que muchos
hipermercados están en plena fase de transición con respecto
a sus cadenas de suministro, debido a la preferencia del consumidor de
hacer, cada vez con mayor frecuencia, la compra vía online.
LA FUERTE INFLUENCIA
DEL E-COMMERCE
Durante el
año 2019, las primeras y terceras coronas del mercado logístico
madrileño registraron más del 80% de la contratación
de superficie, una tendencia que se refuerza respecto a años anteriores,
y que, como destaca Alejandro Vega-Penichet, se debe, en gran medida, a
la influencia del e-Commerce en el sector. “La demanda seguirá muy
fuerte gracias al aumento de las ventas online en España, lo que
motivará que muchas compañías necesiten tener mayor
penetración en este nicho de mercado, demandando naves logísticas
nuevas y modernas ubicadas cerca del casco urbano para cumplir con sus
plazos de entrega cada vez más ajustados y, a la vez, poder respaldar
estas naves urbanas con naves XXL en tercera corona, donde se permiten
naves de mayor tamaño y con rentas más bajas”.
A finales de
2019, según refleja el Snapshot Logística, las rentas prime
permanecieron estables, situándose en 5,50 €/m²/mes, en
la capital, y en 7,00 €/m²/mes, en la Ciudad Condal, mientras
que la tasa de disponibilidad, a cierre de año, se situó
en un 6% en Madrid y en un 3,5% en Barcelona.
El informe
sectorial de Knight Frank refleja, por último, que el e-Commerce
en España sigue en pleno auge. Y así, según los últimos
datos disponibles, en los dos primeros trimestres de 2019, la facturación
vía online alcanzó casi los 23.000 M€, y se prevé
que la cifra para todo 2019 llegará a alcanzar los 45.000 M€,
lo que supondría un incremento superior al 10% con respecto a 2018.
Y pese a que en 2020 se prevé que la facturación de compras
online aumente en España un 20%, la cifra aún se mantendrá
por debajo de la que reflejan otros países, donde el fenómeno
e-Commerce llega a triplicar los datos de nuestro país con sólo
un 5% de las ventas de retail que se realizan online, cifra que difiere
bastante de la registrada en otros países europeos, como Reino Unido
(19%) o Alemania (16%).
La conclusión,
según los expertos de Knight Frank, es que el sector logístico
es “la niña bonita” del mercado inmobiliario, con cerca del 24%
(el 3% en 2010, el 8% en 2015) de la inversión total de CRE en 2019
(oficinas, retail y logística).
|
