| Algunas inversiones
tienen poco flujo económico o de caja pero tienen el potencial de
una fuerte apreciación. Esto ocurre generalmente en las grandes
ciudades donde las propiedades tienen una tasa de capitalización
alta y flujo de económico o caja negativo o cero. Es decir que se
invierte por lo que se revalorizarán, no por lo que producen.
En el otro
lado de la ecuación están las propiedades en ciudades medianas,
donde hay un alto flujo de efectivo pero una apreciación mínima
de la propiedad inmobiliaria. (La tasa de capitalización es la relación
entre el ingreso operativo neto, o NOI, y el precio de compra. Cuanto menor
sea la tasa de capitalización, más pagará por la propiedad,
razón por la cual los vendedores intentan vender sus propiedades
con la capitalización más baja posible).
El error que
cometen algunos inversores es contar con una apreciación muy alta
donde esperan resarcirse de la inversión. Sin embargo, esa es una
propuesta arriesgada porque realmente nunca se sabe cuándo o si
habrá una opción de apreciación cuando llegue el momento
de vender. Por ejemplo, si hay una recesión, podría haber
cero apreciación, como sucedió en la crisis inmobiliaria
al estallar la burbuja inmobiliaria.
Hay formas
de aumentar el flujo de efectivo de los inmuebles. Una forma es rehabilitar
y luego aumentar los alquileres. Otra forma de aumentar el flujo de caja
es reducir los gastos operativos. Cualquiera que sea la opción utilizada,
es beneficioso para los inversores tener ingresos adicionales.
La clave para
los inversores es tener un mercado bien equilibrado que genere tanto apreciación
como ingresos operativos. De esa manera, si una de las fuentes de ingresos
potenciales es débil o cambia, puede obtener ingresos del resto.
El tercer gran
error es centrarse en el mercado equivocado.
Muchos inversores
eligen un mercado simplemente porque están familiarizados con él.
Por ejemplo, compran propiedades donde viven porque conocen la ciudad y
sus alrededores. Sin embargo, contar con la familiaridad a la hora de comprar
propiedades puede costar mucho dinero.
Hay otro problema
cuando la propiedad está ubicada en un mercado más pequeño.
Los mercados más pequeños pueden tener un flujo de caja más
alto debido a los precios de compra más bajos y las tasas de capitalización
más altas, pero esas propiedades no podrán mantener los precios
si hay una recesión.
Nuestras guías
de inversión inmobiliaria tratan estos temas desde diversas perspectivas
de inversión, desde el pequeño inversor al gran fondo. No
dude en consultarlas antes de invertir grandes cantidades, seguro que obtendrá
ideas que le evitarán errores y riesgos innecesarios.
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