La trasparencia es hoy un valor en auge, por tanto, en este contexto, Solvencia II se concibe y desarrolla para regular uno de los sectores que, en la actualidad, cuenta con una mayor solvencia pero, a su vez, asume también mayores riesgos. Esta nueva normativa persigue dotar al sector de los seguros y reaseguros de un marco normativo actualizado que permita a las compañías operar reduciendo dichos riesgos, aumentando su competitividad y mejorando los productos que ofrece a clientes y usuarios.

La normativa se divide en tres áreas temáticas conocidas como "pilares". Estos tres puntales centran su atención en la cuantificación de riesgos, la cualificación y evaluación de los mismos y la divulgación y transmisión de informaciones a los clientes y los entes reguladores.

En concreto, el primer pilar aborda la adecuación de los activos, las provisiones técnicas y el capital de una empresa de seguros. La directiva distingue dos conjuntos de obligaciones de capital: el capital de solvencia obligatorio, más sensible a los riesgos y el capital mínimo obligatorio, inferior y más predecible.

El capital mínimo regulatorio (MCR) es el nivel de capital mínimo exigido por el regulador que, de acuerdo con la legislación vigente, no será inferior al 25% ni deberá exceder del 45% del capital de solvencia obligatorio (SCR). El cálculo de este capital sustituye al anterior concepto de fondo de garantía, que correspondería a la tercera parte del margen de solvencia. El MCR es el umbral a partir del cual una empresa se considera insolvente a efectos normativos.

El capital de solvencia obligatorio (SCR) refleja el importe de fondos propios que permite a una entidad absorber pérdidas e imprevistos con una determinada probabilidad de ruina (inferior al 0,5%) en el horizonte temporal de un año. Es decir, el SCR es el volumen de capital que un asegurador debe de tener disponible para enfrentarse con éxito y sobrevivir a los riesgos a los que está expuesto, con una confianza del 99,5%, o dicho de otra forma, es una cifra de volumen de capital que resulta suficiente para atender las pérdidas que puedan llegar a producirse en 199 de cada 200 posibles escenarios. Si no se mantuviera este nivel de capital, probablemente se produciría una intervención normativa y se requerirían medidas correctoras.

Solvencia II obliga a las aseguradoras a realizar muchos cálculos. Su regulación básica (fórmula estándar) contiene más de un centenar de fórmulas matemáticas para determinar la cantidad de recursos que debe tener la aseguradora para enfrentarse a los sucesos negativos que se puedan producir en un futuro, aunque también permite la utilización de modelos internos tras la autorización previa por parte del supervisor. Con esto la normativa quiere garantizar que la aseguradora cuenta con fondos propios suficientes para cubrir este tipo de sucesos.

Tener patrimonio suficiente para cubrir estos riesgos es un mensaje al mercado y a los asegurados de que la entidad es solvente, y el porcentaje de fondos propios sobre SCR es la expresión de en qué medida lo es. Así, toda cifra por debajo del 100% significa que la entidad, grupo o mercado de que se trate no cumple con las exigencias de solvencia y todo ratio por encima del 100% refleja un sobre cumplimiento de capital, lo que significa que el ratio de escenarios adversos que la compañía puede superar con éxito es incluso mayor que 199 de cada 200.

LA VALORACIÓN INMOBILIARIA A EFECTOS DE SOLVENCIA II RESPECTO DE LOS INMUEBLES.

Solvencia II establece que para valorarlos en el balance económico se utilizará el valor de mercado, siendo este, el valor de la última tasación del inmueble proporcionado por una tasadora independiente según normativa ECO/805/2003 del 27 de marzo “sobre normas de valoración de bienes inmuebles”, modificada por la Disposición Sexta Final del RD 1060/2015 (RDOSSEAR). 

En base a estas referencias normativas, el valor de tasación utilizado es el menor entre:

Valor por comparación

Consiste en obtener el valor del inmueble mediante su comparación con, como mínimo, otros 6 inmuebles similares (testigos comparables) cuyo valor sea conocido (transacciones u ofertas de mercado verificables) en la fecha de la valoración dentro de un mercado lo suficientemente representativo y que serán ponderados por coeficientes en una homogeneización objetiva.

Valor por actualización

Cálculo del valor por la actualización de los flujos de caja(G) previstos que vaya a generar la explotación económica, o bien, en el caso de que el inmueble esté arrendado, por la actualización de las rentas futuras acordadas según duración y condiciones del contrato de alquiler vigente.

Valor de reemplazamiento neto

Coste de reemplazamiento o reposición del inmueble objeto de valoración (valor de repercusión del suelo más coste de construcción neto).

Si el valor de mercado de los activos inmobiliarios supera su valor contable, lo que supone una muy significativa aportación de liquidez al patrimonio de la Mutualidad.

LA GRAN DUDA: INVERTIR DIRECTAMENTE EN INMUEBLES O A TRAVÉS DE SOCIMIS.

a. La situación anterior a 2020. Invertir directamente en inmuebles en lugar de en SOCIMI por el consumo de fondos propios de Solvencia II.

Las compañías de seguros prefieren invertir en inmuebles de forma directa o a través de vehículos de inversión creador por ellas mismas, en lugar de utilizar Socimis, debido a que el consumo de fondos propios que les impone Solvencia II es del 25% de la tasación del inmueble en la compra directa mientras que es del 49% del valor de lo invertido en renta variable. 

En el caso de las aseguradoras, para los inmuebles el consumo de capital siempre suponga el 25% según la fórmula estándar, independientemente de dónde se sitúe el edificio o el tipo que sea.

Un motivo para el aumento en inversiones inmobiliarias se deriva de la normativa de Solvencia II. Los inmuebles, siguiendo esta normativa, requieren aprovisionar el 25% de su tasación en consumo de capital, por debajo de otras fórmulas como la renta variable que alcanzaría hasta casi el 50%. El sector asegurador cuenta con 287.000 millones de euros en la cartera de inversión; de ellos, 3 de cada 4 euros están puestos en renta fija y el 3,7% está invertido en inmuebles.
 

Ejemplo:

Mutua Madrileña cuestionó en 2019 el consumo de capital de los inmuebles dentro de Solvencia II. En una jornada en ICEA sobre la inversión en estos activos el director de Riesgos Financieros del grupo, Rafael Blázquez, aseguró que le sorprendía que para los inmuebles el consumo de capital siempre suponga el 25% según la fórmula estándar, independientemente de dónde se sitúe el edificio o el tipo que sea.

Indicó el experto que la norma no tiene en cuenta el lugar donde está situado el inmueble, que en el caso de Mutua el 90% se encuentra en el Paseo de la Castellana de Madrid, lo que sería en "zona prime y con poca volatilidad".

Destacó que en otros activos, como la renta fija, su consumo en el capital depende de la duración del bono que se compra o el rating de ese bono. Y según eso hay una diversificación que va desde el 5% al 20%. Otros activos como la renta variable no cotizada se lleva el 49%, mientras que la cotizada coge el 39%.

Criticó también la forma de calibrar este 25% y explicó que se hizo con el índice IPD de inversión inmobiliaria de acuerdo con una serie histórica de 7 años y según el mercado del Reino Unido. Un mercado que es muy líquido y que tiene un índice de volatilidad muy elevado, al contrario que Alemania. Pero este hecho no diferencia a la hora de apuntar el consumo de capital puesto que aunque se tenga un inmueble en el país germánico el consumo sigue siendo del 25%.

Explicó el directivo que diferentes informes, concretamente uno de la firma MCSI considera que se debería reducir el consumo de capital para los inmuebles. Esta petición es probable que se haga realidad y varíe el próximo año cuando se recalibre la fórmula estándar.  

Blázquez consideró también que las aseguradoras pueden acudir a los modelos internos para ayudar a reducir el consumo de capital, incluido el de los inmuebles. Aun así, puntualizó que  son modelos "cuantitativamente bastante exigentes" y reclamó que se use el mismo valor de tasación que se remite al regulador y no RICS en vez de una tasación ECO como a veces se solicita, aseguró. Reafirmó que la aseguradora está interesada en operar con modelo interno y apuntó que por las características de sus inmuebles deberían tener un consumo reducido y no del 25%.

El director de Riesgos Financieros argumentó también que rebajar el consumo de capital a los inmuebles podría significar también "acelerar el mercado inmobiliario" puesto que estos activos son de los pocos que están dando algo de rentabilidad.

b. Posterior a 2019. Se suaviza la inversión inmobiliaria a través de las SOCIMIs.

El cambio de los parámetros de consumo de capital del sector asegurador, en el marco de Solvencia II, que entró en vigor en 2019, puede tener un impacto positivo en el flujo de fondos hacia el sector inmobiliario cotizado. Los nuevos parámetros mejoran las condiciones de inversión en Bolsa al rebajar los requisitos de capital del 39% al 22% del importe de la inversión cuando se mantiene la posición a largo plazo (5 años). El sector asegurador es muy activo en el sector inmobiliario patrimonialista pero hasta ahora invertir en los activos de manera directa estaba primado frente a la inversión vía REITS, algo que no tenía mucho sentido dado que se podía argumentar que la inversión directa es menos eficiente y menos líquida que invertir vía REITS. Ahora es previsible ver una mayor inversión en vehículos cotizados (SOCIMIS).

Dado que el importe agregado de las carteras de inversión del sector asegurador europeo es de unos 12 B de euros (billones españoles) y que tradicionalmente estas compañías han invertido c. 5% de sus carteras en activos inmobiliarios de manera directa, frente a solo unos puntos básicos asignados a inversiones en inmobiliario cotizado (dado que estaba penalizado), si ahora con la nueva regulación asumimos que 0,5 puntos porcentuales de sus carteras son reasignados a inversiones inmobiliarias pero a través de REITS el flujo de inversión hacia el sector cotizado europeo representaría unos 60.000 M euros vs una capitalización estimada del los REIT en Europa de 282.000 M euros (según EPRA). Los números son “gruesos” y el proceso podría llevar años pero creemos que el flujo de fondos del sector asegurador hacia el inmobiliario cotizado es un factor positivo para el sector.