ESTRATEGIA DE SUS COMPAÑÍAS SE BASA EN LA GESTIÓN DE LOS PROPIOS ACTIVOS E INVERTIR EN CAPEX

Nota inmoley.com. CAPEX: el Capital Expenditure es la inversión que realiza una empresa para aumentar el valor de los activos fijos ya existentes. A efectos de contabilidad se considera CAPEX cuando la inversión realizada mejora la capacidad productiva o aumenta la vida útil del activo ya existente. 

Las compañías inmobiliarias cotizadas de la península ibérica encaran 2020 sin muchas preocupaciones, con una rentabilidad de flujos escasa y sin grandes peligros macroeconómicos a la vista, así lo aseguraron Ismael Clemente, consejero delegado de Merlín; Miguel Pereda, consejero delegado del Grupo Lar, y Albert Alcober, business manager de Colonial en la conferencia Iberian Reit celebrada este martes en Madrid.  

ISMAEL CLEMENTE. MERLIN

Ismael Clemente, CEO de Merlin Properties, el mayor REIT español, también presente en Portugal, cree que «este será un gran año para la inversión. No me parece que será un año con choques macroeconómicos y, si no se toman medidas extremas, todo estará bien », a pesar de admitir una desaceleración en la inversión, “una consecuencia normal del ciclo”.

También destacó la reciente cotización de Merlin en el Euronext Lisboa, en Portugal, ya que "cualquier inversor internacional ve el mercado ibérico como un mercado único". Con respecto al nuevo SIGI portugués (REITs portugueses), él cree que requerirán algunos ajustes legales.

Merlin Properties mantiene como su foco internacional el mercado portugués, pero la compañía descarta operar allí bajo el régimen de socimi recientemente aprobado en ese país y denominado como SIGI (Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária). Así lo aseguró ayer Ismael Clemente, consejero delegado de Merlin, ya que lamenta que la nueva norma lusa no incorpore el denominado como pasaporte comunitario.

“Tenemos que esperar porque la adopción del régimen SIGI en Portugal, igual que fue la del régimen de las socimis en 2009 en España, ha sido imperfecta y hay que esperar a una segunda vuelta. La legislación actual no incorpora pasaporte comunitario”, explicó Clemente en la jornada Iberian REIT celebrada ayer en Madrid sobre el mercado de socimis en España y Portugal.

El directivo de Merlin explicó que a diferencia de España, donde por ejemplo una socimi europea puede agrupar todos sus activos en una compañía española que pasa a ser socimi automáticamente gracias al pasaporte comunitario, en el mercado luso esa opción no es posible. “Y como no existe, nosotros nos veríamos obligados a cumplir el régimen portugués, lo que significaría agrupar todos los activos bajo una sociedad portuguesa, cotizarla en el mercado portugués y conseguir un 20% de free float”, afirmó Clemente. “Esperaremos a que incorporen el pasaporte comunitario y cuando lo incorporen, toda nuestra actividad en el país se englobará en una SIGI”.

Merlin comenzó a cotizar en la Bolsa de Lisboa el pasado mes con la fórmula del dual listing. Actualmente, alrededor del 10% de los ingresos de la socimi provienen del mercado luso, donde la compañía es propietaria de centros comerciales, oficinas y desarrolla una plataforma logística de 225.000 m2 donde invertirá 147 millones.

ALBERT ALCOBER. COLONIAL

Al atestiguar el interés de Colonial en este mercado, Albert Alcober, Director Comercial, explicó que la compañía está enfocada en el segmento de oficinas y que «se mantendrá en ese camino en el futuro previsible. En cuanto a los segmentos alternativos, veremos cómo evoluciona el mercado, pero estamos alertas ».

Es un buen momento para invertir en la propia cartera, con la realización de reformas, ya que "el tiempo de la búsqueda de activos ya ha pasado", afirmó Alcober.  

"El tiempo de la búsqueda de activos ya ha pasado", asegura Albert Alcober  

Alcober declaró que por parte de Colonial mantienen el foco en oficinas, aunque admitió que los alternativos pueden ser "activos complementarios, pero los miramos desde la distancia". 

Alcober opinó que un país funciona bien cuando “los políticos influyen cero en la economía” y deseó que los nuevos gobernantes “no la fastidien”.

MIGUEL PEREDA. LAR 

Lar España se enfoca en consolidar su cartera y estar atento al segmento minorista, descartando la convivencia y el trabajo conjunto, informó Miguel Pereda, Director de la Junta y CEO de Grupo Lar.

Pereda explicó que Grupo Lar seguirá centrado en retail y sólo estudiarán aquellos usos alternativos de su sector. Además, ha admitido que este tipo de activos es "muy de nicho".   

Miguel Pereda pidió al Ejecutivo que no toque lo que funciona y advirtió de que “amagar no es gratis” y de que es “importante lo que se hace, pero también lo que se dice, en un mercado donde el sentimiento del consumidor y del inversor es tan volátil”. 

FISCALIDAD SOCIMIS

"Las socimis tienen un superávit de ingresos fiscales de varios cientos de miles de euros y eso el Gobierno lo sabe", ha aseverado Pablo Serrano, socio de Clifford Chance, indignado por que el borrador de Presupuestos para 2019 pactado el año pasado por los partidos que hoy gobiernan recogiera que Hacienda ha dejado de ingresar 230 millones desde 2018 debido a estas empresas.

Según ha explicado, esa cifra se deriva de que las socimis no pagan el impuesto de sociedades, pero ha recordado que contribuyen a través de los tributos de transmisiones, actos jurídicos documentados, el IBA por adquisiciones, el IBI, el 10 % garantizado en el dividendo y la plusvalía municipal.

Convencido de que la única modificación que introducirá el Gobierno será la de gravar al 15 % la parte de beneficios que estas sociedades no están obligadas a repartir (20 %), Serrano entiende que apenas tendrá incidencia, porque casi todas distribuyen el 100 %. 

En esa línea, el consejero delegado de la asociación de inmobiliarias cotizadas de Europa (EPRA), Dominique Moerenhout, ha señalado que los "grupos políticos tienen que entender" que estas empresas "no son paraísos fiscales" y sí pagan impuestos, al tiemp que ha minimizado su impacto sobre el mercado residencial, dado que el porcentaje que invierten en ese segmento es "muy, muy bajo".

Igualmente, los directivos de las principales socimis en España han coincidido en reclamar al Ejecutivo que no toque lo que funciona y han asegurado que, aunque finalmente la reforma sobre su régimen fiscal sea mínima, las declaraciones que hacen en su contra son "nubarrones que provocan miedos en el futuro".

SEGUROS

Las compañías de seguros también se centran en diversificar su inversión. Mapfre es un ejemplo de esta estrategia, con 3.500 millones de euros asignados a este mercado. Ageas solo quiere invertir un total de 600 millones de euros en bienes inmuebles portugueses, adelantó Gilles Emond, Jefe de Bienes Raíces en Ageas Portugal.

SIGI Y SOCIMI: MÁS SIMILITUDES QUE DIFERENCIAS

Creado el año pasado en Portugal, los SIGI, o REIT portugués, todavía están dando sus primeros pasos, y Sonae Sierra y Bankinter crearon una sola compañía, que replicará sus Ores Socimi. Si en España, el instrumento es un éxito, en Portugal todavía no hay un historial.

Pablo Serrano, socio de Clifford Chance, cree que los dos regímenes «tienen más similitudes que diferencias». Lo más importante parece ser la estabilidad, pero el sentimiento en España es "tranquilizador”, consideró. «El Gobierno reconoce la importancia del SOCIMI», y considera que los cambios fiscales propuestos «no hacen más que causar ruido, ya que su efecto práctico sería cero».

Por el lado portugués, Paulo Núncio, socio de Morais Leitão, señaló que " la buena noticia es que Portugal mejoró el régimen SIGI, siguiendo un régimen fiscal muy favorable, que permitió la flexibilización de las reglas de" libre flotación “, y También el hecho de que el primer SIGI ya fue creado.

Manuel Puerta da Costa, miembro de la Junta de APFIPP, comentó que «el régimen acaba de ser aprobado y tenemos una gran oportunidad. Esperamos tener de 10 a 15 SIGI en el futuro cercano. Sería un éxito tener en cuenta la proporción en comparación con España ». Él cree que «el éxito del SIGI se convertirá en una nueva realidad, siguiendo los ajustes legales que se llevarán a cabo en los próximos años». El régimen será aún más exitoso «si las compañías de seguros, que invierten directamente en bienes raíces, comienzan a utilizar SIGI para hacerlo».