¿Considera AMADEI que es esta la mejor solución para el problema del alquiler de vivienda en España? ¿Hay otras soluciones para limitar la escalada de rentas que hacen inviable el alquilar para capas sociales que tampoco pueden comprar vivienda?

-Desde AMADEI estimamos que la limitación de los precios del alquiler NO es la mejor solución para paliar el problema del alquiler en España. Consideramos que la solución para evitar en la medida de lo posible la escalada de precios del alquiler pasa por la adopción de una serie de medidas distinto tipo, como la subvención fiscal tanto a arrendadores como arrendatarios, la promoción pública de vivienda social, incluso la compra por parte de las administraciones de viviendas para destinarlas a alquiler social, que la regulación dote de mayor seguridad jurídica a las partes intervinientes en la relación arrendaticia…

¿Hay preocupación en el sector inmobiliario por las consecuencias que tendrá el índice de precios del alquiler?

-Hay preocupación porque además de no considerar que se ataje el problema, porque tiene efectos más negativos que positivos, ya hemos comprobado que en Europa la medida está siendo muy controvertida e ineficaz y hay que aprender de los errores propios y ajenos.

¿Considera que en la práctica los inversores considerarán esta medida como una acción contra la necesaria seguridad jurídica imprescindible en toda inversión?

-La seguridad jurídica es necesaria para todos, también para los consumidores incluso en mayor medida, como siempre hemos defendido desde AMADEI. Los inversores necesitan del sector de la vivienda pero también el sector necesita de los inversores. No hay más que observar quiénes están comprando la mayoría de viviendas de obra nueva en Madrid y otras ciudades para darse cuenta de esto. Y no me refiero a fondos de inversión sino a inversores particulares, sean personas físicas o jurídicas, que están empleando sus ahorros o su capacidad de maniobra económica para invertir en vivienda de obra nueva para alquiler. Incluso el mercado de segunda mano pasa por la misma circunstancia. Si intervienes el mercado para limitar precios estás poniendo puertas al campo y la inversión decaerá e incluso desaparecerá en algunas zonas.

De realizarse con datos del IRPF de 2015 a 2018, referencias catastrales, precios de oferta y los depósitos medios de las fianzas, ¿existen dudas razonable de estos datos sean fiables y aplicables a todo el mercado? 

-Los criterios presuntamente objetivos que parece van a regir a la hora de establecer el Índice de precios del alquiler conforman una mezcolanza difícil de encajar y de dotar de seguridad y por tanto de credibilidad a dicho índice. Hay datos obsoletos, otros incompletos, cada vivienda es un mundo, no hay dos iguales, muchas fianzas no se depositan por los propietarios, de manera que todas estas circunstancias indican que existan dudas razonables para creer que no son criterios fiables ni fidedignos.

Hay tasadores inmobiliarios que sostienen que el índice debería elaborarse en base a datos reales con los que el mercado español, pero el problema es que de momento no se cuenta con este tipo de datos. ¿Cuál es el criterio y propuesta de AMADEI?

-Efectivamente, el sector inmobiliario adolece de estudios y estadísticas reales y actualizados. Los que ofrecen los portales inmobiliarios son muy respetables pero se basan en precios de comercialización y no en cierres de operaciones contrastados. Desde AMADEI entendemos que deben ser los Colegios de Registradores y Notarios los que deben elaborar esos índices o estadísticas, obviamente en cuanto a las ventas. Respecto a los arrendamientos, seguiremos sin contar con datos del todo fiables. 

¿Considera AMADEI que la intervención inmobiliaria podría traducirse en menos oferta y menos inversión?

-No solo AMADEI, desde cualquier agente del sector inmobiliario se considera que la intervención de precios del alquiler supondrá menos oferta, debido a que los propietarios perderán interés en sacar sus pisos al mercado si no les resulta rentable. En Paris ya se experimentó una caída de la oferta en un 15% en dos años de aplicación de la limitación de precios. 

¿Cómo perjudica la limitación de los precios del alquiler a las personas que buscan piso?

-Las personas que buscan piso de alquiler obviamente tendrán menos oferta para elegir.

Es el caso de Alemania y Francia ya se han adoptado medidas similares de control de precios, ¿cuál ha sido el resultado?

- Es el caso de Alemania y Francia, que hace años adoptaron esta medida para evitar el boom en los precios del alquiler y empiezan a vislumbrar las consecuencias negativas de su decisión. En Paris se ha paralizado la medida y en Alemania la Federación Alemana de Inquilinos concluyó que no había funcionado y que entre el 60 y 95% de los alquileres sobrepasaban los límites, según la ciudad que se tratara. En Berlín, concretamente, se ha suscitado un litigio entre el Estado Federal y Gobierno por cuestiones competenciales que ponen en cuestión la constitucionalidad de la limitación de los precios por parte de la Ciudad. De la misma forma pasará en Madrid, donde Ayuntamiento y Comunidad ya han anunciado medidas judiciales si se conculcan sus competencias en materia de vivienda.  

En Alemania, la congelación del precio del alquiler en Berlín convive con una ley de control del alquiler, vigente en todo el país, que pone como tope que un alquiler no exceda el 10% de la media de su barrio. En Francia, aplicarán el mismo sistema, pero se han decidido por limitar las subidas del alquiler a un 20% respecto a la media de la zona, de los pisos de la misma antigüedad o con el mismo número de habitaciones. 

De aprobase este control, ¿considera AMADEI que podría darse una invasión de  competencias  autonómicas y municipales en  materia  de vivienda?

-En Madrid, tanto Ayuntamiento como Comunidad ya han advertido que judicializarán la medida si llega a adoptarse, algo parecido a lo que ha ocurrido con el alquiler turístico. Esto es así porque el Gobierno en materia de vivienda tiene limitadas sus competencias al estar delegadas en las comunidades autónomas. Podría darse el caso de que desde ayuntamientos y comunidades se legislara de forma distinta y darse un conflicto normativo.

AMADEI sostiene que una limitación de precios podría desmotivar la rehabilitación edificatoria. ¿Podría explicarlo?

- Si un propietario tiene una vivienda disponible para alquilar que, fuera cual fuera su estado, pudiera arrendarla al mismo precio que otra vivienda en el mismo edificio que está en muy buen estado es indudable que no se vería incentivado a acondicionarla para que estuviera al mismo nivel que la de su vecino o hará el acondicionamiento mínimo para alquilarla. Ante esta situación, quien busque piso en alquiler se podrá encontrar con viviendas menos cuidadas. La oferta proporcionará pisos en desiguales condiciones respecto a su estado que se acabarán alquilándose al mismo precio cuando la oferta de pisos reformados se agote.