| VENTAJAS DE
LA OPCIÓN DEL DERECHO DE SUPERFICIE PARA INSTALACIÓN ELÉCTRICA
(SOLAR, FOTOVOLTAICA, EÓLICA).
Entre las cuestiones
más relevantes que debe contemplar el contrato de cesión
de un derecho de superficie destacan:
• La regulación
de la duración del contrato
• El canon
superficiario que habrá de satisfacerse
• La reversión
de la propiedad de la instalación al propietario del suelo junto
con la posible indemnización tras la vigencia del contrato
• Las causas
de resolución del contrato.
• Ventajas
del contrato de cesión del derecho de superficie
a. Ventajas
para el promotor
Al tratarse
de un derecho real, es preceptiva la formalización en escritura
pública y la inscripción en el Registro de la Propiedad,
desplegando efectos frente a terceros y generando una mayor seguridad jurídica.
El promotor
no debe depositar fianza o aval alguno ante el organismo correspondiente,
ni está sometido de forma supletoria a la Ley de Arrendamientos
Urbanos (LAU), lo que le evita hacer frente a los derechos y obligaciones
que emanan de ese cuerpo legal.
El promotor
pagará al propietario el canon superficiario del terreno sobre el
que va a construir, pero podrá gravar sobre lo construido para su
explotación.
Para los promotores
solares el hecho de adquirir el derecho de superficie resulta el medio
más idóneo para promover sobre el una planta solar fotovoltaica.
Además de cara al promotor solar, esta figura jurídica cuenta
con mayores ventajas frente a la del contrato de arrendamiento, como por
ejemplo:
-
el no tener que depositar la fianza en el organismo correspondiente.
- el no sometimiento,
en defecto de pacto expreso, a la Ley de arrendamientos urbanos, evitando
los numerosos derechos y obligaciones que nacen para las partes, causas
de extinción, etc.
- la posibilidad
de ser hipotecado de conformidad con el artículo 107.5 de la Ley
Hipotecaria.
- La publicidad
del Derecho Real de Superficie que se adquiere con su inscripción
registral. Esta publicidad no es simple, ya que se eleva como requisito
esencial del acto, es decir, tiene efectos constitutivos. La inscripción
de la superficie se comporta como requisito ad solemnitatem para la configuración
del derecho, así como lo es la escritura pública de constitución.
Hasta que no se inscriba la superficie en el Registro de Propiedad como
gravamen a la finca, no puede decirse que existe el Derecho Real de Superficie,
pues carece de eficacia y validez el derecho.
En el derecho
de superficie, el superficiario goza de la facultad de tener temporalmente
una construcción en propiedad separada sobre la superficie del suelo.
Este derecho
no puede durar más de noventa y nueve años.
A su vencimiento,
el propietario del suelo adquiere la propiedad de lo construido reembolsando
su valor, salvo pacto distinto. La naturaleza jurídica del derecho
de superficie se asimila al arrendamiento, a la enfiteusis, al dominio
dividido, al usufructo y a la propiedad del espacio aéreo.
b. Ventajas
para el propietario
A la finalización
del contrato de superficie, el propietario del terreno recupera su propiedad,
haciendo suya la plusvalía tácita que se produce con el incremento
del valor del suelo sin tener que haber invertido en el proyecto.
A la luz de
estas ventajas, el contrato de cesión del derecho de superficie
está adquiriendo un notable protagonismo.
OBLIGACIONES
DEL PROMOTOR SOLAR COMO SUPERFICIARIO.
a. Término
de ejecución
El superficiario
tiene que realizar las obras en el plazo establecido por el título
constitutivo. Este plazo es de caducidad no admitiendo suspensión,
ni interrupción y comienza a computarse desde que el derecho se
ha constituido, es decir, desde la entrega de la posesión con título.
b. Obligación
de pagar el solárium
Si el derecho
se constituye a título oneroso, el superficiario quedará
obligado al pago del precio pactado, en la cuantía y forma establecidas
en el título constitutivo.
c. Obligación
de restitución o entrega
El superficiario
queda obligado, una vez extinguido el derecho por cualesquiera de las causas
de extinción, (bajo los efectos de la reversión que opera)
a devolver o entregar la construcción al concedente, o propietario
del terreno o de la cubierta de la nave industrial.
OBLIGACIONES
DEL PROPIETARIO DEL ESPACIO SOBRE EL QUE SE PROYECTA LA PLANTA SOLAR O
CONCEDENTE.
Obligación
de colaborar con el desarrollo de la construcción: Implica que el
concedente no debe obstaculizar la realización de la construcción
por parte del superficiario y debe resolver cualquier tipo de barrera existente
con anterioridad al negocio superficiario pues el mismo debe brindar todas
las condiciones necesarias para el cabal ejercicio de la actividad del
superficiario.
a. Responde
por evicción
Pues la acción
reivindicatoria interpuesta por un tercero se tramitará con el superficiario
y con el concedente partiendo de la obligación de que para conceder
un terreno en superficie el concedente tiene que ser el propietario del
suelo.
b. Obligación
de indemnizar
Ya no constituye
una regla, sino una excepción establecida por las partes en el título
constitutivo de que una vez extinguido el derecho, el dominus soli pague
una indemnización al superficiario por lo construido, que él
ha adquirido como efecto de la reversión.
Inscripción
del derecho de superficie en el Registro de la propiedad.
Ante la negativa
de algunos Registradores de la Propiedad de inscribir los derechos de superficies
fotovoltaicos, la Dirección General de los Registros y del Notariado
ha dado la razón a los productores fotovoltaicos.
• Por Resolución
de fecha 15 de febrero de 2012, de la Dirección General de los Registros
y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador
de la propiedad accidental de Huelva n.º 2 a inscribir una escritura
de constitución de un derecho de superficie sobre las cubiertas
de determinadas naves industriales, se ha acordado estimar el recurso interpuesto
por el promotor fotovoltaico y revocar la calificación del citado
Registrador impugnada.
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