| Durante el
primer semestre de 2020 la Comunidad de Madrid se posicionó como
el mercado más activo de España tanto en obra nueva como
en segunda mano: Concentró el 21,1% de las transacciones de vivienda
nueva, más del doble que la segunda provincia más activa,
Barcelona. Una de cada cinco operaciones de obra nueva fue registrada en
Madrid. Además, incrementó ligeramente sus cifras respecto
al mismo periodo del año anterior, incluso en el segundo trimestre,
el más afectado por el confinamiento, consiguiendo un crecimiento
del 2,9% en el primer trimestre y del 1,2% en el segundo.
Respecto al
mercado de segunda mano, la comunidad de Madrid también lideró
el ranking captando el 13% de las transacciones en España, pero
sufrió una importante contracción del 35% respecto al mismo
periodo del año anterior, que llegó a ser muy acentuada en
el segundo trimestre 2020 (-48%).
Las transacciones
del mercado de obra nueva se concentraron principalmente en Madrid capital,
con un tercio de las operaciones, y los municipios de su corona metropolitana
con algo más del 50%. Destacan los municipios de Getafe (13%), Boadilla
del Monte (8%), Valdemoro (6,5%), Rivas-Vaciamadrid (4,5%), Pinto (3,9%)
y Alcalá de Henares (3,3%). En cambio, en el mercado de segunda
mano, Madrid Capital concentró el 50% de las operaciones y su corona
metropolitana una tercera parte. Los municipios que han tenido un comportamiento
más dinámico durante el primer semestre de 2020 han sido
Getafe, Boadilla del Monte, Pinto y Valdemoro que han logrado incrementar
sus cifras respecto al año anterior a pesar de la contracción
que ha experimentado el mercado de vivienda usada.
“Madrid es
el centro principal de la actividad y de la inversión en residencial
en España. Tanto por su dinamismo económico como por la mayor
seguridad jurídica que ofrecen sus Administraciones locales” afirma
Mikel Echavarren, CEO de Colliers.
PRODUCCIÓN
DE VIVIENDA
La crisis sanitaria
del Covid19 ha afectado de manera significativa al proceso de producción
de la vivienda. Las restricciones de movilidad para combatir la pandemia
junto a las incertidumbres generadas en la economía han sido factores
claves en la reducción de los visados registrados (-31%) y del número
de viviendas iniciadas (-59%) durante el primer semestre de 2020. Las transacciones
de suelos también se han visto perjudicadas con retrocesos del 50%.
Como punto positivo, hay que destacar que la absorción (transacciones
de vivienda nueva, frente a las viviendas entregadas) se situó en
un 87%, durante el primer semestre de 2020 mejorando el ratio medio del
año 2019.
MERCADO HIPOTECARIO
El importe
medio de las hipotecas de viviendas se situó en 173.000 euros, un
2% superior al registrado en 2019. La comparativa entre el número
de hipotecas registradas y las transacciones de viviendas escrituradas
evidencia que el ahorro familiar se está agotando. “En 2018 se firmaron
75 hipotecas por cada 100 transacciones de viviendas, en 2019 esta cifra
subió a 89 y en el primer semestre de 2020 ascendió a 123,
lo que puede ser debido al decalaje temporal entre el acto ante notario
de la compra de la vivienda y la inscripción de la constitución
de la hipoteca en el Registro de la Propiedad. Este plazo, que normalmente
es de aproximadamente un mes, puede haberse prolongado debido a los efectos
del confinamiento y dichas cifras podrían además evidenciar
la necesidad de particulares y empresas de hipotecar sus viviendas para
afrontar problemas de liquidez.” – afirma Jorge Laguna, responsable de
la elaboración del informe y Director de Business Intelligence en
Colliers.
ACCESIBILIDAD
AL CRÉDITO – FINANCIACIÓN
La banca comercial
afronta una muy compleja gestión de los efectos de esta crisis,
que afectará, fundamentalmente, a la morosidad de la financiación
otorgada al consumo y a las pequeñas y medianas empresas. Esta crisis
convive con las dificultades que ha sufrido el mercado bancario por la
regulación del Banco Central Europeo sobre mayores niveles de capitalización,
en momentos donde sus márgenes se han reducido significativamente
por la bajada de tipos de interés. Ante esta tormenta perfecta que
el sector bancario tiene que gestionar de nuevo, está restringiendo
significativamente la financiación a nuevos proyectos residenciales
y a proyectos inmobiliarios de todo tipo. Esta restricción conllevará
una mayor concentración de su negocio hipotecario en sus mejores
clientes y en los mercados menos afectados por la crisis.
“Las dudas
que se ciernen sobre la economía española en esta segunda
ola de la pandemia y sobre la solvencia de algunas empresas, hogares y
sectores clave para nuestra economía tendrán un significativo
impacto en la financiación. Veremos mayores exigencias de precomercialización
y reducción de los niveles de financiación, que en muchos
casos serán barreras inexpugnables, así como modificaciones
en las minutas hipotecarias que permitan a las entidades financieras regular
de forma más ventajosa las distribuciones hipotecarias futuras sobre
los bienes vendidos.” -- explica Jorge Laguna.
Paralelamente
se está incrementando el número de fondos que han entrado
en el negocio de financiación alternativa, aunque por sus límites
mínimos de financiación y su perfil se enfocarán más
a la financiación de activos comerciales que al negocio de promoción
residencial.
PRECIOS
En el mercado
de segunda mano de la capital hemos detectado caídas de precio en
torno al 5% respecto a la situación PRE-COVID, aunque el comportamiento
en cada distrito ha sido muy diferente: Los distritos de Centro, Retiro,
Salamanca, Chamberí, Moncloa, Chamartín y Hortaleza apenas
sufren retrocesos, mientras que los distritos más periféricos
al sur y este de Madrid acumulan caídas superiores al 5% como es
el caso de Usera (6,4%), Villaverde(5,4%), Puente de Vallecas (6,6%), Villa
de Vallecas (7,4%), Vicálvaro(5,6%), San Blas(5,8%) o Barajas(6,8%).
Respecto al mercado de obra nueva observamos una consolidación de
precios, pero aún no hemos detectado ajustes significativos, aunque
tampoco podemos descartarlos si el contexto económico no mejora
en el futuro.
Por su parte
el mercado de alquiler, mucho más flexible, está ajustando
precios debido a un aumento de la oferta proveniente de las viviendas que
estaban destinadas para el alquiler turístico y a la incertidumbre
económica/laboral de las familias. Los distritos más caros
son Centro, Chamberí y Salamanca con rentas medias en torno a 18-19
€/m2/mes, y dentro de ellos los barrios que más destacan son
Recoletos, Justicia y Castellana con niveles de renta por encima de los
20 €/m2/mes. Los distritos más asequibles son Usera, Villaverde,
Puente de Vallecas y Vicálvaro con rentas medias por debajo de 11,5
€/m2/mes.
ESFUERZO DE
COMPRA Y DE ALQUILER EN LA CIUDAD DE MADRID
El esfuerzo
hipotecario de un hogar medio para la compra de una vivienda en la ciudad
de Madrid se sitúa en un 32,8% de su renta disponible y además
es necesario 10 años de ahorro para afrontar el pago inicial, sin
embargo, para los jóvenes se complica la situación. “En nuestro
análisis, realizado sobre los ingresos de una pareja joven cuya
renta procede de dos salarios mínimos interprofesionales (950 €/mes
en 14 pagas), se evidencia que el esfuerzo necesario para la compra de
una vivienda en Madrid se eleva a casi el 50% de sus ingresos y refleja
la necesidad de ahorrar hasta 14 años para afrontar el desembolso
inicial.” – asevera Laguna.
En el mercado
de alquiler, el esfuerzo que debe realizar un hogar medio para el arrendamiento
de una vivienda es del 36%, ligeramente superior al de compra, sin embargo
la accesibilidad a la vivienda por esta vía es más asequible
ya que no es necesario disponer de un ahorro previo como es el caso de
la compra de vivienda. Para los jóvenes con unos ingresos equivalentes
a dos Salarios Mínimos Interprofesionales, Madrid se presenta como
una de las ciudades de España con mayor dificultad de acceso al
alquiler, teniendo que destinar casi el 55% de sus ingresos.
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