| El gobierno
español debería enfocar el problema desde todas las perspectivas:
demandantes de vivienda, actuales propietarios de vivienda habitual y efecto
inversor inmobiliario (y repercusión en construcción). Esto
exigiría un pacto de vivienda estatal que diese un enfoque a largo
plazo, no de legislatura. Una solución general a la vivienda, en
propiedad o en alquiler, que sea equilibrada con la capacidad de renta.
Actualmente,
la propiedad o el alquiler de vivienda en España supera al resto
de Europa en el porcentaje de renta que debe destinarse. Este es el verdadero
problema, pagar menos por un derecho constitucional: la vivienda. De nada
sirve facilitar el acceso a la vivienda si luego se grava con impuestos
que implican coste sobre renta por tener una vivienda habitual. Se paga
mucho más por tener una vivienda habitual que un Ferrari, aunque
cuesten lo mismo.
El problema
de la vivienda es histórico, pero la respuesta social ha cambiado.
Hace 20 años los jóvenes aceptaban sin rechistar tener que
abandonar su ciudad de nacimiento para poder acceder a una vivienda en
propiedad a 50 kms y con un coste sobre renta salarial muy superior a la
media europea y mundial. Ahora no. La juventud actual responde con demandas
impensables hace 20 años y la okupación se está extendiendo
a un ritmo muy superior a la media europea.
Pero la vivienda
no es sólo un derecho de los jóvenes sin vivienda. Lo es
también de los propietarios de vivienda habitual hipotecados a 30
años.
Si la vivienda
es un derecho social ¿por qué es España el país
de la Unión Europea que más impuestos impone a la propiedad
de vivienda habitual? Se tributa por la vivienda habitual cuando se compra,
cuando se vende, cuando se hereda. Cada año se tributa por patrimonio,
impuestos municipales, tasas. El estado cobra impuestos sobre la vivienda,
las Autonomías aplican impuestos autonómicos de transmisiones
o documentales, sucesiones, etc. Y los ayuntamientos cargar IBIs, tasas,
etc. Y lo peor de todo es que ninguno de estos impuestos repercute en vivienda
social. Cuando se paga el impuesto de vehículos repercute en carreteras,
pero los impuestos sobre las viviendas se destinan a gasto corriente municipal,
autonómico o estatal, pero nunca a vivienda social.
Si la vivienda
es un derecho social ¿por qué se ha privatizado la práctica
totalidad de la vivienda pública española construida desde
los años 50? El resultado es que no hay vivienda pública
en España.
Si la vivienda
pública no se hubiese privatizado (venta a arrendatarios sociales
o promoción de vivienda pública en propiedad, no en arrendamiento)
el parque de vivienda público español estaría entre
los 3 mayores de Europa. Cuando hemos preguntado por el motivo, todas las
fuentes nos han dado la misma respuesta: la gestión de la vivienda
social es imposible, los impagos son alarmantes y el mantenimiento y conservación
de las viviendas públicas en alquiler es desastroso si se compara
con el cuidado de esas mismas viviendas sociales cuando el ocupante la
tiene en propiedad. El alquiler social es costoso, imposible de gestionar
y además injusto ya que se adjudica a las clases sociales más
humildes, pero no a la clase media.
Si la única
solución al problema de la vivienda es limitar el derecho a la propiedad
de los tenedores de vivienda, no sólo es inconstitucional sino lo
que es peor, ahuyentará inversión inmobiliaria en figuras
tan necesarias como el Build to rent, o la creación de Reits/Socimis.
La única
solución pasa por la recalificación de suelo público
ocioso y la colaboración público privada combinada con medidas
de Build to rent. La solución es claramente la colaboración
público privada, pero se enfrenta con el debate ideológico
de los que consideran que el problema de la vivienda es exclusivamente
social y social debe ser la solución, no privada.
Lamentablemente
la solución social es diferente según los países.
En Austria los mayores arrendadores de vivienda social (promovida por ellos
mismos) son los sindicatos. Mientras que no haya actores sociales en España
dispuestos a promover vivienda social o gestionar cooperativas de vivienda
social, hay que ser realista: hay que dar paso a la colaboración
público privada y cruzar los dedos para que haya suerte y acepten
invertir su dinero en un mercado con tanta inestabilidad legal como es
el inmobiliario residencial español. |
