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LAS TASAS DE VACANTES SE MANTIENEN ESTABLES EN 5.3%

La tasa media de disponibilidad de logística en Europa se mantuvo estable en un 5,3% en el tercer trimestre de 2020, con una serie de mercados que ahora están sumamente insuficientemente abastecidos (consulte el gráfico a continuación). Se registraron pequeños incrementos en Polonia y Madrid debido a la entrega de nuevo espacio especulativo. En el Reino Unido, Savills ha observado una tasa de disponibilidad de equilibrio del 12% para alquileres estables, por lo que si algún espacio de segunda mano de minoristas en dificultades regresa al mercado en 2021, esto no debería obstaculizar la trayectoria de alquiler positiva proyectada antes del Covid-19.

RENTAS PRIME

Las rentas principales principales se han mantenido bastante estables durante el período de seis meses Q1-Q3 2020, con solo los mercados de Polonia Central (+ 5%), Ciudad de Varsovia (+ 5%) y Dublín (2,3%) observando un aumento en las rentas prime, que es no del todo inesperado durante la pandemia.

De hecho, los temores aliviados de que el espacio secundario regrese al mercado desde la pandemia ha ejercido una presión al alza sobre las rentas secundarias. Los alquileres secundarios de Dublín aumentaron un 8% durante los últimos seis meses, mientras que los alquileres secundarios de Budapest crecieron un 7%.

Como resultado de la oferta insuficiente, anticipamos que el crecimiento de los alquileres se reanudará en los principales mercados europeos continentales a partir de 2021, dada la oferta estructural deficiente de las mejores instalaciones de última milla en comparación con el Reino Unido.

LAS LÍNEAS DE DESARROLLO PARECEN RESTRINGIDAS Y PRINCIPALMENTE PRE-ALQUILADAS

La mayor precaución de los desarrolladores desde el primer trimestre de 2020 ha llevado a que las fechas de finalización de la tubería se extiendan hasta 2021. Sin embargo, debido a la escasez crónica de suministro, los desarrolladores en general todavía están dispuestos a presionar el botón en nuevos esquemas (consulte el gráfico a continuación).

En Dublín, por ejemplo, se lanzarán al mercado 130.000 metros cuadrados de nuevo stock de forma especulativa, de los cuales la mitad está actualmente en construcción. De todos los nuevos esquemas previstos antes de Covid-19, todavía se espera que todos sigan adelante. Un obstáculo para los desarrolladores es que los bancos siguen siendo cautelosos a la hora de otorgar préstamos a esquemas de especificaciones, por lo que los desarrollos se basan en acciones. En el Reino Unido, actualmente hay 845.000 metros cuadrados en construcción especulativamente, de los cuales el 6% se ha alquilado antes de su finalización práctica.

El norte de Europa sigue siendo uno de los mercados más restringidos de Europa. El 91% de la tubería de 557.000 metros cuadrados de Suecia ya está pre-alquilada para el próximo año, mientras que se espera que solo 161.000 metros cuadrados de espacio nuevo se completen en Helsinki el próximo año. Con la penetración del comercio electrónico en la mayoría de los mercados nórdicos rondando el punto de inflexión del 10,7% (donde observamos un marcado aumento en la demanda de logística en el Reino Unido), se espera que las opciones de los ocupantes sigan siendo limitadas.

A pesar de 1,5 millones de metros cuadrados de espacio en construcción a finales del tercer trimestre de 2020 en Polonia, el 71% de este ya está pre-alquilado, lo que debería disipar las preocupaciones de los desarrolladores, y permanece por debajo del nivel promedio de cinco años de 1,9 millones de metros cuadrados de terminaciones de desarrollo. La mayor parte del desarrollo del oleoducto se completará en Varsovia y Polonia Central, aunque la Alta Silesia ha registrado fuertes terminaciones de desarrollo hasta ahora durante 2020. Un panorama similar es evidente en la República Checa, con más terrenos limitados, de los 500.000 metros cuadrados previstos para la próxima entrega. año, 52% es pre-alquilado. Es probable que los 200.000 metros cuadrados de espacio en construcción en Rumanía mantengan las tasas de vacantes en torno al nivel actual del 6%. Un problema para el desarrollo de Europa central y oriental puede surgir de la escasez de préstamos bancarios para esquemas de especificaciones en 2021.

821.000 m2 de superficie están en camino de completarse en Madrid el próximo año, de los cuales el 41% está pre-alquilado. Aunque con 654.000 m2 ya firmados en el mercado este año, el impulso del arrendamiento sigue siendo fuerte. Es probable que la tasa de desocupación de Barcelona se mantenga en torno al nivel del 3%, con el 61% de los 281.000 metros cuadrados previstos para 2021 ya pre-alquilados.

DEMANDA INQUEBRANTABLE DE LOS INVERSORES POR CORE EN 2021

Transacciones de inversión

Las transacciones de inversión en logística europea alcanzaron los 22.000 millones de euros durante los tres primeros trimestres de 2020, una fracción por debajo del nivel registrado en el mismo período del año pasado, aunque prevemos finalizar 2020 en línea con la media anual de cinco años de 29.000 millones de euros.

2020 ha sido un año extraordinario para el mercado de inversión industrial polaco, con volúmenes de inversión un 368% por encima del promedio de cinco años para el período respectivo, ya que los inversores miran más hacia el este en busca de rendimientos más atractivos. Francia ha registrado niveles de transacciones hasta la fecha un 25% por encima del promedio de cinco años, aunque el Reino Unido ha tenido un año relativamente tranquilo, con volúmenes que bajaron un 26%, ya que Alemania registró un modesto descenso del 3%. El impacto del aumento del impuesto de timbre a fines de 2020 en los Países Bajos ha asegurado un flujo constante de acuerdos este año, un 59% más que en el mismo período, y anticipamos que esto continuará en el último trimestre.

Desde entonces, se han observado que los rendimientos de la logística principal en el Reino Unido se reducen a un 3,75% en octubre, más pronunciado que las oficinas de la ciudad de Londres por primera vez. Los rendimientos prime siguen cayendo y se han visto ejemplos de compresión de 50-100 pb en los mercados centrales de Europa occidental desde marzo de 2020. Para los mercados centrales de Europa continental, anticipamos que el diferencial entre los rendimientos industriales y de oficina prime se acercará a cero en 2021.

En varios casos, 2020 ha llevado a los inversores a duplicar las asignaciones de su cartera objetivo a la logística hasta aproximadamente un 30-35%. Anticipamos que esto podría impulsar los rendimientos preferenciales por debajo del 3% para los mercados ultra-core permitidos a los operadores de comercio electrónico con arrendamientos a largo plazo en 2021, cuando se considera el menor costo de capital que muestra interés y adquiere activamente en el sector. Las ofertas que están restableciendo los rendimientos preferenciales y logrando menos del 4% generalmente se alquilan a minoristas en línea en locales de una sola planta, donde la fuerza del convenio se está convirtiendo en el principal diferenciador de precios.

Los signos de una polarización en los precios de los convenios dirigidos por el comercio electrónico frente a la fabricación de automóviles / otros son evidentes. El crecimiento de las ventas de comestibles en línea está despertando la demanda de los inversores de instalaciones logísticas alquiladas a los supermercados en la mayor parte de Europa occidental, en particular dado el fuerte convenio y los largos plazos de arrendamiento.

A medida que los inversores buscan desplegar capital para fin de año, Savills ha visto decenas de partes interesadas que revisan oportunidades para algunas carteras, con primas de cartera alcanzadas entre el 5% y el 10% y estas están aumentando. Los términos de la deuda siguen siendo favorables para el sector logístico, aunque hay menos profundidad en el mercado que antes de Covid-19.

Con mayor frecuencia, los desarrolladores internacionales buscan construir para mantener, lo que surgiría como una amenaza para los volúmenes de inversión el próximo año. Para los titulares de desarrolladores que estén dispuestos a probar el mercado, la licitación seguirá siendo competitiva.

Sin embargo, el reciente anuncio de una vacuna puede ayudar a moderar parte de la demanda reprimida de los inversores de instalaciones logísticas de primera en toda Europa. Se han observado una caída inicial en algunos de los REIT de logística como resultado de la noticia (aunque muchos se han recuperado desde entonces) y, a la inversa, un aumento en la demanda de los inversores de vehículos de inversión minoristas y de oficina cotizados. Dado que las oficinas han representado tradicionalmente el 40% del volumen comercial total y la logística del 10% al 15%, se espera ver cierta reasignación de capital en 2021.

DATOS

El sector logístico en Europa ha alcanzado 21,8 millones de metros cuadrados de absorción, un 10% más que el año pasado según el informe European Logistics Outlook, realizado por la consultora internacional Savills Aguirre Newman. El estudio destaca que el aumento de las ventas online se ha traducido en unos niveles de absorción muy resistentes en el continente y en una demanda continua por parte de los inversores, lo que impulsará al sector y seguirá ajustando las rentabilidades prime en 2021.

Los países europeos que más han crecido en contratación de superficie logística son: Países Bajos (4,6 millones de metros cuadrados, +56% interanual), Polonia (3,7 millones de metros cuadrados, +33% interanual) y Reino Unido (3,5 millones de metros cuadrados, +46% interanual).

Según el informe, 2020 marcará récord de contratación en el Reino Unido, donde la superficie absorbida hasta octubre supera ya el mejor registro anual, de 3,5 millones de metros cuadrados, alcanzado en 2016. Por su parte, Alemania (5,1 millones de metros cuadrados, +1% interanual) continúa siendo el país dominante este año.

Igualmente, Savills destaca que la demanda logística en la Península Ibérica ha crecido notablemente con respecto a 2019 debido al incremento de las tasas de penetración del ecommerce. Tanto España (+7% interanual con más de 971.000 m2 hasta octubre) como Portugal (+35% interanual) han registrado un crecimiento anual muy sólido.

"Las ventas online, que para muchos retailers fueron la principal fuente de ingresos durante el primer confinamiento, han aumentado drásticamente este año. Aunque en muchos lugares el pico se produjo en abril, la previsión del CRR (Centre of Retail Research) indica que el cambio en el comercio online podría acelerarse unos 12 meses como resultado de la Covid-19 con cierta precaución aún en el comercio offline hasta el despliegue de la vacuna.” afirma Mike Barnes, responsable de European Research en Savills.

En cuanto a las tasas de disponibilidad, se han mantenido estables en toda Europa a finales del tercer trimestre de 2020. “Prevemos incremento de rentas en los principales mercados europeos a partir de 2021, dado que la oferta actualmente parece limitada y con escasez estructural de instalaciones prime de última milla ", añade Barnes.

EL INTERÉS DE LOS INVERSORES

La inversión en el sector logístico en Europa alcanzó 22.000 millones de euros durante los tres primeros trimestres de 2020, una cifra ligeramente inferior a la registrada en el mismo periodo del año pasado, aunque la consultora inmobiliaria internacional prevé que el 2020 terminará en línea con la media anual de los últimos cinco años, en torno a 29.000 millones de euros.

Marcus de Minckwitz, director regional de inversión EMEA en Savills, subraya que "2020 ha sido un año muy positivo para el mercado de la logística. El sector ya estaba experimentando un cambio estructural muy notable, pero la Covid-19 lo ha acelerado significativamente. Todos los indicadores principales apuntan a un futuro aumento de la demanda de espacio logístico, en particular en las zonas urbanas, lo que provocará mucha competencia entre promotores, operadores e inversores". 

Con respecto a los mercados específicos, 2020 ha sido un año muy productivo para Polonia debido al interés de los inversores por los países del Este de Europa de cara a obtener mejores rentabilidades. El país ha alcanzado unos volúmenes de inversión en logístico-industrial un 368% superiores a la de los últimos cinco años. Asimismo, Francia ha registrado hasta la fecha un volumen transaccional un 25% por encima de la media de los últimos cinco años y en España, se han alcanzado 1.125 millones hasta noviembre. 

A medida que ha ido entrando más capital en el sector, los precios han aumentado y se espera que continúe así durante los próximos dos o tres trimestres. “Teniendo en cuenta el bajo coste del capital prevemos yields por debajo del 3% en los mejores activos en mercados principales. No es solo el número de inversores interesados sino de la cantidad de capital que tienen para invertir. Los portfolios se están negociando especialmente bien, con primas entre el 5% y el 20%”, recalca Marcus de Minckwitz, quien concluye que “conforme superemos la siguiente fase de la pandemia y vayamos hacia la recuperación, es probable que los precios de la logística se estabilicen y surjan diferentes subsectores en el mercado. Si miramos atrás, este año ha reseteado al sector logístico en términos de su valor relativo dentro del mercado inmobiliario, respaldado por completo por sus fundamentales y trayectoria de crecimiento.”