| Se trata respectivamente
de la primera y la segunda ciudad más importantes de España
no sólo en términos de población, sino también
como principales motores económicos del país. No en vano,
cada año cien mil personas (en el caso de Madrid) y setenta mil
personas (en el caso de Barcelona) llegan a estas ciudades para incorporarse
a su entramado laboral. Los inversores no son ajenos a esta tendencia,
y han sabido identificar la necesidad de aportar una solución habitacional
a un usuario que, en la mayor parte de los casos, carece de los ahorros
necesarios para afrontar la compra de una vivienda.
CAPITALES DE
PROVINCIAS Y GRANDES NÚCLEOS CON BUENOS SERVICIOS, LOS NUEVOS HORIZONTES
DEL MERCADO EN ALQUILER.
Siendo evidente
el atractivo de estos dos núcleos principales, cada vez son más
los inversores que se sienten preparados y han mostrado su interés
en expandir esta tipología de inversión a lo largo de otros
puntos de la geografía nacional.
Y esto no es
casualidad. El auge del alquiler es una tendencia que ha llegado para quedarse,
algo que distintos players, con altos volúmenes de capital para
rentabilizar, han sabido leer a la perfección.
La restricción
de la financiación y endurecimiento de sus condiciones, la precariedad
laboral, el auge de los contratos a tiempo parcial…Se trata sin duda de
una larga lista de factores cuyo avance es directamente proporcional a
la necesidad de una solución habitacional flexible y sin barreras
de entrada. Y esto es precisamente lo que provoca que cada vez sean más
las localizaciones que los inversores están dispuestos a analizar:
Capitales de provincia con núcleos de población importantes,
renta per cápita media o alta, una actividad económica relevante,
y buenos servicios y comunicaciones.
DATOS
La obra nueva
consolida sus niveles y no se aprecian ajustes significativos en los precios
de venta. Sin embargo, los precios de segunda mano experimentan retrocesos
de entre el 5 % y el 15%.
La producción
de vivienda se verá afectada por el endurecimiento de las condiciones
de financiación y la consolidación del sistema financiero.
En la mayoría
de las ciudades, los niveles de esfuerzo de un hogar medio para la compra
y el alquiler de viviendas se mantienen en niveles razonables, por debajo
del 35%.
El sector residencial
resiste ante la crisis según el informe elaborado por la consultora
Colliers International, líder global en servicios inmobiliarios
y gestión de activos, que analiza el comportamiento de este importante
mercado del Inmobiliario en 2020.
La crisis económica
derivada de la pandemia está provocando efectos notables en el sector
residencial que, a pesar de la profundidad de la misma, resiste razonablemente,
con un mejor comportamiento en Obra Nueva y en el Build to Rent como modelo
de desarrollo.
DEMANDA: OBRA
NUEVA Y SEGUNDA MANO
La demanda
está experimentando una contracción en 2020, mucho más
acentuada en la vivienda de segunda mano, y en su conjunto podría
llegar a retroceder hasta un 25% en 2021 respecto a 2019, si el contexto
económico no mejora.
Se observa
un
incremento del número de viviendas compradas con hipoteca. En 2019
se firmaron 67 hipotecas por cada 100 transacciones de viviendas y en el
primer semestre de 2020 aumentaron a 91, lo que revela síntomas
de agotamiento del ahorro familiar, siendo las hipotecas de viviendas a
tipo fijo las que escalan posiciones y se consolidan como primera opción.
PRODUCCIÓN
DE VIVIENDA
Se verá
afectada por las restricciones a la financiación de nuevos proyectos.
En 2021 podríamos ver una reducción de la actividad de viviendas
iniciadas del 30% respecto a 2019 con una producción en torno a
70.000 viviendas al año, lo que supone retroceder entre 3 y 4 años
hasta niveles de 2016. Además, se imponen de forma generalizada
mayores exigencias en la precomercialización, que en muchos casos
serán barreras inexpugnables para algunos promotores.
PRECIOS: OBRA
NUEVA, SEGUNDA MANO Y ALQUILER
El precio en
venta de la vivienda de obra nueva consolida niveles y no se aprecian ajustes
significativos. En cambio, los precios de oferta de segunda mano experimentan
retrocesos entre el 5 % y el 15%. Por su parte, el esfuerzo hipotecario
para la compra de vivienda de un hogar medio se sitúa por debajo
del 35% en todas las capitales de provincia salvo en Barcelona (39%) y
San Sebastián (41%).
Aumenta la
brecha para el acceso a la vivienda de la población más joven.
Según los datos de Colliers, una pareja de jóvenes debe ahorrar
más de 10 años de media para poder comprar su primera vivienda,
periodo que seguramente se incrementará en mayor medida por los
efectos de esta crisis.
Por lo que
se refiere al mercado del alquiler, el esfuerzo de una familia media para
alquilar requiere menos de una tercera parte de sus ingresos en todas las
capitales, excepto en Barcelona que precisa un 38% y en Madrid un 36%.
MERCADO DE
VIVIENDA EN ALQUILER
El mercado
de vivienda en alquiler continúa en expansión, especialmente
en Madrid y en sus áreas metropolitanas, que son las zonas más
demandadas. El Build to Rent, como modelo de desarrollo se revela como
la gran oportunidad del sector residencial. Las capitales de provincias
y grandes núcleos con buenos servicios destacan como mercados de
interés.
Madrid es sin
duda el mercado más dinámico y Valencia se posiciona como
un mercado alternativo al de Barcelona, que sufre los efectos de la intervención
de la Administración local.
“De este profundo
análisis y haciendo un ejercicio de máxima concreción
sobre sus principales conclusiones, se desprende que el sector residencial
resiste los efectos de la crisis, fundamentalmente en obra nueva. La contracción
de la demanda y de los precios de venta afecta principalmente a la vivienda
usada, destacando las zonas más afectadas por el shock del turismo”
– comenta Jorge Laguna, responsable del Informe y Director de Buisness
Intelligence en Colliers.
“Presentamos
al mercado el análisis estructurado de un volumen ingente de información
sobre el sector residencial, junto con la opinión de nuestros expertos
sobre su próxima evolución. Nuestro objetivo primordial en
su elaboración ha sido, además de marcar un hito en el análisis
del sector residencial, ofrecer una herramienta de máxima utilidad
para promotores, inversores y entidades financieras, intentando aportar
objetividad en tiempos de crisis” – concluye Mikel Echavarren, CEO de Colliers
International
VIVIENDA PARA
JÓVENES
Otro factor
que está impulsando el mercado del alquiler es el acceso: aumenta
la brecha para el acceso a la vivienda de la población más
joven. Una pareja de jóvenes debe ahorrar más de 10 años
de media para poder comprar su primera vivienda, «periodo que seguramente
se incrementará en mayor medida por los efectos de esta crisis»,
advierten en Colliers.
Y el esfuerzo
aumenta también para quien tiene ahorros: en 2019 se firmaron 67
hipotecas por cada 100 transacciones de viviendas y en el primer semestre
de 2020 aumentaron a 91, lo que revela síntomas de «agotamiento
del ahorro familiar», siendo las hipotecas de viviendas a tipo fijo
las que escalan posiciones y se consolidan como primera opción»,
según los datos contenidos en el estudio.
El informe,
que analiza todos los factores que intervienen en el mercado de la vivienda,
estima que la construcción de casas retrocede a niveles de 2016
en este nuevo escenario Covid, por el doble efecto de la contracción
de la demanda solvente y unas mayores restricciones a la financiación
de nuevas promociones residenciales, anticipando un mayor riesgo de subrogación
de los clientes futuros.
«En 2021
podríamos ver una reducción de la actividad de viviendas
iniciadas del 30% respecto a 2019 con una producción en torno a
70.000 viviendas al año, lo que supone retroceder entre 3 y 4 años
hasta niveles de 2016?, estiman en el informe.
Además,
se imponen de forma generalizada mayores exigencias en la precomercialización,
que en muchos casos serán «barreras inexpugnables para algunos
promotores«, advierten desde la consultora. El efecto será
más significativo en las zonas más afectadas por la crisis,
fundamentalmente aquellas muy dependientes en su economía de la
hostelería y del turismo, así como las dependientes del comprador
extranjero.
CLÁUSULAS
DE FINANCIACIÓN
El endurecimiento
financiero y la forma de financiar el crédito es otra de las claves
que explican ese crecimiento de la financiación alternativa y las
alianzas con fondos para acceder al negocio. «Entendemos también
que las cláusulas de la financiación a los promotores se
van a endurecer no sólo en los niveles exigidos de preventas sino,
muy importante, en una mayor flexibilidad para el banco en la distribución
hipotecaria sobre las unidades vendidas frente a los restos de las promociones»,
argumentan.
Estas cláusulas
pueden afectar ‘negativamente’ a los planes de negocio de algunas promociones
si el mercado evoluciona de forma más desfavorable a la estimada,
estimando que pueden existir problemas en la total comercialización
de las unidades de obra nueva en los próximos años.
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