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Se caracteriza por la heterogeneidad de sus edificios con diversas calidades y servicios, e incluye desde edificios señoriales reconvertidos a oficinas, hasta inmuebles más actuales de oficinas exclusivos y entresuelos en edificios de uso mixto.

En general, son edificios con rentas inferiores a la Zona Prime por sus menores prestaciones, escasez de parking y falta de suelo técnico pero destacan por estar excelentemente comunicados con toda la ciudad.

Destacamos como eje principal la calle Pintor Sorolla, que alberga el centro financiero de Valencia y el mayor número de edificios exclusivos de oficinas, muchos de ellos corporativos de entidades financieras y aseguradoras.

PERIFERIA DESCENTRALIZADA

Se incluyen en esta zona los edificios que, si bien se ubican dentro del área metropolitana de Valencia, no pertenecen a las dos zonas anteriores, situados en las principales vías de comunicación de la ciudad.

Se caracterizan por ser grandes edificios de uso exclusivo oficinas, en muchos casos con calidades y servicios similares a zona prime. Zonas muy accesibles por trasporte público y por ofrecer parking para empleados.

Las zonas principales son la Avenida de las Cortes Valencianas, Avenida Alfahuir y en los últimos años, la Avenida Cardenal Benlloch, así como la Ciudad Gran Turia en Vara de Quart.

PERIFERIA

Engloba los grandes edificios de uso exclusivo oficinas ubicados en el extrarradio, en concreto Parque Tecnológico de Paterna, Parque Empresarial Táctica, y el área de Alfafar y Torrent.

La oferta se aglutina en edificios representativos que ofrecen servicios y buena imagen a rentas más competitivas.

Mención especial tiene el Parque Tecnológico por ofrecer la mayor oferta de edificios de autor, principalmente corporativos, de todo el stock de oficinas de Valencia.

ELEVADO DINAMISMO EN EL EXTRARRADIO DE LA CIUDAD

Tras los niveles de contratación máximos del 2019, año en el que se alcanzaron los 59.223 m2, la superficie de oficinas contratada hasta el 1 de octubre de 2020 se ha situado en 28.145 m2, cifra un 30,6% menor que la obtenida durante los tres primeros trimestres del año 2019. No obstante, la caída en Valencia ha sido menor que la de Barcelona (-68%) y la de Madrid (-54%).

Tras el récord de actividad empresarial registrado en la ciudad de Valencia en 20139, la contratación se ha visto reducida desde la llegada del Covid-19 a España. Este momento coyuntural, que afecta a todos los sectores de la economía, está teniendo un impacto en el mercado de oficinas en forma de una menor contratación e incrementos puntuales de disponibilidad dependiendo de las zonas.

La llegada de la pandemia está provocando un aplazamiento en la toma de decisiones de contratación de muchas empresas. El descenso de actividad económica y la implantación acelerada del teletrabajo está provocando que las compañías no sepan cuáles son las necesidades actuales de ocupación. Todo esto está repercutiendo en unos niveles de contratación más contenidos que en los anteriores periodos, que coincidieron con el momento de mayor dinamismo registrado.

Si se analiza la contratación registrada hasta el 1 de octubre de 2020 según las distintas zonas de mercado, se aprecia cómo la Descentralizada ha acaparado el 46% de la superficie. Sólo tres operaciones en esta zona han supuesto el 66% del total. Es probable que exista una mayor demanda de esta zona en los meses venideros, por lo atractivo de las rentas comparado a zonas más céntricas, en un momento en el que las empresas han de contener gastos. La Periferia, por su parte, ha concentrado el 29% de la superficie contratada, pudiendo verse beneficiada de lo atractivo de sus rentas, a pesar de las comunicaciones que dispone. En el Centro y la zona Prime se han realizado diversas operaciones en los Últimos meses, destacando la actividad registrada en la zona de Colón y el Paseo de la Alameda.

Una de las operaciones más destacadas del 2020 ha sido el alquiler de 1.770 m2 en la Base la Marina que ha realizado una empresa tecnológica. También se han producido operaciones por encima de los 2.000 m2 en la ciudad de Valencia, elevado la superficie media contratada del periodo.

Además, observamos cómo el tamaño medio de las operaciones en 2020 ha aumentado hasta situarse en los 773 m2, frente a los 490 m2 del 2019, y es que una de cada tres operaciones firmadas en Valencia han sido sobre superficies mayores a 1.000 m2.

LA DISPONIBILIDAD EN EL CENTRO DE LA CIUDAD SE SITÚA POR DEBAJO DEL 3%

El descenso de actividad registrado en la ciudad de Valencia en el año 2020, unido a una implementación acelerada del teletrabajo y las previsiones de que la actual situación se mantenga, al menos por unos meses más, está comenzando a trasladarse a los índices de ocupación de los edificios de oficinas. Así, la tasa de disponibilidad de la ciudad de Valencia se ha estabilizado en 7,6% y previsiblemente se incremente en los próximos meses.

Por zonas, Centro y Periferia se mantienen en niveles de 1,5% y 17,5% respectivamente. En la Periferia es probable que algunos edificios de oficinas se vean beneficiados de la actual situación de dificultad que atraviesan muchas empresas, que se decantarán por zonas donde las rentas sean más atractivas y les permitan contener gastos, pudiendo observarse incrementos en los niveles de ocupación de estas áreas. En la zona Prime, observamos un ligero incremento, aunque la disponibilidad se mantiene todavía en niveles prácticamente residuales, cercanos al 2,8%. No obstante, para el año próximo se espera Un nuevo incremento en el prime valenciano, por la salida de empresas ubicadas en esta zona, como Sanitas, que trasladará sus oficinas a la zona de avenida de Francia, entre otras empresas. 

Por su parte, la zona Descentralizada ha visto reducida su disponibilidad hasta situarse por debajo del 10%, consecuencia de haber acaparado la mitad de la contratación durante los tres primeros trimestres del año.

LA RENTA PRIME SE MANTIENE EN 15,5 €/M2/MES.

Hasta la fecha no se han registrado prácticamente variaciones en las rentas de los inmuebles. No obstante, teniendo en cuenta el contexto actual, con una demanda menos fuerte, se podrían ver ajustes de rentas a corto-medio plazo en zonas que presenten disponibilidad.

Los bajos niveles de disponibilidad del mercado suponen un atractivo para la actividad promotora. Sin embargo, ante unas perspectivas de incremento de disponibilidad de la zona prime y plazos de comercialización más largos, es esperable que inversores y promotores pospongan sus decisiones hasta que la absorción retorne a niveles que garanticen el alquiler de sus edificios.

La operación más destacada en el mercado de oficinas de Valencia de los últimos meses ha sido la compra de un edificio en el número 9 de la Plaza del Ayuntamiento que ha adquirido la gestora Mazabi a principios de año.

Analizando la tipología de inversores que invierten en el mercado de oficinas de la Comunidad Valenciana de los Últimos ejercicios, se observa una menor presencia de fondos e inversores internacionales, al ser los volúmenes de las operaciones inferiores a los mínimos exigibles por sus comités de dirección.

Así pues, son las Socimis, inversores privados y “family office” los más presentes en un mercado en el que interactúan inversores de perfil tanto CORE como “Value Add” que buscan rentabilidades más elevadas.

La rentabilidad Prime se mantiene en el 5% a 1 de octubre de 2020, debido a la ausencia de operaciones registradas durante los últimos meses.