| El build to
rent (construir para alquilar) no ha hecho más que empezar y su
futuro es más que esperanzador. Así de firmes se han manifestado
en la valoración de este nuevo modelo de negocio los expertos reunidos
por SIMAPRO en su quinta jornada. En un panel virtual han participado Juan
Carlos Álvarez, director general de Negocio de Gestión Patrimonial
de Servihabitat; Roberto Rey, presidente y CEO de GlovaL y Rafael Valderrábano,
CEO de Básico Homes,con la moderación de Daniel Cuervo, director
gerente de Asprima
“Estamos alumbrando
una nueva industria que va a generar muchas oportunidades en toda la cadena
de valor del inmobiliario”, ha dicho Rafael Valderrábano, que también
ha insistido en que tarde o temprano el build to rent saltará desde
la primera vivienda a la residencia turística por amplias temporadas.
Para Juan Carlos Álvarez, “el build to rent es una estrategia a
largo plazo que tiene que ayudar a corregir el déficit de viviendas
en alquiler que hay en España y es, por tanto, un mercado que se
va a desarrollar muchísimo en los próximos años”.
Por su parte, Roberto Rey ha insistido en que el futuro del build to rent
pasa por especializarse “y no imitar simplemente lo que ha funcionado en
otros segmentos del inmobiliario”.
Mercado y claves
de desarrollo
La sesión
ha comenzado con una radiografía del build to rent en nuestro país,
que, en opinión de los ponentes, todavía está en una
fase muy inicial, con una cartera de proyectos que supera por poco las
20.000 viviendas y de las que tan solo se han ejecutado 7.000, la mayoría
de ellas en Madrid, y que además se ha visto afectada por el parón
del Covid y de medidas limitativas del precio del alquiler como las aprobadas
en Cataluña. Con todo, y como ha apuntado Rafael Valderrábano,
“es una industria que se está creando, que irá creciendo
y al tiempo cambiando sus patrones”. El fundador de Básico Homes
no duda de que este crecimiento también impulsará un cambio
en la mentalidad de los promotores, que empezarán a tener dos líneas
de negocio claramente diferenciadas: por una parte, el build to sell y
por otra, el build to rent.
Para Roberto
Rey, la clave de este crecimiento va a ser el operador, que es quien tendrá
que tomar la decisión de invertir. “El build to rent tiene que ajustarse
a las necesidades reales de su futuro operador y esto implicará
muchos cambios en la manera de concebir un proyecto por parte del promotor”.
Entre otros, el presidente de Gloval señala la presencia de un equipo
que sepa escoger el suelo adecuado para cada proyecto y no un suelo cualquiera
donde se puede edificar. En cambio, para Juan Carlos Álvarez la
clave estará “en la gestión de un activo que suma una serie
de servicios de valor añadido que es lo que realmente define al
build to rent”. Álvarez coincide con Rey en que el build to rent
conllevará un cambio de enfoque del producto por el promotor.
RESOLVER LA
FINANCIACIÓN
La financiación
de un producto que, hoy por hoy, sigue siendo muy novedoso ha sido otro
de los temas tratados por los expertos del panel, quienes después
de reconocer las reticencias que aún persiste en la banca tradicional
para financiar proyectos build to rent se han mostrado razonablemente optimistas
con un cambio de mentalidad en ella. Según Roberto Rey, “la banca
está al inicio de entender este producto. Comienza a entenderlo,
pero tiene dar con la tecla para saber cómo financiar el build to
rent. Aquí no hay preventas, sino un proyecto. Así que la
banca primará la localización, cuanto más prime sea,
menor será el coste de la financiación”. Roberto Rey prevé
una cobertura inicial del 50% del coste del proyecto, “por lo que el resto
tendrá de venir de equity o de Family Office, que más tarde
cederán el paso a fondos de inversión mayores”.
Rafael Valderrábano,
por su parte, cree que la financiación inicial de la banca podrá
llegar hasta el 60%, pero el punto de inflexión estará “cuando
la refinanciación incluya un portfolio de activos, lo que permitirá
la entrada de los grandes players y de los grandes operadores de viviendas,
como la compañía alemana Vonovia Se”. Para Juan Carlos Álvarez,
serán los grandes fondos de inversión y las compañías
de seguros los que financien el build to rent en el largo plazo, “puesto
que buscan rentabilidades conservadoras, aunque muy estables, sin correlación
con los mercados de renta variable pero muy líquidas”.
CONTRA LA LIMITACIÓN
DE LOS PRECIOS DEL ALQUILER
Los ponentes
de la primera mesa redonda de la quinta jornada de SIMAPRO han sido muy
críticos con las medidas limitativas de las rentas del alquiler
recientemente aprobadas por la Generalitat catalana y que, en su opinión,
ya están suponiendo un foco de distorsión que está
impulsando al alza los precios y expulsando a muchos propietarios del mercado.
Para Juan Carlos Álvarez, estas medidas “crean inseguridad, lo que
ya ha provocado la paralización de algunos proyectos. Se trata de
una medida que no va a incrementar la oferta y que seguirá dejando
a la misma gente que supuestamente quiere ayudar fuera del mercado”. Para
Rafael Valderrábano, “estas medidas son fuegos de artificio de la
Administración, que no hace sus deberes generando un parque de viviendas
de alquiler social. Solo espero que no haya un efecto contagio en otras
autonomías”, ha concluido.
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