Visto desde
el punto de vista de la métrica de la logística tradicional,
es probable que la tendencia de retail a logística sea pequeña:
•
Con 140.000 a 185.000 millones de metros cuadrados de centros Last Touch®
en los mercados de Prologis, estimamos que las conversiones retail ascenderán
a menos del 5% de las existencias en esta categoría (equivalente
a sólo un 0,5% del crecimiento anual durante la próxima década).
• Con un total
de 900.000 mil millones de metros cuadrados de stock logístico en
los mercados de Prologis, se estima que las conversiones retail ascenderán
al 0,75% de las existencias en la próxima década.
• Con unos
2,3 a 2,5 millones de metros cuadrados de finalizaciones anuales en los
mercados de Prologis, estimamos que las conversiones retail ascenderán
a menos del 3% (2,9%) de las finalizaciones anuales durante la próxima
década.
• Con un incremento
de la demanda logística de hasta 7 millones de metros cuadrados
debido al COVID-19, estimamos que las conversiones retail representarán
apenas el 5% del espacio logístico necesario para cubrir este aumento
de la demanda ante el incremento del stock (ya que los minoristas quieren
que sus cadenas de suministro sean más robustas) y a la mayor adopción
del comercio electrónico.
Las conversiones
minoristas a logísticas impactan de forma limitada en el suministro
de edificios de última milla, en contraposición a una mayor
reconversión de los centros comerciales
La covid-19
ha acortado más de cinco años de evolución en el sector
inmologístico vinculado al retail en menos de cinco meses, debido
principalmente al gran aumento del comercio electrónico surgido
durante el periodo de confinamiento. Esta dinámica ha generado una
mayor presión en los arrendadores para que valoren la posibilidad
de convertir sus inmuebles logísticos en edificios de comercio electrónico.
De esta forma, conseguirían cubrir la creciente necesidad de espacios
logísticos de alta calidad, especialmente en las zonas de distribución
de última milla de las grandes áreas metropolitanas.
Sin embargo,
el nuevo informe de Prologis concluye que los múltiples obstáculos
económicos, políticos, físicos y legales a la transformación
provocarán que dicha tendencia tenga un impacto limitado en la actual
oferta logística, en la demanda del mercado y el crecimiento futuro.
El efecto más pronunciado en el sector del comercio minorista se
producirá probablemente en la reconversión de centros comerciales,
especialmente en aquellos de menor categoría que tienen un
papel más secundario en las zonas de influencia de sus mercados
locales, y que han sufrido más debido al auge del comercio electrónico.
Si bien el
informe de Prologis se centra en el mercado de EE.UU., es probable que
las tendencias aquí identificadas lleguen a Europa con diferentes
niveles de intensidad en función de las características del
sector inmologístico vinculado al retail de cada país y su
visibilidad para usos alternativos como la logística. No obstante,
existen importantes diferencias entre el panorama del comercio minorista
estadounidense y europeo, como señala Dirk Sosef, Vicepresidente
de Investigación y Estrategia de Prologis de Prologis Europa: “Europa
cuenta con un mayor número de calles comerciales en los centros
históricos de las ciudades y menos retailers con presencia en varias
regiones que atraviesen problemas como los de las cadenas de tiendas JC
Penny o Sears en EE.UU”.
Las conversiones
minoristas a logísticas son complejas y en la práctica se
enfrentan a numerosos obstáculos, por lo que se espera que tarden
mucho tiempo en producirse. Prologis ha estudiado a un gran número
de retailers candidatos a realizar esta transformación y ha identificado
cuatro retos principales de este tipo de transformaciones:
Económicos,
como el rearrendamiento como retailer; otro tipo de mejores y mayores usos
incluyendo los apartamentos; unos elevados costes como edificio logístico
junto con la frecuente presencia de submercados logísticos competitivos
a escala local.
Políticos,
como un urbanismo y unos derechos restrictivos; oposición de la
comunidad; y preocupación por los menores ingresos fiscales sobre
las ventas.
Físicos,
como la deficiente reconfiguración de las estructuras existentes;
el diseño/geometría ineficiente de los edificios; y edificios
demasiado pequeños para uso logístico.
Legales, como
acuerdos de servidumbre recíproca; limitaciones a las propiedades
compartidas; y negociaciones entre varias partes que impiden o prolongan
la transformación a uso logístico.
Van a surgir
oportunidades de conversión, pero variarán mucho dependiendo
del formato de comercio minorista, las dimensiones de los edificios y el
mercado. Prologis estima que las conversiones minoristas a logísticas
en EE.UU. representarán un total de 7,1 millones de metros cuadrados
de nuevos espacios logísticos durante la próxima década,
es decir, unos 740.000 metros cuadrados al año. Se prevé
que los mercados logísticos de Prologis en EE.UU. aumenten hasta
900 millones de metros cuadrados en 2030, lo que significa que las conversiones
minoristas a logísticas representarían menos del 1% de esa
cifra.
También
se estima que las conversiones se concentren en los pequeños centros
comerciales de EE.UU., aunque al tratarse de una categoría de un
volumen modesto no se traducirá en un aumento significativo de nueva
oferta logística. El sector minorista es sustancialmente más
grande en comparación con otro tipo de formatos más modestos,
pero la tasa de conversiones potenciales entre los formatos pequeños
probablemente será más baja.
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