| El modelo
de operaciones de sale & leaseback permiten la venta de un activo por
parte de un operador que, sin embargo, permanece en el inmueble pagando
un arrendamiento. Se trata de una fórmula que no es nueva en el
mercado inmobiliario, pero que cada vez coge mayor impulso por la liquidez
que da a los vendedores y la rentabilidad para los compradores.
En plena crisis
sanitaria por el coronavirus su protagonismo va a ser mayor. Y es que muchas
empresas van a necesitar de mayor liquidez, por lo que se antoja como una
tendencia que se va a mantener al alza en los próximos meses. Son
varias las firmas que han recurrido a este tipo de transacciones con activos
de todo tipo: hoteles, supermercados o bancos.
A lo largo
de los nueve primeros meses del pasado año, este tipo de operaciones
batieron récord de participación en inversión 'retail'
en Europa con un 11,1% del volumen total, según Savills Aguirre
Newman que cifraba el montante transaccionado en operaciones en torno a
los 1.700 millones de euros. Pero ahora su tendencia irá al alza.
El interés para la parte vendedora radica en la posibilidad de liberar
y capitalizar el valor de los activos inmobiliarios con contratos de arrendamiento
a largo plazo, para invertir en planes de expansión aprovechando
la menor competencia del retail.
Compañías
como El Corte Inglés ya han usado esta fórmula para desprenderse
de activos, pero sin tener que buscar otras ubicaciones. En 2018, vendió
dos de los centros que tiene en Madrid a la multinacional inmobiliaria
Unibail-Rodamco por unos 160 millones de euros. Eso sí, sigue ocupando
estos centros en régimen de alquiler, tras firmar un contrato de
arrendamiento a largo plazo.
Entre las operaciones
que se han formalizado durante el estado de alarma, destaca la venta de
la cartera de supermercados de la cadena valenciana Family Cash que se
firmó precisamente a finales de marzo. En este caso, la firma liderada
por los ex Vidal José y Carles Canet, vendió siete hipermercados
situados en la Comunitat Valenciana y Murcia a un fondo de inversión
por 33 millones de euros. Family Cash, que hasta entonces apostaba por
ser dueño de sus establecimientos, estrenó así la
fórmula del sale & lease back para financiar su expansión.
Asimismo, la
compañía Mercadona ultima la venta de una cartera 36 supermercados
con el fondo estadounidense LCN Capital Partners. La operación,
también bajo este formato, se encuentra muy avanzada y ya se ha
sellado un preacuerdo que podría cerrarse este verano. El precio
rozaría los 200 millones de euros.
A grandes rasgos,
en el sale and lease back, una empresa con activos inmobiliarios en propiedad
(vendedor-arrendatario) y un inversor (comprador-arrendador) llevan a cabo,
de forma simultánea, dos operaciones diferenciadas pero conexas.
El propietario
vende el inmueble al inversor a cambio de un precio determinado, obteniendo
así liquidez inmediata. Al mismo tiempo, el inversor cede el inmueble
adquirido en arrendamiento al vendedor a cambio de una renta periódica
a largo plazo (generalmente, entre 10 y 20 años).
El contrato
de arrendamiento suele incluir una opción de compra a favor del
arrendatario, de forma que este pueda recuperar el inmueble vendido al
término del contrato de arrendamiento.
Como resultado,
el vendedor, nuevo arrendatario, puede seguir ocupando el inmueble transmitido
para desarrollar su actividad, obteniendo liquidez de forma inmediata y
salvando así las dificultades financieras a las que previsiblemente
se enfrentará en un periodo de crisis como el actual.
En las operaciones
de sale and lease back, los contratos de arrendamiento suelen estructurarse
como arrendamientos triple net al objeto de equiparar la operación
a un producto financiero con una rentabilidad neta asociada. Ello implica
que el arrendatario asume todos los gastos e impuestos asociados al uso
y propiedad del inmueble, de forma que las rentas que percibe el inversor
son rentas netas. La configuración del arrendamiento como triple
net permite al arrendatario amplias facultades de gestión del inmueble,
en cuanto a mantenimiento, obras y mejoras, exceptuándose generalmente
aquellas que puedan disminuir el valor del activo. Es lógico que
el arrendatario continúe gozando de esas facultades habida cuenta
de que es quien conoce el inmueble por haberlo ocupado con anterioridad
y precisará continuar adecuándolo a sus necesidades.
El arrendamiento
neto “Net Lease Properties” (NNN - arrendamiento neto triple) recibe este
nombre porque el arrendatario es responsable de pagar los tres gastos principales
además de su alquiler base: seguro, impuestos y mantenimiento.
El termino
de origen estadounidense refiere a una estructura de arrendamiento llamada
Triple Net ''Net, Net, Net'', la cual es común para un acuerdo de
arrendamiento en hoteles, en ella el arrendatario se hace cargo del pago
de seguros, impuestos y el mantenimiento de instalaciones y áreas
comunes. El arrendatario asume efectivamente toda la responsabilidad financiera
por los gastos operativos, tanto los que se derivan del negocio hotelero
como los de mantenimiento del inmueble. El arrendatario hotelero es el
que administra la propiedad, realizando el pago de todos los gastos relacionados
con el inmueble, desde el pago de los gastos operativos, impuestos de propiedad
(IBI), servicios públicos, primas de seguros, hasta los pagos de
mantenimiento y reparaciones. El propietario no tiene responsabilidad de
administrar la propiedad y únicamente recauda los ingresos por alquiler
mensual neto como en una inversión inmobiliaria tradicional. Las
Inversiones NNN se realizan en base a la tasa de capitalización
que las mismas producen. Esta tasa se determina dividiendo la renta anual
del arrendatario por el precio de compra.
DATOS
La venta de
inmuebles corporativos incrementó en 2019 por quinto año
consecutivo hasta alcanzar un volumen de 23.100 millones de euros, un 33%
más que en 2018. Muchas empresas ven en el Sale and Leaseback una
estrategia empresarial para acceder a capital. Las compañías
tienen un amplio abanico de razones para decidir vender y, posteriormente,
arrendar (o alquilar) activos concretos o carteras enteras.
Algunas de
éstas son:• Acceder a fuentes de capital alternativas a las emisiones
de acciones y los bonos
•
Desinvertir para aumentar la liquidez de la empresa
• Liberar
capital para nuevas iniciativas, como fusiones y adquisiciones, nuevas
tecnologías o desarrollo
• Aprovechar
las condiciones específicas de venta del mercado inmobiliario
Incrementar el
capital de los activos de tu empresa mediante el Sale and Leaseback de
activos individuales o carteras enteras puede ser muy beneficioso.
Monetizar tus bienes inmuebles puede ayudar en:
•
Acceder a fuentes de capital alternativas a las acciones y los bonos
• Liberar
capital para nuevas iniciativas, como fusiones y adquisiciones, nuevas
tecnologías o desarrollos
• Aprovechar
las condiciones específicas de venta del mercado inmobiliario
SALE & LEASEBACK:
LA RECETA DE LOS SUPERMERCADOS PARA COMBATIR EL COVID-19
En los últimos
meses el sector retail español ha sido testigo de varias operaciones
de este tipo protagonizadas por cadenas de supermercados. Entre ellas está
la de Barings, que, unos días antes del confinamiento, diversificó
su cartera en nuestro país con la compra de diez activos de Carrefour
o la protagonizada por LCN Capital Partners European Fund III, que adquirió
27 tiendas de Mercadona a principios de septiembre.
EL INVERSOR
EN LEASE BACK INMOBILIARIO
Hay dos perfiles
de inversores internacionales muy activos en este tipo de transacciones.
Por un lado, en las operaciones de venta de portfolios pequeños
o tiendas individuales destacan los inversores privados. Mientras, en las
transacciones de mayores dimensiones suelen participar jugadores especialistas
en net leases o inversores institucionales con estrategias a largo plazo.
Ambos perfiles comparten el mismo objetivo centrado en las ventajas financieras:
adquirir activos con poco riesgo y con una rentabilidad asegurada.
CARACTERÍSTICAS
DE LOS PORTFOLIOS SALE & LEASEBACK
Como siempre
en el inmobiliario, la ubicación de los activos es clave en tanto
en cuanto el inversor necesita tener visibilidad sobre cómo puede
aprovechar la superficie una vez finalizado el contrato del alquiler. Si
la ubicación es estratégica, indudablemente podrá
disponer de más salidas alternativas.
La duración
del contrato es otro punto relevante: cuánto más largo es,
más interesante resulta para el comprador.
La sostenibilidad
de la renta en el tiempo. En este tipo de operaciones resulta clave que
el inversor tenga las garantías de la solvencia del inquilino en
el tiempo que dure el contrato.
El perfil de
la marca que ocupará los activos, su estabilidad en el mercado y
su estrategia de cara al futuro.
Las operaciones
de sale & leaseback serán uno de los pilares del movimiento
de consolidación de cadenas de alimentación que está
teniendo lugar en España. Se trata de fusiones entre operadores
regionales, así como de la absorción de operadores locales
por otros que operan a nivel nacional como la reciente compra de inmuebles
de Supersol por Carrefour en Madrid.
EL FUTURO INMEDIATO
DEL LEASE BACK INMOBILIARIO
En un entorno
económico cada vez más incierto, son más las empresas
que recurren a sus activos inmobiliarios como fuente de liquidez. Es por
ello que la venta de carteras inmobiliarias se ha convertido en una estrategia
muy común.
Los procesos
de venta de inmuebles para su posterior alquiler (Sale & Leaseback
en inglés) son aquellos en los que las empresas venden sus propios
activos inmobiliarios para generar liquidez y posteriormente vuelven a
alquilarlos. Estos procesos son cada vez más populares y siguen
una tendencia creciente en los últimos cinco años.
Las ventas
de inmuebles corporativos en Europa aumentaron el año pasado un
33%, hasta alcanzar los 23.100 millones de euros, en más de 460
transacciones, según el informe "Raising Capital from Corporate
Real Estate". La venta de carteras ha sido frecuente en empresas de diversos
sectores, desde la alimentación y las bebidas hasta la salud, la
logística o el retail.
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