| Una estructura
de desarrollo inmobiliario tradicional involucrará a una entidad
corporativa que actúa en una doble capacidad como prestatario y
promotor inmobiliario (estos términos, por lo tanto, pueden usarse
indistintamente cuando se trata de un desarrollo tradicional, pero para
simplificar nos referiremos al prestatario).
En la medida
en que el prestatario no sea propietario de la parcela correspondiente,
solicitará un préstamo para financiar la adquisición
del suelo / parcela. Luego, el prestatario buscará pedir prestado
un porcentaje de los costes necesarios para promover el terreno y construir.
El prestatario
normalmente contratará a un contratista de obras (mediante un contrato
de construcción) y a los profesionales pertinentes (ya sea directamente
o a través del contratista de obras) para diseñar y construir
los edificios en la parcela. Recibirá el beneficio de cualquier
garantía de cumplimiento / garantía de la empresa matriz
en relación con el contrato de construcción, así como
garantías colaterales del equipo profesional.
Un prestamista
externo generalmente buscaría una garantía completa sobre
todos los documentos de la promoción inmobiliaria en los que el
prestatario es parte, y tiene derechos de intervención en caso de
que el prestatario no cumpla con sus obligaciones en virtud de dichos documentos.
La financiación
a plazo / Forward Funding Agreement (FFA) comparte una serie de similitudes
con una estructura de financiación de desarrollo tradicional: un
prestatario desea adquirir un terreno y, en última instancia, desea
construir un edificio. Un prestamista externo a menudo forma parte del
escenario, ayudando al prestatario a adquirir el terreno y financiar los
costes de construcción.
La dualidad
de la función prestatario / promotor inmobiliario es una característica
única de la financiación a plazo Forward Funding Agreement
(FFA).
Sin embargo,
la dualidad de la función prestatario / promotor inmobiliario es
una característica única de la financiación a plazo
Forward Funding Agreement (FFA). Es posible que el prestatario de una financiación
a plazo / Forward Funding Agreement (FFA) no tenga la experiencia o la
capacidad, o simplemente no desee, promover. En cambio, el prestatario
comprará el terreno a una entidad vendedora / promotora y el promotor,
a su vez, contratará con prestatario para llevar a cabo la promoción
inmobiliaria. Los fondos prestados al prestatario serán utilizados
por el prestatario para pagar los costes de desarrollo al promotor inmobiliario.
La financiación
a plazo/ Forward Funding Agreement (FFA) introduce la complejidad añadida
de un promotor inmobiliario externo que tiene un impacto obvio en los documentos
de desarrollo clave, los acuerdos de financiación y el paquete de
garantía otorgado al prestamista.
Por lo tanto,
la financiación a plazo/ Forward Funding Agreement (FFA) introduce
la complejidad añadida de un promotor inmobiliario externo que tiene
un impacto obvio en los documentos de desarrollo clave, los acuerdos de
financiación y el paquete de garantía otorgado al prestamista.
NOTICIA
RELACIONADA. JORNADAS DE FINANCIACIÓN DEL BUILD TO RENT
Resumen de
jornadas de financiación del Build to Rent organizadas por Colliers
International.
Ante los nuevos
proyectos de build-to-rent, las entidades se decantan por ofrecer financiaciones
a largo plazo a través de un sistema de forward funding, mediante
el cual los inversores compran el proyecto antes o durante su construcción
y lo pagan con la obra finalizada.
Javier Duro
Chacón, director de real estate de Caixabank señaló
durante el encuentro organizado por Colliers International que “jabrá
muchas operaciones de ‘build-to-rent’ pero no todas buenas ni financiables”
. El build-to-rent se adapta al Covid-19. Tras la pandemia, el residencial
para alquiler se ha colocado como uno de los segmentos más resilientes
del sector inmobiliario. Aun así, no todas las operaciones son aptas
para el entorno post-coronavirus. “Habrá muchas operaciones de build-to-rent
pero no todas buenas y no todas financiables”, señaló Duro
Chacón admitió que “vamos a seguir acompañando a los
fondos, pero muchas veces no en las estructuras que ellos buscan, sino
en las que nos gustan a nosotros”. La localización y el valor
de repercusión de los suelos son claves: “el repago de la operación
es lo que mide la financiación”, recuerda. Se trata de un negocio
efervescente, al que se han apuntado ya Pryconsa, Axa IM, Locare, Housfy,
Ares, Amenabar, Aedas o ACR, mientras promotoras como Neinor han creado
una línea entera de negocio, y otras como Metrovacesa o Aedas Homes
han realizado operaciones importantes en volumen.
Borja Varela,
alternative assets director de Colliers, manifestó que el sector
ha sido de los más fortalecidos a raíz de la pandemia junto
a la logística y las residencias de estudiantes, pero el tipo de
inversiones ha cambiado respecto al tiempo pre Covid-19, “vamos a encontrar
un mercado de build-to-rent más sano, conservador y realista”, aseguró
Vamos a encontrar un mercado de build-to-rent más sano, conservador
y realista”, señala Valera.
Antonio de
la Fuente, senior director corporate finance de Colliers, señaló
que en cuanto a la rentabilidad que obtienen los fondos, “la cifra dependerá
de la propia gestora, el producto y la ubicación, pero la rentabilidad
neta puede estar en un 5% actualmente”. “El foco de inversión está
en Madrid y Barcelona y luego le siguen ciudades como Valencia o Málaga,
pero a partir de allí el interés se difunda bastante”, añade
de la Fuente. Aun así, el directivo no descarta encontrar operaciones
en algunas capitales de provincia debido al aumento de la demanda y a la
necesidad de los inversores de realizar operaciones. “Aunque no encontraremos
el mismo tipo de inversor, hay demanda para cubrir en segundas localidades”.
“En las ciudades más pequeñas los fondos exigen promociones
de entre 100 y 150 viviendas”. Por otro lado, Valera advirtió que
se debe huir de promociones que pretendan realizar proyectos build-to-rent
provenientes del residencial para la venta, “el residencial para alquiler
tiene un valor añadido a través de la creación de
zonas comunes y una gestión profesionalizada, no vale con poner
un gimnasio y cobrar un alquiler premium”.
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