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González Nieto-Márquez, Director Gerente de BME Growth apuntó:
«Las SOCIMIs juegan un papel protagonista en el mercado inmobiliario,
al que aportan una capacidad extra de atraer financiación y la más
transparencia, y al mercado financiero, que gracias a estos vehículos
cuentan con productos de inversión ligados al alquiler inmobiliario
y una mayor diversificación de riesgos en las carteras de los inversores».
Alberto Segurado,
Director de Deuda y Finanzas Corporativas de JLL España, destacó:
«el mercado de los vehículos inmobiliarios SOCIMIs ha ido
creciendo cada año en número y valor, constituyéndose
como uno de los actores más importantes en el panorama del sector
inmobiliario patrimonial con independencia de los segmentos inmobiliarios
que se trate. En este sentido estamos muy satisfechos del resultado de
un periodo de trabajo intenso y del fruto de la colaboración de
dos empresas como JLL y BME, por el que, por segunda vez, podemos ofrecer
un retrato muy acertado del estado del mercado de las SOCIMIs y que nos
permite afinar las perspectivas de unos actores que, sin duda, continuarán
haciendo crecer, dinamizando y profesionalizando el mercado inmobiliario
español».
En esta ocasión,
el informe cuenta con un nuevo capítulo dedicado al análisis
comparativo de las estructuras fiscales y legislativas de las REITs en
11 países distintos.
En este sentido,
Diego Armero Montes, Socio de Uría Menéndez, señaló:
«Las SOCIMI se han convertido en grandes actores del mercado inmobiliario
español, sobre todo desde que en 2013 el régimen fiscal se
adaptara al de los REIT tradicionales. En los próximos años,
el éxito del modelo dependerá de que nuestras instituciones
den seguridad jurídica y cierta flexibilidad en el cumplimiento
de los requisitos de carácter tributario y regulatorio, en línea
con la práctica de otros países de nuestro entorno».
El informe,
en esta edición, se ha realizado a partir del estudio pormenorizado
de 79 vehículos activos en el mercado español, cinco más
que en su última edición, y comprende la información
bursátil y de mercado durante 2019 y hasta el cierre del primer
semestre de 2020. Hoy cotizan en España dos SOCIMIs más (81),
cuatro en el mercado continuo – Colonial y Merlín Properties incluidas
en el índice IBEX 35 – y las 77 restantes en el mercado alternativo
BME Growth.
En diciembre
de 2019, las SOCIMIS registraron una capitalización bursátil
de 25.733 millones de euros, en un rally que condujo a que el conjunto
de estas sociedades alcanzara su cénit en términos de valor
de mercado durante los primeros meses de 2020. Como consecuencia de los
efectos de la pandemia global COVID-19, a cierre de del pasado mes de junio,
el valor de mercado se sitúo en 21.268 millones de euros, lo que
supone un descenso superior al 17% (4.400 millones de euros).
Este descenso
en términos de valor se ha centrado en aquellos vehículos
que cotizan en el mercado continuo como consecuencia de una mayor liquidez
y profundidad en la negociación de sus acciones. De hecho, las SOCIMIs
incluidas en el índice Ibex 35 han perdido entre un 40 y un 50%
de valor bursátil.
Por mercados,
a fecha de cierre del primer semestre de 2020, las SOCIMIs de BME Growth
alcanzaban un valor de 13.160 millones de euros (62% del total) frente
a los 8.100 millones de euros del Mercado Continuo (38%). A cierre de diciembre
de 2019 la situación era más equitativa y coincidente con
el cierre de 2018, en la medida en que las SOCIMIs del mercado principal
acumulaban valor por importe de 12.700 millones de euros frente a los 12.900
deBME Growth. En términos de la distribución del sector inmobiliario
cotizado sigue siendo, claramente, el sector patrimonialista frente al
promotor el que muestra un mayor valor, con un tamaño 5,9 veces
superior.
Asimismo, las
cinco primeras SOCIMIs agrupadas por capitalización bursátil
representan más del 62% del conjunto del mercado, alcanzando las
diez primeras un 75% de la totalidad del mercado. Hay que descender hasta
las treinta primeras SOCIMIs – lo que supone un 38% del número de
vehículos cotizados – para obtener el 90% del valor total.
Según
destacan los expertos de JLL y BME en el informe: «Consideramos
que es muy posible, en los próximos ejercicios y como consecuencia
de la crisis que estamos experimentado, que este grado de concentración
y heterogeneidad pueda variar próximamente en la medida en que la
situación actual sea la condición necesaria – aunque no suficiente
– bien para la adquisición de activos de algunos vehículos,
bien de fusiones de otros o bien para la incorporación de carteras
de activos externas al mundo de las SOCIMIs, con el objeto de incrementar
el volumen individual y por lo tanto el grado de eficiencia en la gestión
al difuminar los costes de estructura entre portfolios más grandes».
En términos
de negocio, a cierre de 2019 las SOCIMIs registraron ingresos por rentas
de 2.060 millones (+8% frente al mismo perímetro para el año
anterior) y un EBITDA incluyendo ventas de activos, de 1.700 millones,
lo que supone un 22% de incremento frente al año anterior. En relación
al beneficio neto, se alcanzaron los 2.500 millones de euros, (+11%) y
una generación de caja neta superior a los 500 millones de euros.
Son las SOCIMIs de BME Growth las que presentaron mayores ingresos (1.100
millones) y EBITDA (718 millones) aunque un menor beneficio neto (887 millones).
De cara a la
retribución a sus accionistas, los estados contables del conjunto
de las SOCIMIs analizadas en el informe repartieron distribuyeron 1.254
millones de euros en dividendos durante el pasado 2019, lo que supone un
incremento de más del 60% respecto al ejercicio interior. De estos,
816 millones de euros han sido repartidos entre las 75 SOCIMIs incluidas
en BME Growth, con una rentabilidad por dividendo del 6,2% y los 437 millones
restantes han sido pagados por las cuatro SOCIMIs del mercado continuo,
con una rentabilidad del 3,4%.
La salud financiera
de las SOCIMIs en términos de capacidad de generación de
caja anual ha permitido reducir los niveles de apalancamiento situándose
en un 38% sobre el valor de mercado de los activos, 200 puntos básicos
menos que en el ejercicio anterior para el mismo perímetro, con
un volumen de deuda neta total que asciende a 19.500 millones de euros.
El conjunto
de las carteras de activos propiedad de las SOCIMIs superó, a cierre
de 2019, los 51.000 millones de euros, lo que supone un incremento del
12% en términos de Valor Bruto de Activos (GAV) y de un 17% en términos
de Valor Neto de Activos (NAV) descontando la deuda y obligaciones de pago.
Por segmento
de producto en el que operan, son aquellas especializadas en residencial,
mixto, oficinas y high street las que agrupan más del 80% del número
total de vehículos cotizados, siendo el segmento residencial el
que lidera el número de vehículos con 25 SOCIMIs especializadas.
En el mercado
europeo, la capitalización del mercado de REITs asciende a fecha
de junio de 2020, según EPRA, a un total de 175.000 millones de
dólares, lo que supone una pérdida de valor en un año
de más de 42.000 millones de dólares (-19,5%).
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