| Uno de los
principales problemas para los propietarios de activos inmobiliarios que
utilizan un modelo en gran parte subcontratado es la fuga que puede surgir
de una cadena de relaciones principal-agente. Esto puede resultar en que
las intenciones originales del propietario del activo inmobiliario como
principal se pierdan entre las prioridades de varios agentes a medida que
surgen desajustes (como diferentes horizontes de tiempo). El efecto combinado
de incluso pequeños desajustes distorsionadores puede tener implicaciones
de gran alcance al final de la cadena de inversión y en los resultados
obtenidos. El impacto de una mejor alineación puede ser difícil
de corroborar cuantitativamente, pero esto no significa que deba pasarse
por alto.
La decisión
de asumir la gestión de activos internos (managing assets in-house)
no es sencilla y la implicación de hacerlo es un cambio significativo,
particularmente en términos de recursos y gestión de riesgos.
Además, hay una cuestión de tamaño: ¿es el
fondo inmobiliario lo suficientemente grande como para que la gestión
interna sea factible?
La elección
de la gestión interna (managing assets in-house) en cualquier grado
requiere una creencia fundamental en sus beneficios a largo plazo. Pero
para que sea realmente eficaz hace imperativo un buen diseño organizacional.
Por lo tanto, el tiempo y el esfuerzo invertidos en establecer adecuadamente
este marco son esenciales para que la gestión interna, y la gestión
general de riesgos, tengan éxito.
Para muchos
fondos inmobiliarios, los desafíos para aumentar la gestión
de activos interna (managing assets in-house) se responden fácilmente:
¿Tiene la infraestructura tecnológica adecuada? ¿Puede
manejar el coste y la complejidad de ejecutar una operación interna?
¿Tiene personas con las habilidades necesarias y, de no ser así,
puede atraerlas, contratarlas y retenerlas? La respuesta a esa última
pregunta puede ser un obstáculo importante.
Un cambio de
gestión externalizada a la gestión interna (managing assets
in-house) requiere una estructura organizativa y un modelo de recursos
significativamente diferentes. Los propietarios de activos inmobiliarios
deben atraer y retener al talento adecuado en el competitivo mundo de la
gestión de inversiones inmobiliarias.
Los recursos
de middle office y back-office son altamente especializados y deben considerarse
junto con la infraestructura y los sistemas adecuados.
El uso de la
administración interna permite más control, pero puede ser
un viaje menos cómodo. La gestión de riesgos ya está
en la parte superior de las agendas de muchos propietarios de activos inmobiliarios,
pero la gestión de activos interna (managing assets in-house) agrega
niveles de riesgo operacional y de reputación.
El tamaño
de los activos inmobiliarios es un factor clave para determinar si la gestión
de activos interna (managing assets in-house) es viable. Tiene sentido
que los mayores propietarios de activos inmobiliarios estén en una
posición más sólida para aprovechar la administración
interna, ya que pueden absorber los costes de instalación, atraer
talentos de inversión y administrar los requisitos de infraestructura.
Para profundizar
en este punto, la separación de la gestión de diferentes
clases de activos o elementos del proceso de inversión, como la
estrategia, la investigación, la selección y ejecución
de activos, podría resultar atractiva para muchos fondos. En cada
punto, las responsabilidades pueden internalizarse o subcontratarse para
lograr un diseño eficiente. Los propietarios de activos inmobiliarios
es posible que no se sientan atraídos instintivamente por un enfoque
totalmente externalizado o interno (in-house). Por lo tanto, los modelos
híbridos de gestión interna parcial y subcontratación
parcial pueden ofrecer una propuesta atractiva, o al menos un punto de
partida, para muchos propietarios de activos inmobiliarios que deseen mejorar
su juego de inversión.
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