CBRE lanza
Residential Intelligence, su servicio de consultoría digital con
foco en el mercado residencial, para la optimización de activos
en alquiler. Para ello, analizan el impacto que puede tener la aplicación
de herramientas y soluciones digitales en el ejercicio patrimonialista
y analizan cómo podrían impactar en el NOI* de un inmueble.
*
Net operating income (NOI). es un cálculo utilizado para analizar
la rentabilidad de las inversiones inmobiliarias generadoras de ingresos.
NOI equivale a todos los ingresos de la propiedad, menos todos los gastos
operativos razonablemente necesarios.
El sector residencial
en alquiler se presenta como uno de los más resilientes al COVID-19.
La pandemia ha llegado en momentos donde la inversión residencial
muestra signos de robustez con volúmenes de inversión transaccionados
hasta finales de septiembre 2020 por encima de los 1.070 millones de euros
en PRS* y BTR, un 17% por encima del volumen transaccionado en el mismo
periodo del año anterior. Ante la falta de producto PRS (terminado
y alquilado) se ha incrementado el interés por suelo para futuro
desarrollo BTR*.
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PRS property, or Private Rented Sector property, una clasificación
de vivienda. Las propiedades de PRS son propiedades, que pueden ser individuos
o empresas, que se alquilan.
*BTR Build
to rent. Construir par alquilar.
En este contexto,
desde Residential Intelligence de CBRE se han identificado cuatro líneas
de acción o palancas del NOI que pueden impactar directamente en
la yield* de capitalización del activo, pudiendo alcanzar un valor
de venta mayor: incrementar las rentas, aumentar los niveles de ocupación,
reducir los costes operativos y encontrar nuevas líneas de ingresos.
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Yield: rendimiento
Como apunta Tomás
Sánchez Colomer, responsable de Residential Intelligence de CBRE
España, “existen tecnologías que ayudan a incrementar las
rentas”. Se trata de aquellas capaces de mejorar la experiencia del inquilino
en todos sus aspectos, dotando de valor añadido al inmueble “por
ejemplo, las soluciones domóticas o de servicios complementarios
que contribuyen a la ‘hotelificación’ del edificio residencial,
ofreciendo un servicio premium a los inquilinos” apunta el experto.
Nuevos modelos
digitales para la optimización de activos en alquiler
• Residential
Intelligence de CBRE España ha identificado cuatro líneas
de acción o palancas del NOI que pueden impactar directamente en
la yield de capitalización del activo residencial
• La consultoría
de CBRE pone en conocimiento de fondos y socimis aquellas herramientas
digitales y tecnologías que se constituyen un impulso para la revalorización
de sus activos
DIGITALIZACIÓN
Y TECNOLOGÍA PARA IMPACTAR EN EL NOI
El sector residencial
en alquiler se presenta como uno de los más resilientes al COVID-19.
La pandemia ha llegado en momentos donde la inversión residencial
muestra signos de robustez con volúmenes de inversión transaccionados
hasta finales de septiembre 2020 por encima de los 1.070 millones de euros
en PRS y BTR, un 17% por encima del volumen transaccionado en el mismo
periodo del año anterior. Ante la falta de producto PRS (terminado
y alquilado) se ha incrementado el interés por suelo para futuro
desarrollo BTR.
Para Samuel
Población, director nacional de residencial y suelo de CBRE España
“la tendencia en el crecimiento de los hogares en régimen de alquiler
se verá incrementada por el endurecimiento del acceso a la compra
de vivienda. En este sentido, el interés por suelos para futuro
build to rent será uno de los más demandados en los próximos
años, ahora bien, sin dejar de lado el interés por el tradicional
built to sell, pues no olvidemos que las transacciones de obra nueva destinada
a la venta siguen representando el 12-14% respecto al total de viviendas
vendidas”.
En este contexto,
para los fondos y socimis que operan en este segmento de mercado, intangibles
como los proporcionados por las herramientas digitales se constituyen como
una palanca en la revalorización de sus activos.
“Se trata de
tecnologías y plataformas dedicadas al análisis de datos
para conocer la oferta de alquiler en una zona, el tipo de target que demanda
un tipo de activo o incluso sus comunicaciones; la captación a través
de herramientas o plataformas que permiten atraer a posibles inquilinos;
las aplicaciones de software para una gestión de inmuebles más
eficiente; o la digitalización de la vivienda a través de
smartproperty (domótica a favor de ahorros en suministros comunes)”,
comenta Tomás Sánchez Colomer, responsable de Residential
Intelligence de CBRE España.
LAS 4 PALANCAS,
CLAVE PARA LA REVALORIZACIÓN
Como apunta
Sánchez Colomer “existen tecnologías que ayudan a incrementar
las rentas”. Se trata de aquellas capaces de mejorar la experiencia del
inquilino en todos sus aspectos, dotando de valor añadido al inmueble
“por ejemplo, las soluciones domóticas o de servicios complementarios
que contribuyen a la ‘hotelificación’ del edificio residencial,
ofreciendo un servicio premium a los inquilinos” apunta el experto. Además,
este sistema permite atraer a un tipo de target diferente dispuesto a pagar
una mayor renta, “aunque también en este grupo se encuentran aquellas
herramientas que permiten ajustar las rentas en base a información
en tiempo real” concluye.
Para disminuir
el ‘vacancy rate’ y aumentar los niveles de ocupación de un inmueble
se pueden realizar acciones de atracción y acciones de retención
de inquilinos. Las primeras están estrechamente relacionadas con
el análisis de datos y la captación mientras que las segundas,
ponen el foco en la gestión, el smartproperty y los servicios especiales
disponibles en los inmuebles. Se trata, en todo caso, de dos bloques estrechamente
relacionados entre sí y codependientes, por lo que es imprescindible
una buena estrategia de atracción basada en el dato y la captación,
y de diseñar un producto atractivo que sea capaz de convertir a
los interesados en inquilinos, además de retener a los actuales
y disminuir el tiempo que las unidades están vacías.
En cuanto al
OPEX*, los costes operativos tienen un impacto directo en la rentabilidad
del ejercicio patrimonialista de un inmueble. Como apunta Sánchez
Colomer, “es por ello que hay que prestar especial atención a ejecutar
acciones que no aumenten el OPEX, sino que lo reduzcan, en la medida de
los posible. Existen soluciones digitales especialmente indicadas para
ello y permiten reducir el consumo del edificio u optimizar tareas de mantenimiento
y de gestión”.
OpEx es también
conocido como gasto operativo, gasto de ingresos o gasto operativo. Comprender
la diferencia entre CapEx y OpEx es crucial para cualquier empresa para
utilizar las finanzas de manera óptima al asegurarse de que se utilice
el modo correcto para los gastos de capital y otros tipos de gastos.
El sector inmobiliario,
y el residencial en concreto, no es ajeno a la revolución tecnológica
que están experimentando otros sectores como la banca, la movilidad
o la distribución, industrias que están atravesando una transformación
en sus modelos de negocio y se están adaptando a las nuevas tendencias
sociales, lo que está dando lugar a la aparición de nuevas
empresas que dan respuesta a la demanda actual. “El propietario patrimonialista
debe saber interpretar cuáles de los nuevos servicios podrían
impactar en su modelo de negocio y qué otros podrían utilizarse
para diseñar y encontrar nuevas líneas de ingresos” apunta
Sánchez Colomer.
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