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Hace tres lustros, para financiar entre el 80% y 100% del gasto realizado en la edificación de viviendas, las entidades casi nunca requerían un porcentaje de preventas. En cambio, en la actualidad, es usual exigir un 50%. No obstante, éste puede llegar hasta el 80%, si el banco considera que la promoción tiene un considerable nivel de riesgo, al estar situada en una ubicación donde la demanda potencial es aparentemente escasa.

LOS INCONVENIENTES GENERADOS POR LA NUEVA LEY HIPOTECARIA

La nueva ley hipotecaria dificulta la obtención de financiación para la construcción de un inmueble. Antes de su aparición, si la empresa promotora era solvente, los bancos tenían un notable interés en ofrecerle créditos. El motivo principal no eran los beneficios directamente obtenidos, sino los generados indirectamente.

Los segundos procedían de la subrogación a la hipoteca concedida al promotor por parte de las familias que adquirían las viviendas del nuevo edificio. A través de ella, conseguían nuevos clientes o convertían en más rentables a los que ya lo eran, al poderles colocar un mayor número de productos financieros.

Los adquirentes comparaban las ofertas de otras entidades con el tipo de interés ofrecido por el banco financiador de la promoción.

No obstante, este último jugaba con ventaja, pues la subrogación no implicaba el pago por parte del hipotecado de ningún gasto adicional.

En cambio, la elección de un préstamo de otro banco suponía el desembolso inmediato del impuesto de Actos Jurídicos Documentados, gastos de gestoría, notario y registro, así como el importe de la tasación del inmueble. Para una vivienda cuyo precio ascendiera a 300.000 €, comportaba un dispendio adicional de alrededor de 6.000 € (un 2%).

Un importe que habitualmente desincentivaba la búsqueda de una nueva hipoteca, hacía más interesantes las condiciones ofrecidas por la ya vigente y generalmente permitía a la entidad que la había otorgado conseguir la subrogación de un mínimo del 70% de los compradores.

En la actualidad, con la excepción de la tasación, todos los demás gastos relacionados con la concesión de una hipoteca son sufragados por los bancos. Al tener aquélla un importe que normalmente oscila entre 400 y 600 €, su cuantía influye escasamente en la decisión de los compradores sobre si subrogarse al préstamo constituido o contratar uno nuevo.

Por tanto, éstos casi exclusivamente basan su resolución en el tipo de interés ofrecido por unos y otros. Para algunas entidades, poco competitivas a nivel de tipo fijo o con una diferencial sobre el euribor a un año superior a la media del mercado, la tasa efectiva de subrogación se sitúa muchas veces por debajo del 50%.

Un porcentaje que lleva a dichos bancos a considerar escasamente interesante la financiación de la mayoría de nuevas promociones, especialmente si las viviendas construidas no llegan a las diez unidades. Consideran que el riesgo incurrido no compensa los beneficios potenciales generados por el crédito concedido al promotor, la fidelización de antiguos clientes o la obtención de nuevos. Un argumento que dificulta especialmente la financiación bancaria de la actividad de las pequeñas promotoras.

El indicado problema no lo poseen la inmensa mayoría de las medianas y ninguna de las grandes. En los últimos años, la elevada liquidez existente en la Zona Euro, fruto de la política monetaria ultraexpansiva del BCE, ha hecho que a un gran número de bancos españoles les sobre dinero. Un sobrante que deben prestarlo a otras entidades o depositarlo en el BCE, pagando en ambos casos por ello, pues el tipo de interés del Eonia (euribor a un día) y de la facilidad marginal de depósito tiene signo negativo.

En el contexto señalado, la financiación de una gran promoción les permite colocar una parte de su exceso de liquidez y percibir una remuneración. En la operación, incurren en un bajo riesgo, pues éste queda amortiguado por la exigencia de un porcentaje de preventas y la solvencia contrastada de dichas empresas. En comparación con la pasada década, poseen más fondos propios y un muy inferior ratio de endeudamiento.

Las anteriores operaciones no les proporcionan a los bancos un gran margen de beneficio por euro prestado, pero sí en términos agregados. Les permiten colocar un elevado volumen de crédito incurriendo en un escaso coste de personal, pues lo hacen a través de una única operación. Dicho coste hubiera sido muy superior si el correspondiente importe hubiera sido otorgado en diferentes préstamos a más de un centenar de familias.

En definitiva, la nueva estrategia de las entidades, al no financiar la compra de suelo y exigir un porcentaje importante de preventas, dificulta una rápida rotación del capital de las promotoras, especialmente de las más pequeñas.

Además, la nueva ley hipotecaria perjudica claramente a éstas, pues el banco que ha concedido el crédito al promotor casi no tiene ninguna ventaja respecto a la competencia para colocar sus hipotecas a los nuevos propietarios. El resultado es un escaso interés de algunos en la financiación de la construcción de unas pocas viviendas.

Por tanto, a igualdad de recursos propios, en los últimos años las empresas promotoras han podido iniciar muchas menos viviendas que hace catorce. Una coyuntura que no cambiará si las entidades financieras no varían sus estrategia actual, siendo dicho cambio bastante improbable. Por eso, en relación a los mejores años de la década pasada, su número es muy inferior, especialmente por la desaparición de numerosas pequeñas, y el tamaño medio más grande.

INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO, ACTUALIDAD Y PERSPECTIVAS 2020

FORCADELL y la Universitat de Barcelona han presentado en rueda de prensa digital las principales conclusiones del Informe del Mercado Inmobiliario, Actualidad y Perspectivas 2020 en una edición, sin duda distinta, marcada por el impacto de la Covid-19 a nivel mundial. Los efectos de la pandemia no han dejado ningún sector indemne y el inmobiliario no ha sido menos, si bien con matices según el ámbito concreto.   

El encuentro con los medios lo ha encabezado por Ivan Vaqué, CEO de FORCADELL, y le han acompañado Antonio López, Socio y Director del Área de Inmobiliaria de Empresa de FORCADELL, Marta Vilana, Directora del Área Residencial de FORCADELL y el Director Editorial del Informe FORCADELL-UB, el Dr. Gonzalo Bernardos, profesor titular de Economía de la UB y Director del Máster de Asesoría, Gestión y Promoción Inmobiliaria de la UB.   

El informe 2020 FORCADELL - UB, una referencia para profesionales y expertos vinculados el sector inmobiliario, se adentra en la coyuntura económica nacional e internacional del 2020 para señalar los hitos clave sucedidos y el contexto que marcará el devenir de los próximos meses tras la Covid-19. Especial y extenso capítulo merece, por un lado, el mercado de la Vivienda en Propiedad y en Alquiler, así como el sector Terciario, que engloba el ámbito de las Oficinas, los Locales Comerciales y el Industrial-Logístico, además de un análisis desde el punto de vista de la Inversión.  

Principales conclusiones del Informe FORCADELL – UB 2020

1) Vivienda de propiedad
 
Entre enero de 2020 y diciembre de 2021, el precio de la vivienda caerá un 16%. En Barcelona y Madrid, la bajada será del 12% y 13%, respectivamente. Una cifra menor que la media nacional debido principalmente a la existencia de una mayor demanda de inversión. En el ejercicio actual, las transacciones bajarán un 27% y en el próximo aumentarán un 15%. 

Las ciudades donde más disminuirá el importe de venta tendrán una escasa demanda de inversión y el turismo, el comercio y la hostelería una elevada participación en el PIB municipal. Por el contrario, la bajada será más leve en las urbes preferidas por los inversores y en las que un gran número de sus ciudadanos trabaje en la Administración Pública, la agricultura, ganadería o industria agroalimentaria. 

Debido a ello, tendrán una evolución menos desfavorable Huesca, Mérida, Soria o Logroño que Málaga, Palma, Alicante o Santa Cruz de Tenerife. Una coyuntura nada frecuente pues las primeras integran la parte del país conocida como la España vaciada.

2) Vivienda de alquiler
 
Entre enero de 2020 y diciembre de 2021, el precio de los nuevos alquileres, pero no el de las renovaciones, caerá un 18%. En Barcelona y Madrid, lo hará por encima de la media nacional. Los dos principales motivos son dos: la conversión de viviendas turísticas y de arrendamiento de temporada en alquiler convencional y la búsqueda de los inquilinos de pisos más baratos debido a la disminución de sus ingresos. 

Los distritos con peor comportamiento en las dos grandes capitales serán los del centro de la ciudad y los considerados de alto standing. En la capital catalana los que más bajarán serán Ciutat Vella y l’Eixample y en Madrid Centro, Chamberi y Salamanca. 

El principal motivo será la elevada disminución de ingresos de numerosos pequeños empresarios, profesionales liberales y trabajadores cualificados que residían de alquiler en las anteriores zonas. Una bajada que no tienen visos de revertir en el corto plazo y les obliga a trasladarse a un barrio menos glamuroso.
 

3) Mercado comercial inmobiliario

La crisis en el mercado comercial inmobiliario será más aguda que en el de la vivienda. Es lo habitual, sino existe un gran exceso de oferta en el segundo. El segmento más afectado serán los locales comerciales y el que menos la naves logísticas. 

El porcentaje de locales vacíos puede acercarse al 20% en el primer trimestre de 2021, siendo significativamente superior en el centro de las ciudades de Barcelona y Madrid que en las principales áreas comerciales de sus barrios debido a la desaparición del turismo. En los próximos seis meses, la mayoría de los locales vacíos serán imposibles de alquilar por la inexistencia de la demanda. 

Las oficinas pasan por dos tipos de crisis: coyuntural y estructural. La primera es la generada por la Covid – 19, la segunda por el elevado aumento de la demanda de espacios flexibles (por m², horas o días). Esta última característica probablemente provoque un desplazamiento hacia los coworkings. A pesar de ello, éstos también sufrirán muy duramente la crisis debido al gran aumento de la oferta generado en los dos últimos años y la existencia de muchas más pymes y autónomos como clientes.
 
La crisis será leve para las naves logísticas. El elevado incremento del comercio electrónico y la escasez de oferta en los alrededores de Barcelona y Madrid harán que la bajada del precio del alquiler sea escasa y en la mayoría de los casos se sitúe entre un 5% y 10%.

El mejor comportamiento relativo del segmento de naves convertirá en los próximos años a las logísticas en un activo refugio, perdiendo tal condición los locales comerciales situados en el centro de la ciudad. El motivo es la elevada dependencia del turismo que tienen los negocios de los arrendatarios.

En 2020, la inversión en dichos activos será prácticamente nula. Casi solo se han vendido los que ya había un acuerdo entre comprador y propietario en febrero. Una gran rebaja de su precio y especialmente la aparición de una vacuna hará que 2021 sea un gran año para la inversión.

Webinar de presentación del Informe FORCADELL – UB 2020

La consultora FORCADELL, que lleva más de 60 años ofreciendo respuestas inmobiliarias eficaces y eficientes a sus clientes, presentará oficialmente las principales conclusiones del Informe 2020 en 1 sesión webinar prevista para el próximo día 22 de octubre. 

Dado el actual marco coyuntural de la Covid-19, la presentación de la edición 2020 del Informe se ha concebido de forma digital para garantizar la seguridad de todos en lugar de celebrarse en el Auditorio AXA de Barcelona como en los años anteriores. Si bien el formato se ha actualizado, el encuentro digital concentrará una edición más expertos vinculados al sector inmobiliario entre los que se encuentran clientes, profesionales y destacados conocedores del sector. La publicación del Informe FORCADELL – Universitat de Barcelona es fruto de la colaboración entre ambas entidades, que este año celebra su 21º aniversario.