| Aprobada
la modificación de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la
Comunidad de Madrid
Modificación de la Ley 9/2001,
de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, cuya tramitación
tiene carácter urgente.
La modificación obedece a la necesidad de
adoptar medidas que mejoren la eficiencia y la competitividad del tejido
productivo, contrarrestando con ello los envites de un ciclo económico
adverso y para fomentar la inversión, la supervivencia de promotores
y el mantenimiento del empleo. Se toma por fin conciencia de la penalización
que supone la demora en los plazos para la obtención de licencias
y su repercusión tanto sobre el precio final del producto como el
desarrollo de actividad económica.
La reforma afecta únicamente a la Sección
2ª del Capítulo III del Título IV de la Ley. Se establece
una nueva regulación a este Capítulo y se divide en dos nuevas
secciones, dedicadas a la intervención municipal en actos de uso
del suelo, construcción y edificación; y a la intervención
de otras Administraciones Publicas en actos de uso del suelo, construcción
y edificación. Se echa en falta un tratamiento similar para el suelo
en desarrollo, que agilice tediosas tramitaciones sobre todo en fase de
planeamiento.
Se introduce el concepto de título habilitante
de naturaleza urbanística, que engloba tanto a las licencias urbanísticas
como a las declaraciones responsables y se prioriza este mecanismo
en aquellas actuaciones que, por su alcance y naturaleza, no tienen un
impacto susceptible de control a través de la técnica autorizatoria.
La Ley establece una nueva estructura para el Capítulo
III del Título IV de la Ley 9/2001, dividiéndose en dos nuevas
secciones: a) intervención municipal en actos de uso del suelo,
construcción y edificación; y b) intervención de otras
Administraciones Públicas en actos de uso del suelo, construcción
y edificación.
Además, se introduce el concepto de “título
habilitante de naturaleza urbanística”, para referirse, en general
y conjuntamente, a las licencias urbanísticas, órdenes de
ejecución o declaraciones responsables urbanísticas.
Licencias urbanísticas. Intervenciones
sujetas a licencia urbanística municipal
Se reducen considerablemente los actos que quedan
sujetos a la obtención de licencia urbanística regulados
en el antiguo artículo 151, que son los de transformación,
construcción, edificación o uso del suelo, subsuelo o el
vuelo y afectan a:
• Los movimientos de tierra, excavaciones,
explanaciones y terraplenado en cualquier clase de suelo cuando no formen
parte de un proyecto de urbanización o edificación autorizado.
• Los actos de edificación y uso del suelo,
subsuelo y vuelo que, con arreglo a la normativa general de ordenación
de la edificación, precisen de proyecto, salvo los sujetos a declaración
responsable recogidos en el artículo 155 de esta Ley.
• Las talas y el trasplante de árboles,
de masas arbóreas o de vegetación arbustiva.
• La ubicación de casas prefabricadas e
instalaciones similares, ya sean provisionales o permanentes, en cualquier
clase de suelo.
• Las obras y los usos provisionales.
Novedades del procedimiento de licencia urbanística
Silencio administrativo: desestimatorio
Se confirma el sentido negativo del SILENCIO ADMINISTRATIVO
de los actos sujetos a licencia urbanística conforme a lo ya previsto
al respecto en la legislación estatal.
Se impone la licencia única para intervenciones
que impliquen obra y actividades sujetas a control ambiental.
Si la licencia de obras se obtiene conforme a un
proyecto básico, bastará para iniciar la actuación
la presentación del proyecto de ejecución mediante declaración
responsable, salvo que se modifiquen sustancialmente los parámetros
urbanísticos aprobados con el proyecto básico (en cuyo caso
habría que solicitar y obtener licencia urbanística del proyecto
modificado).
Artículo 153
Se regula el régimen y alcance de las licencias:
• A los proyectos parciales, fases constructivas
o documentos técnicos relativos a elementos autónomos, podrá
otorgarse, si fuera factible técnicamente, licencia, quedando vinculada
a las posteriores aprobaciones del proyecto de obras principal.
• En obras complejas, pero de clara viabilidad
del proyecto, se prevé un programa de autorización por partes
autónomas de las obras, que se entenderán otorgadas condicionadas
a la licencia definitiva.
Artículo 154
Regula el procedimiento de otorgamiento de licencias.
Cuando se requiera control ambiental, el expediente
será objeto de resolución única. La denegación
en el informe ambiental desestimatorio pondrá fin al procedimiento
sin necesidad de resolver sobre la licencia.
Obtenida la licencia con proyecto básico,
si no se producen en el proyecto de ejecución modificaciones sustanciales,
bastará con presentar mediante declaración responsable el
proyecto de ejecución.
Resolución del procedimiento en tres meses
y la suspensión del procedimiento, para la emisión de otros
informes, no podrá exceder de tres meses.
Único requerimiento de subsanación
de deficiencias.
Intervenciones sometidas al trámite
de declaración responsable
Se amplían los supuestos sujetos a declaración
responsable y que, en consecuencia, permiten ejecutar la actuación
pretendida desde el día de su presentación.
Las actuaciones urbanísticas sujetas a declaración
responsable son las siguientes:
• Obras de edificación de nueva
planta de escasa entidad constructiva que no tengan carácter residencial
ni público y que se desarrollen en una sola planta;
• obras de ampliación, modificación,
reforma o rehabilitación sobre edificios existentes que no impliquen
una variación esencial de su composición exterior y estructura
y que no requieran un proyecto de obras;
• la primera ocupación de edificaciones
de nueva planta, casas prefabricadas, así como de los edificios
e instalaciones en general;
• agrupación, parcelación, segregación
y división de terrenos;
• obras y actividades comerciales sujetos a las
leyes de liberalización del comercio;
• cerramientos de parcelas, obras y solares;
• demoliciones de construcciones sin protección
• ambiental o histórico-artística;
• elementos de publicidad exterior;
• los cambios del uso de los edificios e instalaciones,
salvo que se quiera cambiar el uso característico;
• los actos de uso del vuelo;
• las instalaciones de casetas prefabricadas;
• reparación de instalaciones y construcciones
en el subsuelo en suelo urbano;
• las catas, sondeos o prospecciones.
Como especialidades de procedimiento de los actos
de primera ocupación y demolición, la modificación
de la ley propuesta establece la obligación de anticipar la documentación
con un plazo de 1 mes a la actuación pretendida. Si, una vez transcurrido
el plazo señalado, la administración no manifestara su disconformidad,
el interesado podrá presentar la declaración responsable,
de tal manera que su contenido le habilitará para el ejercicio del
acto pretendido.
Y, en cuanto a los plazos, los actos amparados
en una declaración responsable deberán ejecutarse dentro
de los plazos de inicio de seis meses y de finalización de un año
desde su presentación. Se prevé la concesión de prorrogas
por una sola vez y por un nuevo plazo no superior al inicialmente previsto.
Regulación de la declaración responsable
en el urbanismo de Madrid.
Artículo 155
Regula la declaración responsable, ampliando
los supuestos:
• Las obras de edificación de nueva
planta de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no
tengan, de forma eventual o permanente, carácter residencial ni
público y se desarrollen en una sola planta.
• Las obras de ampliación, modificación,
reforma o rehabilitación sobre los edificios existentes que no produzcan
una variación esencial de la composición general exterior,
la volumetría, la envolvente global o el conjunto del sistema estructural,
y que no requieran la redacción de un proyecto de obras de conformidad
con lo dispuesto por la legislación estatal de ordenación
de la edificación.
• La primera ocupación de las edificaciones
de nueva planta y de las casas prefabricadas, así como de los edificios
e instalaciones en general.
• Los actos de agrupación, parcelación,
segregación y división de terrenos en cualquier clase de
suelo, salvo cuando formen parte de un proyecto de reparcelación
debidamente aprobado.
• La realización de obras y el ejercicio
de actividades comerciales y servicios sujetos al ámbito de aplicación
de la Ley 12/2012, de 26 de diciembre de medidas urgentes de liberalización
del comercio y de determinados servicios, así como de la Ley 2/2012,
de 12 de junio, de dinamización de la actividad comercial en la
Comunidad de Madrid.
• Los cerramientos de parcelas, obras y solares.
• Las demoliciones de construcciones y edificaciones
existentes, siempre que no dispongan de algún tipo de protección
de carácter ambiental o histórico-artístico, regulada
a través de norma legal o documento urbanístico.
• La colocación de vallas, rótulos
y otros elementos de publicidad exterior visibles desde la vía pública.
• Los cambios del uso de los edificios e instalaciones,
en tanto no tengan por objeto cambiar el uso característico del
edificio.
• Los actos de uso del vuelo sobre construcciones
o instalaciones.
• La instalación de casetas prefabricadas
de menor entidad.
• La reparación de instalaciones y conducciones
en el subsuelo de terrenos que sean suelo urbano.
• Los trabajos previos a la construcción
tales como catas, sondeos o prospecciones.
Artículo 156
Regula el contenido de las Declaraciones Responsables,
que deberán incorporar:
• Los datos previstos en la legislación
en materia procedimental para las solicitudes de inicio de procedimientos
a instancia del interesado.
• La identificación de la actuación
urbanística a realizar, sus características y su ubicación.
• Manifestación expresa del cumplimiento
de los requisitos exigidos por la normativa vigente y de estar en posesión
y a disposición de la Administración, en el caso de ser requerida,
la documentación que así lo acredite. Voluntariamente podrán
aportarse copias de tales documentos.
• El compromiso expreso de mantener el cumplimiento
de dichos requisitos durante el período de tiempo inherente a la
realización de la actuación objeto de la declaración.
• Copia de los títulos habilitantes de
otras Administraciones que, en su caso, fueran exigibles.
• Justificante de la liquidación de los
tributos y demás ingresos de derecho público que correspondan
siempre que así este previsto, con carácter previo, en las
respectivas ordenanzas fiscales.
• Documentación técnica suscrita
por técnico competente y visada cuando así venga exigido
por la legislación aplicable.
Artículo 157
Régimen y efectos de las Declaraciones Responsables
La mera presentación habilita el ejercicio
de la actuación pretendida desde el día de su presentación.
Se mantienen las potestades municipales de comprobación, control
e inspección en requisitos y adecuación a lo presentado.
Para primera ocupación de nueva planta,
casas prefabricadas, edificios e instalaciones se deberá manifestar
con un mes de antelación la intención de llevar a cabo el
acto pretendido con certificado final de obra o instalaciones.
Transcurrido este plazo, si no hay manifestación
de disconformidad, el interesado presentará declaración responsable
cuyo contenido habilitará el ejercicio del acto pretendido (sin
perjuicio del control, comprobación e inspección municipal).
En el caso de las declaraciones responsables relativas
a la demolición de construcciones y edificaciones que no dispongan
de algún tipo de protección de carácter ambiental
o histórico-artístico, se deberá manifestar al órgano
municipal competente, con una antelación previa de un mes la intención
de llevar a cabo la actuación pretendida. Se reproduce el mismo
procedimiento indicado en el párrafo anterior para el ejercicio
de la actividad.
Las modificaciones de la declaración responsable
requerirán una declaración complementaria.
Cuando de conformidad con la legislación
estatal fuera preceptivo para la autorización e inscripción
de escrituras de declaración de obra nueva en construcción,
de obra nueva terminada o de parcelación, segregación, división
o agrupación de fincas, testimoniar en la escritura el correspondiente
acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa,
bastará con la aportación del documento que acredite la presentación
de la correspondiente declaración responsable urbanística
ante el Ayuntamiento correspondiente, con respecto a aquellos actos sujetos
a declaración responsable recogidos en la presente Ley, sin que
sea precisa licencia urbanística u otra autorización municipal.
Artículo 158
Plazos y caducidad de títulos habilitantes.
Para las obras sujetas a licencia: 1 año
para iniciar y 3 para terminar.
Para declaraciones responsables: 6 meses para iniciar
y 1 año para terminar.
Se contempla la posibilidad de solicitar una sola
prórroga, por plazo no superior al inicialmente previsto. Se contempla
para ambos casos la declaración de caducidad del expediente por
la administración.
Artículo 159
Control y ejercicio de acciones
Se puede ejercer en cualquier momento y si existen
irregularidades exigir la adecuación mediante el correspondiente
expediente de reposición de legalidad. Las denuncias presentadas
en ejercicio de la acción pública, deberán ser comprobadas
y en su caso, inspeccionadas.
Artículo 160
Actos no sujetos a títulos habilitantes.
Se reproducen las mismas que hasta ahora contemplaba
el artículo 4 de la Ordenanza de Tramitación de Licencias
del Ayuntamiento de Madrid.
Ordenanzas municipales
Las ordenanzas municipales no podrán obligar
a los solicitantes a presentar datos y documentos no exigidos por la normativa.
Para que se autoricen e inscriban escrituras de
declaración de obra nueva de actuaciones edificatorias sometidas
a declaración responsable no se podrá exigir la exhibición
de licencia urbanística si no es exigible conforme a esta ley.
Actos urbanísticos no sujetos a título
habilitante
No se requiere ningún tipo de título
habilitante para todas aquellas actuaciones de menor entidad, como, por
ejemplo, la sustitución de acabados interiores y pinturas, reparaciones
puntuales de cubiertas, renovación de instalaciones eléctricas
o aires acondicionados y limpieza de solares, entre otros, sin perjuicio
de la necesidad de contar con las autorizaciones necesarias para la retirada
de residuos o la ocupación de la vía pública.
Régimen Transitorio
Aunque los procedimientos de solicitud de las autorizaciones
urbanísticas ya iniciados con anterioridad al momento en que entre
en vigor la modificación de la
Ley del Suelo, se tramitarán y se resolverán
de acuerdo con la normativa vigente en el momento de su solicitud, el régimen
transitorio establecido en la Ley permite a los interesados desistir de
sus correspondientes solicitudes para poder optar por la aplicación
de la nueva regulación. En consecuencia, aquellos interesados que
ya hayan solicitado licencias urbanísticas y su tramitación
se retrase, podrán desistir de su solicitud y presentar, acto seguido,
una declaración responsable, siempre y cuando cumplan con los requisitos
establecidos en esta modificación de la ley para su tramitación.
Efectos de la entrada en vigor de un nuevo planeamiento
urbanístico
Artículo 161
Si esta iniciada la edificación, se podrá
revocar el título o bien permitir la terminación de las obras,
quedando en situación de fuera de ordenación.
De no haberse iniciado la edificación, procederá
la revocación del título habilitante.
En ambos casos, se incoará expediente con
audiencia al interesado y en la resolución se establecerá
la indemnización que corresponda.
Obligaciones de empresas suministradoras de servicios
Artículo 162
Las empresas suministradoras exigirán el
título habilitante para la contratación provisional de los
servicios. Se vincula el plazo máximo de contrato provisional al
establecido en la licencia o para la declaración responsable.
Para la contratación definitiva, se exigirá
el documento que justifique la solicitud de la primera ocupación.
Coordinación entre Administraciones públicas.
Artículo 163
Se establece un procedimiento de comunicación
y control por la administración local en aquellas actuaciones promovidas
por otras administraciones con el fin de cumplir y adaptar las mismas a
la normativa local.
Régimen transitorio
Se puede desistir de los procedimientos iniciados
con anterioridad a la entrada en vigor de esta modificación con
el fin de iniciar una nueva tramitación acorde con el nuevo marco.
Los Ayuntamientos deberán en el plazo de
un año adaptar sus ordenanzas municipales.
De estos temas se trata, desde una perspectiva
práctica y profesional, en la guía práctica del urbanismo
de Madrid.
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