LA REINVENCIÓN DEL MERCADO INMOBILIARIO 

“La crisis fomentó la reinvención del mercado inmobiliario al completo y actualmente se ha instalado la normalidad, con un equilibrio entre oferta y demanda. Desde Tinsa, creemos que el mercado va a crecer moderadamente y que este incremento, que registraron primero las grandes capitales, se va a extender por completo a todas las zonas” afirmó Ignacio Martos, presidente ejecutivo de Tinsa, durante la presentación del evento.

Martos hizo referencia a cómo se ha revertido la difícil situación del mercado de hace 10 años y destacó lo que él considera un elemento clave para que el mercado crezca, se profesionalice y cree valor. “El elemento tecnológico va a jugar un gran papel. Hay que acelerar la eficiencia, la optimización y la agilidad tecnológica aplicada al residencial para afrontar los retos del futuro”, apuntó.

En esta misma línea, Santiago Aguirre, presidente de la consultora Savills Aguirre Newman, afirmó que “en este nuevo mercado de normalidad hay que intentar que la negatividad no afecte al ciclo y apostar por nuevos modelos disruptivos que incidirán en el diseño de las ciudades y en la construcción”.

SOCIMIS: LOS RESTOS DE UN VEHÍCULO QUE PASA POR LA PROFESIONALIZACIÓN

La primera mesa de debate de la jornada versó sobre el futuro de las socimis y la importancia de la profesionalización. “El volumen de socimis en el residencial es inferior que en el terciario: suman 26 de un total de 70. Nosotros continuamos creyendo en el residencial. En un escenario donde aún estamos un 30% por debajo de máximos, aún hay recorrido”, afirmó Eduard Mendiluce, consejero delegado de Anticipa y Aliseda.

Mendiluce recalcó la importancia de seguir creando plataformas profesionalizadas de vivienda en alquiler, que aporten servicios al mercado y confianza al cliente. “Tenemos 15.000 viviendas en alquiler y acabaremos el año en 25.000. Aún hay más de 300 ciudades en las que es eficiente apostar por el residencial”, afirmó Mendiluce.

Por su parte, Juan José Brugera, presidente de Inmobiliaria Colonial, hizo hincapié en la profesionalización de este sector. “Para comprar 90.000 casas, es necesario analizar casi 600.000. Esto es un ejemplo de la especialización que hace falta en este sector. Hay que contar con equipos que sepan comprar activos con recorrido”.

Ambos coincidieron en señalar que las socimis son y deben seguir siendo un vehículo orientado a conseguir no beneficios fiscales sino a que el ahorro estimule la actividad inversora. En el ámbito del mercado de oficinas, flexibilidad y adaptación se identiificaron como las líneas a seguir.

DISRUPCIÓN TECNOLÓGICA: “YA NO QUEREMOS TRABAJAR COMO ROBOTS SINO CON ROBOTS”

La disrupción tecnológica regó de una u otra forma todos los paneles de expertos durante la jornada. Y ése fue, precisamente, el tema central de la segunda mesa de debate de la jornada, en la que participaron Fintonic, Regus &Spaces y Airbnb, tres modelos que han llevado al mercado nuevas reglas de juego en sus respectivos sectores.

La rapidez en adaptar los servicios y ofrecer respuestas a la demanda de los millennials y, sobre todo, la necesidad de ofrecer experiencias de valor se apuntaron como líneas clave en los nuevos modelos de negocio que están transformando el sector inmobiliario.

Arnaldo Muñoz, director general para España y Portugal de Airbnb, abrió el debate con una pregunta: ¿Cómo durante tantos años hemos trabajado desde una oficina? “Los millennials buscan libertad y flexibilidad. No quieren trabajar como robots sino con robots. En Airbnb acabamos de cumplir 10 años de existencia y nos hemos reinventado cada año. La oferta y la demanda cambian constantemente y en cuanto lo detectamos damos respuesta. Ahora hay que buscar tecnología que ofrezca confianza al cliente”, afirmó.

Muñoz señaló que una de sus empresas competidoras es Netflix. “Ellos persiguen que la gente no salga de casa, mientras que nosotros intentamos que salgan y tengan experiencias de valor”, explicó el directivo de Airbnb.

El hecho de proporcionar experiencias, ofrecer servicios a los clientes con un solo clic y flexibilizar el mercado coparon el discurso de todos los ponentes. Precisamente de flexibilidad habló Philipe Jiménez, Country Manager Spain de los espacios de coworking Regus & Spaces. “Estudiamos el mercado minuto a minuto para ofrecer flexibilidad. Buscamos opciones y soluciones para cada segmento de público y ofertamos nuestros servicios en todo el mundo. Los espacios de coworking hoy día son el sinónimo de comunidad, contacto, innovación y conexión. Con Spaces, en un mismo día podrás tener trabajo, diversión, networking y eventos”, explicó Jiménez.

Otro de los conceptos clave que marcaron la mesa de disrupción tecnológica fue el servicio al usuario sin intermediarios. Lupina Iturriaga, fundadora de Fintonic, la plataforma de finanzas personales que ya suma medio millón de usuarios activos. “El cliente es el centro para nosotros y ponemos el dato a su disposición. Nuestra plataforma de ahorro se basa en la experiencia y es gratuito para el cliente. Seguiremos reinventándonos”.

“CIUDADES ESTADO, TURISMO Y ACCESIBILIDAD”

La tercera mesa del día, titulada “Ciudades Estado, Turismo y Accesibilidad” abordó el complejo tema del impacto del turismo en las ciudades, sus consecuencias y carencias presentes. Moderada por Ignacio Martos, presidente ejecutivo de Tinsa, contó con la visión del hotelero Simón Pedro Barceló, copresidente de Barceló Group; de Concha Osácar, socia fundadora de Azora; y de Francisco de la Torre, alcalde Málaga.

De la Torre defendió el impacto positivo del turismo basándose en el caso de la capital malagueña y su plan turístico, que ha acogido a cerca de 4,5 millones de visitantes y se ha convertido en un foco de atracción de talento y empresas. Barceló coincidió en que el éxito de una ciudad como Málaga reside no sólo en la apuesta del turismo vacacional de sol y playa en sus inicios sino en la fuerte inversión en programas de turismo de ciudad e interior para potenciar también el turismo cultural y gastronómico. “En la actualidad, Málaga es una ciudad para la que hacen falta más hoteles y que tiene capacidad de asumir y recibir más volumen de visitantes”, afirmó el copresidente de Barceló Group.

Para frenar el impacto negativo del turismo masivo, los ponentes coincidieron en la necesidad de controlar la vivienda turística y de seguir potenciando nuevos planes de vivienda para dar respuesta a una demanda cada vez más creciente.

Concha Osácar puso sobre la mesa que el verdadero problema que han de asumir las urbes actuales no es tanto el turismo sino el limitadísimo parque de viviendas de alquiler en España. “La creación de empleo ha impulsado la movilidad de la sociedad y la demanda de independencia y nuevos hogares. No ha habido una oferta que haya crecido al ritmo de la demanda y esto crea verdaderos problemas. Hacen falta alquileres a precios asequibles, para situaciones de vulnerabilidad y de vivienda libre”, apuntó Osácar. “Hay 10 millones de personas en régimen de alquiler y haría falta otro millón y medio más de viviendas a precios asumibles”.

Todos los participantes de la mesa coincidieron en la necesidad de impulsar iniciativas de colaboración público-privada para solucionar la accesibilidad de la vivienda y desarrollar un nuevo modelo turístico sostenible. “Dejemos de poner apellidos a los fondos institucionales y pongamos medios para fomentar la comunicación entre lo público y privado”, afirmó Ignacio Martos, presidente de Tinsa.

BANCA, FONDOS Y MERCADO DE NON PERFORMING LOANS

En la primera mesa redonda de la tarde, moderada por Susana Rodríguez, directora ejecutiva de Savills Aguirre Newman, el presidente de Sareb, Jaime Echegoyen, hizo un balance de la labor realizada en estos últimos años: “Sareb ha hecho una buena labor. Al final de 2006 teníamos 1.000 unidades en gestión y hoy ya gestionamos 200.000 activos inmobiliarios y otros 70.000 en colaterales. Empezamos en los préstamos con 4 o 5 inversores que arriesgaron y ya hemos abierto el paraguas a todos los actores. Un 10% de nuestras ventas tienen que ver con inversores institucionales”, afirmó Echegoyen.

El presidente de Sareb reconoció la valiosa labor que realizan los servicers (“El 88% de nuestro trabajo lo hacemos en colaboración con ellos. Sin su ayuda no hubiéramos podido hacer ni la mitad de nuestro trabajo”) y apuntó los caminos hacia donde se dirige la gestión de activos en su poder. «No nos compensa vender grandes carteras porque no nos salen los números, por eso estamos generando valor con la apuesta por el alquiler y la promoción”, afirmó Echegoyen.

Con respecto al futuro, Juan Carlos Álvarez, director general de Negocio Inmobiliario de Servihabitat, habló de la necesidad de una concentración entre servicers y apuntó que “una reforma que permitiera transformar fácilmente en espacios habitables locales comerciales y que agilizara la tramitación de las operaciones ayudaría a dinamizar el sector”.

A LOS PROMOTORES RESIDENCIALES LES PREOCUPAN LOS JÓVENES

Los jóvenes centraron el debate de los promotores inmobiliarios. “Ha habido generaciones que se han jubilado, otras que se han marchado y ahora tenemos a una generación de jóvenes a la que no les resultamos nada atractivos”, afirmó Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de Asprima. “En la época buena no aprovechamos para hacer cambios y ahora nos toca trabajar por todos los que tienen entre 25 y 35 años, que son los que más complicado tienen el acceso a la vivienda”.

Por su parte, el consultor José Luis Ruiz Bartolomé, director general de Chamberi Asset Management, también instó a que tanto la transformación del suelo urbanizable como las leyes de arrendamiento estén al margen de cualquier cambio de gobierno. Finalmente, Juan Velayos, consejero delegado de Neinor Homes, habló de la importancia de la tecnología en el modelo de negocio de la promoción inmobiliaria y de la necesidad de contar con suelo estratégico para atender a la demanda y estar preparados para afrontar cambios de ciclo.

Los consejeros delegados de Metrovacesa, Jorge Pérez de Leza, y de Aedas, David Martínez, así como Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de Asprima, destacaron el problema de acceso a la primera vivienda en los jóvenes y animaron a las administraciones a poner en el mercado suelo público para rebajar los precios del alquiler.

"El coste del suelo ronda el 40% en los entornos urbanos. Si ese coste se puede evitar con suelo público ese ahorro se trasladaría al comprador de vivienda o al inquilino", anticipó.

Gómez-Pintado abogó además por la fórmula de la colaboración público privada para dar solución al mercado del alquiler. "Veo ánimo de titular pero no el ánimo y la velocidad para desarrollar herramientas de colaboración publico privada".

El presidente de Asprima apuntó además que para que estas fórmulas tengan sentido hay que evitar una injerencia de la Administración en la gestión de los activos y que les impongan a los clientes. También exigió que las empresas obtengan "márgenes razonables" y garantía de seguridad jurídica.

 “La industria puede hacer viviendas en alquiler por debajo de 500 euros en Madrid si las Administraciones ponen a disposición del sector ese suelo”, señala David Martínez, consejero delegado de Aedas Homes. Actualmente, un piso en la capital española cuesta alrededor de 15,31 euros por metro cuadrado, según datos de Fotocasa. Eso supone que por ejemplo una casa de 60 metros cuadrados se dispare a 918,6 euros o incluso de 1.100 en distritos como Chamberí o Salamanca.

El importe de la parcela en grandes ciudades puede llegar a suponer el 40% del coste de una vivienda, según el directivo de Aedas, quien cree que si se llegan a acuerdos en que haya cesiones de suelo público a promotoras e inversores a cambio de gestionar alquileres asequibles y tasados a largo plazo. “Los ayuntamientos, comunidades autónomas y Estado tienen muchísimo suelo ocioso para levantar vivienda a precios razonables”, opina. Este tipo de acuerdos que se proponen desde el sector consisten en cesiones durante 60 o 70 años, a cambio de que las empresas construyan y gestionen los alquileres a un precio tasado y con rentabilidades que pueden alcanzar el 3% o el 4%.

“Espero que en esta legislatura se ponga en marcha la promoción de viviendas en suelos públicos, pero no veo el ánimo y la velocidad que deben tener para desarrollar las herramientas necesarias”, afirma, por su parte, Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de la patronal de promotores APCEspaña. Gómez-Pintado recuerda que durante las elecciones “se mandaron mensajes” de puesta en marcha de iniciativas de colaboración público-privada, que para el presidente de la patronal fueron “más el titular” de prensa que medidas concretas, ya que “no se tiene desarrollada ninguna de las herramientas”.

Para Gómez-Pintado, la cesión de suelo para alquiler asequible será factible si se cumple que no haya “injerencia pública en la gestión de los activos”, además de que las empresas encuentren “un margen razonable” y se dé la seguridad jurídica. “Una vez que has establecido las cimentaciones no puedes cambiar las reglas de juego y se eche por tierra”, asevera. “Tenemos que dar solución a muchos millones de jóvenes”.

Jorge Pérez de Leza, consejero delegado de Metrovacesa, coincide en que existe una necesidad de que además el producto de alquiler gane en la calidad, ya que “el que existe en estos momentos es muy mejorable, porque el 95% está en manos particulares, en casas donde no apetece vivir”. Por eso demanda un sector que se profesionalice y en el que las empresas gestoras inviertan en mejoras de los inmuebles. Además, recuerda que existe un capital extranjero que desea invertir en este sector en España.

Por su parte, Jaime Riera, corresponsable de real estate en Credit Suisse destaca que quienes están interesados en crear una cartera de viviendas en alquiler a largo plazo son fondos de pensiones y fondos soberanos. “El apetito el sector del alquiler está en un punto máximo”, remarca. “Para atraer capital hay que hacerlo de una forma industrial o en escala. No es rentable hacerlo en pisos desperdigados”. Cree que existe una oportunidad de que España tenga grandes actores relevantes como dueños de casas en arrendamiento, como existen en Alemania y Reino Unido. “O contamos con el capital de fondos o será difícil”, recalca. Y el directivo del banco suizo recuerda que el inmobiliario español interesa mucho a los inversores debido al crecimiento del país. “El sector español sigue siendo de los más atractivos desde el punto de vista de fundamentales del mercado a nivel europeo”, añade.

Aunque Pérez de Leza duda de los mensajes que trasladan actualmente la clase política. “Hasta ahora no les hemos espantado”, asegura. “Si somos capaces de no estropear la fuente de capital será estupendo, si no el crecimiento será más lento”. Para Metrovacesa, construir un 20% o un 25% de su stock como llave en mano para terceros (inversores) sería un buen equilibrio en su cartera. Gómez-Pintado lamentó también las diferencias de lo que ocurre en distintas comunidades respecto a topes en alquiler u otras medidas. “Es muy asimétrico lo que pasa por territorios, como la aprobación del decreto en Cataluña que es una aberración y produce una limitación de oferta y lo que ocurrirá es aparición de economía sumergida. Ocurrió en Alemania, en Berlín, en París. Cuando hay una limitación de precios hay una serie de medidas alternativas que son fiscales para promover el desarrollo de viviendas de alquiler. Nos falta profundidad en el análisis del problema”.

Martínez, de Aedas, recordó que “es crucial proporcionar vivienda a la generación de viviendas que no ha tenido acceso” y que no dispone de, por ejemplo, 60.000 euros de entrada para acceder una crédito hipotecario y que, por tanto, apuesta por el alquiler.

“Transformar suelo en este país es heroico, tienes que tener muchas dosis de paciencia y de creatividad. Hay mercados donde la necesidad es brutal. Donde hay mucho suelo el mercado se estabiliza”, recordó, por su parte, Pérez de Leza, sobre el incremento de precios.

LAS OFICINAS, LAS MÁS RENTABLES

Juan José Bruguera, presidente de Colonial, y el CEO de Merlin, Ismael Clemente, han definido a las oficinas como "la niña bonita" del sector inmobiliario.  

"Creo que  las oficinas son y serán la niña bonita del sector. Existe una gran demanda, que no acompaña la oferta, sobre todo en ciudades como Madrid -no tanto en Barcelona-", ha explicado Clemente en este encuentro. En este sentido, tanto él como Bruguera han señalado que cuando acabó la crisis las empresas comenzaron a moverse y a acelerar la demanda, pero este impulso todavía no ha encontrado una respuesta por parte de la oferta. En este sentido, los dos directivos han señalado a la zona 'prime' de la capital la más afectada por esta situación. "Encontrar m2 de oficinas en la mejor zona de Madrid se ha convertido casi como encontrar una amarre para un barco en el puerto de Ibiza", ha ironizado en este sentido la cabeza visible de Merlin, que también ha recordado que ya vaticinó hace un año el estrangulamiento de la oferta. "Con respecto a las rentas tenemos por delante un periodo bastante interesante", ha puntualizado el CEO de la mayor socimi cotizada en España.

Para Bruguera, descentralizar la oferta de oficinas no resulta ningún problema. De hecho, Colonial ha experimentado un gran éxito en Barcelona con el 22@. "Actualmente estamos cobrando rentas más altas en esta zona de Barcelona, que en la zona 'prime' de la Ciudad Condal", ha explicado el presidente de la socimi especializada en este tipo de activo. En lo que sí han coincidido ambos directivos es en el futuro del sector. "Ya se ha acabado esto de comprar varios edificios de oficinas y esperar el retorno con el cobro del alquiler. Ahora hay que invertir -en capex- para crear valor en el inmueble", se ha referido Clemente con respecto a la adecuación de los activos a los requisitos medioambientales y tecnológicos.

Al hilo del valor de los activos, Bruguera ha celebrado que la Bolsa y los inversores respalden a estas compañías. "El mercado nos dice que estamos cotizando al valor de nuestro NAV y esto significa que los inversores nos respaldan y confían en nosotros", ha comentado en este sentido el presidente de Colonial. En la conversación sobre el futuro del sector oficinas también ha surgido el coworking o espacios flexibles. Tanto Merlin como Colonial tiene su propia marca y los admiten que es una tendencia que ha venido para quedarse. 

"En la primera oleada digital vino Terra y fue un Bluf, pero lo vino Terra se quedó. En el mundo de coworking vino WeWork que ha sido un bluf, pero lo que ha traído WeWork ha venido para quedarse.", ha afirmado el presidente de Colonial. Por su parte, Clemente ha expresado estar más cerca de los 'flex spaces' que del coworking, porque es en estos espacios donde está el dinero. "Lo que comienza a ser rentable es alquilar ciertos m2 cuadrados fijos a una multinacional y ofrecer a esa misma compañía otros m2 de espacios flexibles en ese mismo inmueble para sus trabajadores nómadas o para empleados que están sujetos a proyectos", ha explicado al respecto el máximo responsable de la socimi que hace poco meses también entró en la antigua Operación Chamartín. Por último, el representante de Colonial ha apuntado que otros players del mercado se van a sumar al coworking como pudieran ser el hotelero o los centros comerciales. 

Precisamente, el 'retail' ha sido el otro gran tema de debate. Clemente ha negado que exista un apocalipsis en este segmento como así se ha trasladado desde algunas corrientes, pero tal vez ha sido Miguel, presidente ejecutivo de Tendam el que se ha mostrado más vehemente en esta negación. 

"Cuando se habla de la crisis en los centros comerciales se confunde al inversor, porque la realidad es que lo que pasa en Estados Unidos o Reino Unido no tiene nada que ver con lo que sucede en el resto del mundo. La debacle del mundo anglosajón ha hecho mucho daño a la fama de nuestro mercado, pero la realidad es que nos espera un gran 2020", ha explicado Miquel, que ha puntualizado que lo importante ahora es "convertir a la tienda física en un punto de recogido para minimizar los costes de distribución del comercio online en la última milla", 

A coalición del comercio online, Clemente ha advertido una posible sobreoferta en Logística. "Ahora mismo tanto las rentas como la ocupación gozan de buena salud, pero quizás si se enfría la demanda puede que algún operador lo pase un poco mal por haber realizado una mala planificación. Aún así, la tendencia es buena", ha finalizado el CEO de Merlin.

OPERACIÓN CHAMARTÍN

El consejero delegado de Merlin Properties, Ismael Clemente, ha cuestionado las aparentes trabas administrativas al desarrollo de la Operación Chamartín, ahora llamada Madrid Nuevo Norte. La socimi entró en este negocio tras comprar a San José una participación del 14,4% en la sociedad el pasado 31 de octubre. 

Preguntado durante unas jornadas inmobiliarias organizadas por el IESE, Tinsa y Savils por la marcha de este proyecto, Clemente ha afirmado que no podía dar detalles al margen de sus socios en DCN (BBVA sigue siendo mayoritario con un 75% y la inmobiliaria de Jacinto Rey también continúa con un 9,5%), pero sí ha bromeado con la posibilidad de llevarse la estación a otro sitio, tras escuchar al presidente de la Inmobiliaria Colonial, Juan José Bruguera, relatar que en París se conceden licencias de construcción en seis meses: “Escuchando a Juanjo me han dado ganas de ponerle ruedas a la estación y llevármela para París”, ha dicho.

Clemente ha añadido que este plazo es “una ventaja competitiva importante” frente a Madrid y España. A su juicio, “si algún día queremos tener un centro financiero digno de tal nombre capaz de competir con otras ciudades (...) habrá que tener un skyline y un centro financiero a la altura”. “También habrá otra gente que te diga que quiere otro modelo de país, que seamos un país de servicios o como se decía en los años 80, de camareros. Si esa es la opción, pues nada”, ha remachado.

La polémica Operación Chamartín tiene como eje del proyecto la remodelación de la estación de tren y la cobertura de su haz de vías. En sus proximidades está previsto construir un nuevo centro de negocios junto a las cinco torres (la quinta está en proceso de construcción), una de las cuales ya pertenece a Merlín. La previsión es que las obras de edificación arranquen a finales de 2020 cuando se consiga la autorización definitiva de la Comunidad de Madrid.  

COWORKING

El pinchazo de la burbuja de WeWork ha devuelto a la tierra este nuevo fenómeno de las oficinas, una realidad que tanto Clemente como el presidente de Colonial, Juan José Bruguera, los dos mayores propietarios de oficinas de España, han reconocido que ha venido para quedarse. Pero, en este rápido y cambiante mundo, también han advertido sobre la llegada de un nuevo inquilino, que será el verdadero protagonista del sector: “Donde realmente está la pasta no es en el 'coworking', es en el 'flex space”. No se trata de compartir espacio, sino de ofrecer a las empresas la posibilidad de poder reservar oficinas solo cuando las necesiten, en función de las dinámicas de su realidad particular. “Vendrá el contrato flexible de superficie y luego los contratos verdes de alquiler”, ha vaticinado Bruguera.

LOS JÓVENES PREFIEREN SER PROPIETARIOS

El CEO de Aedas Homes, David Martínez, ha sido muy claro. "Si los jóvenes no acceden a la vivienda, no hay hogares, no hay consumo, no hay futuro”, ha afirmado este jueves en el VI Encuentro Real Estate organizado por IESE Business School, Savills Aguirre Newman y Tinsa.

Una encuesta realizada por la promotora mostró que el 65% de los jóvenes prefería vivir en una casa en propiedad. “La gente que quiere formar un hogar está más cómoda si es propietaria”, ha expresado. Pero, como ha reconocido David Martínez, “la juventud que accede a la primera vivienda no ha tenido tiempo para ahorrar un 20% de entrada (60.000 euros de media)”. 

Por este motivo, el directivo ha explicado que “se requiere colaboración público privada para poner suelo en el mercado y hacer vivienda asequible". “Las administraciones públicas tienen mucho suelo finalista ocioso donde la industria puede levantar viviendas razonables”, ha señalado.

El presidente de la Asociación de Promotores Inmobilario de Madrid (Asprima), Juan Antonio Gómez-Pintado, ha incidido en la importancia de la colaboración público privada para solventar el problema de la vivienda en España. El directivo ha señalado que aunque “va a llevar un tiempo, creo que llegaremos”.

Un ejemplo. David Martínez ha calculado que “la industria puede hacer viviendas de dos habitaciones en alquiler en Madrid por debajo de 500 euros” si ministerios, comunidades y ayuntamientos ponen a disposición del sector estos suelos “ociosos”.

La cesión de suelo público es una relación simbiótica entre empresas privadas y administraciones públicas. Todos ganan. Los políticos consiguen las viviendas que han prometido a los ciudadanos. Los promotores, sacar de su tabla de gastos uno de los más elevados.

El CEO de Aedas Homes ha recordado que “la decisión de la compra de suelo es la más importante para un promotor; es crítica para nuestra sostenibilidad económica”. Tras la crisis, muchos fondos extranjeros compraron bolsas de suelo o préstamos con terrenos. “El sector necesita suelo, pero no se desarrolla lo suficiente”, ha sentenciado David Martínez.

El director general de Banca de Inversión Inmobiliaria en Europa de Credit Suise, Jaime Riera, ha reconocido que “el sector español residencial sigue siendo uno de los más atractivos en el ámbito europeo para los inversores". Sin embargo, también ha hecho hincapié en el problema con el suelo. “Antes el suelo era barato y permitía mantener buenos márgenes (a las promotoras), pero al reponer el stock los precios han cambiado”, ha declarado.

Esta medida encaja a la perfección con la intención del Gobierno socialista. El año pasado anunció el 'Plan 20.000', programa del ahora Ministerio de Transporte, Movilidad y Agenda Urbana para impulsar la vivienda pública en régimen de alquiler asequible.

De hecho, el secretario de Estado de Transporte, Movilidad y Agenda Urbana, Pedro Saura, explicó el pasado miércoles que este Gobierno ha firmado 120 acuerdos para la construcción de 3.260 viviendas de alquiler asequible. Además, confirmó que el Ministerio ultima la primera fase de suelo público para levantar en torno a 5.000 viviendas en alquiler social a precio asequible a través de convenios con empresas privadas.

Ayuda a las promotoras, a las administraciones públicas y, si llega a buen puerto, a los jóvenes que con sus sueldos no pueden acceder a una primera vivienda en las principales ciudades del país. Ahora solo falta que se pongan a trabajar en un proyecto alejado del cortoplacismo en el que viven los políticos.

NO HABRÁ FUSIONES INMINENTES EN EL SECTOR INMOBILIARIO

Aedas y Metrovacesa, dos de las mayores inmobilarias del país, descartan que vaya a haber procesos de consolidación del sector, como se venía hablando, opinión que respalda Credit Suisse

El fuerte descuento sobre valor de los activos (NAV) con que cotizan las grandes inmobiliarias del país, entre un 30% y un 40%, se ha llevado por delante la cacareada consolidación del sector, que se esperaba para este ejercicio.

“Lo veo complicado”, ha dicho tajante Jorge Pérez de Leza, consejero delegado de Metrovacesa, que ha sido el primero en alzar la voz sobre este nuevo escenario, que rompe las previsiones que había hasta ahora, pero no ha sido el único en hacerlo.

Otros dos gigantes del sector, el primer espada de Aedas, David Martínez, y el director general de banca de inversión inmobiliaria en Europa de Credit Suisse, Jaime Riera, han suscrito esta opinión durante la mesa redonda en la que han participado dentro del encuentro inmobiliario organizado por IESE, Savills-Aguirre Newman y Tinsa.

La promotora, que se beneficia de la integración de Aelca, ha cerrado 2019 con la entrega de 1.241 viviendas, cifra que la coloca al nivel de Neinor, por delante de Aedas y doblando a Metrovacesa

“No percibo que haya grandes operaciones de concentración”, ha señalado Martínez, quien ha advertido de que es momento de ser muy selectivo con las compras, entre otros motivos, porque “el tamaño por el tamaño no proporciona ninguna ventaja”.

Riera ha reconocido que “las operaciones de consolidación, quizá, no tengan ahora tanto sentido” por varios motivos. Además del freno que supone el fuerte descuento sobre NAV de las cotizadas, este banquero de inversión ha destacado el hecho de que, ahora, los fondos de capital riesgo no pueden jugar a los elevados apalancamientos del pasado que permitían hacer estas operaciones con elevadas rentabilidades.

Pérez de Leza (Metrovacesa) ha subrayado el fuerte descuento con el que cotizan las promotoras, lo que frena cualquier tipo de acuerdo en estos momentos

Pérez de Leza ha llamado la atención sobre tres aspectos que juegan en contra de la consolidación: “Viendo cómo estamos cotizando, es difícil salir a bolsa por los comparables que se van a aplicar; esta misma razón hace que no se tenga moneda de cambio en una operación entre una cotizada y una no cotizada; y entre dos cotizadas, puede que las sinergias no sean tan claras”.

Riera ha dejado abierta una ventana a la consolidación por el lado de que muchas compañías del sector están controladas por fondos, y tarde o temprano tendrá que haber salidas. Y pronostica que “dentro de un par de años se normalizarán tanto la actividad de las compañías como la situación del mercado”, y entonces podrán empezar a verse grandes movimientos.

CENTROS COMERCIALES

Otro mantra del sector inmobiliario en los últimos años ha sido denostar el 'retail', anunciar el ocaso de los centros comerciales y advertir sobre el colapso de las tiendas de calle. Pero nada más lejos de la realidad para el consejero delegado de Merlin Properties, Ismael Clemente, quien ha advertido: “El que piense que solamente va a haber Amazon en el futuro, se equivoca”.

Y ofrece un dato: al 77% de los clientes de Amazon Prime les gustaría comprar físicamente. Jaume Miquel, presidente ejecutivo de Tendam (Cortefiel), ha puesto el foco sobre la rentabilidad, y en el 'online' no siempre ha estado clara. De ahí que haya afirmado tajante: “Lo del apocalipsis 'retail' es una confusión”. De hecho, está convencido de que quienes sí corre un serio riesgo de ser un zombi son las empresas de distribución que se han embarcado en agresivas estrategias de crecimiento 'online' sin medir la rentabilidad.