| Aunque esta
tendencia, aisladamente considerada, es un dato positivo, no lo es tanto
cuando resulta que muchas de estas viviendas son ocupadas por personas
que no tienen el título habilitante y, por lo tanto, que pueden
ser desahuciadas sin tener una alternativa residencial.
Aunque el parque
de vivienda destinado a políticas sociales de que dispone la Administración
de la Generalidad de Cataluña se ha incrementado los últimos
años, si se adiciona el parque correspondiente que gestionan los
municipios, se observa que el conjunto se sitúa en torno al 2 por
ciento del parque de vivienda existente en Cataluña y, por lo tanto,
lejos de la media de los principales países de la Unión Europea.
Lo cual pone de relieve el déficit acumulado de vivienda con precio
asequible de que se dispone, que justifica la necesidad de adoptar medidas
de choque inmediatas para hacerles frente que no admiten demora.
Con respecto
al comportamiento general del mercado de la vivienda por efecto de la crisis
económica, se constata la caída repentina que sufrió
el crédito hipotecario y, consecuentemente, el acceso a la vivienda
en régimen de propiedad. Sin perjuicio que el saneamiento del sector
financiero permita recuperar la concesión prudente de créditos
hipotecarios para la compra de viviendas, claro está que el acceso
a la vivienda en régimen de alquiler, o cualquier otra forma de
cesión del uso equivalente, adquiere más relevancia en una
situación desfavorable, caracterizada por los precios de alquiler
elevados y crecientes. En este sentido, se aprecia la necesidad de llevar
a cabo medidas inmediatas para moderar estos precios a través del
aumento general de la oferta de este tipo de vivienda y, en particular,
en el ámbito de la vivienda de protección pública.
En definitiva,
la situación descrita plantea una serie de retos de enorme complejidad,
que el Observatorio Metropolitano de la Vivienda de Barcelona ha destacado
en sus informes anuales y que corroboran los indicadores estadísticos
sobre la vivienda pública, los precios de alquiler, o la promoción
de vivienda protegida, elaborados por los servicios de estudios de la Administración
de la Generalidad y otras instituciones y organismos académicos
y económicos de prestigio, así como los estudios y los trabajos
de elaboración del Plan territorial sectorial de vivienda, en tramitación
en este momento.
Este Plan territorial
tiene que ser la hoja de ruta que inspire las políticas de vivienda
que se pongan en marcha los próximos 15 años en Cataluña,
con la finalidad de garantizar el derecho a la vivienda a las nuevas generaciones
de jóvenes y a los nuevos hogares que se formen. Por eso, propone
establecer las bases para conseguir tres objetivos ambiciosos: incrementar
hasta el 15 por ciento el parque de vivienda social en 152 municipios de
fuerte demanda residencial, donde vive cerca del 80 por ciento de la población
catalana; ayudar a las personas y las familias potencialmente excluidas
del mercado de la vivienda a acceder a esta en unas condiciones asumibles;
y que el 5 por ciento de las viviendas principales de todo el país
sean destinadas a alquiler social, para acercar Cataluña a las medias
de países europeos equivalentes en población y potencial
económico.
1. Desocupación
permanente de viviendas
El capítulo
1 contiene una serie de medidas en materia de vivienda.
Con ellas se
refuerzan las herramientas destinadas a la disminución de las viviendas
vacías, a la gestión de las situaciones de emergencia social,
a la calificación de viviendas con protección oficial y a
la moderación de los precios del alquiler de las viviendas libres.
En la sección
1, relativa a las medidas ante la desocupación permanente de viviendas,
se regula esta situación constitutiva de un incumplimiento de la
función social de la propiedad de la vivienda y se refuerzan las
potestades de reacción administrativa mediante la regulación
expresa de la posibilidad de imponer multas coercitivas ante la situación
de desocupación permanente de los parques inmobiliarios de las personas
jurídicas privadas.
La situación
de desocupación permanente de las viviendas se amplía, por
asimilación, a la de los edificios que permanecen inacabados permanentemente
en la fase final de las obras de construcción.
2. Tanteo y
retracto
Los derechos
de tanteo atribuidos a la Generalidad en los municipios incluidos en áreas
de demanda residencial fuerte y acreditada respecto de las transmisiones
de las viviendas adquiridas en un proceso de ejecución hipotecaria
se extienden a todos los municipios y se refieren tanto a la primera como
a las posteriores transmisiones que se lleven a cabo durante la vigencia
del Decreto ley 1/2015, la cual se amplía, por lo que se refiere
al ejercicio de esta medida, hasta 12 años desde su entrada en vigor.
3. Alojamiento
dotacional
En la sección
2, relativa a las medidas para resolver situaciones de emergencia social,
se define el alojamiento dotacional en sustitución de las viviendas
dotacionales públicas, con la finalidad de abrir este tipo de alojamiento
hacia una tipología más diversa, más adaptable a las
necesidades de residencia temporal de colectivos diversos.
4. Expropiación
de viviendas
Se amplían
los supuestos en que las viviendas tienen que ser inscritas en el Registro
de viviendas vacías y de viviendas ocupadas sin título habilitante,
ya que se prevé que se incluyan también viviendas desocupadas
permanentemente no procedentes de ejecuciones hipotecarias o de dación
en pago propiedad de personas jurídicas privadas. Esto comporta
que también se puedan expropiar estas viviendas de acuerdo con el
artículo 15 de la Ley 4/2016, de 23 de diciembre.
Cabe destacar
la ampliación de la facultad de expropiar, que no sólo abarca
el uso temporal de las viviendas inscritas o susceptibles de estarlo, sino
también su dominio, así como la reducción del contenido
del derecho de propiedad ante el incumplimiento de la obligación
de ocupar legal y efectivamente la vivienda en un 50 por ciento de su valor,
correspondiendo la diferencia a la Administración expropiante.
5. Situaciones
de emergencia
En relación
con el alojamiento de personas afectadas por situaciones de emergencia
social, se regula la adjudicación provisional de alojamiento a los
afectados, que se podrá hacer en alojamientos dotacionales o, si
la Administración no dispone de estos, en viviendas gestionadas
por las administraciones públicas, y también se prevén
otras posibilidades de adjudicación provisional de alojamiento con
relación a situaciones de emergencia social que se produzcan en
viviendas ocupadas sin título habilitante con anterioridad a su
incorporación al parque gestionado por las administraciones, siempre
que se cumplan determinadas condiciones.
También
se regula la renovación obligatoria de los contratos de alquiler
social cuando, finalizada su duración máxima, los ocupantes
se encuentren todavía dentro de los parámetros legales de
exclusión residencial.
Por otra parte,
se hace extensiva la obligación de hacer una propuesta de alquiler
social antes de interponer una demanda judicial con relación a cualquier
acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda
hipotecaria y otras demandas de desahucio. Se amplía la duración
mínima de los contratos de alquiler social y se hace extensiva la
definición de gran tenedor al fondo de capital riesgo y de titulización
de activos y a las personas físicas que dispongan de más
de 15 viviendas.
6. Viviendas
de protección oficial
Tanto la calificación
de vivienda con protección oficial como la calificación urbanística
de vivienda de protección pública que establezca el planeamiento
urbanístico tienen que concretar si se trata de una calificación
genérica o específica, según el acceso a la vivienda
de los usuarios pueda estar en régimen de propiedad, de arrendamiento
u otro régimen de cesión del uso sin transmisión de
la propiedad, o exclusivamente en régimen de arrendamiento.
Con respecto
a la determinación de los precios de venta y rentas máximos
de las viviendas con protección oficial, se configura un sistema
desagregado del nivel de ingresos de los posibles usuarios.
El precio de
venta máximo de una vivienda de protección oficial es el
resultado de aplicar un factor de localización y un factor de características
al precio de venta básico, representativo del valor de una vivienda
de características estándares en cualquier punto del territorio
calculado a partir de un valor mínimo del suelo no transformado
urbanísticamente cerca de núcleo de población, que
la misma ley establece en 7,5 euros por metro cuadrado. El factor de características
permite corregir el precio básico a la baja o al alza en función
de la eficiencia energética y en función de la antigüedad
y el estado de conservación respecto de las viviendas usadas.
Los precios
de venta y renta máximos se tienen que determinar cuando se califique
la vivienda con protección pública y cada vez que se formalice
un contrato de transmisión de su propiedad o de cesión del
uso, sin perjuicio de la actualización de la renta durante la vigencia
del contrato.
Con respecto
a las adjudicaciones de viviendas con protección oficial de promoción
privada, se regulan en función de la existencia de ayudas públicas
a la promoción, de su destino al régimen de alquiler o de
la calificación del suelo como vivienda de protección pública.
7. Moderación
del precio de los alquileres
La norma también
regula el Índice de referencia de precios del alquiler de viviendas
y la obligación de incluir los datos del Índice en la publicidad
y en las ofertas de viviendas de alquiler y en los contratos que se firmen,
y se tipifica como infracción administrativa el incumplimiento de
estas obligaciones.
8. Patrimonio
público de suelo y vivienda
El capítulo
2 del Decreto ley comprende los artículos 10 a 15, que modifican
el texto refundido de la Ley de urbanismo con relación a medidas
diversas.
El decreto-ley
contempla medidas para incrementar el patrimonio público de suelo
y de vivienda con destino a viviendas de protección pública.
Se establecen los datos que se tienen que hacer constar en el inventario
de este patrimonio separado y, para los municipios incluidos en áreas
de demanda residencial fuerte y acreditada, se establece la obligada inscripción
del inventario en el Registro de planeamiento urbanístico de Cataluña.
Se establece
el derecho legal de tanteo a favor de la Administración de la Generalidad
respecto de las transmisiones onerosas que afecten a los suelos que el
planeamiento urbanístico reserva al uso de vivienda de protección
pública y, de acuerdo con las posibilidades que ofrece la legislación
estatal de arrendamientos urbanos, las que afecten a las viviendas arrendadas
que se transmitan conjuntamente con el resto de viviendas o locales que
formen parte del mismo inmueble. Este derecho legal de tanteo se reconoce
también al Ayuntamiento de Barcelona respecto de los bienes situados
en su término.
9. Alojamientos
dotacionales
El sistema
urbanístico de viviendas dotacionales públicas se integra
en el de equipamientos comunitarios para reforzar su carácter eminentemente
asistencial.
El régimen
transitorio establecido en relación con estas medidas permite la
construcción de alojamientos dotacionales de titularidad pública
en terrenos calificados de equipamientos comunitarios, sin necesidad de
adaptar previamente el planeamiento urbanístico a las determinaciones
de este Decreto ley, cuando el planeamiento mencionado no concrete el uso
o como ampliación de equipamientos existentes de acuerdo con las
condiciones de integración en el entorno que se establezcan.
También
se regula la posibilidad de que los particulares puedan promover un equipamiento
de alojamiento dotacional en los terrenos calificados de sistema urbanístico
de equipamientos comunitarios que el planeamiento urbanístico general
determine, siempre que se acredite el interés público o social
del alojamiento dotacional mediante la concertación con una Administración
competente en materia de vivienda de determinadas características
del alojamiento.
El texto también
prevé medidas para incrementar el parque público de viviendas
de protección pública de alquiler. A tal efecto determina
que la cesión obligatoria de suelo con aprovechamiento urbanístico
a la Administración urbanística actuante, en las actuaciones
con reserva de terrenos destinados a viviendas de protección pública,
se tiene que emplazar sobre la mencionada reserva con obligación
de la Administración adjudicataria de construirlos en plazo.
Asimismo, respecto
de los suelos provenientes de las mencionadas cesiones obligatorias y gratuitas,
se establece la obligación de mantener, con carácter general,
la titularidad pública de los suelos destinados a vivienda de protección
pública provenientes de las mencionadas cesiones para configurar
un parque público estable de viviendas de protección pública
destinado al régimen de alquiler.
10. Parque
público de viviendas de alquiler
El Decreto
ley hace referencia a una medida para incrementar el parque privado de
viviendas de alquiler. Así, se habilita el planeamiento urbanístico
para que, de acuerdo con la memoria social y teniendo en cuenta las líneas
de actuación de los planes locales de vivienda, pueda reservar suelo
para un producto inmobiliario destinado al uso de viviendas por pisos,
sin posibilidad de dividirlos horizontalmente, con la finalidad de que
se ceda su uso a terceras personas. Se pretende que esta medida sirva para
incrementar la oferta privada de viviendas en arrendamiento para contrarrestar
la evolución al alza de las rentas del alquiler.
Finalmente,
el texto hace referencia a una medida para facilitar la ejecución
de actuaciones de rehabilitación edificatoria en el medio urbano.
Se pretende encajar en la legislación urbanística las actuaciones
de rehabilitación edificatoria en el medio urbano, con el fin de
evitar la inseguridad jurídica actual en el despliegue de estas
actuaciones, necesarias para el mantenimiento del parque de viviendas existente
y para fijar la población residente.
OTRAS MEDIDAS
DE FOMENTO DE LA VIVIENDA DE PROTECCIÓN OFICIAL DE ALQUILER
El Decreto
ley refuerza las medidas urgentes en materia de fomento de la promoción
de vivienda de protección oficial de alquiler. En este sentido,
los arrendadores de viviendas protegidas promovidas con ayudas públicas
ven reforzadas las garantías de cobro de las rentas ante eventuales
impagos, mientras que en el caso de los arrendatarios de este tipo de viviendas,
se establece la prioridad en el acceso a las prestaciones al pago del alquiler
que convoca la Generalidad de Cataluña.
El texto obliga
asimismo a los municipios de más 50.000 habitantes, y a todos los
comprendidos en el ámbito del Área Metropolitana de Barcelona,
a coordinar sus actuaciones en materia de vivienda mediante la suscripción
de un programa de actuación concertada en el plazo de dos años
desde la entrada en vigor del Decreto ley para detallar las líneas
de actuación principales con el fin de hacer efectivo el derecho
a una vivienda digna y adecuada. En el resto de municipios incluidos en
áreas de fuerte y acreditada demanda, la suscripción del
programa es potestativa.
PREVISIONES
NORMATIVAS
Plan territorial
sectorial de vivienda
El Decreto
Ley establece que en el plazo de un año el Govern deberá
aprobar el Plan territorial sectorial de vivienda, que determinará
los estándares de reserva de suelo destinado a viviendas de protección
pública en los municipios incluidos en las áreas de demanda
residencial fuerte y acreditada que, por las especiales dificultades de
acceso a la vivienda de la población, requieren unos estándares
superiores a los establecidos por el texto refundido de la Ley de urbanismo.
También
deberán establecerse reglamentariamente las condiciones mínimas
de habitabilidad para los alojamientos dotacionales y otras formas de vivienda
compartida y, en el plazo de seis meses, aprobarse la orden para establecer
el precio de venta básico y el factor de localización asignado
a cada municipio.
11. Modificaciones
legislativas
- Ley 18/2007,
de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda: se modifican las letras
d) y j) del artículo 3 y las letras b), d) y f) del apartado 2 del
artículo 5; se deroga la letra g) del apartado 2 del artículo
5; se añaden un apartado 2 bis al artículo 5 y un párrafo,
el segundo, al apartado 3 del artículo 5; se modifica el apartado
2 del artículo 8 y se le añade un nuevo apartado, el 2 bis;
se modifica el apartado 8 del artículo 15; se modifican los apartados
1, 5 y 6 del artículo 17 y se deroga su apartado 3; se modifica
el artículo 18, la letra a) del apartado 1 y el apartado 3 del artículo
41 y el apartado 1 del artículo 42; se añaden tres nuevos
apartados, el 6, el 7 y el 8, al artículo 42; se añade una
nueva letra g) al artículo 59 y dos nuevas letras, la f) y la g),
al apartado 2 del artículo 61; se modifica el apartado 2 del artículo
66 y se añade un nuevo artículo, el 68 bis; se modifica el
artículo 77; se derogan los apartados 1 y 5 del artículo
78; se modifican los artículos 79 y 83; se añaden dos artículos
nuevos, el 83 bis y el 83 ter; se añade un nuevo apartado, el 9,
al artículo 95; se modifica la letra c) del apartado 1 del artículo
96 y se le añade una nueva letra, la f); se modifica el apartado
1 del artículo 101 y se le añade un nuevo apartado, el 2
bis; se añade un nuevo artículo, el 101 bis; se modifica
el primer párrafo del artículo 103, los apartados 1 y 2 del
artículo 113, la letra h) del apartado 1 del artículo 123
y las letras i) y j) del apartado 2 del artículo 124; se añade
una nueva letra f) al apartado 2 del artículo 125; se modifica el
apartado 1 de la disposición adicional vigesimocuarta y se añade
una disposición adicional.
- Decreto ley
1/2015, de 24 de marzo, de medidas extraordinarias y urgentes para la movilización
de las viviendas provenientes de procesos de ejecución hipotecaria:
se modifica el apartado 1 del artículo 2; se añade una nueva
letra g) al apartado 2 del artículo 2 y se modifica el primer párrafo
de la disposición final primera.
- Ley 24/2015,
del 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el
ámbito de la vivienda y la pobreza energética: se modifica
el apartado 4 del artículo 5; se derogan la letra c) del apartado
7 y el apartado 8 del artículo 5; se modifica la letra b) del apartado
9 del artículo 5 y se añaden una letra c) al apartado 1 del
artículo 7, un nuevo artículo 10 y unas disposiciones adicionales,
primera y segunda.
- Ley 4/2016,
de 23 de diciembre, de medidas de protección del derecho a la vivienda
de las personas en riesgo de exclusión residencial: se deroga la
letra j) del artículo 4; se modifican el título del artículo
15 y sus apartados 1, 2, 3, 4, 5, 6 y 8 y la letra b) del apartado 2 y
los apartados 3 y 6 del artículo 16; se añade una nueva disposición
adicional, la decimotercera, y se derogan los apartados 2 a 5 de la disposición
final cuarta.
- Ley 13/1996,
de 29 de julio, del Registro y el depósito de fianzas de los contratos
de alquiler de fincas urbanas y de modificación de la Ley 24/1991,
de la vivienda: se modifica el apartado 2 del artículo 1.
Texto refundido
de la Ley de urbanismo, aprobado por el Decreto legislativo 1/2010, de
3 de agosto
- Texto refundido
de la Ley de urbanismo, aprobado por el Decreto legislativo 1/2010, de
3 de agosto: se deroga el apartado 3 del artículo 34, se modifica
su apartado 5 y se le añade un nuevo apartado 5 ter; se derogan
los apartados 2 y 3 del artículo 43 y los apartados 2 y 3 del artículo
45; se modifica el título del artículo 46 y se le añaden
cuatro apartados nuevos: 2, 3, 4 y 5; se modifica el párrafo primero
del apartado 3 y los apartados 5, 6 y 7 del artículo 57 y se le
añade un nuevo apartado 8; se añade un nuevo artículo
57 bis; se deroga la letra g) del apartado 1 del artículo 58 y se
modifica la letra b) del apartado 3 del artículo 65; se modifica
la letra b) del apartado 2 bis del artículo 97; se añade
un nuevo apartado 2 bis en el artículo 100; se modifica la letra
c) del apartado 1 del artículo 110; se deroga el capítulo
II del título quinto y los artículos 161 y 162; se añaden
tres apartados nuevos, 4, 5 y 6, al artículo 164; se modifica el
capítulo IV del título quinto (artículos 172 a 174);
se modifica el apartado 2 de la disposición adicional segunda y
se añaden una nueva disposición adicional quinta, un segundo
párrafo a la disposición adicional decimosexta y una nueva
disposición transitoria vigésima.
- Decreto 75/2014,
de 27 de mayo, del Plan para el derecho a la vivienda: se derogan los artículos
41.2, 43.1, 49, 50, 51 y 52.
Reglamento
de la Ley de urbanismo, aprobado por el Decreto 305/2006, de 18 de julio
- Reglamento
de la Ley de urbanismo, aprobado por el Decreto 305/2006, de 18 de julio:
se derogan los artículos 33.4, 66.1.b, 66.1.c, 66.2, 66.5, 221.3,
226, 227 y el apartado 3 de la disposición transitoria novena.
- Ley 3/2012,
del 22 de febrero, de modificación del texto refundido de la Ley
de urbanismo, aprobado por el Decreto legislativo 1/2010, del 3 de agosto:
se modifican los apartados 1, 2 y 3 de la disposición transitoria
primera.
- Ley 12/2017,
del 6 de julio, de la arquitectura: se añade un nuevo apartado 3
al artículo 12.
Entrada en
vigor
El Decreto
Ley 17/2019, de 23 de diciembre, entró en vigor el 31 de diciembre
de 2019, al día siguiente de su publicación en el Diari Oficial
de la Generalitat de Catalunya.
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