- Deben ser locales de negocio con una superficie menor a 2.500 m2.

- La titularidad del contrato debe ser una persona jurídica (para los contratos de arrendamiento de local de negocio en donde la persona arrendataria es una persona física, la regla general es que se extinguirán con la muerte o jubilación de la misma, salvo la posibilidad de subrogaciones a favor de cónyuge o descendientes en los casos previstos).

- Se deben haber firmado antes del 9 de mayo de 1985.

- Deben tener una actividad comercial (comprendida en la división 6 del IAE) o bien deben tener una actividad distinta a la comercial siempre y cuando pagaran una cuota de IAE inferior a 85.000 pesetas (510.86€) en el año 1994, año en que se aprobó la Ley de Arrendamientos Urbanos.

A estos supuestos deben añadirse los siguientes casos:

- La actual persona arrendataria es persona física que se subrogó en el contrato de arrendamiento por jubilación o por muerte de la persona titular del contrato después de la entrada en vigor de la Ley de 1994.

- La actual persona arrendataria es persona física descendiente de la persona titular del contrato que se subrogó en el contrato de arrendamiento en defecto de cónyuge después de la entrada en vigor de la Ley de 1994.

- La actual persona arrendataria adquirió el derecho de arrendamiento por traspaso de la persona titular o de la persona cónyuge que se subrogó en el contrato de arrendamiento con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley de 1994.

2. Supuestos en los que no se extinguió el contrato el 31 de diciembre de 2014 y se extinguen el 31 de diciembre de 2019.

- Cuando la actual persona arrendataria adquirió el derecho de arriendo por traspaso en los 10 años anteriores a la entrada en vigor de la Ley de 1994, el contrato se extinguió el 31 DE DICIEMBRE DE 2019.

- Cuando la actual persona arrendataria es una persona jurídica que adquirió el derecho de arriendo por traspaso dentro de los 10 años anteriores a la entrada en vigor de la Ley de 1994, la duración inicial del contrato era de 15 años y la persona titular pagaba una cuota del IAE entre 510,86€ y 780,00€ (85.001 pesetas y 130.000 pesetas) en el año 1994.

- Cuando la actual persona arrendataria es una persona jurídica y el contrato de arriendo tenía un plazo convencional que venció con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley de 1994, puede darse dos casuísticas:

1) si al vencimiento convencional, resultara un plazo inferior a los fijados en la disposición transitoria de la Ley (5, 10, 15 ó 20 años), podrá durar hasta el plazo máximo previsto, es decir, el que le hubiera correspondido si a la entrada en vigor de la Ley ya estuviera en prórroga forzosa;

2) si el plazo es superior, se extinguirá cuando le corresponde.

Si la parte arrendataria es persona jurídica con actividad comercial en el local, todos estos contratos de renta antigua vencen el 31 de diciembre de 2014, excepto aquellos cuya actividad se ejerza en locales de más de 2.500 metros cuadrados. 

? En estos casos la extinción se produjo el 31 DE DICIEMBRE DE 1999. Igualmente, estos plazos son para el caso en que la parte arrendataria no se negó a la actualización de la renta solicitada por la parte arrendadora, ya que si se negó entonces el contrato debió extinguirse el 31 DE DICIEMBRE DE 1999. Por último, y muy importante, en los casos en que la actualización de la renta se hizo de una sola vez (en lugar de escalonadamente), el contrato no se extingue el 31 de diciembre de 2014, sino el 31 DE DICIEMBRE DE 2019.

4) Derechos de la parte arrendataria.

a) Percepción de indemnización. La parte arrendataria tendrá derecho a una indemnización de una cuantía legal a 18 mensualidades de la renta vigente al tiempo de extinción del arrendamiento cuando antes del transcurso de 1 año desde la extinción del mismo, cualquier persona comience a ejercer en el local la misma actividad afín (actividad apta para beneficiarse, aunque sólo sea en parte, de la clientela captada por la actividad que ejerció la parte arrendataria) a la que aquél ejercitaba.

b) Ejercicio de derecho de preferencia. Extinguido el contrato de arrendamiento, la parte arrendataria tendrá derecho preferente para continuar en el local arrendado si la parte arrendadora pretendiera celebrar un nuevo contrato con distinta persona arrendataria antes de haber transcurrido 1 año a contar desde la extinción legal del arrendamiento. Para ello:

- La parte arrendadora deberá notificar fehacientemente a la parte arrendataria: su propósito de celebrar un nuevo contrato de arrendamiento; la renta ofrecida; las condiciones esenciales del contrato y el nombre, domicilio y circunstancias de la nueva persona arrendataria.

- El derecho preferente deberá ejercitarse por la parte arrendataria en el plazo de 30 días naturales a contar desde el siguiente al de la notificación (en este plazo se procederá a la firma del contrato).

- La parte arrendadora, pasado el plazo de los 30 días naturales desde la notificación sin que la parte arrendataria hubiera procedido a firmar el contrato de arrendamiento propuesto, deberá formalizar el nuevo contrato de arrendamiento en el plazo de 120 días naturales a contar desde la notificación a la persona arrendataria cuyo contrato se extinguió.

- Si la parte arrendadora no hubiera realizado la notificación u omitiera en ella los requisitos establecidos, o resultaran distintas la renta pactada, la persona nueva arrendataria o las restantes condiciones esenciales del contrato, tendrá derecho la parte arrendataria, cuyo contrato se extinguió, a subrogarse en el nuevo contrato de arrendamiento en el plazo de 60 días naturales desde que la parte arrendataria le remitiera fehacientemente copia legalizada del nuevo contrato celebrado, estando legitimado para ejercer la acción de desahucio.

- La parte arrendadora está obligada a remitir a la parte arrendataria cuyo contrato se hubiera extinguido, copia del nuevo contrato celebrado dentro del año siguiente a la extinción, en el plazo de 15 días desde su celebración.

El ejercicio del derecho de preferencia será incompatible con la percepción de la indemnización.

3. Arrendamientos de local anteriores al 9 de mayo de 1985  que se extinguen el 31 de diciembre de 2019

PERSONA JURÍDICA

En el caso de que sea persona jurídica, el contrato se extinguía el 1 de enero de 2015, aunque se tienen una serie de precisiones:

- La parte arrendataria o beneficiaria del plazo de los 20 años de moratoria (2014), puede haber ampliado ese plazo en 5 años más (el 31 de diciembre de 2019) a través de la actualización del 100% de la renta del primer año y haciéndolo de manera progresiva durante 10 años.

- Todas las personas arrendatarias que hubieran accedido a esta condición desde 1985 a 1995 también cuentan con el derecho de prórroga del contrato a otros 5 años más.

ARRENDATARIO PERSONA JURÍDICA 

Personas jurídicas que desarrollen actividades comerciales de la División 6.ª de la tarifa del IAE y que actualizaron la renta de una vez o pagaban ya una superior a la actualizada: 20 + 5 años.  Se extinguen el 31 de diciembre de 2019 (Disposición Transitoria Tercera 7 de la LAU, en relación con la Disposición Transitoria Tercera 4. 1.ª LAU).

Personas jurídicas que desarrollen actividades comerciales de la División 6.ª de la tarifa del IAE y que efectuaron un traspaso 10 años antes de la entrada en vigor de la LAU: 20 + 5 años.  Se extinguen el 31 de diciembre de 2019 (Disposición Transitoria Tercera 4 LAU).

Personas jurídicas que desarrollen otras actividades comerciales (no incluidas en la División 6.ª); antiguo IAE (–) 85.000 ptas. y que actualizaron la renta de una vez o pagaban ya una superior a la actualizada: 20 + 5 años. Se extinguen el 31 de diciembre de 2019 (Disposición Transitoria Tercera 7 de la LAU, en relación con la Disposición Transitoria Tercera. 4 LAU).

Personas jurídicas que desarrollen otras actividades comerciales (no incluidas en la División 6.ª); antiguo IAE (–) 85.000 ptas. y que efectuaron un traspaso 10 años antes de la entrada en vigor de la LAU: 20 + 5 años. Se extinguen el 31 de diciembre de 2019 (Disposición Transitoria Tercera 4 LAU).

Personas jurídicas que desarrollen otras actividades comerciales (no incluidas en la División 6.ª); antiguo IAE 85.001-130.000 ptas. que actualizaron la renta de una vez o pagaban ya una superior a la actualizada y además efectuaron un traspaso 10 años antes de la entrada en vigor de la LAU: 15 + 5 + 5 años. Se extinguen el 31 de diciembre de 2019 (Disposición Transitoria Tercera 7 de la LAU, en relación con la Disposición Transitoria Tercera 4 LAU).

La LAU 29/94 al igual que establece la extinción de los contratos de arrendamiento de local en la Disposición Transitoria Tercera, también concede ciertos derechos a los arrendatarios, consecuencia del vencimiento del plazo, lo que aparece contemplado en el apartado 10 de la citada Disposición, señalando dos opciones que podrán elegir, ya que no resultan acumulables.

Por un lado, el arrendatario tendrá derecho a una indemnización de una cuantía igual a dieciocho mensualidades de la renta vigente al tiempo de la extinción del arrendamiento, si antes del transcurso de un año, cualquier persona comienza a ejercer en el local la misma actividad o una actividad afín a la que aquél ejercitaba. El propio precepto indica que se entiende por “afines”, y serán las actividades aptas para beneficiarse de la clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario.

En segundo lugar, y si no opta por solicitar esta indemnización, el arrendatario tendrá derecho preferente para continuar en el local arrendado si el arrendador firma un nuevo contrato con distinto arrendatario antes de haber transcurrido un año a contar desde la extinción legal del arrendamiento. En ese supuesto ninguna relevancia tiene la actividad del nuevo negocio, que si resulta un requisito fundamental si opta por la indemnización indicada en el párrafo anterior.