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I. Antecedentes
El artículo
148.1.3.ª de la Constitución establece que las Comunidades
Autónomas podrán asumir competencias en materia de ordenación
del territorio, urbanismo y vivienda. El Estatuto de Autonomía para
Andalucía atribuye a nuestra Comunidad Autónoma, en su artículo
56.3, la competencia exclusiva en materia de urbanismo, ordenación
del territorio y del litoral.
Desde la entrada
en vigor de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística
de Andalucía, han sido varios los intentos de regular en la normativa
urbanística de la Comunidad Autónoma el tratamiento de las
edificaciones irregulares sobre las que ya no cabe adoptar legalmente medidas
de restablecimiento del orden jurídico perturbado y de ejercicio
de la potestad de protección de la legalidad urbanística,
al haber transcurrido los plazos legalmente establecidos.
La Ley 7/2002,
de 17 de diciembre, ha sido desarrollada y modificada en varias ocasiones
con esta finalidad a través de las siguientes disposiciones: Ley
2/2012, de 30 de enero, de modificación de la Ley 7/2002, de 17
diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía;
Decreto 2/2012, de 10 de enero, por el que se regula el régimen
de las edificaciones y asentamientos existentes en suelo no urbanizable
en la Comunidad Autónoma de Andalucía; Orden de 1 de marzo
de 2013 por la que se aprueban las Normativas Directoras para la Ordenación
Urbanística en desarrollo de los artículos 4 y 5 del Decreto
2/2012, de 10 de enero, por el que se regula el régimen de las edificaciones
y asentamientos existentes en suelo no urbanizable en la Comunidad Autónoma
de Andalucía; Ley 6/2016, de 1 de agosto, por la que se modifica
la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística
de Andalucía, para incorporar medidas urgentes en relación
con las edificaciones construidas sobre parcelaciones urbanísticas
en suelo no urbanizable; y, recientemente, la Ley 2/2018, de 26 de abril,
relativa a modificación de la Ley 6/2016, de 1 de agosto, por la
que se modifica la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación
Urbanística de Andalucía, para incorporar medidas urgentes
en relación con las edificaciones construidas sobre parcelaciones
urbanísticas en suelo no urbanizable.
A pesar de
la abundante producción normativa, no han conseguido solucionarse
los problemas asociados a las edificaciones irregulares, lo que en gran
medida se debe a que la regulación vigente en el ordenamiento jurídico
andaluz sobre esta materia resulta extraordinariamente desordenada y compleja,
lo que genera un escenario de incertidumbre e inseguridad jurídica.
La complejidad
de la normativa aplicable y la ausencia de mecanismos de gestión
eficaces han agudizado la problemática de unas urbanizaciones precarias
con infraestructuras insuficientes. La existencia de graves riesgos sanitarios
originados por vertidos incontrolados debido a la inexistencia de saneamiento
y la aparición de una emergente economía sumergida al margen
de todo control de las distintas Administraciones Públicas, cierran
el cuadro.
II. Necesidad
de la nueva norma
De los datos
obtenidos para la elaboración del «Análisis-diagnóstico
de la ocupación edificatoria en el suelo no urbanizable de Andalucía»,
en mayo de 2009 por la Consejería con competencias en materia de
urbanismo, y de análisis aproximativos del territorio andaluz en
desarrollo de los distintos Planes Generales de Inspección, plasmados
en información georreferenciada de la actividad inspectora durante
el período 2009 -2019, se puede concluir que de un total de unas
500.000 edificaciones existentes en suelo no urbanizable en Andalucía,
alrededor de 300.000 edificaciones son irregulares, de las cuales tan sólo
han sido declaradas en asimilado a fuera de ordenación y por consiguiente
han podido acceder a los suministros básicos en condiciones mínimas
de seguridad y salubridad, un 26% de dichas viviendas.
Cuestiones
de salubridad, con la creciente contaminación de los acuíferos,
de seguridad o de enganches ilegales de energía, entre otros, son
los que están marcando el devenir de estos ámbitos en los
que la ingente aglomeración y el crecimiento de edificaciones parecen
no tener límite alguno.
La situación
descrita obliga a reconsiderar la estrategia seguida y exige adoptar, sin
más dilaciones, medidas urgentes que minimicen el impacto territorial,
ambiental y paisajístico que provocan las edificaciones irregulares,
resuelva las deficientes condiciones de seguridad y salubridad que padecen
cientos de miles de familias andaluzas y regule en un único texto
legal la normativa en materia de edificaciones irregulares, derogando la
normativa anterior (dos leyes, un decreto y una orden). Urge poner remedio
a este grave problema configurando una única norma simple, clara,
actualizada y coherente que dé respuesta y solución a la
problemática existente y, a su vez, ponga freno de forma definitiva
a la proliferación de edificaciones irregulares en Andalucía,
mientras se redacta la nueva ley que regule y ordene de modo total y completo
la actividad urbanística en Andalucía.
En este sentido,
y dada la extraordinaria y urgente necesidad de controlar inmediatamente
esta insostenible situación y paliar en la medida de lo posible
sus efectos, se ha optado por la tramitación de este Decreto-ley,
hasta tanto se apruebe la nueva ley en materia de urbanismo y suelo de
Andalucía.
III. Contenido
En el Título
Preliminar se define el objeto del Decreto-ley, que es regular el régimen
aplicable y establecer las medidas adecuadas para las edificaciones irregulares,
aisladas o agrupadas, en las que no resulta posible adoptar medidas de
protección de la legalidad urbanística ni de restablecimiento
del orden jurídico perturbado por haber transcurrido el plazo para
su ejercicio.
En el Título
I se establece el procedimiento de declaración de la situación
de asimilado a fuera de ordenación en la que se encuentran las citadas
edificaciones irregulares y se establece el régimen al que deben
estar sometidas, antes y después de la declaración. Dicho
régimen es independiente de la clase de suelo donde se ubiquen y
de su forma de implantación.
En dichas edificaciones
y mientras no se produzca la declaración administrativa de la situación
de asimilado a fuera de ordenación, no se permite el acceso a los
servicios básicos ni realizar ningún tipo de obra. Una vez
reconocida la situación de asimilado a fuera de ordenación,
las personas propietarias de esas edificaciones podrán acceder a
los servicios de saneamiento, abastecimiento de agua y suministro eléctrico,
si ya existieran las correspondientes redes de infraestructuras, o resolver
dichos servicios de forma autónoma. Además, se admiten las
obras de conservación necesarias para el mantenimiento de las condiciones
de seguridad y salubridad que garanticen su habitabilidad o uso.
En el Título
II se introduce, como novedad, la posibilidad de formular, sin necesidad
de que estén previstos o desarrollen los planes generales o los
planes territoriales y, también, en ausencia de estos, Planes Especiales
para la adecuación ambiental y territorial de las agrupaciones de
edificaciones irregulares, esté o no prevista su transformación
mediante la urbanización. Ello supone no demorar la solución
de esos ámbitos hasta la incierta aprobación del futuro plan
general y su desarrollo posterior.
El Plan Especial,
de iniciativa y competencia municipal, adoptará las soluciones más
convenientes para los ámbitos que delimite, en un marco amplío
y flexible, ajustado a la problemática real de cada uno de esos
ámbitos. El régimen de deberes de los titulares de las edificaciones
incluidas en dichos ámbitos exige que las personas propietarias
asuman las cargas que se establezcan en el Plan Especial.
La aprobación
del Plan Especial no modifica la clasificación del suelo pero permite,
en estas edificaciones, el acceso a los servicios básicos, así
como la ejecución de obras de conservación y de reforma.
De igual modo, se admite, si así lo establece el Plan Especial,
la posibilidad de ejecutar pequeños elementos auxiliares que no
afecten negativamente al paisaje y al entorno.
En el Título
III se regula el régimen de incorporación de las edificaciones
irregulares a la ordenación urbanística, simplificando la
regulación vigente y reforzando la potestad municipal de ordenar
los ámbitos con agrupaciones de viviendas a través del Plan
General de Ordenación Urbanística. Es el Plan General el
que define el modelo territorial y le corresponde, por tanto, decidir sobre
la compatibilidad o no con el modelo que proponga de las agrupaciones de
edificaciones irregulares existentes sin condicionantes previos. Se renuncia
a imponer, desde la ley, los requisitos que deben cumplir los ámbitos
a incorporar, aunque se establecen algunos criterios indicativos para ello.
Las personas
propietarias de edificaciones situadas en los ámbitos que se incorporen
al Plan General, mediante su clasificación como suelo urbano no
consolidado o suelo urbanizable, tienen la obligación de asumir
las cargas urbanísticas que procedan si bien el régimen de
cesiones establecido con carácter general en la Ley 7/2002, de 17
de diciembre, se podrá modular oportunamente en los propios instrumentos
de planeamiento en atención a las características propias
de cada ámbito. También se permite modular en estos ámbitos
la aplicación de la Norma 45 del Plan de Ordenación del Territorio
de Andalucía.
Una vez ejecutada
la urbanización conforme a las determinaciones del planeamiento
y recibidas, total o parcialmente, las correspondientes obras, las edificaciones
existentes podrán ser legalizadas, permitiendo en ellas, las obras
de conservación, reforma y, en su caso, ampliación.
Para las agrupaciones
que no puedan incorporarse al planeamiento general por no ser compatibles
con el modelo territorial adoptado, se podrán formular los correspondientes
Planes Especiales de adecuación ambiental y territorial previstos
en el título II del Decreto-ley, siéndoles de aplicación
el régimen establecido en dicho título.
La disposición
final primera modifica varios preceptos de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre,
con objeto de mantener la coherencia del citado texto legal con el nuevo
Decreto-ley. En ese sentido, se definen y regulan los Planes Especiales
de adecuación ambiental y territorial y se concretan y sistematizan
las definiciones de la situación de fuera de ordenación y
de la situación de asimilado a fuera de ordenación. Además,
con el fin de reforzar de forma urgente el control de los procesos de parcelación,
se regula la necesidad de licencia municipal para el acceso al Registro
de la Propiedad de cualquier segregación en suelo no urbanizable,
eliminando la declaración de innecesariedad de licencia que tantos
problemas ha ocasionado; se tipifica de forma expresa como infracción
la publicidad en la web y en las redes informáticas de procesos
parcelatorios ilegales, la ejecución de las acometidas a los suministros
básicos sin autorización y la emisión de certificados
técnicos de antigüedad con información falsa.
Por todo ello,
en ejercicio de la facultad concedida por el artículo 110 del Estatuto
de Autonomía para Andalucía, a propuesta de la Consejera
de Fomento, Infraestructuras y Ordenación del Territorio, y de conformidad
con lo previsto en el artículo 27.3 de la Ley 6/2006, de 24 de octubre,
del Gobierno de la Comunidad Autónoma de Andalucía, previa
deliberación del Consejo de Gobierno, en su reunión celebrada
el día 24 de septiembre de 2019.
DISPONGO
TÍTULO
PRELIMINAR
Disposiciones
generales
Artículo
1. Objeto.
1. El Decreto-ley
tiene por objeto la adopción de medidas urgentes sobre las edificaciones
irregulares, aisladas o agrupadas, en suelo urbano, urbanizable y no urbanizable,
respecto de las cuales no se puedan adoptar medidas de protección
de la legalidad urbanística y restablecimiento del orden jurídico
perturbado por haber transcurrido el plazo para la adopción de dichas
medidas establecido en el artículo 185.1 de la Ley 7/2002, de 17
de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía,
reconociendo su situación jurídica y estableciendo las medidas
pertinentes para su adecuación ambiental y territorial y, en su
caso, para su incorporación al planeamiento general, con la finalidad
de satisfacer el interés general que representa la preservación
del medio ambiente, del paisaje y de los recursos naturales afectados:
suelo, agua y energía.
2. A efectos
del Decreto-ley se entiende por:
a) Edificación:
todo tipo de obras, instalaciones y construcciones susceptibles de soportar
un uso que debe contar con licencia urbanística, sin perjuicio de
los informes, dictámenes u otro tipo de pronunciamientos que fueran
necesarios en razón a la legislación aplicable.
b) Agrupación
de edificaciones: conjunto de edificaciones próximas entre sí
que requieren infraestructuras y servicios comunes.
c) Edificación
aislada: edificación que no forma parte de una agrupación
de edificaciones.
d) Edificación
irregular: edificación, aislada o agrupada, realizada con infracción
de la normativa urbanística, bien por no disponer de las preceptivas
licencias urbanísticas o bien por contravenir sus condiciones.
e) Edificación
terminada: edificación que no requiere de la realización
de actuación material alguna para servir al uso al que se destine,
salvo las obras que procedan para garantizar las condiciones mínimas
de seguridad y salubridad.
Artículo
2. Régimen de las edificaciones terminadas antes de la entrada en
vigor de la Ley 19/1975, de 2 de mayo, y de la entrada en vigor de la Ley
8/1990, de 25 de julio.
1. Las edificaciones
terminadas con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 19/1975, de
2 de mayo, de reforma de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación
Urbana, y que no posean licencia urbanística para su ubicación
en el suelo no urbanizable, se asimilarán en su régimen a
las edificaciones con licencia urbanística. Dicho régimen
no será extensible a las obras posteriores que se hayan realizado
sobre la edificación sin las preceptivas licencias urbanísticas.
Igual criterio
se aplicará respecto de las edificaciones irregulares en suelo urbano
y urbanizable para las que hubiera transcurrido el plazo para adoptar medidas
de restablecimiento de la legalidad urbanística a la entrada en
vigor de la Ley 8/1990, de 25 de julio, sobre Reforma del Régimen
Urbanístico y Valoraciones del Suelo.
2. Las personas
propietarias de las citadas edificaciones podrán recabar del Ayuntamiento
certificación administrativa en la que se hará constar el
régimen aplicable a las mismas.
TÍTULO
I
Régimen
de las edificaciones irregulares en situación de asimilado a fuera
de ordenación
CAPÍTULO
I
Situación
de asimilado a fuera de ordenación
Artículo
3. Régimen aplicable a las edificaciones irregulares en situación
de asimilado a fuera de ordenación no declaradas.
1. Las edificaciones
irregulares que se encuentren terminadas, respecto de las cuales no resulte
posible la adopción de medidas de protección de la legalidad
urbanística ni de restablecimiento del orden jurídico perturbado
por haber transcurrido el plazo para su ejercicio conforme al artículo
185.1 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, se encuentran en situación
de asimilado a fuera de ordenación.
2. Las edificaciones
irregulares a las que se refiere el apartado 1 no podrán acceder
a los servicios básicos ni se podrá realizar en ellas obra
alguna hasta que se haya producido la resolución administrativa
de reconocimiento de la situación de asimilado a fuera de ordenación.
Artículo
4. Acreditación, a efectos registrales, de la situación urbanística
de las edificaciones irregulares en situación de asimilado a fuera
de ordenación no declaradas.
La resolución
municipal que, de conformidad a lo previsto en la legislación estatal
básica en materia de suelo, tenga por objeto hacer constar en el
Registro de la Propiedad la concreta situación urbanística
de las edificaciones irregulares terminadas en las que no se hubiera producido
aún la declaración administrativa de la situación
de asimilado a fuera de ordenación, hará mención expresa
a las limitaciones indicadas en el apartado 2 del artículo 3.
CAPÍTULO
II
Reconocimiento
de la situación de asimilado a fuera de ordenación
Artículo
5. Competencia y normas generales del reconocimiento de la situación
de asimilado a fuera de ordenación.
1. Corresponde
al Ayuntamiento la tramitación y resolución del procedimiento
de reconocimiento de la situación de asimilado a fuera de ordenación.
2. El procedimiento
para otorgar la resolución de reconocimiento de la situación
de asimilado a fuera de ordenación deberá tramitarse y resolverse
conforme a la legislación sobre régimen local y a la del
procedimiento administrativo común, a las especialidades establecidas
en la normativa urbanística y en este Decreto-ley y, en su caso,
conforme a las ordenanzas municipales en la materia.
3. No procederá
el reconocimiento de la situación de asimilado a fuera de ordenación
en aquellas edificaciones irregulares para las que no haya transcurrido
el plazo para adoptar medidas de protección de la legalidad urbanística
y restablecimiento del orden jurídico perturbado conforme a lo establecido
en el artículo 185 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, ni en las
edificaciones irregulares realizadas sobre suelos con riesgos ciertos de
erosión, desprendimientos, corrimientos, inundaciones u otros riesgos
naturales, tecnológicos o de otra procedencia, salvo que previamente
se hubieran adoptado las medidas exigidas por la administración
competente para evitar o minimizar dichos riesgos.
En este último
caso, las personas propietarias, además de acreditar la adopción
de las medidas referidas conforme al artículo 6.6, deberán
suscribir una declaración responsable en la que expresen claramente
que conocen y asumen los riesgos existentes y las medidas aplicables. Esta
declaración responsable será condición previa para
la declaración de asimilado a fuera de ordenación.
Artículo
6. Inicio e instrucción del procedimiento del reconocimiento de
la situación de asimilado a fuera de ordenación.
1. El procedimiento
para el reconocimiento de la situación de asimilado a fuera de ordenación
se iniciará de oficio o a solicitud de persona interesada.
2. A tal efecto,
se deberán acreditar los siguientes aspectos:
a) Identificación
de la edificación afectada, indicando el número de finca
registral si estuviera inscrita en el Registro de la Propiedad y su localización
geográfica mediante referencia catastral o, en su defecto, mediante
cartografía oficial georreferenciada.
b) Fecha de
terminación de la edificación, acreditada mediante cualquiera
de los documentos de prueba admitidos en derecho.
c) Que reúne
las condiciones mínimas de seguridad y salubridad requeridas para
la habitabilidad o uso al que se destina la edificación conforme
a lo dispuesto en el artículo 7 del presente Decreto-ley y acreditado
mediante certificado de técnico competente.
3. Aportada
la documentación relacionada en el apartado 2, el Ayuntamiento,
justificadamente y en razón a las circunstancias que concurran,
solicitará los informes que resulten procedentes a los órganos
y entidades administrativas gestores de intereses públicos afectados.
En el contenido de estos informes se hará constar, entre otras circunstancias,
la existencia de expedientes sancionadores o de protección de la
legalidad en materia de su competencia y la situación de los mismos.
4. A la vista
de la documentación aportada y de los informes que se hubieran emitido,
los servicios técnico y jurídico municipales se pronunciarán
sobre la idoneidad de la documentación señalada en el apartado
2 y sobre el cumplimiento de los requisitos establecidos en este Decreto-ley
para el reconocimiento de la situación de asimilado a fuera de ordenación.
5. Previamente
a la resolución de reconocimiento del régimen de asimilado
a fuera de ordenación el Ayuntamiento podrá, en su caso:
a) Ordenar
a la persona propietaria de la edificación la ejecución de
las obras necesarias para garantizar las condiciones mínimas de
seguridad y salubridad, así como de las obras que, por razones de
interés general, resulten indispensables para garantizar el ornato
público, incluidas las que resulten necesarias para evitar el impacto
negativo de la edificación sobre el paisaje del entorno, estableciendo
un plazo máximo tanto para la presentación del proyecto técnico
como para la ejecución de las obras.
b) Ordenar
a la persona propietaria de la edificación o solicitar a la Administración
u organismo que corresponda, según el caso, la ejecución
de las medidas exigidas por las administraciones competentes para minimizar
o evitar los riesgos ciertos puestos de manifiesto en los informes regulados
en el apartado 3.
6. Las personas
interesadas deberán acreditar la realización de las obras
a que hace referencia el apartado anterior mediante certificado descriptivo
y gráfico suscrito por personal técnico competente. Los servicios
técnicos municipales emitirán el correspondiente informe
en relación con ejecución de las citadas obras.
7. En todo
caso, las obras a las que hacen referencia los apartados anteriores deberán
estar finalizadas previamente a la resolución de reconocimiento
del régimen de asimilado a fuera de ordenación.
Artículo
7. Condiciones mínimas de seguridad y salubridad.
1. En ausencia
de normativa municipal, se entenderá que la edificación terminada
reúne las condiciones mínimas de seguridad y salubridad cuando
disponga de:
a) Las necesarias
condiciones de seguridad estructural sin que se pueda encontrar afectada
por lesiones que pongan en peligro a sus ocupantes o a terceras personas,
o repercutan sobre los predios colindantes.
b) Las condiciones
de estanqueidad y aislamiento necesarias para evitar la presencia de agua
y humedades que puedan afectar a la salud de las personas.
c) Un sistema
de abastecimiento de agua y de electricidad que posibilite las dotaciones
mínimas exigibles en función del uso al que se destina, debiendo
ajustarse las instalaciones que conforman estos sistemas a lo establecido
en la normativa de aplicación.
Cuando el sistema
de abastecimiento de agua sea autosuficiente, realizado mediante pozos,
aljibes, balsas u otros medios autorizados, éstos deberán
reunir las condiciones exigidas por la normativa de aplicación.
En todo caso, deberá quedar garantizada la aptitud de las aguas
para el consumo humano.
d) Un sistema
de evacuación de aguas residuales que se encuentre en buen estado
de funcionamiento, así como con un sistema de depuración
que cuente con las garantías técnicas necesarias para evitar
la contaminación del terreno y de las aguas subterráneas
o superficiales.
Cuando el sistema
de saneamiento sea autosuficiente, deberá estar homologado y contar
con los correspondientes contratos de mantenimiento.
2. Cuando la
edificación se destine al uso residencial además deberá
cumplir las siguientes exigencias:
a) La edificación
deberá incluir como mínimo una estancia que realice las funciones
de estar y descanso, un equipo de cocina y un cuarto de aseo independiente.
b) Las piezas
habitables no pueden estar situadas en planta sótano.
c) Todas las
piezas habitables deben disponer de iluminación y ventilación
natural desde un espacio abierto exterior o patio de luces, excepto los
cuartos de aseo y las dependencias auxiliares.
Artículo
8. Resolución del procedimiento de reconocimiento de la situación
de asimilado a fuera de ordenación.
1. La resolución
de reconocimiento de la situación de asimilado a fuera de ordenación
deberá indicar expresamente el régimen jurídico aplicable
a este tipo de edificaciones, reflejando las condiciones a las que se sujetan
las mismas y, en concreto:
a) La identificación
de la edificación.
b) El reconocimiento
de haber transcurrido el plazo para adoptar medidas de protección
de la legalidad urbanística y restablecimiento del orden jurídico
perturbado.
c) El reconocimiento
de que la edificación reúne las condiciones mínimas
de seguridad y salubridad exigidas para su habitabilidad o uso.
d) Los servicios
básicos que puedan prestarse por las compañías suministradoras
y las condiciones del suministro, de acuerdo con lo recogido en el artículo
9.4.
e) Indicación
expresa de la sustanciación de procedimientos penales que pudieran
afectar a la edificación.
f) Referencia
expresa al régimen aplicable conforme a lo dispuesto en el artículo
9.
2. Si la resolución
fuera denegatoria se indicarán las causas que la motivan con advertencia
expresa del régimen aplicable, que será el establecido en
el artículo 3.2 del presente Decreto-ley para las edificaciones
en situación de asimilado a fuera de ordenación no declaradas.
3. El plazo
máximo para resolver será de seis meses. Transcurrido este
plazo sin que haya recaído resolución expresa, se entenderá
desestimada la solicitud por silencio administrativo. Si el procedimiento
fue iniciado de oficio, se producirá la caducidad del mismo.
Artículo
9. Régimen aplicable a las edificaciones irregulares en situación
de asimilado a fuera de ordenación declaradas.
1. La declaración
de asimilado a fuera de ordenación de una edificación irregular
no supone su legalización, ni produce efectos sobre aquellos otros
procedimientos a los que hubiera dado lugar la actuación realizada
en contra del ordenamiento jurídico. Para las edificaciones declaradas
en situación de asimilado a fuera de ordenación no procederá
la concesión de licencias de ocupación o de utilización.
2. El reconocimiento
de que la edificación reúne las condiciones mínimas
de seguridad y salubridad, determina la aptitud física de la edificación
para su utilización, pero no presupone el cumplimiento de los requisitos
y condiciones que fueran exigidos para autorizar las actividades que en
la misma se lleven o puedan llevar a cabo.
3. Una vez
otorgado el reconocimiento de la situación de asimilado a fuera
de ordenación, sólo podrán autorizarse las obras de
conservación necesarias para el mantenimiento estricto de las condiciones
de seguridad y salubridad requeridas para la habitabilidad o uso al que
se destine la edificación.
4. Cuando las
edificaciones reconocidas en situación de asimilado a fuera de ordenación
no cuenten con acceso a los servicios básicos de saneamiento y abastecimiento
de agua y electricidad prestados por compañías suministradoras,
o cuando los mismos se hayan realizado sin las preceptivas autorizaciones,
podrá autorizarse el acceso a los mismos siempre que no se precisen
más obras que las necesarias para la acometida a las redes de infraestructuras
existentes. Las compañías acreditarán la viabilidad
de la conexión en estos términos y exigirán la resolución
por la que se reconoce la situación de asimilado a fuera de ordenación
para la contratación de los servicios a los efectos establecidos
en el artículo 175.2 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre.
Cuando no existan
redes de infraestructuras conforme al párrafo anterior, el acceso
a los servicios básicos se resolverá mediante instalaciones
de carácter autónomo y ambientalmente sostenibles.
5. Los efectos
de la resolución se entenderán sin perjuicio de lo que se
acordare en el correspondiente instrumento de planeamiento respecto del
desarrollo, ordenación y destino de las edificaciones reconocidas
en situación de asimilado a fuera de ordenación.
TÍTULO
II
Plan Especial
de adecuación ambiental y territorial de agrupaciones de edificaciones
irregulares
Artículo
10. Objeto del Plan Especial de adecuación ambiental y territorial.
Los Planes
Especiales de adecuación ambiental y territorial tienen por objeto
identificar y delimitar concretas agrupaciones de edificaciones irregulares
en suelo urbano, urbanizable y no urbanizable, y adoptar las medidas pertinentes
para el establecimiento de las infraestructuras comunes para la prestación
de los servicios básicos para garantizar las condiciones de mínimas
de seguridad y salubridad de la población, mejorar la calidad ambiental
e integrar territorial y paisajísticamente dichas agrupaciones.
Artículo
11. Criterios de identificación y delimitación.
1. La identificación
y delimitación del ámbito de los Planes Especiales de adecuación
ambiental y territorial deberá tomar en consideración el
grado de proximidad de las edificaciones, que se medirá mediante
la densidad edificatoria. La superficie del ámbito y su densidad
edificatoria deberán ser suficientes para que resulte sostenible
la implantación de las infraestructuras comunes. Dichos extremos
deberán quedar justificados expresamente en el Plan Especial.
2. En los ámbitos,
de suelo urbano no consolidado o suelo urbanizable, que cuenten con ordenación
detallada aprobada definitivamente, no se podrán formular los Planes
Especiales de adecuación ambiental y territorial regulados en este
título.
3. Tampoco
procede la formulación de los citados Planes Especiales en ámbitos
donde no existan edificaciones irregulares para las que haya transcurrido
el plazo para adoptar medidas de protección de la legalidad urbanística
y restablecimiento del orden jurídico perturbado.
Cuando existan
en el ámbito edificaciones irregulares sobre las que sí sea
posible adoptar las medidas de protección de la legalidad urbanística,
el Plan Especial contemplará las medidas necesarias que impidan
el acceso de estas edificaciones a las redes de infraestructuras.
Artículo
12. Contenido del Plan Especial.
El Plan Especial
de adecuación ambiental y territorial deberá contener, como
mínimo, lo siguiente:
a) La identificación
y delimitación del ámbito, que incluirá los terrenos
estrictamente necesarios para implantar las infraestructuras comunes para
la prestación de los servicios básicos y adoptar las medidas
que garanticen la mejora de la calidad ambiental y la integración
territorial y paisajística del ámbito.
b) La clase
y la categoría del suelo, así como el régimen de usos
permitidos, según el planeamiento vigente, donde se sitúa
la agrupación de edificaciones irregulares.
c) La identificación
de las parcelas y las edificaciones existentes, con indicación de
sus características básicas y su situación jurídica.
d) La estructura
de la propiedad del suelo y de las edificaciones.
e) Las infraestructuras
viarias y de servicios existentes, incluidas las conexiones exteriores,
con indicación de sus características, su estado de conservación
y funcionamiento.
f) Las mejoras
sobre las infraestructuras existentes y, en su caso, la propuesta de nuevas
infraestructuras viarias y para el suministro de los servicios básicos
de saneamiento, abastecimiento de agua y energía eléctrica
necesarias para garantizar las condiciones de seguridad y salubridad. Así
como su conexión con las redes exteriores.
g) Determinaciones
sobre el tipo máximo de obra autorizable en las edificaciones irregulares
existentes, que no podrán superar las previstas en el artículo
15.2.
h) Análisis
de los riesgos a los que pueden estar sometidos los terrenos ocupados por
la agrupación de edificaciones, su impacto ambiental y territorial
y las medidas que permitan minimizar dichos riesgos y adecuar ambiental
y territorialmente la agrupación.
i) Las limitaciones
derivadas de las legislaciones sectoriales y la justificación de
su cumplimiento.
j) Estudio
paisajístico del ámbito con las medidas a adoptar para minimizar
su impacto y garantizar su integración.
k) Estudio
de viabilidad económica de la actuación que se propone, que
incluirá los costes, su distribución y asignación
y el plazo de ejecución de las distintas obras y medidas propuestas.
En caso de que algunas de las obras o medidas correspondan o se asuman
por el Ayuntamiento, se valorará su impacto económico sobre
la Hacienda Local.
l) Otros estudios
y documentación requerida por la normativa ambiental y territorial
aplicable.
m) Plazos y
programación temporal para la ejecución de las distintas
medidas y obras contempladas, de acuerdo con las fases o zonas que a tal
efecto se establezcan en el Plan Especial. El Plan Especial podrá
prever y establecer la independencia funcional de cada una de las infraestructuras
de cara a su puesta en servicio.
Artículo
13. Medidas de adecuación ambiental y territorial.
1. Se incorporarán
al Plan Especial las medidas correctoras necesarias para minimizar los
posibles impactos ambientales y territoriales de la agrupación de
edificaciones irregulares que, como mínimo, incluirán las
siguientes:
a) Medidas
de mejora de las condiciones de salubridad para evitar que se vea afectada
la salud de las personas o se alteren las condiciones medioambientales
del entorno. A estos efectos se diseñará la red de evacuación
de aguas residuales y el sistema de depuración necesario para evitar
la contaminación del terreno y de las aguas subterráneas
o superficiales.
b) Medidas
que corrijan los impactos generados por la agrupación de las edificaciones
irregulares que pongan en peligro las condiciones ambientales o paisajísticas
del entorno y, en especial, aquellos impactos que:
1.º Afecten
a las condiciones de estabilidad o erosión de los terrenos o puedan
provocar peligro de incendio.
2.º Provoquen
la contaminación de la tierra, el agua o el aire.
3.º Alteren
la contemplación del paisaje y de los elementos singulares del patrimonio
histórico.
c) Medidas
que minimicen los riesgos que puedan sufrir las edificaciones y las personas,
y, en concreto:
1.º En
el caso de que la agrupación de edificaciones irregulares se encuentre
en terreno forestal o contiguo a éste, se contemplarán las
medidas que la legislación forestal establezca.
2.º En
caso de que la agrupación de edificaciones irregulares se encuentre
ubicada en suelos con riesgo cierto de inundaciones u otros riesgos naturales,
riesgos tecnológicos o de otra procedencia, se adoptarán
las medidas que eviten la vulnerabilidad y garanticen la autoprotección.
En los casos
anteriores, las personas propietarias deberán suscribir una declaración
responsable en la que expresen claramente que conocen y asumen los riesgos
existentes y las medidas aplicables. Esta declaración responsable
deberá incorporarse a la documentación del Plan Especial.
2. El cumplimiento
de estas medidas se realizará mediante la comprobación de
la adecuación de las obras ejecutadas a las determinaciones del
Plan Especial y del Proyecto de obras públicas ordinarias.
Artículo
14. Procedimiento y ejecución.
1. Corresponde
al Ayuntamiento la formulación, tramitación y aprobación
del Plan Especial de adecuación ambiental y territorial.
Dichos planes
se podrán formular y aprobar sin necesidad de que estén previstos
o desarrollen el Plan General de Ordenación Urbanística o
Planes de Ordenación Territorial y, también, en ausencia
de los citados instrumentos.
2. El procedimiento
para la tramitación y aprobación de los Planes Especiales
de adecuación ambiental y territorial será el establecido
en la Ley 7/2002, de 17 de diciembre.
3. Los Planes
Especiales de adecuación ambiental y territorial se someterán
a Evaluación Ambiental Estratégica de conformidad a lo establecido
en la Ley 7/2007, de 9 de julio, de Gestión Integrada de la Calidad
Ambiental, y a Informe de Evaluación de Impacto en Salud conforme
a la Ley 16/2011, de 23 de diciembre, de Salud Pública de Andalucía.
4. La ejecución
del Plan Especial se efectuará mediante Proyecto de obras públicas
ordinarias de urbanización.
Artículo
15. Efectos de la aprobación del Plan Especial.
La aprobación
del Plan Especial producirá los siguientes efectos:
1. Las parcelas
existentes no ocupadas por edificaciones serán indivisibles, salvo
las necesarias para la ejecución de las previsiones y medidas del
Plan Especial.
2. En las edificaciones
irregulares existentes, previo reconocimiento individual de la situación
de asimilado a fuera de ordenación, cuando proceda, de acuerdo con
lo establecido en el capítulo II del título I, una vez acreditada
la ejecución de las medidas de adecuación ambiental y territorial
previstas en el Plan Especial, y de acuerdo con las determinaciones y previsiones
de dicho Plan Especial, se podrán autorizar obras de conservación
y de reforma, así como la ejecución de elementos auxiliares
que no afecten negativamente a la adecuación ambiental y territorial
de la agrupación.
En ningún
caso, se podrá conceder licencia de obra o uso alguna que implique
ampliación de la edificación existente, ni siquiera con elementos
desmontables provisionales.
3. En las edificaciones
irregulares existentes respecto a las que no hubiera transcurrido el plazo
establecido para el ejercicio de la potestad de protección de la
legalidad urbanística, se continuarán los procedimientos
de disciplina iniciados. Sin perjuicio de la imposición de las sanciones
que procedan y de dictar resolución de reposición de la realidad
física alterada, en la ejecución de ésta se podrá
acordar el cumplimiento por equivalencia, en los términos previstos
reglamentariamente para los casos de imposibilidad legal o material de
ejecutar la resolución en sus propios términos, pudiendo
consistir dicho cumplimiento en la participación de la persona propietaria
en las cargas derivadas del Plan Especial, en la forma y plazos que en
el mismo se establezcan.
4. Las parcelas
no edificadas que el Plan Especial no destine a infraestructuras de servicios
comunes permanecerán sin edificación manteniendo el uso que
les corresponda y quedando exentas del pago de los costes de urbanización,
hasta su incorporación, si procede, a la ordenación urbanística
de acuerdo con lo establecido en el título III.
5. El régimen
previsto para las edificaciones incluidas en el ámbito del Plan
Especial se establece con independencia de la situación jurídico
administrativa en la que se encuentren, y a salvo del contenido de las
sentencias judiciales que recaigan.
TÍTULO
III
La incorporación
de las edificaciones irregulares al planeamiento urbanístico general
CAPÍTULO
I
Disposiciones
generales
Artículo
16. Régimen general de incorporación al planeamiento urbanístico
de edificaciones irregulares.
1. Los Ayuntamientos,
con ocasión de la redacción del Plan General de Ordenación
Urbanística, o mediante su modificación o revisión,
podrán incorporar a la ordenación urbanística las
edificaciones irregulares que sean compatibles con el modelo territorial
y urbanístico.
2. Para la
efectiva incorporación a la ordenación urbanística,
junto con la aprobación definitiva del instrumento de planeamiento
general correspondiente, será necesario el cumplimiento de los deberes
y las cargas que en el mismo se determinen, de conformidad con la legislación
aplicable, y en la forma y plazos que establezca.
Artículo
17. Estándares en ámbitos con agrupaciones de edificaciones
irregulares incorporadas al planeamiento urbanístico.
De conformidad
con lo establecido en el artículo 17.2 de la Ley 7/2002, de 17 de
diciembre, podrá eximirse de cumplir parcialmente las reglas sustantivas
y los estándares de ordenación establecidos en el artículo
17.1 de la citada Ley, aquellos ámbitos donde se localicen agrupaciones
de edificaciones irregulares que se incorporen en el Plan General de Ordenación
Urbanística, cuando no sea posible técnicamente el cumplimiento
de dichas reglas y estándares, y se justifique en el propio Plan
que las dotaciones resultantes son suficientes para absorber la demanda
que genere su incorporación.
Artículo
18. Costes y obligaciones derivadas de la regularización de las
edificaciones.
1. Los costes
de regularización de las edificaciones irregulares se afrontarán
desde los principios de igualdad, equidad, proporcionalidad, legalidad
y seguridad jurídica, por lo que la financiación de los mismos
debe ser asumida por las personas físicas o jurídicas beneficiarias
de la medida de regularización.
2. La incorporación
de las edificaciones irregulares a la ordenación del Plan General
de Ordenación Urbanística se producirá sin perjuicio
de aquellas responsabilidades en que pudieran haber incurrido sus titulares
o de la instrucción de otros procedimientos.
CAPÍTULO
II
Incorporación
al planeamiento urbanístico de las edificaciones irregulares en
suelo urbano y suelo urbanizable
Artículo
19. Incorporación al planeamiento general de las edificaciones irregulares
en suelo urbano y suelo urbanizable.
1. La incorporación
a la ordenación urbanística de edificaciones irregulares
realizadas sobre suelo urbano o urbanizable deberá fundamentarse
en el interés general de la actuación urbanística
y podrá realizarse mediante la formulación del Plan General
de Ordenación Urbanística, caso de no disponer el municipio
de instrumento de planeamiento general, o mediante la modificación
o revisión del planeamiento general vigente, según el alcance
de la innovación propuesta.
2. En el supuesto
de que la incorporación a la ordenación urbanística
se efectúe mediante la revisión del Plan General de Ordenación
Urbanística, el citado instrumento de planeamiento deberá
considerar la situación urbanística existente, bien para
conservarla, bien para rectificarla. Dicha rectificación podrá
ser efectuada directamente por el propio instrumento de planeamiento general
o a través del planeamiento parcial o especial que desarrolle las
previsiones básicas que a tal objeto establezca el propio Plan General.
3. En el supuesto
de que la incorporación al planeamiento urbanístico general
se efectúe mediante la modificación del instrumento de planeamiento
general vigente, se seguirán las siguientes reglas:
a) El instrumento
de planeamiento general, podrá incorporar, como suelo urbano no
consolidado las edificaciones irregularmente materializadas en suelo urbano
o suelo urbanizable del planeamiento vigente en las que concurran las circunstancias
previstas en el artículo 45.2.B).c) de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre,
siempre que expresamente se justifique la integración y coherencia
de éstas respecto del modelo urbano propuesto y se dé cumplimiento
a los deberes regulados en el artículo 55.3 de la citada ley para
dichas actuaciones.
b) El porcentaje
de participación de la comunidad en las plusvalías se fija
en el diez por ciento, que se integrará en el patrimonio público
de suelo.
Acreditada
la dificultad de aportar los terrenos para compensar el defecto de dotaciones
o la participación de la comunidad en las plusvalías generadas
por la actividad urbanística, el instrumento de planeamiento general
podrá imponer su sustitución en metálico, cuyo pago
se hará efectivo al solicitar la correspondiente autorización
en el procedimiento de restablecimiento del orden jurídico perturbado.
El pago en metálico como medida sustitutiva de la cesión
de los terrenos necesarios para las dotaciones se integrará en el
depósito referido en el artículo 139.2 de la Ley 7/2002,
de 17 de diciembre.
En los supuestos
en los que exista resolución administrativa firme acordando la reposición
de la realidad física alterada, únicamente se entenderá
ejecutada la misma por equivalencia cuando los deberes anteriores hayan
sido definitivamente cumplidos, en la forma y plazos que el instrumento
de planeamiento general establezca, y sin perjuicio de las sanciones que
correspondan.
c) En los casos
que, tratándose de suelo urbano, no concurriesen las circunstancias
precisas descritas en el artículo 45.2.B) de la Ley 7/2002, de 17
de diciembre, para su adscripción al suelo urbano no consolidado,
la resolución administrativa firme que acuerde la reposición
de la realidad física alterada sólo se entenderá ejecutada
por equivalencia cuando haya sido íntegramente satisfecha la indemnización
que, en su caso, se prevea en dicha resolución en la forma y plazos
establecidos en la misma.
CAPÍTULO
III
Incorporación
al planeamiento urbanístico general de las agrupaciones de edificaciones
irregulares en suelo no urbanizable
Artículo
20. Identificación y delimitación de las agrupaciones de
edificaciones irregulares en suelo no urbanizable para su incorporación
al planeamiento general.
1. El Plan
General de Ordenación Urbanística, o la modificación
o revisión de dicho plan, según el alcance de la innovación
propuesta, identificará, delimitará e incorporará
aquellas agrupaciones de edificaciones irregulares que bien en su estado
actual, por el grado de consolidación de las edificaciones o por
su integración con los núcleos urbanos existentes, o bien
tras la adopción de las medidas que proponga el propio instrumento
de planeamiento general, se estimen compatibles con el modelo territorial
y urbanístico adoptado.
2. La incorporación
de las agrupaciones de edificaciones irregulares al Plan General de Ordenación
Urbanística se producirá en el marco de lo establecido en
el Plan de Ordenación del Territorio de Andalucía y en los
Planes de Ordenación del Territorio de ámbito subregional.
3. No procederá
la incorporación al planeamiento general de las agrupaciones de
edificaciones irregulares que se encuentren en algunas de las siguientes
situaciones:
a) Las ubicadas
en suelo no urbanizable de especial protección por legislación
específica o por planificación territorial que sean incompatibles
con el régimen de protección.
b) Las ubicadas
en suelo no urbanizable protegido por el planeamiento general vigente salvo
que se acredite la inexistencia de los valores que determinaron la protección
de dichos terrenos y siempre que la desaparición de esos valores
no tenga su causa en la propia agrupación de edificaciones.
c) Las ubicadas
en suelos con riesgos ciertos de erosión, desprendimientos, corrimientos,
inundaciones u otros riesgos naturales, riesgos tecnológicos o de
otra procedencia cuando tales riesgos queden acreditados en la tramitación
del planeamiento urbanístico por el órgano sectorial competente
y salvo que se hubieran adoptado o se pudieran imponer las medidas exigidas
por la administración competente para evitar o minimizar dichos
riesgos.
Artículo
21. Criterios para la incorporación al planeamiento general de las
agrupaciones de edificaciones irregulares en suelo no urbanizable.
1. A efectos
de considerar la compatibilidad de la agrupación de edificaciones
irregulares con el modelo territorial y urbanístico adoptado por
el instrumento de planeamiento general, se valorarán, entre otros,
los siguientes aspectos:
a) El grado
de proximidad entre las edificaciones existentes que se medirá mediante
su densidad edificatoria. La densidad edificatoria deberá ser suficiente
para que resulte sostenible la implantación de infraestructuras,
dotaciones y servicios propios del suelo urbano.
b) La aptitud
de la agrupación de edificaciones para dotarse de una estructura
urbana, lo que puede venir justificado por sus características morfológicas,
su capacidad de integración en la estructura urbanística
existente y, en general, por la capacidad de generar actividades urbanas
y, en consecuencia, la demanda de servicios y dotaciones comunes.
2. Se incorporarán
con la clasificación de suelo urbano no consolidado los terrenos
correspondientes a las agrupaciones de edificaciones irregulares que cumplan
las condiciones establecidas en el artículo 45.1.b) de la Ley 7/2002,
de 17 de diciembre, y sean compatibles con el modelo territorial y urbanístico
del municipio.
3. El resto
de las agrupaciones de edificaciones irregulares que se estimen compatibles
con el modelo territorial y urbanístico del municipio, pero cuyo
grado de consolidación por la edificación no permita su clasificación
como suelo urbano no consolidado, y sean contiguos con los núcleos
existentes, se incorporarán como suelo urbanizable ordenado o sectorizado.
4. Excepcionalmente,
cuando el Plan General de Ordenación Urbanística considere
compatible con el modelo urbanístico y territorial del municipio
la incorporación de los terrenos correspondientes a agrupaciones
de edificaciones irregulares desvinculadas de los núcleos existentes
como suelo urbanizable ordenado o sectorizado, será necesario que
se cumpla alguno de los siguientes requisitos:
a) Posibilitar
la realización de actuaciones de concentración de parcelas
con la finalidad de liberar terrenos para su incorporación al patrimonio
público en orden a su protección o preservación.
b) Permitir
la reducción de la superficie ocupada por la agrupación de
edificaciones, mediante el reagrupamiento de parcelas adaptadas a la nueva
ordenación.
5. La incorporación
al Plan General de Ordenación Urbanística de los terrenos
correspondientes a una agrupación de edificaciones irregulares exigirá
la posterior implantación de las infraestructuras, dotaciones y
servicios básicos necesarios para alcanzar la condición de
suelo urbano consolidado, así como las infraestructuras exteriores
necesarias para la conexión con las existentes en el municipio,
que se hayan previsto en los instrumentos de planeamiento general o de
desarrollo.
A estos efectos,
el Plan General podrá delimitar ámbitos que incluyan varias
agrupaciones de edificaciones irregulares en los que por su proximidad
o relación funcional resulte conveniente establecer dotaciones y
servicios comunes.
6. La incorporación
de las agrupaciones de edificaciones irregulares a la ordenación
del Plan General de Ordenación Urbanística se producirá
sin perjuicio de aquellas responsabilidades en que pudieran haber incurrido
sus titulares o de la instrucción de otros procedimientos.
Artículo
22. Modulación de los parámetros de crecimientos en agrupaciones
de edificaciones irregulares que se incorporen al planeamiento general.
1. Sin perjuicio
de lo que dispongan los Planes de Ordenación del Territorio de ámbito
subregional, la aplicación de los parámetros de crecimiento
previstos por la Norma 45 del Plan de Ordenación del Territorio
de Andalucía, se ajustará a las siguientes reglas:
a) Para el
cálculo del crecimiento superficial:
1.º No
se computarán como suelo urbano existente los terrenos ocupados
por las agrupaciones de edificaciones irregulares a las que el Plan General
de Ordenación Urbanística otorgue la clasificación
de suelo urbano no consolidado.
2.º Para
las agrupaciones de edificaciones irregulares que se clasifiquen como suelo
urbanizable ordenado o sectorizado, de la superficie de los ámbitos
delimitados se deducirá la superficie de las parcelas ocupadas por
edificaciones existentes que resulten compatibles con la ordenación
urbanística. La superficie asignada a cada edificación será
la que se establezca por la normativa urbanística a la agrupación
de edificaciones en su incorporación al Plan General.
b) Para el
cálculo del crecimiento poblacional:
1.º No
computará la población atribuible a las viviendas edificadas
existentes en las agrupaciones de edificaciones irregulares que se clasifiquen
como suelo urbano no consolidado.
2.º Para
las agrupaciones de edificaciones irregulares que se clasifiquen como suelo
urbanizable ordenado o sectorizado, no computará la población
que figure en el Padrón Municipal de Habitantes como residente en
dichas agrupaciones.
3.º En
ningún caso computará la población que corresponda
a las nuevas viviendas vinculadas a la reserva de terrenos destinados a
viviendas sometidas a algún régimen de protección
pública ya sea en el mismo ámbito o, cuando proceda su exención
conforme establece el artículo 10.1.A.b) de la Ley 7/2002, de 17
de diciembre, en otras áreas o sectores del Plan General.
2. Cuando se
lleven a cabo actuaciones de concentración de edificaciones en agrupaciones
de edificaciones existentes con la finalidad de liberar terrenos para su
incorporación al patrimonio público en orden a su protección
o preservación, no computará para el cálculo del crecimiento
superficial ni poblacional los terrenos donde se sitúen las parcelas
edificables destinadas a las edificaciones objeto de la concentración,
si tales terrenos se clasifican como suelo urbanizable ordenado o sectorizado.
Artículo
23. Régimen de las agrupaciones de edificaciones irregulares en
suelo no urbanizable incorporados al planeamiento general.
1. El cumplimiento
del deber de urbanizar podrá realizarse de forma progresiva mediante
la recepción total o parcial de la urbanización y la puesta
en servicio de las distintas infraestructuras necesarias de acuerdo con
las fases, zonas o manzanas que a tal efecto se establezcan en los instrumentos
de ordenación o se determinen posteriormente mediante el procedimiento
de delimitación de unidades de ejecución, de acuerdo con
las determinaciones que contenga el proyecto de urbanización aprobado.
El proyecto de urbanización podrá prever y establecer la
independencia funcional de cada una de las infraestructuras de cara a su
recepción parcial o puesta en servicio.
En todo caso,
para el establecimiento de las fases, zonas o manzanas se tendrá
en cuenta la estructura de la propiedad del suelo, la iniciativa a la ejecución
de la urbanización por las distintas personas propietarias, la coherencia
con la ordenación urbanística y la efectividad de la puesta
en servicio de las distintas infraestructuras.
2. Las obras
y condiciones de urbanización podrán modularse por el Plan
General de Ordenación Urbanística, o instrumento de planeamiento
de desarrollo correspondiente, de acuerdo con su objeto y alcance.
Asimismo, en
el marco de las competencias atribuidas a los municipios por la normativa
vigente, estos podrán redactar y aprobar ordenanzas de urbanización
específicas para estas agrupaciones de edificaciones irregulares
que se incorporan al proceso urbanístico, garantizando, en todo
caso, las condiciones mínimas de seguridad y salubridad y la igualdad
de derechos entre la población del municipio, en relación
a los deberes asumidos.
Las personas
propietarias deberán participar en el mantenimiento y conservación
de la urbanización en la forma que se determine en el Plan General
de Ordenación Urbanística.
3. Para la
legalización de las edificaciones terminadas o en proceso de construcción
y que sean conformes con la ordenación urbanística y para
concesión de licencias de obras de edificaciones de nueva planta,
será necesario que la urbanización haya sido recepcionada
por el Ayuntamiento siguiendo el procedimiento establecido por la legislación
urbanística y se hayan cumplido los deberes legales establecidos
por el artículo 51 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre.
La preceptiva
garantía que cada una de las personas propietarias debe prestar
en relación a las obras de urbanización pendientes de ejecutar
podrá constituirse mediante la formalización de aval o cualquier
otra de las formas admitidas en derecho.
4. Podrán
otorgarse licencias de edificación de forma simultánea a
las obras de urbanización, de conformidad a lo previsto en el artículo
55.1 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, en los siguientes términos:
a) En el supuesto
de parcelas que carezcan de edificación o con edificación
no terminada o que carezca de las necesarias condiciones de seguridad y
salubridad reguladas en el artículo 7, la garantía exigida
para la ejecución de las obras de urbanización pendientes,
en proporción a su participación, podrá limitarse
solo a aquella parte de dichas obras susceptible de recepción parcial
independiente, conforme a lo recogido en el apartado 1 de este artículo.
La recepción
parcial de las obras de urbanización habilitará la concesión
de la correspondiente licencia de ocupación o utilización.
b) En el caso
de parcelas con edificación terminada y con las condiciones de seguridad
y salubridad reguladas en el artículo 7, si dicha edificación
se ajusta a las determinaciones urbanísticas de aplicación,
y, atendiendo a la realidad de hecho de las actuaciones irregulares en
las que existe una efectiva ocupación del territorio, se podrá
autorizar el uso provisional de la misma, de forma anticipada a la recepción,
parcial o total, de la urbanización, siempre que se hayan ejecutado
los servicios necesarios que garanticen su uso. Se consideran servicios
mínimos necesarios a estos efectos las infraestructuras de abastecimiento
de agua, saneamiento y suministro de energía eléctrica definidas
y ejecutadas de acuerdo con el proyecto de urbanización aprobado.
Para que pueda
otorgarse la citada autorización provisional de uso, mediante la
correspondiente licencia municipal, debe haberse procedido, como mínimo,
a la previa puesta en servicio y a la recepción municipal de las
referidas infraestructuras.
El plazo de
validez de la referida licencia provisional de uso será equivalente
al plazo máximo de terminación de las obras restantes de
la urbanización que permitan su recepción, ya sea total o
parcial, conforme a la legislación vigente, a lo establecido en
este artículo y en los instrumentos y proyectos aprobados. Este
plazo estará expresamente indicado en la citada licencia provisional,
sin perjuicio de la prórroga que pudiera otorgarse, si se reúnen
los requisitos para ello, mediante el correspondiente procedimiento.
Las autorizaciones
provisionales de uso serán título suficiente para la contratación
de los servicios por las empresas suministradoras, a los efectos establecidos
en el artículo 175 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, y serán
válidas hasta la recepción total o parcial, de las restantes
obras de urbanización.
Artículo
24. Régimen de las agrupaciones de edificaciones irregulares incompatibles
con la ordenación urbanística.
1. Las agrupaciones
de edificaciones irregulares en suelo no urbanizable que no sean compatibles
con el modelo territorial y urbanístico establecido por el nuevo
instrumento de planeamiento general mantendrán su clasificación
como suelo no urbanizable.
2. Dichas agrupaciones
podrán incluirse en el ámbito de un Plan Especial para su
adecuación ambiental y territorial conforme a lo establecido en
el título II. Igualmente, las edificaciones pertenecientes a una
agrupación podrán acceder al reconocimiento de la situación
de asimilado a fuera de ordenación conforme a lo dispuesto en el
título I.
Disposición
transitoria primera. Sobre los asentamientos urbanísticos delimitados
en los Avances de planeamiento regulados en el Decreto 2/2012, de 10 de
enero.
El Plan General
de Ordenación Urbanística, o la modificación o revisión
del mismo, según el alcance de la innovación propuesta, podrá
incorporar los asentamientos urbanísticos ya delimitados en los
Avances de planeamiento aprobados en desarrollo del Decreto 2/2012, de
10 de enero, como suelo urbano o suelo urbanizable, respetando los criterios
y previsiones de este Decreto-ley.
Disposición
transitoria segunda. Procedimientos resueltos y en tramitación.
1. Los procedimientos
de declaración de situación de asimilado a fuera de ordenación
que, al momento de la entrada en vigor del Decreto-ley, estuvieran ya iniciados,
se tramitarán y resolverán con arreglo al mismo. Los procedimientos
resueltos con anterioridad a la entrada en vigor de este Decreto-ley con
resolución denegatoria podrán volver a iniciarse y tramitarse
conforme a lo dispuesto en éste.
2. Las autorizaciones
de acceso provisional a los servicios básicos que a la entrada en
vigor del Decreto-ley se hubieran otorgado a edificaciones irregulares,
conforme a la disposición adicional cuarta de la Ley 6/2016, de
1 de agosto, mantendrán su vigencia hasta que se cumpla el plazo
previsto en las mismas o se acojan a la regulación de este Decreto-ley.
Disposición
derogatoria única. Derogación normativa.
1. Quedan derogadas
cuantas disposiciones de igual o inferior rango se opongan a este Decreto-ley
y, en particular, quedan derogadas expresamente las siguientes:
a) Ley 6/2016,
de 1 de agosto, por la que se modifica la Ley 7/2002, de 17 de diciembre,
de ordenación urbanística de Andalucía para incorporar
medidas urgentes en relación con las edificaciones construidas sobre
parcelaciones urbanísticas en suelo no urbanizable
b) Ley 2/2018,
de 26 de abril, relativa a modificación de la ley 6/2016, de 1 de
agosto, por la que se modifica la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de ordenación
urbanística de Andalucía para incorporar medidas urgentes
en relación con las edificaciones construidas sobre parcelaciones
urbanísticas en suelo no urbanizable.
c) Decreto
2/2012, de 10 de enero, por el que se regula el régimen de las edificaciones
y asentamientos existentes en el suelo no urbanizable en la Comunidad Autónoma
de Andalucía.
d) Orden de
1 de marzo de 2013, por la que se aprueban las normativas directoras para
la ordenación urbanística en desarrollo de los artículos
4 y 5 del Decreto 2/2012, de 10 de enero, por el que se regula el régimen
de las edificaciones y asentamientos existentes en suelo no urbanizable
en la Comunidad Autónoma de Andalucía.
2. Asimismo
quedan derogadas expresamente las siguientes disposiciones adicionales
de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística
de Andalucía:
a) Disposición
adicional décima, «Recuperación de dotaciones y aprovechamiento
público en actuaciones irregulares en suelo urbano».
b) Disposición
adicional decimotercera, «Edificaciones anteriores a la Ley 19/1975,
de 2 de mayo.»
c) Disposición
adicional decimoquinta, «Régimen complementario del reconocimiento
de asimilado al régimen de fuera de ordenación aplicable
a las edificaciones aisladas de uso residencial situadas en una parcelación
urbanística en suelo no urbanizable para las que haya transcurrido
la disposición temporal del artículo 185.1 y en las que concurran
los requisitos previstos en el artículo 183.3».
3. El Reglamento
de Disciplina Urbanística de la Comunidad Autónoma de Andalucía,
aprobado por Decreto 60/2010, de 16 de marzo, se aplicará conforme
a las previsiones contenidas en este Decreto-ley.
Disposición
final primera. Modificación de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre,
de Ordenación Urbanística de Andalucía.
La Ley 7/2002,
de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía,
se modifica en los siguientes términos:
Uno. Se modifica
el artículo 14 en los siguientes términos:
1. Se añade
un nuevo apartado 1.h) al artículo 14, que queda redactado de la
siguiente forma:
«h) Identificar
y delimitar concretas agrupaciones de edificaciones irregulares en suelo
urbano, urbanizable y no urbanizable, y adoptar las medidas pertinentes
para el establecimiento de las infraestructuras comunes para la prestación
de los servicios básicos necesarios para garantizar las condiciones
de mínimas de seguridad y salubridad de la población, mejorar
la calidad ambiental e integrar territorial y paisajísticamente
dichas agrupaciones.»
2. El actual
apartado 1.h) pasa a ser apartado 1.i).
3. Se incluye
un nuevo apartado 2.e) que queda redactado de la siguiente forma:
«e) La
finalidad prevista en la letra h) del apartado 1, estén o no previstos
en el Plan General de Ordenación Urbanística o en los Planes
de Ordenación del Territorio o, cuando se formulen en ausencia de
los citados instrumentos.»
Dos. Se modifica
el apartado 2 del artículo 17 «Ordenación de áreas
urbanas y sectores», que queda redactado de la siguiente forma:
«2. El
cumplimiento de lo dispuesto en el apartado anterior podrá eximirse
parcialmente en la ordenación de concretos sectores de suelo urbano
no consolidado, cuando las dimensiones de éstos o su grado de ocupación
por la edificación hagan inviable dicho cumplimiento o éste
resulte incompatible con una ordenación coherente; todo ello en
los términos que se prevea reglamentariamente.
La exención
prevista en el párrafo anterior será igualmente aplicable
a los ámbitos en los que se hayan llevado irregularmente a cabo,
total o parcialmente, actuaciones de urbanización y edificación
que el Plan General de Ordenación Urbanística declare expresamente
compatibles con el modelo urbanístico territorial que adopte.
Las exenciones
previstas en este apartado deberán justificarse suficiente y expresamente
en el correspondiente instrumento de ordenación y en los actos de
aprobación del mismo.»
Tres. Se modifican
los apartados 1.b) y 2 del artículo 34 «Efectos de la aprobación
de los instrumentos de planeamiento», que quedan redactados de la
siguiente forma:
«1.b)
La declaración en situación de fuera de ordenación
de las instalaciones, construcciones, obras y edificaciones erigidas con
anterioridad que resulten disconformes con la nueva ordenación,
en los términos que disponga el instrumento de planeamiento de que
se trate.»
«2. Fuera
de ordenación.
A) A los efectos
de la situación de fuera de ordenación, el instrumento de
planeamiento, deberá distinguir entre:
a) Las instalaciones,
construcciones, obras y edificaciones que sean totalmente incompatibles
con la nueva ordenación.
Las que ocupen
suelo dotacional público o, en caso del viario, impidan la efectividad
de su destino son siempre incompatibles con la nueva ordenación
y deben ser identificadas en el instrumento de planeamiento.
b) Las instalaciones,
construcciones, obras y edificaciones que sean solo parcialmente incompatibles
con la nueva ordenación.
B) El instrumento
de planeamiento definirá, teniendo en cuenta la modulación
anterior, los actos constructivos y los usos de los que puedan ser susceptibles
las correspondientes instalaciones, construcciones, obras y edificaciones.
C) En defecto
de las determinaciones a que se refiere el apartado anterior, se aplicarán
a las instalaciones, construcciones, obras y edificaciones en situación
de fuera de ordenación las siguientes reglas:
1.ª Con
carácter general sólo podrán realizarse las obras
de reparación y conservación que exija la estricta conservación
de la habitabilidad o la utilización conforme al destino establecido.
Salvo las autorizadas con carácter excepcional conforme a la regla
siguiente, cualesquiera otras obras serán ilegales y nunca podrán
dar lugar a incremento del valor de las expropiaciones.
2.ª Excepcionalmente
podrán autorizarse obras parciales y circunstanciales de consolidación,
cuando no estuviera prevista la expropiación o demolición,
según proceda, en un plazo de cinco años, a partir de la
fecha en que se pretenda realizarlas. Tampoco estas obras podrán
dar lugar a incremento del valor de expropiación.»
Cuatro. Se
suprime el último párrafo del apartado 1.B).e) del artículo
52 «Régimen del suelo no urbanizable».
Cinco. Se modifican
los apartados 4, 5 y 6 del artículo 66 «Parcelación
urbanística», que quedan redactados de la siguiente forma:
«4. Cualquier
acto de parcelación urbanística precisará de licencia
urbanística salvo que esté contenido en un proyecto de reparcelación
aprobado. No podrá autorizarse ni inscribirse escritura pública
alguna en la que se contenga acto de parcelación sin la aportación
de la preceptiva licencia, que los notarios deberán testimoniar
en la escritura correspondiente.
5. Las licencias
municipales sobre parcelaciones se otorgan y expiden bajo la condición
de la presentación en el municipio, dentro de los tres meses siguientes
a su otorgamiento o expedición, de la escritura pública en
la que se contenga el acto de parcelación. La no presentación
en plazo de la escritura pública determina la caducidad de la licencia
por ministerio de la ley, sin necesidad de acto aplicativo alguno. El plazo
de presentación podrá ser prorrogado por razones justificadas.
6. En la misma
escritura en la que se contenga el acto parcelatorio y la oportuna licencia
testimoniada, los otorgantes deberán requerir al notario autorizante
para que envíe por conducto reglamentario copia autorizada de la
misma al Ayuntamiento correspondiente, con lo que se dará por cumplida
la exigencia de protección a la que se refiere el apartado anterior.»
Seis. Se modifica
el artículo 169 «Actos sujetos a licencia urbanística
municipal» en los siguientes términos:
1. Se modifica
el apartado 1.a), que queda redactado de la siguiente forma:
«a) Las
parcelaciones urbanísticas a que se refiere la sección sexta
del capítulo II del título II de la presente ley, salvo que
estén contenidas en proyectos de reparcelación aprobados.»
2. Se añade
un nuevo apartado 1.b), que queda redactado de la siguiente forma:
«b) Las
divisiones y segregaciones en cualquier clase de suelo.»
3. Los actuales
apartados 1.b) a 1.g) pasan a ser los apartados 1.c) a 1.h).
Siete. Se modifica
el apartado 2 del artículo 178 «Información y publicidad
en obras», que queda redactado de la siguiente forma:
«2. La
publicidad que se haga de las obras y, en general de cualquier acto y uso
del suelo, por cualquier medio, incluidas las nuevas tecnologías,
no podrá contener indicación alguna disconforme con la ordenación
urbanística ni ser susceptible de inducir a error a los adquirentes
sobre las condiciones urbanísticas de las citadas obras, actos o
usos del suelo.»
Ocho. Se modifica
el apartado 3 del artículo 183 «Reposición de la realidad
física alterada», que queda redactado de la siguiente forma:
«3. En
el caso de parcelaciones urbanísticas en terrenos que tengan el
régimen del suelo no urbanizable, el restablecimiento del orden
jurídico perturbado se llevará a cabo mediante la reagrupación
de las parcelas a través de una reparcelación forzosa, en
la forma y en las condiciones que se determinen reglamentariamente.
Quedarán
excluidas de la reagrupación las parcelas sobre las que existan
edificaciones para las que haya transcurrido la limitación temporal
del artículo 185.1. A estas edificaciones les será de aplicación
el régimen de asimilado al de fuera de ordenación con las
particularidades siguientes:
a) Dicho reconocimiento
comprenderá la edificación y la parcela sobre la que se ubica,
cuya superficie, en el supuesto de dos o más edificaciones en una
misma parcela registral o, en su defecto, catastral, coincidirá
con las lindes existentes.
b) La declaración
de asimilación al régimen de fuera de ordenación surtirá
los efectos de la licencia urbanística exigida por el artículo
25.1.b) de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las
Explotaciones Agrarias, y quedará sujeta a la caducidad prevista
para las licencias de parcelación en el artículo 66 de la
presente ley, debiendo constar reflejados estos extremos en la misma declaración
de reconocimiento de asimilación al régimen de fuera de ordenación.
c) Este régimen
será también de aplicación a las parcelas sobre las
que existan edificaciones irregulares para las que haya transcurrido la
limitación temporal del artículo 185.1 que se encuentren
sobre parcelaciones con licencia o título habilitante declarado
nulo, sin perjuicio de las resoluciones judiciales que, en su caso, se
dicten en ejecución de sentencias.»
Nueve. Se modifica
el artículo 185 «Plazo para el ejercicio de la potestad de
protección de la legalidad urbanística», que queda
redactado de la siguiente forma:
«1. Las
medidas, cautelares o definitivas, de protección de la legalidad
urbanística y restablecimiento del orden jurídico perturbado
previstas en este capítulo sólo podrán adoptarse válidamente
mientras los actos estén en curso de ejecución, realización
o desarrollo y dentro de los seis años siguientes a su completa
terminación.
2. La limitación
temporal del apartado anterior no regirá para el ejercicio de la
potestad de protección de la legalidad urbanística y restablecimiento
del orden jurídico perturbado respecto a los siguientes actos y
usos:
A) Los de parcelación
urbanística en terrenos que tengan la consideración de suelo
no urbanizable, salvo los que afecten a parcelas sobre las que existan
edificaciones para las que haya transcurrido la limitación temporal
del apartado anterior, de acuerdo con lo establecido en el artículo
183.3 de esta ley. La excepción anterior en relación a limitación
temporal únicamente será de aplicación a la parcela
concreta sobre la que se encuentre la edificación en la que concurran
los citados requisitos, no comprendiendo al resto de parcela o parcelas
objeto de la parcelación. En ningún caso, será de
aplicación la limitación temporal a las parcelas que se encuentren
en alguno de los supuestos de la letra B).
B) Los que
afecten a:
a) Terrenos
clasificados como suelo no urbanizable de especial protección, terrenos
incluidos en la Zona de Influencia del Litoral, salvo los situados en suelo
urbano o suelo urbanizable, o terrenos incluidos en parcelaciones urbanísticas
en suelos que tengan la consideración de no urbanizable, con la
salvedad recogida en el apartado A) anterior.
b) Bienes o
espacios catalogados.
c) Parques,
jardines, espacios libres o infraestructuras o demás reservas para
dotaciones, en los términos que se determinen reglamentariamente.»
Diez. Se modifican
los apartados 1.a) y 3 del artículo 193 «Personas responsables»,
que quedan redactados de la siguiente forma:
«1.a)
Los propietarios, promotores, constructores, según se definen en
la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación,
urbanizadores y cuantas otras personas tengan atribuidas facultades decisorias
sobre la ejecución o el desarrollo de los actos, así como
los técnicos titulados directores de los mismos, los redactores
de los proyectos así como las empresas publicitarias que utilicen
cualquier medio de comunicación, incluidos los que utilicen las
nuevas tecnologías, cuando concurran dolo, culpa o negligencia graves.»
«3. En
los casos de prestación de servicios que se tipifican como infracción
urbanística en el artículo 207.2. a) y b) son responsables
las empresas suministradoras y cualquier persona física o jurídica
que ejecute materialmente dichos actos a título de dolo, culpa o
negligencia graves.»
Once. Se modifica
el apartado 2 del artículo 207 «Clases de infracciones»,
que queda redactado de la siguiente forma:
«2. Son
infracciones leves:
a) La prestación
de servicios por parte de las empresas suministradoras sin exigir la acreditación
de la correspondiente licencia cuando ésta proceda, o cuando hubiese
transcurrido el plazo establecido en la contratación provisional,
así como la continuidad en la prestación cuando haya sido
adoptada la suspensión cautelar.
b) La ejecución
de acometidas de suministros básicos sin autorización.
c) La publicidad
que se haga de las obras y, en general de cualquier acto y uso del suelo,
por cualquier medio, que contenga indicaciones disconformes con la ordenación
urbanística o sea susceptible de inducir a error a los adquirentes
sobre las condiciones urbanísticas de las citadas obras, actos o
usos del suelo.
d) Las certificaciones
emitidas por técnico competente acreditativas de la antigüedad
o características de las edificaciones, instalaciones y construcciones
que no se ajusten a la realidad física o jurídica.
e) Todas las
que, estando contempladas en el apartado siguiente, sean expresamente excepcionadas
en él de su clasificación como graves.»
Doce. Se modifica
la disposición adicional primera, que queda redactada de la siguiente
forma:
«Primera.
Situación de asimilado a fuera de ordenación.
1. Quedarán
en la situación de asimilado a fuera de ordenación las edificaciones
irregulares que se encuentren terminadas, respecto de las cuales no resulte
posible la adopción de medidas de protección de la legalidad
urbanística ni de restablecimiento del orden jurídico perturbado
por haber transcurrido el plazo para su ejercicio conforme al artículo
185.1. Se entenderá que la edificación está terminada
cuando no requiere de la realización de actuación material
alguna para servir al uso al que se destine, salvo las obras que procedan
para garantizar las condiciones mínimas de seguridad y salubridad.
2. En idéntica
situación quedarán, en la medida que contravengan la legalidad
urbanística, las obras, instalaciones, construcciones y edificaciones
en los casos de imposibilidad legal o material de ejecutar la resolución
de reposición de la realidad física alterada, siempre que
la indemnización por equivalencia que se hubiere fijado haya sido
íntegramente satisfecha, así como aquellas edificaciones
ejecutadas con licencia o título habilitante declarados nulos una
vez transcurrido el plazo para el ejercicio de acciones establecido en
el artículo 185.1, a contar desde la fecha de terminación
de dichas edificaciones, y sin perjuicio de las resoluciones judiciales
que, en su caso, se dicten en ejecución de sentencias.
3. El reconocimiento
de la situación señalada en los apartados anteriores se entenderá
sin perjuicio de lo que se acordare en el correspondiente instrumento de
planeamiento general respecto del desarrollo, ordenación y destino
de las edificaciones.
4. Para la
efectiva incorporación al proceso urbanístico de actuaciones
irregulares será necesario, junto a la aprobación del instrumento
de planeamiento general que contenga las determinaciones que supongan dicha
incorporación, el cumplimiento de los deberes y las cargas que,
de conformidad a lo previsto en la legislación aplicable, contenga
dicho instrumento de planeamiento y en la forma y plazos que establezca.»
Disposición
final segunda. Entrada en vigor.
El presente
Decreto-ley entrará en vigor el día siguiente al de su publicación
en el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía.
Sevilla, 24
de septiembre de 2019
JUAN MANUEL
MORENO BONILLA
Presidente
de la Junta de Andalucía
MARÍA
FRANCISCA CARAZO VILLALONGA
Consejera de
Fomento, Infraestructuras
y Ordenación
del Territorio
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