1.
Riesgo general de mercado. Todos los mercados tienen altibajos vinculados
a la economía, las tasas de interés, la inflación
u otras tendencias del mercado. Los inversores no pueden eliminar los shocks
del mercado, pero pueden cubrir sus apuestas. "Lo que no sabes puede hacerte
daño", señala la Autoridad Reguladora de la Industria Financiera
(FINRA).
2. Riesgo a
nivel de activo. En la inversión inmobiliaria, siempre hay demanda
residencial, por lo que los bienes inmuebles multifamiliares se consideran
de bajo riesgo y, por lo tanto, a menudo producen rendimientos más
bajos. Los edificios de oficinas son menos sensibles a la demanda de los
consumidores que los centros comerciales, mientras que los hoteles, con
sus estancias cortas de temporada y su dependencia de los viajes de negocios
y turismo, presentan un riesgo mucho mayor que los apartamentos o la oficina.
3. Riesgo idiosincrásico.
Cuanto más riesgo, más retorno. La construcción, por
ejemplo, agregará riesgo a un proyecto porque limita la capacidad
de cobrar alquileres durante este tiempo. Y al promover una parcela desde
cero, los inversores asumen más tipos de riesgo, además del
riesgo de construcción.
También
existe un riesgo administrativo: la posibilidad de que las administraciones
con jurisdicción sobre un proyecto no emitan las licencias requeridas
para permitir que el proyecto continúe o los riesgos ambientales,
como la contaminación del suelo.
Y los
sobrecostes presupuestarios o riesgos políticos y laborales. La
ubicación es otro factor de riesgo idiosincrásico.
Los riesgos
idiosincrásicos se definen como riesgos específicos del activo
y el plan de negocios del activo.
4. Riesgo de
liquidez. Antes de invertir en un inmueble hay que tener en cuenta la profundidad
del mercado y cómo se va a salir de la inversión. Un inversor
puede esperar que docenas de compradores aparezcan en la mesa de ofertas
en un lugar como Nueva York, independientemente de las condiciones del
mercado. Sin embargo, una propiedad ubicada en lo alto de una montaña
no tendrá el mismo número de participantes en el mercado,
lo que facilita la compra sin competencia, pero es difícil salir.
5. Riesgo de
crédito. La longitud y la estabilidad del flujo de ingresos de la
propiedad es lo que genera valor. Una propiedad arrendada a Google por
30 años tendrá un precio mucho más alto que un edificio
de oficinas multiarrendatario con alquileres similares. Sin embargo, tenga
en cuenta que incluso los arrendatarios más solventes pueden ir
a la quiebra, como la historia nos ha demostrado una y otra vez.
El enorme mercado
de los llamados arrendamientos de triple red, que a menudo se dice que
son tan seguros como los bonos del Tesoro de los Estados Unidos y requieren
que los arrendatarios paguen impuestos, seguros y mejoras, pueden engañar
a los inversores inmobiliarios. A mayor estabilidad en el flujo de ingresos
de una propiedad, más inversores están dispuestos a pagar
porque se comporta como un bono con flujos de ingresos predecibles. Sin
embargo, el arrendador de arrendamiento de triple red se arriesga a que
el arrendatario permanezca en el negocio durante todo el plazo del arrendamiento
y que pierda la oportunidad de un comprador en espera. Una nueva construcción
puede parecer una mejor oportunidad frente a un arrendamiento a 30 años
con un único arrendatario dispuesto a quedarse hasta el último
día.
6. Riesgo de
coste de reemplazo. Dado que la demanda de espacio céntrico aumenta,
se construye más. Sin embargo, los gastos de mantenimiento en propiedades
antiguas crecen constantemente, así que es solo cuestión
de tiempo que estos gastos justifiquen construir de nuevo en el solar o
por el contrario aumentar el riesgo de mantenimiento. ¿Qué
sucede si un nuevo edificio competidor hace que su propiedad quede obsoleta
porque hay una mejor instalación con alquileres comparables? Es
posible que un inversor no pueda aumentar las rentas o incluso alcanzar
tasas de ocupación decentes.
Evaluar esta
situación requiere comprender el coste de reemplazo de una propiedad
para saber si es económicamente factible que aparezca un nuevo edificio
y se lleve a sus arrendatarios. Para calcular el coste de reemplazo, considere
la clase de activo, ubicación y submercado de una propiedad en esa
ubicación. Esto ayuda a los inversores a saber si la renta puede
aumentar lo suficiente como para hacer viable una nueva construcción.
Por ejemplo,
si un edificio de apartamentos de 20 años puede alquilar a un precio
que justificaría una nueva construcción, la competencia bien
podría venir en forma de ofertas de nueva construcción y
entonces, es posible que no sea posible aumentar los alquileres o mantener
la ocupación en el edificio más antiguo.
7. Riesgo estructural.
Esto no tiene nada que ver con la estructura de un edificio; se relaciona
con la estructura financiera de la inversión y los derechos que
brinda a los participantes individuales. Un préstamo garantizado
senior le da al prestamista una ventaja estructural sobre la deuda subordinada
porque la deuda senior es la primera que se paga y ocupa el primer lugar
en caso de liquidación.
8. Riesgo de
apalancamiento. Cuanta más deuda hay sobre una inversión,
más riesgo. El apalancamiento es un multiplicador de fuerza: puede
mover un proyecto rápidamente y aumentar los rendimientos si las
cosas van bien, pero si los préstamos de un proyecto están
bajo estrés, generalmente cuando el rendimiento de los activos no
es suficiente para cubrir los pagos de intereses, los inversores tienden
a perder rápidamente.
Como regla
general, el apalancamiento no debe exceder el 75%. Los retornos deben generarse
principalmente a partir de la actividad inmobiliaria, no a través
del uso excesivo del apalancamiento, y es fundamental que los inversores
entiendan este punto.
A menudo, los
inversores inmobiliarios no se dan cuenta de lo importante que es cuantificar
el apalancamiento, por lo que terminan en inversiones sobre-apalancadas.
Los inversores deben calcular el apalancamiento que se utiliza para capitalizar
un activo y asegurarse de que reciben un rendimiento acorde con el riesgo.
