El alquiler también está consumiendo los presupuestos de más adultos mayores, dejando poco para otras necesidades.

"Los adultos mayores de bajos ingresos que gastan la mayor parte de sus ingresos en alquiler gastan un 44% menos en alimentos y un 70% menos en atención médica", dijo Linda Couch, vicepresidenta de política de vivienda de LeadingAge, que representa a proveedores sin fines de lucro de vivienda para personas mayores.

La solución, dicen los defensores, no es sorprendente: más viviendas, pero especialmente en el extremo inferior.

En Inglaterra, durante 2015/16, se ayudó a más de 90,000 hogares a encontrar viviendas convencionales bajo las medidas de prevención y ayuda para personas sin hogar y el principal deber de personas sin hogar. Alrededor de un tercio recibió un arrendamiento privado. El resto ingresó a viviendas sociales con la excepción de unos pocos cientos de hogares capaces de pagar la propiedad de viviendas de bajo costo.

PROBLEMAS DE ASEQUIBILIDAD CON VIVIENDAS PRIVADAS DE ALQUILER EN EL REINO UNIDO.

Una mayor dependencia del alquiler privado significa que las personas gastan más de sus ingresos en el alquiler. Es más probable que sean empujados a la pobreza por el alto coste de la vivienda en relación con los ingresos. Una mayor proporción de inquilinos privados en edad de trabajar gasta más de un tercio de sus ingresos en vivienda que los adultos en edad de trabajar que viven en otros cargos.

El número de personas que viven en la pobreza en el sector privado alquilado en el Reino Unido casi se ha duplicado en la última década. En 2015/16, 4,7 millones de personas vivían en la pobreza en el sector, de las cuales tres millones estaban en hogares de trabajo.

Cuatro quintos de los hogares de bajos ingresos en edad laboral que viven en el sector privado alquilado gastan más de un tercio de sus ingresos netos en costes de vivienda. Esto se compara con poco más de la mitad de los del sector de alquiler social. Los elementos de la reforma del bienestar, particularmente la brecha cada vez mayor entre las tasas de asignación de vivienda local y las rentas del mercado, han hecho que el sector sea cada vez más inasequible. Ha dejado a los inquilinos privados vulnerables a los atrasos de alquiler y al desalojo. 
En áreas de alta presión de vivienda, la dependencia del alquiler privado también crea oportunidades para la explotación. Las personas con el menor poder adquisitivo pueden verse obligadas a aceptar alojamientos de muy baja calidad. Los propietarios de mala reputación pueden explotar más fácilmente la situación, dejando hogares inseguros o superpoblados a personas que no tienen otra opción.

Los inquilinos a menudo son reacios a remitir los problemas a sus autoridades locales, o no son conscientes de su derecho a hacerlo. Esto hace que sea muy difícil identificar y hacer cumplir contra los propietarios deshonestos. Además, las autoridades locales a menudo luchan para abordar las malas condiciones y estándares en el sector debido a la falta de recursos y los datos de baja calidad sobre el alquiler privado.

Los equipos de salud ambiental de las autoridades locales están significativamente desprovistos de recursos. Los presupuestos promedio asignados a los servicios de salud ambiental por cabeza de población en el Reino Unido disminuyeron en un ocho por ciento entre 2010 y 2012.

Faltan datos disponibles sobre los propietarios y las propiedades que permiten, particularmente en Inglaterra, donde no existe un registro nacional de propietarios. Esto hace que sea muy difícil para las autoridades locales enfocarse efectivamente en el trabajo de aplicación de la ley o en la capacitación educativa y los recursos para propietarios aficionados y accidentales. Más de las tres cuartas partes de los propietarios en el Reino Unido nunca han sido miembros de ningún organismo comercial ni han tenido licencia o acreditación.

En Inglaterra, ha habido un aumento en el uso de los derechos de 'desarrollo permitido' para entregar viviendas en edificios de oficinas convertidos (también conocido como 'cambio de uso'), a veces para proporcionar viviendas dirigidas a personas vulnerables. El número de tales conversiones de cambio de uso ha aumentado dramáticamente desde que el Gobierno de Westminster introdujo nuevos poderes en mayo de 2013 (aplicable solo a Inglaterra). Hubo 37,000 de esas conversiones en 2016/17.

La autoridad de planificación local tiene un poder limitado para garantizar que estos hogares cumplan con los estándares básicos, como espacio mínimo y luz y ventilación adecuadas. Los esquemas pueden ser de baja calidad y no están sujetos a obligaciones de vivienda asequible. Ha habido llamados para que el gobierno revierta las reformas de 2013.

La inversión en vivienda a niveles de renta social es un enfoque alternativo que vería beneficios de costes tanto para el contribuyente como para los hogares de bajos ingresos. El análisis realizado por Savills comparó los costes de vivienda de 100,000 hogares en el sector privado alquilado y el sector social alquilado respectivamente.

El estudio encontró que la opción del sector de alquiler social generó un ahorro de £ 23.9 mil millones a largo plazo en comparación con el alquiler privado. Esto consideró el impacto de la inversión inicial y los costes del beneficio de vivienda. El análisis de Capital Economics encontró que invertir en 100,000 nuevas viviendas de alquiler social por año crea un superávit anual neto para el gobierno nacional a largo plazo.

Se ha argumentado que estas políticas están cambiando el papel del sector de la vivienda social. En lugar de proporcionar una red de seguridad de vivienda a largo plazo para los hogares de bajos ingresos, se está convirtiendo en un 'servicio de ambulancia', ayudando a quienes más lo necesitan por períodos cortos de tiempo.

Como parte de esta función cambiante, el Gobierno de Westminster introdujo reformas que permitían a los propietarios sociales ofrecer arrendamientos a plazo fijo a nuevos inquilinos en lugar de arrendamientos seguros a largo plazo (o de por vida) .

¿CUÁNTAS CASAS SE NECESITAN?

La Federación Nacional de Vivienda han encargado a la Universidad Heriot-Watt que realice un nuevo análisis de los requisitos de oferta de vivienda. La evidencia en esta sección se basa en este estudio.

Actualmente hay una acumulación de necesidad de 4,75 millones de hogares en Gran Bretaña. La mayoría de estos hogares consisten en aquellos identificados como necesitados de vivienda.

Otro componente de la acumulación de necesidades son aquellos hogares cuyos costes de vivienda son inasequibles. Esto es a pesar de que puede que no se identifiquen en las necesidades específicas anteriores (es decir, aquellos que pagan más que nuestros índices normales pero que no indican dificultades inmediatas reales con el pago). Un indicador amplio de este problema serían los hogares en pobreza "Después de los costes de vivienda" en la medida estándar del Reino Unido del 60 por ciento del ingreso medio. Esto equivale al 17,3 por ciento de los hogares en Gran Bretaña. Hay 240,000 hogares menores de 40 años adicionales que viven en el sector privado alquilado (más allá de los que ya se consideran necesitados) que no pueden pagarlo, de acuerdo con nuestros criterios de asequibilidad, y que deberían poder acceder a la vivienda social. También hay otros 75,000 que podrían pagar alquileres intermedios asequibles.

Estas necesidades de vivienda no pueden satisfacerse instantáneamente. Llevará tiempo desarrollar un programa eficaz de construcción de viviendas para abordar estas necesidades existentes más las necesidades y demandas futuras esperadas. El análisis de Heriot-Watt supone que la construcción de viviendas se llevará a cabo durante 15 años para permitir suficiente tiempo y recursos para satisfacer la acumulación de necesidades que se detalla a continuación. Durante el período de 15 años, el nivel total de construcción de viviendas nuevas requerido se estima en 383,000 unidades por año, incluidas 100,500 unidades por año para alquiler social. La siguiente lista establece cómo se divide esto en Inglaterra, Escocia y Gales. La figura tiene en cuenta el análisis de la necesidad y la asequibilidad y una evaluación equilibrada del rango de resultados previstos en el modelo. 

Si se logra el escenario de construcción de viviendas sugerido en la lista a continuación, para el final del período de 15 años habrá 274.000 nuevos alquileres en viviendas sociales. Con un flujo de 160.000 hogares sin hogar durante ese año. Por lo tanto, la construcción de muchas más viviendas sociales hace que sea mucho más posible alojar a las personas sin hogar en viviendas de alquiler social donde sea más apropiado.

Mientras se implementan los programas de inversión, los propietarios privados e inversores institucionales con mentalidad ética en Gran Bretaña deberían desempeñar un papel más importante en la provisión de hogares para personas sin hogar. Esto debería incluir la provisión tanto en el nuevo edificio (construir para alquilar) como para comprar para alquilar, y hacer un uso efectivo de los esquemas privados de acceso al sector alquilado (ayuda para alquilar).

Existe una variación significativa en los precios de la vivienda, la asequibilidad y la economía del desarrollo en los mercados de vivienda de cada nación. Por lo tanto, las intervenciones para abordar la falta de vivienda deben ser moldeadas por las condiciones del mercado local y responder a los diferentes niveles de lo que las personas necesitan. También deberían estar respaldados por un sistema de asistencia social que garantice que el Beneficio de Vivienda esté disponible para cubrir los costes de alquiler tanto en el sector alquilado social como privado.

En las tres naciones, la falta de viviendas asequibles se identificó como la mayor barrera para aliviar la falta de vivienda en la extensa consulta nacional que realizamos para informar este plan. Se identificó una mayor disponibilidad de viviendas sociales como el recurso más importante que se necesita para ayudar a las autoridades locales a satisfacer las necesidades de las personas sin hogar o en riesgo de quedarse sin hogar. Este fue también un tema clave planteado por los participantes de la consulta con experiencia vivida de personas sin hogar.

ALQUILER SOCIAL

Inglaterra

En Inglaterra, no existe un objetivo nacional para construir viviendas a niveles de renta social. La política gubernamental desde 2012 ha resultado en una reducción significativa en el número de viviendas para alquiler social. En cambio, los nuevos objetivos de construcción se han centrado en el suministro general de viviendas y en una categoría ampliamente definida de 'viviendas asequibles' que incluye viviendas para principiantes.

Solo Londres tiene un objetivo para la entrega de nuevas viviendas en alquileres basados en niveles de renta social. Esto sigue a la decisión del alcalde de Londres de incluir un flujo de fondos para viviendas en niveles de alquiler equivalentes a alquileres objetivo para viviendas sociales. Estas rentas se conocen como 'Renta asequible de Londres'.

El anuncio del gobierno de £ 2 mil millones adicionales para financiar la entrega de hasta 25,000 viviendas de alquiler social durante cinco años es bienvenido. Sin embargo, esto no compensará la disminución en la provisión de viviendas sociales de alquiler adicionales de un máximo de 40,000 en 2010/11 a solo 5,000 en 2016/17. Y desde 2012, se han perdido 150,000 viviendas de alquiler social a través de conversiones a alquiler asequible, derecho de compra y demolición

Las viviendas sociales han estado sujetas a un recorte anual del alquiler del uno por ciento entre 2016 y 2020. Esto redujo la cantidad de dinero disponible para los propietarios sociales y, como resultado, se estima que resultó en la construcción de 14,000 viviendas menos asequibles. Si bien las terminaciones de viviendas de nueva construcción de las autoridades locales están aumentando, la producción total fue de solo 2,000 casas en 2016/17 (no solo casas para alquiler social). El número de alquileres para nuevos inquilinos ha disminuido en las últimas dos décadas, y la proporción de alquileres para personas sin hogar ha fluctuado en alrededor de un quinto.

Aumentar la oferta de viviendas de alquiler social en Inglaterra es fundamental para la planificación a largo plazo para acabar con la falta de vivienda. En la sección 11.4, proponemos que el Gobierno de Westminster establezca objetivos e invierta en aumentos sustanciales en la entrega de viviendas de alquiler social. Las políticas que han resultado en reducciones sostenidas en el stock de viviendas a niveles de renta social deben revertirse. Las barreras que limitan aún más la capacidad de las personas sin hogar para acceder a viviendas sociales de alquiler también deben abordarse

SUELO PÚBLICO

Los proveedores de vivienda han pedido un mejor uso del suelo público para permitir viviendas asequibles. Pero las presiones sobre los presupuestos significan que las autoridades locales y otros organismos públicos pueden estar menos inclinados a aceptar valores de tierra más bajos a cambio de viviendas más asequibles.

El CIH se encuentra entre los que exhortan a los organismos públicos a permitir la venta de tierras a un valor de mercado inferior al total para entregar viviendas asequibles. También hace un llamado al gobierno para ampliar el alcance de lo que puede determinar la "mejor consideración" para la venta de suelo, donde esto proporcionará viviendas asequibles.

También se alienta a las autoridades locales a adoptar la mejor práctica de las autoridades locales ejemplares y a ser más activos en el montaje de sitios y la puesta en marcha de planes maestros, y en el uso de poderes de orden de compra obligatorios para hacerlo.

En Escocia, el suministro de tierras se considera un riesgo clave para el logro de los ambiciosos objetivos de vivienda asequible del gobierno. Los terrenos propiedad del Consejo desempeñan un papel importante en la entrega de viviendas asequibles, pero existe la preocupación de que la tubería de suministro sea a corto plazo.

Al igual que en Inglaterra y Gales, existen problemas en torno a que las expectativas de los propietarios de tierras no están en línea con los precios del mercado, lo que hace que los sitios se retengan. Las autoridades locales escocesas también dependen en mayor medida de las contribuciones de los desarrolladores para ofrecer viviendas asequibles. Hay preocupaciones sobre el impacto potencial de la volatilidad del mercado en la tasa a la que se construyen nuevas viviendas.