El artículo
5 e) de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU),
establece que se excluye del ámbito de aplicación de la LAU
los alquileres que comprendan:
•
La cesión temporal (alquiler) de una vivienda amueblada y equipada
para uso inmediato
• A su vez,
esa vivienda ha sido comercializada/promocionada en canales de oferta turística
o por cualquier otro modo de comercialización o promoción
• A su vez,
dicha vivienda es promocionada con finalidad lucrativa (el propietario
se lucra con el alquiler)
• A su vez,
la vivienda se encuentra sometida a una normativa sectorial específica
(ej: normativa autonómica en materia de viviendas de uso turístico)
Por lo tanto,
si se cumplen los tres primeros puntos, y además, la comunidad autónoma
donde se encuentra la vivienda tiene regulada la cesión de viviendas
turísticas (es decir, tiene normativa sectorial específica),
entonces en dicho alquiler se aplicará la norma de la comunidad
autónoma, y no la LAU. Es imprescindible que se cumplan todos los
anteriores puntos, puesto que en caso contrario, se seguirá aplicando
la LAU.
Las comunidades
autónomas que tienen normativa sectorial específica son las
siguientes: Andalucía, Aragón, Principado de Asturias, Islas
Baleares, Canarias, Castilla y León, Castilla La Mancha, Cataluña,
Comunidad Valenciana, Galicia, La Rioja, Comunidad de Madrid, Murcia, y
el País Vasco.
En los últimos
años se viene produciendo un aumento cada vez más significativo
del uso del alojamiento privado para el turismo que es lo que se denomina
alquiler turístico y hay que diferenciarlo de los servicios que
presta la industria hotelera.
Con carácter
general, los rendimientos derivados del alquiler de apartamentos turísticos
tendrán la consideración de rendimientos del capital inmobiliario.
Para que proceda
esa calificación, el alquiler se tiene que limitar a la mera puesta
a disposición de un inmueble durante un periodo de tiempo, sin que
vaya acompañado de la prestación de servicios propios de
la industria hotelera. A modo de ejemplo, no se consideran como tales:
los servicios de limpieza realizados antes de la llegada de los inquilinos
o tras la salida de éstos o la entrega y recogida de llaves en el
momento de la entrada y salida de los clientes.
Los rendimientos
obtenidos por el arrendamiento se declararán por el titular del
inmueble o del derecho que le habilita para la cesión (por ejemplo,
en el caso de un usufructuario del inmueble que cede el mismo) por la diferencia
entre los ingresos íntegros y los gastos fiscalmente deducibles.
Al rendimiento
neto resultante de esa operación no le resultará aplicable
la reducción del 60% prevista en el artículo 23.2 de la Ley
de IRPF, ya que los apartamentos de uso turístico no tienen por
finalidad satisfacer una necesidad permanente de vivienda sino cubrir una
necesidad de carácter temporal.
Los periodos
de tiempo en los que el inmueble no haya sido objeto de cesión,
generan la correspondiente imputación de renta inmobiliaria, al
igual que cualquier otro inmueble, cuya cuantía sería el
resultado de aplicar el porcentaje de imputación que corresponda
(1,1% ó 2%) al valor catastral del inmueble, y en función
del número de días que no haya estado cedido con fines turísticos
(o, en su caso, arrendado).
No obstante,
el arrendamiento se puede entender como una actividad empresarial y los
rendimientos derivados de la misma tendrán la consideración
de rendimientos de actividades económicas cuando, además
de poner a disposición el inmueble, se ofrezcan, durante la estancia
de los arrendatarios, servicios propios de la industria hotelera como pueden
ser: servicios periódicos de limpieza, de cambio de ropa, de restauración,
de ocio u otros de naturaleza análoga o cuando, sin prestar tales
servicios, se disponga de una persona con contrato laboral y jornada completa
para la ordenación de la actividad.
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