Según el Informe de Mercado Industrial-Logístico de Cataluña del 1er semestre del 2019 de Forcadell, pese a que el volumen de la demanda registrada en el mercado de alquiler durante la primera mitad del año ha sido un 3% superior a la del mismo periodo del año anterior, los procesos de comercialización no han seguido la misma evolución. En los últimos meses se ha observado cierta ralentización en la toma de decisiones por parte de los arrendatarios debido a que éstos están mostrando un mayor nivel de exigencia en cuanto a condiciones de la nave y prestaciones del contrato. Otro factor que ha influido en esta moderación del ritmo de comercialización ha sido el alto nivel de rentas solicitadas, que está propiciando que los arrendatarios comparen más y dediquen mayor tiempo al estudio de la viabilidad económica.

La consultora destaca que la tipología de nave más demandada –y que registra periodos de comercialización que no superan los 2 meses- ha sido la nave moderna, con la normativa al día, de superficies de 300 a 400 m2, ubicada en Barcelona (Poblenou) o los municipios colindantes a la ciudad (especialmente del Baix Llobregat Sur) y con rentas inferiores a 2.000 €/mes.

En línea con el tejido empresarial e industrial catalán, tres de cada cuatro demandas de alquiler corresponden a naves de hasta 1.000 m2. De hecho, según los últimos datos publicados por el Ministerio de Economía, Industria y Competitividad, sólo en Catalunya se ubican el 18,5% de las pymes de toda España.  La consultora destaca que aunque en el mercado de compraventa las naves más demandadas también son las de superficies de hasta 1.000 m2 –como en el mercado de alquiler-, también tienen un peso destacable las de 1.000 a 2.500 m2, que han protagonizado en el 1er semestre del año una de cada 4 demandas. Se trata de la tendencia natural del mercado: las empresas pequeñas tienden a necesitar de espacios más reducidos y, por su capacidad económica, prefieren el régimen del alquiler y, por el contrario, empresas ya consolidadas requieren de espacios más grandes para ampliar sus actuales instalaciones y pueden acceder a la compra y realizar mayores inversiones con altas perspectivas de futuro. Además del perfil del usuario final, cabe destacar el peso del inversor, principalmente local, que demanda naves en rentabilidad y en buenas condiciones –difícil de encontrar- o naves obsoletas por reformar.

Oferta y disponibilidad

Según el informe de Forcadell, pese a que se haya registrado un pequeño incremento de naves industriales en el 1er semestre del año, la oferta industrial en el Barcelonès y sus comarcas colindantes sigue siendo insuficiente para satisfacer las necesidades de la demanda. Fundamentalmente porque se trata de naves construidas en los años 80, consideradas obsoletas, que pese a estar ubicadas en zonas de interés, no cumplen con los requerimientos actuales como la normativa contraincendios o la altura libre, entre otros. La demolición y construcción de un nueva nave sería la salida óptima para estos productos, pero muchos propietarios no están dispuestos a vender a precio de solar lo que todavía consideran una nave. El mercado de naves industriales en venta en Barcelona carece de producto de obra nueva: con lo que la oferta se centra mayoritariamente en naves semi-nuevas, construidas antes del 2010, u obsoletas.

La consultora destaca que las zonas de mayor concentración de oferta se encuentran en el área metropolitana de Barcelona, concretamente en el Baix Llobregat y los dos Valleses, polos de crecimiento económico y empresarial de Catalunya. El Barcleonès sigue presentando problemas de espacio industrial y representa, de hecho, tan sólo un 10% de la disponibilidad de naves en alquiler en Catalunya.

Precios 

Según el informe de Forcadell, las rentas de naves industriales han seguido registrando incrementos moderados en la primera mitad del año por casi todo el territorio catalán con la excepción del algún pequeño descenso. De hecho, a cierre del mes de junio la variación anual de los precios de alquiler ha sido del 2,6%, porcentaje menor al registrado en el semestre anterior, periodo en el que las rentas se habían incrementado un 4,6%. La comarca con el precio por m2 más elevado es el Barcelonès (4,64 €/m2) seguida del Maresme (3,43 €/m2) y el Baix Llobregat (3,40 €/m2).

El precio de naves industriales en venta ha registrado en el 1er semestre del 2019 una variación anual del 2% en Catalunya, evolución que confirma la tendencia de estabilidad registrada a lo largo del ejercicio del 2018 según datos de la consultora. El m² de techo industrial catalán se ha situado de promedio en los 580 €/m², siendo el Barcelonès y el Maresme las comarcas que han presentado precios más elevados, en línea con la evolución del mercado y el desequilibrio entre oferta y demanda de estas dos ubicaciones. El incremento de los precios lo ha liderado el Baix Llobregat con una variación del 6,1%, zona consolidada como uno de los principales polos del crecimiento económico e industrial de Catalunya. 

Mercado de solares industriales 

Forcadell destaca que los fondos internacionales siguen con el foco puesto en el suelo industrial catalán para desarrollar en él proyectos logísticos, pero se están encontrando con 2 principales obstáculos: por un lado, el elevado coste de los solares y, por otro, en las proximidades de Barcelona no se encuentran las grandes superficies que están requiriendo. Destacan en el Área Metropolitana de Barcelona dos grandes desarrollos todavía no finalizados que están pendientes de tramitaciones urbanísticas y administrativas y que podrían dar una ligera tregua al desequilibrio entre oferta y demanda de la AMB, aportando al mercado hasta 500.000 m2 de techo de uso industrial-terciario.

Si bien el precio de solares industriales en Catalunya ha registrado una ligera variación en el 1er semestre del 2019 respecto al mismo periodo del año anterior (2,70%), el suelo industrial se ha incrementado notablemente a lo largo de los últimos 3 años, sobre todo en un radio de 30 km de la capital catalana. Concretamente, la variación desde el 1S 2016 ha sido del 17%, pasando de los 139 €/m2 a los 163 €/m2. Mientras que el suelo ubicado en la 1ª y 2ª Corona ronda los 200-250 €/m2 de media, la 3ª Corona apenas alcanza los 100 €/m2 de media. La consultora destaca en la 3ª Corona al Garraf, comarca que le pisa los talones a los precios de los dos Valleses.

Inversión y logística

Según el informe de Forcadell, el mercado logístico catalán ha alcanzado en el 1er semestre del 2019 una contratación de 341.243 m². La cifra es un 12% inferior al take-up obtenido en el mismo periodo del año anterior, pero un 44% y un 31% superior a los volúmenes registrados en el primer semestre del 2017 y 2016 respectivamente. Este descenso de la contratación no se traduce en una falta de dinamismo en el sector, sino que se trata de grandes operaciones de usuarios finales que dispararon notablemente las cifras de contratación del 2018. Es el caso de la plataforma logística de 51.000 m² de Amazon en Barberà del Vallès y la nave de 48.000 m² alquilada por Privalia en La Bisbal del Penedès, entre otras. 

Las naves de obra nueva han continuado liderando el mercado inmologístico catalán y han protagonizado el 82% de los m2 contratados en el 1er semestre del año, hecho que sigue aportando confianza al sector promotor a la hora de desarrollar nuevos proyectos.

La cadena de distribución se encuentra en un proceso de transformación debido al auge del e-commerce, a la falta de espacios disponibles en la 1ª Corona, a la profesionalización y digitalización del sector y a las demandas del cliente millenial en cuanto a volumen, inmediatez, personalización, experiencia, políticas de devoluciones, sostenibilidad y comodidad. El nuevo escenario del sector inmologístico está empujando a los operadores a buscar nuevas fórmulas urbanísticas y de distribución que pasan por disponer de plataformas urban logistics y por realizar sinergias con otros sectores, como el retail, las oficinas o los parkings.

Los buenos indicadores macroeconómicos, el auge del e-commerce y la salud del mercado inmobiliario han propiciado que el sector logístico concluya el 1S del 2019 con buenas cifras de inversión a nivel estatal (que superan los 500 M€) y con un importante pipeline que hace prever que en el 2019 se alcance o supere el volumen de inversión obtenido en el 2018. Cabe destacar que, de estos más de 500 M€ estatales, la provincia de Barcelona ha conseguido captar una quinta parte.