El plazo de recuperación o payback es el tiempo que necesita el proyecto inmobiliario para recuperar la inversión inicial. Es decir, que las entradas de caja hagan frente a todas las salidas que la inversión ha generado. Serán preferibles los proyectos en los que se recuperen antes los desembolsos iniciales.

Es un método muy sencillo de calcular, pero tiene el inconveniente de que no considera los flujos netos de caja que se producirá después del plazo de recuperación, y tampoco tiene en cuenta el tiempo en que se producen.

Estimar la inversión inicial no es difícil para los gastos que están claramente determinados, en otros la estimación necesitará aplicar criterios diferentes para valorar los gastos, por ejemplo, invertir en acciones que no cotizan en bolsa o estimarse al alza incluyendo un grado mínimo de error.

El VAN (Valor Actual Neto) es un indicador que mide la rentabilidad o ganancia de un proyecto de inversión inmobiliaria. Es el valor actualizado de todos los flujos de caja esperados a una tasa de descuento que refleje el riesgo de la inversión, al que se descuenta la inversión inicial. Se homogeneízan los flujos de dinero que se van a generar en distintos períodos de tiempo.

Si VAN > 0 conviene aceptar el proyecto, ya que proporciona una ganancia total neta actualizada, es decir, genera unos flujos netos de caja más que suficientes para amortizar y retribuir al capital invertido.
Si VAN < 0 conviene rechazar el proyecto.

La tasa de descuento o tipo de descuento, se aplica para actualizar el valor futuro de los flujos de caja –será mayor cuantos más años transcurran-. Tiene dos componentes:

– el coste de los recursos financieros utilizados en la inversión o rentabilidad mínima que debemos exigirle a la inversión, y
– la prima de riesgo, que incorpora el efecto del riesgo. Así, una inversión con alto riesgo exigirá aumentar la tasa de descuento, ya que deberíamos exigir más rentabilidad al proyecto de inversión.

La tasa de descuento se define generalmente como el coste de oportunidad del capital.

El TIR (Tasa de Retorno de la Inversión) es la tasa que iguala el VAN a cero, o la tasa que hace indiferente al proyecto. Se compara con la tasa de descuento del proyecto.

Si TIR > i, el proyecto es viable
Si TIR < i, el proyecto no es viable

Aspectos a considerar para estimar los flujos de caja (cash flow)

Las fórmulas de cálculo de los indicadores son fáciles y existen funciones en Excel que permiten calcularlos:

• VAN: Insertar, Función, Financiera, VNA, escoger tasa de descuento, valores a descontar y restar Flujo de Caja Inicial.
• TIR: Insertar, Función, Financiera, TIR, marcar rango de valores.
• Sin embargo, especificar los valores de la tasa de descuento tiene su dificultad, así como estimar el desembolso inicial, el número de años a considerar, etc.
• En los cálculos se toman los datos de los flujos de caja o cash flow, no de los beneficios.
• Se han de considerar sólo los flujos de caja incrementales, es decir, el incremento de cobros y pagos que generaría el proyecto en sí.
• Además de lo indicado en el punto anterior, hay que considerar todos los efectos derivados que conlleva la aceptación del proyecto: si perjudica o beneficia a otros proyectos de la empresa o en su actividad. Por tanto, hay que diferenciar los flujos derivados de ingresos y los gastos que obtendría la empresa sin llevar a cabo el proyecto y cuáles serían si éste se realiza.
• No se deben incluir los costes en los que ya se ha incurrido (costes hundidos), en el caso de que se estén valorando decisiones sobre proyectos de inversión ya iniciados. Son, por ejemplo, los errores en estimaciones de los flujos de caja respecto a los realmente generados por el proyecto
• Hay que considerar si el circulante aumenta o se reduce, a consecuencia del proyecto. Los aumentos se consideran inversiones y suponen salidas de caja, y las reducciones de capital circulante suponen entradas de caja. Cuando finaliza el proyecto, tener en cuenta que se recupera el capital circulante
• Se tienen en cuenta solo los flujos de caja operativos, no los flujos financieros, ya que se están tomando decisiones de inversión, no de financiación (no tenemos en cuenta si la inversión se financia de un modo u otro). Los gastos financieros ya se incluyen en el cálculo de la tasa de descuento, si se vuelven a incluir en los flujos de caja, provocaría que el VAN y la TIR se infravaloraran e indujeran a rechazar el proyecto.
• Si se utiliza el método indirecto para calcular el CahsFlow, éste parte del Beneficio Neto o beneficio después de impuestos (BN= BAIT – Intereses – Impuestos) y ajusta los elementos que no suponen un flujo de caja real. La amortización es un gasto sin salida de caja pero disminuye el beneficio, luego afecta a los impuestos; así que para eliminar su impacto del Beneficio Neto y calcular el cash flow operativo, se deben sumar al Beneficio Neto. 

Para la valoración de un activo inmobiliario se realiza un análisis de rentabilidad de su desarrollo inmobiliario asociado y se calcular el precio de este activo para el caso de que la TIR modificada del desarrollo se iguale con la Tasa de Reinversión fijada por el inversor.
 

1. Planificación 
- El primer paso siempre será introducir los datos de referencia del proyecto
- Situación: en función de la situación del activo, valores de referencia de costes, ventas y rentas.
- Precio del activo: Estamos calculando el valor del activo, por lo que introduciremos un precio estimado para la realización del análisis.
- Consideración costes financiación
- Valor de tasación: El valor de tasación es necesario en el caso de que queramos calcular el LTV, Loan to Value o relación entre las cantidades prestadas por una entidad bancaria y el valor del activo.
- Costes obras de urbanización: Estima los costes de las obras de urbanización en el caso de que estas sean necesarias para el desarrollo del activo
- Tipología de las obras y tipología de edificación. Estos factores condiciona el valor de referencia que proporciona para los costes de construcción por m2 . Cada una de las opciones multiplica el coste estimado de las obras de construcción por un coeficiente que pondera y ajusta los mismos.
- Nivel de calidad de la edificación. Este factor condiciona tanto el valor de referencia para los costes de construcción como el que nos proporciona para los valores de venta y/o renta.  
2 - Ubicación:
Este factor condiciona el valor de referencia para los valores de venta y/o renta por m2 .
Las condiciones intrínsecas se refieren a las propias del activo, como su morfología, orientación, vistas, capacidad portante del terreno, etc. Las extrínsecas se refieren a las condiciones externas al activo, como sus comunicaciones, nivel comercial de calle, nivel socioeconómico, climatología, etc. 
- Tasa de financiación: Es la tasa que el inversor ha de soportar por la financiación de los costes no compensados con ingresos a lo largo del desarrollo. 
Es la tasa correspondiente a la Prima de Riesgo mínima establecida en la Orden ECO 805/2003, es decir, la rentabilidad mínima a considerar para cada tipología de edificación. Se expresará con un número decimal, por ejemplo, 0,08 para una tasa del 8%.
- TIRaR S (TIR en riesgos sistemáticos): Es la tasa resultado de sumar a la Trrt la tasa correspondiente a los riesgos sistemáticos o correspondientes al entorno. Estos riesgos son generales para una misma ciudad y solo aplicables en el caso de capitales de provincia por no disponer de datos suficientes en otras poblaciones. Dependiendo de la ubicación, de la ciudad en la que se encuentre el activo, los riesgos para su desarrollo son diferentes, en función de la mayor o menor volatilidad de los indicadores de ventas y costes.  
- Tasa libre de riesgo: es la tasa independiente del sector inmobiliario, definida por el mercado del dinero. No podrá ser inferior a la rentabilidad media anual del tipo medio de la Deuda del Estado con vencimiento superior a dos años.
- Tasa de reinversión. Es el coste de oportunidad o tasa que el inversor ha de exigir al negocio inmobiliario en función de sus inversiones alternativas. Si lo conocemos, lo introduciremos directamente. En caso contrario, debemos de considerar la cifra más alta entre la TIRaR S y la suma de la Trrt más la tasa libre de riesgo. 
- Costes de explotación: En el caso de plantear un desarrollo con ingresos por rentas (tenga también ventas o no), introduciremos todos los costes de explotación del activo, teniendo en cuenta que se trata de costes mensuales, salvo los correspondientes a FF&E (Furniture, Fixtures and Equipment o costes de amueblamiento y equipamiento) y los incluidos en el apartado de “otros”, que serán costes totales, no mensuales.