Incluso un breve resumen de la situación actual es suficiente para ilustrar por qué las inversiones en residencias de tercera edad y las viviendas tuteladas son tan atractivas: el número de personas en Alemania que requieren atención residencial está aumentando continuamente, con cifras de casi 3.41 millones a raíz de la nueva legislación de seguros de atención a finales 2017. Hace apenas dos años, esa cifra era aproximadamente 500,000 más baja, y el aumento repentino se debe a una nueva definición de necesidades de atención, de las cuales la nueva legislación reconoce un rango más amplio. Como se mencionó anteriormente, el número de personas que requieren atención médica se incrementará en cualquier caso, y las cifras oficiales publicadas por el Instituto Federal de Investigación de la Población estimaron que el número era de 3.62 millones para 2030 y de 4.82 millones en 2060.

ATENDIENDO A UNA MAYOR DEMANDA.

El enorme aumento en el número de personas que requieren atención residencial significa que será necesario construir nuevas residencias de tercera edad y viviendas tuteladas; incluso suponiendo que no se cierren los hogares existentes en los próximos diez años, se necesitarán 320,000 nuevos centros de atención, y este número aumenta cuando se tiene en cuenta la necesidad de renovar y renovar muchos hogares existentes. En consecuencia, existe una fuerte demanda de remodelación de viviendas existentes para asegurarse de que los lugares que ofrecen no desaparezcan a medida que la demanda aumenta considerablemente. 

Sin embargo, no todas las personas mayores necesitan atención residencial integral; muchos aún pueden mantener su independencia si pueden mudarse a viviendas accesibles, pero tampoco hay suficientes viviendas adecuadas para satisfacer la demanda. Como consecuencia, los inversores están dirigiendo el capital hacia reformas y proyectos de nueva construcción en el segmento.

NÚMERO DE CASAS DE GESTIÓN PRIVADA EN AUMENTO

Según las cifras de Destatis, a fines de 2017, había alrededor de 14,500 hogares de ancianos en la República Federal de Alemania que ofrecían atención residencial total o parcial; entre ellos, proporcionan poco menos de un millón de lugares pero, con una ocupación del 92,4%, se están ejecutando a casi toda su capacidad. Alrededor de la mitad de ellos son administrados por fideicomisos de interés público, a menudo organizaciones benéficas de la iglesia como Caritas (católica) o Diakonie (protestante), con otro 43% administrado por empresas privadas; Alrededor del 5% es operado por operadores estatales. Sin embargo, estas cifras solo revelan una historia cuando se ubican en un contexto histórico: el porcentaje de hogares administrados por operadores privados ha aumentado constantemente en los últimos años a medida que ha aumentado el tamaño de las empresas en el sector y se ha vertido capital de capital privado en el mercado. de Alemania y del extranjero;

DIFERENCIAS EN LAS TASAS DE OCUPACIÓN.

Lo que muestran estos desarrollos es que los operadores orientados a las ganancias ven a Alemania como un mercado con fuertes perspectivas. Conscientes del desarrollo demográfico y la demanda de atención residencial, están tomando decisiones de inversión inteligentes. Un enfoque particular entre estos operadores es la tasa de ocupación, y su nivel de rendimiento depende tanto de la ubicación de la casa en cuestión como del tipo de operador. Los hogares de ancianos en Renania del Norte-Westfalia y Baden Württemberg tienen tasas de ocupación particularmente altas, al igual que los estados del este de Alemania. A veces, esto se debe a la imagen pública del operador; en otros casos, es una simple cuestión de penetración en el mercado; lo que vale la pena señalar, sin embargo,

¿CÓMO GENERAN FACTURACIÓN LAS RESIDENCIAS DE TERCERA EDAD Y LAS VIVIENDAS TUTELADAS?

En el análisis final, lo que los inversores buscan hacer con los hogares de ancianos es generar una rotación. Una fuente de ingresos, pero de ninguna manera la única, es el coste de la atención reembolsada por el organismo de seguro de atención. Los costes de inversión, definidos por la legislación como costes de construcción o remodelación de instalaciones, también pueden facturarse a los residentes, al igual que los costes del alojamiento en sí y de la restauración. A menos que reciban los beneficios estatales mínimos, los residentes tienen que pagar por el alojamiento y la restauración.

CONVERTIR LO VIEJO EN NUEVO

Una proporción no insignificante de los hogares de ancianos existentes tendrá que ser reacondicionada y reformada en los próximos años, con estimaciones de inversión en alrededor de 70 mil millones de euros en total. Esto no es una suma pequeña y muestra cuánto se necesita hacer para satisfacer el aumento de la demanda cada vez más perceptible en el horizonte. Simplemente no hay manera de encontrar esta cantidad astronómica sin inversión privada, y entre 2013 y 2017, se invirtieron alrededor de 6,3 mil millones de euros en hogares de ancianos y de retiro en Alemania; para 2018, los expertos de la industria de la propiedad estiman el volumen de transacciones en el segmento en 1.8 mil millones.

INVERSIONES ALTAMENTE COMPLEJAS

Si bien el mercado para hogares de ancianos es dinámico, sería una tontería invertir dinero a ciegas en el segmento: todas y cada una de las posibles inversiones deben considerarse caso por caso. Esto significa que una indexación apropiada de alquileres es una necesidad absoluta, por ejemplo, mientras que otro aspecto que muchos inversionistas institucionales sin experiencia pasan por alto es la política, ya que los sectores de salud y atención están muy sujetos a decisiones tomadas a nivel político que tienen efectos directos en el mercado. 

EFECTOS POSITIVOS Y NEGATIVOS

Tan atractivo como puede ser el mercado de residencias de tercera edad y  viviendas tuteladas, hay una serie de obstáculos y requisitos específicos. En primer lugar, existe la falta de transparencia en el sector, lo que dificulta la planificación anticipada. Luego están los requisitos legales que hacen que los inversores tengan que navegar a través de una serie de regulaciones, y que pueden cambiar de forma en cualquier momento. Otra dificultad que se subestima frecuentemente es el nivel de variación regional y la importancia del operador. Los arrendamientos a menudo también son muy complicados, de una manera desconocida para el segmento de propiedad comercial, y lo que, por lo tanto, puede parecer a primera vista, una inversión altamente rentable puede ser mucho menos atractiva; Lo que es más, a menudo es difícil ver que se acerca la generación de valor. 

Fuente: https://blog.cushmanwakefield.de/2019/07/is-nursing-home-property-a-good-investment/