El sector es cíclico y el precio de venta de las viviendas en los diferentes ciclos de la economía se ha ido adaptando a las bajadas y subidas así como los reajustes en tanto y en cuanto recibe la presión de la demanda. Sin embargo, el comportamiento de los costes de la construcción han seguido una trayectoria alcista: el ritmo de los estándares normativos, la falta de tejido productivo, la escasez de mano de obra cualificada y el incremento del coste de los materiales recaen directamente en el escandallo de costes que pueden hacer declinar la viabilidad del proyecto.

El agravio se eleva cuando de lo que hablamos es de la producción de un producto con precio de venta limitado en el que la repercusión de el incremento de los costes es inviable, cómo es la creación de un parque de vivienda social importante para cubrir las necesidades de una gran parte de la demanda actual.

A modo de ejemplo, si tomamos como referencia los costes de una promoción plurifamiliar de renta media entre medianeras, según el Boletín Económico de la Construcción, el coste de la misma se sitúa en el segundo trimestre del año en 1.290,38 € € / m2  (incluido los honorarios técnicos y permisos de obra, la seguridad y salud y el beneficio industrial).

Este coste embargo, que incrementa un 1,7% en el último año, lo hace de manera constante sin que los efectos de la crisis inmobiliaria les haya afectado desde 2007, concretamente el coste de construcción aumenta desde entonces un 44% (evolución 2007-2019) pasando de 898,30 € / m2  los 1.290,4 € / m2 actuales, mientras que el precio de venta de la vivienda sufrió un reajuste importante en el mismo periodo del -37%, pasando de 3.853.64 € / m2 construido en Cataluña en el 2007 a 2.430,2 € / m2 construido en el primer trimestre de 2019 para una vivienda libre de obra nueva.

Aunque se agrava más cuando lo que se trata es de promover VPO, donde el costo de la construcción se calcula sobre la superficie construida mientras que el precio de venta corresponde a la superficie útil, con la consecuencia de que exclusivamente el coste de la construcción se sitúa en el 79% del total del precio de venda  que alcanza los 1.940 € / m2  de superficie útil como precio máximo de venta de una Vivienda de Protección Oficial en la zona A, según información publicada por la Agencia de la Vivienda de la Generalidad de Cataluña.

A estos gastos falta añadir la cantidad relativa al suelo, la fiscalidad, los gastos derivados de la gestión de la promoción, los gastos financieros, el beneficio promotor, etc. que complican la viabilidad de cualquier promoción de esta tipología.

La falta de mano de obra cualificada es un problema añadido de dificultad de construcción; es conveniente ir hacia una mayor industrialización del sector, ligada con la tecnología BIM para ir en la actual dirección de la nueva edificación hacia la vivienda del futuro.

Para llevar a cabo los procesos constructivos más actuales, hay que profesionalizar el sector y revalorizar el oficio para atraer mano de obra, especialmente de los jóvenes, para que se entienda la construcción como una salida profesional cualificada.

Finalmente, como siempre, indicó que para la creación de nueva promoción de vivienda social necesaria para la demanda, se un gran pacto público-privado que lo haga posible Desaceleración de las viviendas iniciadas en Cataluña al primer trimestre del año 

Con la reciente aparición de algunos tipos de medidas por parte de la Administración que penaliza a las empresas que tienen capacidad actualmente de aumentar la oferta de viviendas, se podía ver resentida directamente la actividad del sector y es en este primer trimestre del año con datos de los visados de inicio de obras publicadas recientemente por la Agencia del vivienda, donde se pone de manifiesto un cambio de tendencia en la producción de viviendas, por primera vez desde el punto de inflexión de 2013.

Los visados concedidos por los colegios de aparejadores en relación a la construcción de nuevas viviendas en Cataluña 2019 bajan un 5,2% en comparación con el primer trimestre de 2018, alcanzando la cantidad de 3.462 viviendas; no hay que remarcar que es una cantidad todavía muy escasa para las necesidades de un mercado con recorrido.

Esta contracción de las viviendas iniciadas, viene directamente relacionada por el comportamiento de la provincia de Barcelona (-9,4%), que si bien la mayoría de sus coronas incrementan significativamente, la ciudad de Barcelona, con una influencia directa sobre el total, disminuye considerablemente un 62,9% de la obra iniciada y también lo hace en la obra terminada (-20,8%). La provincia de Tarragona, es la segunda que muestra en el período una disminución de los visados de inicio de obra del -8,2%, y los certificados finales del -24,8%.

CRECEN DE LAS VENTAS DE VIVIENDAS EN EL PRIMER TRIMESTRE 

Con la producción actual del primer trimestre del año en Cataluña, se puede determinar que las compraventas, superan la absorción de la oferta de viviendas terminadas (1.983 unidades). Este efecto pero, hace que los factores como la demanda y la oferta presionen al alza los precios, así como que se pone de manifiesto, un incremento de las ventas de las viviendas en construcción.

En Cataluña, se alcanzaron las 21.478 operaciones de compraventas de viviendas en el primer trimestre de 2019, lo que supone un incremento del 5% en comparación con el mismo trimestre de 2018. De estas, el 66% correspondían a viviendas vendidas en la provincia de Barcelona y también muestran una evolución positiva del + 5,7% en relación a las operaciones realizadas en el primer trimestre del año anterior, seguida por el comportamiento de la provincia de Tarragona con un incremento del 4,7%, Girona (+ 2,6%) y Lleida (+ 2,3%).

Del total de compraventas realizadas en Cataluña en el periodo, 3.517 correspondían a ventas de viviendas nuevas y 17.961 a viviendas usados. Es importante mencionar el cambio de tendencia de las ventas de vivienda nueva con crecimientos importantes que empujan al total de compraventas hacia una evolución más positiva contrarrestando con la desaceleración de las ventas de segunda mano, -efecto contrario al de épocas de crisis -, aunque el mercado de segunda mano en valores absolutos, sigue siendo mayoritario. En el primer trimestre del año, el incremento de las operaciones de obra nueva fue del 7,6%, tres puntos por encima del usado. Repuntan las ventas de viviendas nuevas en la provincia de Barcelona tanto en valores absolutos (74% del total) como en valores relativos (+ 13,8% de incremento), contrariamente al comportamiento de la provincia de Girona que es la única que disminuye un 17,8% la venta de obra nueva a la vez que es la que más incrementa en las operaciones de segunda mano (+ 7,1%).

CRECE LA POBLACIÓN OCUPADA PERO BAJA EN LA CONSTRUCCIÓN

La población ocupada en Cataluña ha sido de 3.431,2 miles de personas en el segundo trimestre de 2019, cifra que se traduce en un crecimiento del 2,1% interanual. La industria y los servicios muestran incrementos interanuales del 0,4% y del 4,4% respectivamente, mientras que bajan a la agricultura (-15,5%) y la construcción (-13,9%).

Contrariamente, los parados inscritos en las oficinas de empleo de Cataluña se han reducido un 3,5% respecto al mismo mes del año anterior.

Destacan las disminuciones de los parados en la agricultura (-13,1%) y el sector de la construcción (-8,5%), seguido de la industria (-5%) y el sector servicios (-2,6% interanual). El número de afiliados al sector de la construcción refleja un aumento del 4,9% interanual.

Baja el Euribor hasta el -0.190 en junio

El índice EURIBOR, que es utilizado como principal referencia para fijar el tipo de interés de los préstamos hipotecarios concedidos por las entidades de crédito españolas, baja en junio hasta el -0,190%. Tomando como referencia los últimos doce meses, el índice registra un descenso de 0,009 puntos y de 0,056 respecto al mes anterior.