| Provincias
En este trimestre
no se constatan ya incrementos anuales superiores al 10 % en ninguna provincia,
mostrando nueve de ellas subidas entre un 5 % y un 8 %, entre las que se
encuentran Málaga, Valencia y Madrid. Hasta veintiocho provincias
reducen su valor medio en variable cuantía respecto al trimestre
previo.
Los mayores
valores provinciales se encuentran en Guipúzcoa (2.432 €/m2),
Madrid (2.336 €/m2), Baleares (2.183 €/m2), Barcelona (2.153
€/m2) y Vizcaya (2.059 €/m2). Los menores, en Ciudad Real (633
€/m2), Teruel (673 €/m2), Cuenca (679 €/m2) y Lugo (736
€/m2).
En cinco provincias
la vivienda tiene un valor inferior a la mitad de máximos de una
década atrás: Toledo, Guadalajara, Cuenca, Tarragona y Castellón.
Capitales
Cuatro capitales
de provincia registran encarecimientos anuales superiores al 10 %: Valencia,
Orense, Girona y Burgos. Las dos grandes capitales, Madrid y Barcelona,
reducen sustancialmente sus pasados incrementos. La primera crece anualmente
un 6,6 % y la Ciudad Condal un 1,6 % (en este caso, con caída trimestral
de un 1,7 %). Catorce capitales —si incluimos Ceuta y Melilla— experimentan
descensos respecto al mismo periodo del año previo.
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Once capitales
arrojan cifras inferiores a la mitad de sus máximos pre-crisis,
incluyendo Zaragoza. En números más próximos a dichos
valores de la pasada década se encuentran Palma de Mallorca, Orense,
San Sebastián, Madrid y Barcelona (entre un 20 % y un 25 % por debajo).
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Las más
caras del país continúan siendo San Sebastián (3.449
€/m2), Barcelona (3.333 €/m2) y Madrid (3.013 €/m2), seguidas
a distancia por Bilbao y Palma de Mallorca. Entre las más baratas
se encuentran Lugo, Castellón, Ávila y Teruel, por debajo
todas ellas de 950 €/m2.
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La vivienda terminada
(nueva y usada) se incrementó de media en España un 3% interanual,
frente al 4,9% del primer trimestre y 5,8% en el cuarto de 2018.
El valor medio
(1.350 €/m2) es prácticamente idéntico al del primer
trimestre (1€ más). La tendencia alcista se frena en Madrid
y Barcelona. En esta última, el precio se abarató un 1,7%
respecto al trimestre anterior.
Entre las principales
capitales de provincia, sólo Valencia aumentó sus precios
por encima del 10% interanual. En otras como Palma de Mallorca, Zaragoza
y Sevilla, el incremento supera el 8%, por encima del 6,6% de Madrid y
el 1,6% de Barcelona.
Málaga
(+7,8%), Burgos (+7,4%) y Almería (+7,3%) son las provincias que
muestran un encarecimiento interanual más acusado. En otras 15 provincias
la vivienda registra caídas de precios respecto al segundo trimestre
del año pasado.
El distrito
de Salamanca (+11% interanual) es el único de los distritos de las
cinco grandes capitales que supera la cota de los 5.000 €/m2 de precio
medio.
Las familias
destinan el 20,1% de los ingresos familiares disponibles a pagar el primer
año de hipoteca. El esfuerzo financiero neto se dispara hasta el
30,5% en los distritos Moncloa-Aravaca y Salamanca (Madrid) y se acerca
al 30% en Sarrià-Sant Gervasi (Barcelona).
La estadística
Tinsa IMIE Mercados Locales del segundo trimestre del año confirma
que se consolida y generaliza la moderación en el encarecimiento
de la vivienda terminada (nueva y usada). El precio medio se incrementó
un 3% interanual, hasta 1.350 €/m2, solo 1€ más que en
el primer trimestre del año. Entre las grandes ciudades, el freno
es notorio en Barcelona, donde, tras años de subidas significativas,
la vivienda es solo un 1,6% más cara que hace 12 meses, tras abaratarse
un 1,7% entre el primer y el segundo trimestre.
En el conjunto
del país, la vivienda se ha revalorizado de media en España
un 12% desde el mínimo que tocó en la crisis, y se mantiene
un 34,1% por debajo de los máximos de 2007,
El precio medio
nacional encadena con este once trimestres consecutivos de incremento.
Sin embargo, se trata de una subida más moderada que el 4,9% interanual
del 1T 2019 y el 5,8% del 4T 2018. “Se observan síntomas de estabilización
tanto en precio como en demanda, tras varios años de recuperación
sostenida. El nivel general de precios residenciales en España es
prácticamente idéntico al del primer trimestre del año.
Las ciudades de Madrid y Barcelona, que han protagonizado fuertes y continuadas
subidas en los últimos años, disminuyen de manera inequívoca
su tendencia alcista”, afirma Rafael Gil, director del Servicio de Estudios
de Tinsa.
COMUNIDADES
AUTÓNOMAS
Sólo
tres regiones (Navarra, Aragón y la Comunidad de Madrid) se encarecen
en más de un 5% en términos anuales. El Principado de Asturias
es la única comunidad autónoma que presenta una ligera variación
negativa en términos anuales (-0,8%). Si se analiza la evolución
más reciente, entre el primer y el segundo trimestre del año,
destacan La Rioja, Navarra y País Vasco con incrementos superiores
al 3% entre ambos periodos, frente a los descensos registrados en Castilla
y León y Asturias: un 2,4% y 3,4% de caída respecto al primer
trimestre del año, respectivamente.
Castilla-La
Mancha continúa con valores más de un 50% inferiores a sus
máximos de la pasada década, mientras que Baleares y la Comunidad
de Madrid reducen la brecha por debajo del 30% (sólo un 20% en el
caso de Baleares).
Muestra de
los diferentes ritmos a los que avanza el mercado es que en regiones como
Extremadura, Cantabria, Galicia y Castilla-La Mancha el incremento acumulado
desde el mínimo precio registrado durante la crisis no alcanza el
5%, mientras que la Comunidad de Madrid y Cataluña se han apreciado
desde mínimos un 43% y un 32%, respectivamente.
PROVINCIAS
Esta dispar
evolución se observa con claramente en el comportamiento del mercado
provincial. Nueve provincias registraron en el segundo trimestre incrementos
superiores al 5%, lideradas por Málaga (+7,8%), Burgos (+7,4%),
Almería (+7,3%), Girona (+7,1%) y Zaragoza (+6,8%). Al mismo tiempo,
en otras 15 provincias el precio medio es menor que un año antes.
Los mayores descensos interanuales en este segundo trimestre se localizan
en Ciudad Real (-8,9%), Zamora (-6,4%) y Soria (-6,3%).
Evolución
interanual PROVINCIAS
Si se analiza
la evolución únicamente en el último trimestre, son
28 las provincias registraron caídas de precios entre el primer
y el segundo trimestre que en mayor o menor medida. El valor medio
no llega ni a la mitad del máximo que se alcanzó la década
pasada en Toledo, Guadalajara, Cuenca, Tarragona y Castellón. En
estas provincias la caída acumulada desde 2007 supera el 50%.
CAPITALES
Cuatro capitales
se han revalorizado más de un 10% en el último año:
Ourense (+13,6%), Girona (13,1%), Burgos (12,4%) y Valencia (11,4%). Esta
última es la única entre las grandes capitales españolas
que mantiene aún un avance notable. Otras, como Palma de Mallorca,
Zaragoza y Sevilla, se mueven en el trimestre en incrementos entre un 8%
y un 9% interanual. Las grandes ciudades que durante muchos trimestres
lideraron la recuperación, Madrid y Barcelona, siguen registrando
actividad, aunque han frenado su evolución.
En Madrid,
la subida del precio medio en el último año es del 6,6%,
mientras que en Barcelona se limita al 1,6%, después de caer un
1,7% entre el primer y el segundo trimestre. El freno experimentado por
la Ciudad Condal ha situado a Madrid como la capital donde más se
ha incrementado el precio de la vivienda desde sus mínimos de la
crisis: un 51,3% frente al 51,1% de Barcelona.
Justo a estos
mercados más dinámicos, la vivienda es más barata
que hace un año en 14 capitales de provincia. Los mayores descensos
interanuales se localizan en Teruel (-7,2%), Badajoz (-6,2%), Zamora (-4,4%)
y León (-4,3%).
Evolución
interanual Capitales
Once capitales
muestran precios que siguen estando más de un 50% por debajo de
sus máximos pre-crisis, incluyendo ciudades de tamaño relevante,
como Zaragoza (-51,6% desde 2007). Por el contrario, en Palma de Mallorca,
Ourense, San Sebastián, Madrid y Barcelona la brecha se estrecha
hasta entre un 20% y un 25%.
En el segundo
trimestre, las capitales más caras del país continúan
siendo San Sebastián (3.449 €/m2), Barcelona (3.333 €/m2)
y Madrid (3.013 €/m2), seguidas a distancia por Bilbao y Palma de
Mallorca. Entre las más baratas se encuentran Lugo, Castellón,
Ávila y Teruel, por debajo todas ellas de 950 €/m2.
EVOLUCIÓN
DE PRECIOS POR DISTRITOS
Se mantiene
el patrón observado en trimestres precedentes por el que los mayores
incrementos anuales en el precio de la vivienda se localizan en distritos
periféricos de las tres principales ciudades –Madrid, Barcelona
y Valencia–, en tanto que en Zaragoza y en Sevilla el encarecimiento más
notorio aún se registra en sus distritos centrales.
En Barcelona,
es destacable que la vivienda se ha abaratado un 2,6% interanual en Ciutat
Vella y que ningún distrito ha incrementado su precio en el último
año por encima del 10%. Al igual que en la Ciudad Condal, los mayores
incrementos en Madrid se sitúan en la periferia cercana, con algún
caso de ajuste puntual en tasa interanual, como ocurre en Hortaleza, y
con subidas de valor de dos dígitos en Carabanchel, Villaverde y
Vicálvaro.
El distrito
de Salamanca rompe este patrón de crecimiento “descentralizado”
al registrar un incremento del 11% en el último año, que
lleva su precio medio de vivienda terminada (nueva y usada) hasta 5.161
€/m2, convirtiéndose en el único distrito de las cinco
grandes capitales españolas que supera la cota de los 5.000 €/m2.
Con precios también por encima de los 4.000 €/m2 están
Chamberí, Retiro, Centro y Chamartín, en Madrid, y Sarrià-Sant
Gervasi, Eixample y Les Corts (Barcelona).
En Valencia,
casi la mitad de los distritos registró incrementos superiores al
10%, una tendencia que se observa en Sevilla y Zaragoza tanto en el centro
como en la periferia.
RENTABILIDAD
BRUTA DEL ALQUILER POR DISTRITOS
La rentabilidad
bruta del alquiler, que pone en relación el precio anual del alquiler
entre el valor del inmueble, sin tener en cuenta la revalorización
del activo, se sitúa alrededor del 4,4% en las ciudades de Madrid,
Valencia y Sevilla, mientras que se reduce hasta un 4% en Barcelona y asciende
hasta el 4,7% en Zaragoza.
Se observan
cifras de rentabilidad en el centro de Barcelona (Ciutat Vella), Madrid
(Centro) y Valencia (Ciutat Vella) algo superiores a sus distritos colindantes.
Este hecho a priori anómalo responde posiblemente al efecto del
alquiler turístico sobre la oferta de alquiler residencial tradicional
y, por tanto, sobre su precio medio.
Tiempo medio
de venta de una vivienda (liquidez)
El plazo medio
de venta de una vivienda en España, que pone en relación
la oferta de viviendas en el mercado con el ritmo de compraventas, se sitúa
en 8,2 meses. La ciudad de Madrid tiene el plazo más reducido, con
3,6 meses, seguida entre las grandes capitales por Zaragoza (3,8 meses),
Sevilla (5,1 meses), Barcelona (6,5 meses) y Valencia (7,6 meses).
Las provincias
con mayor liquidez son, con menos de seis meses de plazo medio, Madrid,
Navarra, Las Palmas, Zaragoza, Guipúzcoa y Sevilla. Por el contrario,
Girona, Salamanca, Cantabria y Ourense muestran plazos de trece meses o
superiores.
Esfuerzo financiero
y cuota mensual
Los españoles
destinan de media el 20,2% de sus ingresos familiares disponibles a afrontar
el primer año de hipoteca. Según datos del Instituto Nacional
de Estadística, la hipoteca media en España se situó
en 123.282 euros en el primer trimestre de 2019 (último dato disponible).
Cada mes, el pago de la cuota hipotecaria supone un desembolso medio de
579 euros.
Las diferencias
geográficas en el nivel de esfuerzo financiero, que relaciona rentas
familiares con el importe medio de las hipotecas en cada zona, continúan
siendo significativas en España. Islas Baleares, donde se destina
un 26,6% de los ingresos para una hipoteca media de 160.862 euros, Málaga
(26,5%) y Barcelona (22,9%) son las provincias que realizan un mayor esfuerzo
financiero, frente a las provincias de Soria y Lleida (por debajo del 15%).
En las ciudades
de Madrid y Barcelona el esfuerzo financiero medio es de un 21,1% y 25,8
%, respectivamente. Varios distritos de ambas ciudades registran cotas
entre un 25% y 30 % o incluso ligeramente superiores. Es el caso en Madrid
de Moncloa-Aravaca (30,6%), Salamanca (30,5%), Chamberí (25,9%)
y Chamartín (25,6 %). En Barcelona, destacan Sarriá (29,2%),
Ciutat Vella (28,5%), Ensanche (28,1%), Gracia (27,4%) y Les Corts (27,0%).
La cuota mensual
hipotecaria más elevada se registra en las provincias de Baleares
(830 euros), seguida de Barcelona (791 euros), muy por encima del pago
promedio que se realiza en Cuenca (359 euros), Jaén (357 euros)
y Badajoz (347 euros), provincias con las cuotas más reducidas.
Ratios de compraventas
y visados de obra nueva
El volumen
de compraventa de viviendas en España durante los últimos
cuatro trimestres (hasta el primer trimestre de 2019) alcanza las 22,8
transacciones de viviendas por cada 1.000 viviendas existentes en el país,
sin apenas variación respecto a las 22,7 compraventas que reflejaba
el indicador en el trimestre anterior. Málaga y Alicante se mantienen
como las provincias donde más compraventas se realizan en proporción
a su parque residencial: 37,3 y 33,7 por cada 1.000 unidades construidas,
respectivamente.
También
las provincias de Baleares, Madrid y Almería registraron en los
últimos cuatro trimestres una ratio de compraventas sobre parque
residencial cercano a 30. Por el contrario, las provincias menos dinámicas
en compraventas son Ourense (7,8 compraventas por cada 1.000 construidas),
Zamora (10,3 transacciones) y Lugo (12,0).
En cuanto a
la actividad de construcción de viviendas, se aprobaron en España
4,1 visados de obra nueva por cada 1.000 viviendas existentes en el país
en el mismo periodo (estimación a partir de datos de Fomento).
Las provincias
de Navarra, Madrid, Málaga y Vizcaya destacan con más de
seis visados aprobados por cada 1.000 viviendas en sus respectivos parques
residenciales. La actividad promotora es residual en las provincias de
Ourense, Zamora, Teruel y Ávila, donde se han aprobado menos de
1,5 visados por cada millar de viviendas en su parque.
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informe (67 págs.)
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