| El Property
Management es la gestión de patrimonios inmobiliarios para maximizar
sus beneficios netos y aumentar su valor.
Es diferente
al
Facility Management, que se centra en el mantenimiento de los inmuebles
y que tratamos en una guía práctica específica.
El Property
Management es una técnica de gestión que ayuda a maximizar
el retorno de la inversión inmobiliaria, por eso es tan rentable
dar con un buen Property Manager (gestor de activos inmobiliarios), porque
dispara los beneficios del inversor inmobiliario.
En muchas ocasiones
el Property Management (gestión de activos inmobiliarios) incluye
el Facility Management (mantenimiento de inmuebles), pero no siempre. Son
funciones diferentes y las competencias profesionales de estas dos técnicas
inmobiliarias de gestión no son las mismas, por ese motivo, para
evitar confusiones, los tratamos en dos guías diferentes.
El Property
Management implica una comprensión de los gastos operativos y los
presupuestos inmobiliarios. Es decir, las expectativas de ingresos por
la explotación inmobiliaria y los gastos de mantenimiento. A partir
de esta información, se establecen las rentas de alquiler apropiadas
y equilibradas por el mercado actual. Se requiere un conocimiento firme
de la zona y la competencia en inmuebles similares en régimen de
alquiler.
El Property
Manager (gestor de activos inmobiliarios) puede recomendar técnicas
de marketing, promociones especiales y otras estrategias publicitarias
al propietario para maximizar las tasas de ocupación y el nivel
de rentas por alquiler.
Los inmuebles
no suelen tener liquidez inmediata, a diferencia de las acciones que cotizan
en bolsa, por eso es tan importante para el inversor inmobiliario que el
Property Manager tenga el inmueble en perfecto estado de venta (buen mantenimiento
y con un alto nivel de ocupación y rentabilidad por arrendamientos),
por si surge una oportunidad y hay que venderlo rápido para volver
a invertir en otro inmueble.
El Property
Management implica la administración financiera y gestión
de riesgos de los inmuebles.
El Property
Manager (gestor de activos inmobiliarios) tendrá que facilitar información
financiera continua a los propietarios de los inmuebles. Es como el médico
que toma la temperatura al paciente. En este caso, el médico es
el Property Manager y el paciente el inmueble.
El Property
Manager (gestor de activos inmobiliarios) tiene que comprender los estados
financieros, las pérdidas y ganancias, los impuestos y, por supuesto,
el presupuesto. Tiene que tener en la cabeza una regla que no falla: ¿qué
hago para rentabilizar este inmueble?, ¿me lo quiero quedar o lo
hago un “lavado de cara” para venderlo en cuanto pueda?
El Property
Management se relaciona con la parte financiera, ya que algunas mejoras
requerirán gastos de capital y presupuestos importantes para llevarlas
a cabo, pero también se relaciona con la gestión de los arrendamientos
y el nivel de ocupación, esto se debe a que si se quiere retener
a los arrendatarios hay que tener los inmuebles bien conservados.
Por estas razones
es frecuente que el Property Management (gestión de activos inmobiliarios)
incluya el Facility Management (mantenimiento de inmuebles) ya que muchas
de las reclamaciones de los arrendatarios van a estar relacionadas con
la gestión de instalaciones (reparaciones y el mantenimiento de
inmuebles). Pero insistimos en que esta coincidencia no nos debe llevar
a confundir estas dos técnicas de gestión inmobiliaria.
Comprender
las necesidades de los arrendatarios es importante para esta función
de Property Management. El Property Manager (gestor de activos inmobiliarios)
debe responder a las solicitudes de los arrendatarios, monitorear sus actividades
con respecto a los requisitos del arrendamiento, comprobar los pagos de
las rentas arrendaticias de manera oportuna y evaluar continuamente la
satisfacción de los arrendatarios con respecto a los servicios de
la propiedad en comparación con los de la competencia inmobiliaria
en el área.
La tarea no
deseada de desalojo por incumplimiento del contrato o falta de pago es
también parte de esta función. El inmueble vale tanto como
la reputación que tengan sus arrendatarios. Un inmueble alquilado
a una multinacional es el sueño de todo fondo inmobiliario que sale
de compras.
Como vamos
a ver, el Property Management es una técnica de gestión inmobiliaria
muy amplia y compleja, pero que al final se resume en una regla de oro:
que el inmueble alcance en todo momento su máximo valor, rentabilidad
y liquidez. En permanente estado de venta, por si acaso. |
