| Además,
otros asuntos, tales como la mejora en el último año de las
condiciones de acceso a la vivienda, las previsiones de incremento de los
precios en 2019 (que se estima del 4% nominal), las posibles repercusiones
de un aumento de los tipos de interés en 2020 o la incipiente caída
de la demanda del alquiler se tratan también en este X Observatorio
de la Valoración, correspondiente al segundo semestre de 2018, que
presenta la AEV junto con la colaboración de la profesora
y responsable del Departamento de Economía Aplicada de la Universidad
de Alicante, Paloma Taltavull, y de un grupo de 21 expertos formado por
las sociedades de tasación miembros de la asociación y otros
reconocidos profesionales del sector.
MEJORA EN LAS
CONDICIONES DEL ACCESO A LA VIVIENDA
La gran mayoría
de los expertos consultados (77%) se muestra de acuerdo con la afirmación
de que durante 2018 se ha producido una mejora en las condiciones de acceso
a la vivienda, pese a que la remuneración real del trabajo continúa
perdiendo capacidad de compra y que la expansión de los flujos financieros
sigue siendo débil pues, de hecho, aunque la concesión de
hipotecas crece a ritmos del 20%, el número de créditos concedidos
es equivalente al de 1992. Para los contrarios a esta idea los argumentos
son que la mejora del empleo es muy contenida y que, a nivel local, el
crecimiento de los precios sigue siendo superior al de los salarios, lo
que continúa afectando de manera negativa a la accesibilidad.
Los datos constatan
que las compraventas de vivienda usada han llegado hasta cifras similares
a las del pico máximo del ciclo anterior (2005-2006), que su importe
agregado es equivalente al 7% del PIB y que, de ellas, cerca del 50% se
concentra en Alicante, Málaga, Canarias y Mallorca. Sin embargo,
los precios medios nacionales han crecido de forma suave. Así, el
75% de los profesionales coincide con la estimación de un incremento
de precios nominal del 4% para 2019, si bien existe una mayor disparidad
ante la idea de que en 2020 se dé un mayor crecimiento. Algunas
de las razones por las que el 70% los expertos descarta esta subida para
el año que viene son la reducción de las oportunidades en
localizaciones “prime” y el deterioro del empleo.
LOS EFECTOS
NEGATIVOS DEL AUMENTO DE LOS TIPOS DE INTERÉS
Otro de los
asuntos del informe del X. Observatorio de la Valoración, que apoya
el 57% de los expertos, es la posible repercusión en el mercado
de un aumento de los tipos de interés, que podría esperarse
para 2020, y que tendría efectos negativos tales como: el encarecimiento
de la financiación, que podría disuadir la demanda de hipotecas
y, consecuentemente, la compraventa de viviendas; la revisión al
alza de las cuotas hipotecarias a tipo variable, que afectaría al
consumo en general y a la demanda residencial en particular; o la pérdida
de atractivo del mercado inmobiliario, lo que reduciría los flujos
de capitales hacia este sector. Por otra parte, el 33% de los consultados
considera que existe suficiente recorrido en los tipos actuales como para
unos cuantos años, por lo que no prevén consecuencias negativas
de gran relevancia para 2020.
CAUSAS DE LA
CAÍDA DE LA DEMANDA DEL ALQUILER
La incapacidad
de crecer de los precios de alquiler, tras incrementos en las grandes ciudades
que han estado en el entorno del 20% en los últimos tres años,
una demanda al límite de su capacidad de pago, el menor crecimiento
económico del último año y el trasvase de parte de
los inquilinos al mercado de la propiedad son, según el 90% de los
expertos consultados, los principales factores de una caída de la
demanda del alquiler durante 2018.
En palabras
de Paloma Arnaiz, Secretaria General de la AEV, “las conclusiones de este
X. Observatorio vienen a respaldar la idea de que el mercado inmobiliario,
pese a haber experimentado a lo largo de los últimos 4 años
signos evidentes de recuperación, sigue lastrado por un comportamiento
ineficiente de la oferta de obra nueva (la producción mensual, de
unas 6.500 unidades, representa solo una décima parte de los volúmenes
de 2007 y continúa siendo escasa en las localizaciones de mayor
demanda) y por una importante incapacidad de la demanda de acceder a la
propiedad. Las principales causas son el estancamiento de los salarios
y la debilidad en la creación de empleo, lo que repercute también
en la demanda de alquiler, que hemos visto ralentizarse en el último
año en las grandes ciudades, tras alcanzar los precios el límite
de la capacidad de pago de los inquilinos”.
El informe
de coyuntura del Observatorio de la Valoración se elabora periódicamente
y tiene como objetivo recoger el debate abierto entre los socios de la
AEV y un grupo de expertos ajenos a las empresas de valoración sobre
temas relacionados con la evolución del sector inmobiliario para
así hacer partícipe de los resultados al mercado y a la sociedad.
Este informe y otros de interés general están disponibles
al público en la web de la AEV.
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