PARTE PRIMERA

Construir para alquilar. Build to rent.

Inmobiliaria patrimonialista.

La valoración de las inmobiliarias patrimonialistas.

Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI)

Los objetivos de estos fondos de inversión han sido, básicamente, el aprovechamiento de oportunidades en el inicio de la recuperación económica y la creación de vehículos con suficiente volumen como para poder acceder a Bolsa, tanto en la inversión patrimonial como en la actividad de promoción residencial. 

2. El mercado de la vivienda en alquiler está en pleno crecimiento. 

La demanda de vivienda en alquiler es cada día mayor y la oferta de producto en buenas condiciones es muy escasa. 

La demanda de viviendas en arrendamiento, sobre todo por parte de los más jóvenes, ha aumentado en los últimos años y es lógico que el sector haya puesto más el foco en el arrendamiento. 

a. Edificios de viviendas llave en mano diseñados específicamente para el alquiler. 

Las promotoras inmobiliarias tradicionales han visto este nicho y en lugar de vender directamente la vivienda están anticipando el retorno ofreciendo a inversores y empresas patrimonialistas edificios de viviendas llave en mano diseñados específicamente para el alquiler con el que puedan atender esta demanda cada vez más importante.

b. La profesionalización de las patrimonialistas de alquiler de vivienda.

La oferta de vivienda en alquiler en España está apoyada en la propiedad particular. No podemos olvidar que el 90 % de las viviendas destinadas al alquiler se encuentran en manos de particulares, en contraste con algunos países
europeos donde existen empresas públicas y privadas que concentran prácticamente la totalidad del mercado. 

Por lo tanto, en el caso de España, nos encontramos con que la oferta es poco profesional y muy dispersa, lo que produce un mercado menos líquido, asequible y con un producto menor calidad.

Para lograr una situación sostenible, hay que lograr una oferta que sea atractiva para el cliente mediante la puesta en el mercado de un mayor número de viviendas, ofrecer liquidez, mejorar el producto, dar seguridad jurídica y estabilidad al inquilino y al propietario, etc. Para esto hay que incentivar al capital privado para que a través de las diferentes opciones –SOCIMI, empresas patrimonialistas etc.– incrementen la oferta en años venideros y el mercado de alquiler vaya ganando espacio al de compraventa.

c. La solución al déficit de vivienda en alquiler. La solución inglesa.

No es una tarea fácil, hacen falta muchos recursos económicos, apoyo financiero, una mejora fiscal - especialmente en tratamiento de IVA - y sobre todo poder acceder a suelos en buenas ubicaciones con un coste razonable, en los que se puedan producir viviendas a precios competitivos que permitan unas rentas de alquiler que se alineen con los ingresos de una demanda que se concentra especialmente en los jóvenes. 

Prestamos especialmente a la solución inglesa que está aportando magníficos resultados gracias a la cooperación entre ayuntamientos e inversores inmobiliarios patrimonialistas.

3.  ¿Cómo potenciar la inversión inmobiliaria patrimonialista en vivienda de alquiler?

a. Copiar el modelo inglés. Faltan suelos ordenados que soporten un alquiler social. 

b. Adaptar el urbanismo a la inversión inmobiliaria para alquilar. Las repercusiones de los suelos y los costes de construcción impiden colocar en el mercado productos con alquiler atractivo para el inquilino y rentable para el arrendador/promotor. 

El mercado de inversión patrimonial mantendrá unos índices de actividad muy elevados en los que asistiremos a la rotación de activos.

Construir para alquilar. Build to rent.

1. La tendencia es alquilar. Se ha pasado de comprar e hipotecarse de por vida a alquilar.

a. La propiedad ya no es lo que era. Los jóvenes prefieren alquilar para mantener un mejor nivel de vida.
b. La propiedad y el alquiler deben equilibrarse.
c. El mercado del alquiler ha aumentado en España durante los últimos años.

2. El sector “Build to rent” (Construir para alquilar) se encuentra en una etapa crucial de su desarrollo temprano si lo comparamos con el Reino Unido.

a. Tanto el sector público como el privado están mostrando la voluntad de satisfacer la creciente demanda de vivienda de una población cada vez más diversa y expansiva.
b. En España, de todas las promociones inmobiliarias de vivienda, sólo el 3% es para alquilar.
b. No hay grandes inversores nacionales dispuestos a invertir para alquilar vivienda. Los más activos los fondos extranjeros que se anticipan a la tendencia.

3. La única solución: las Comunidades autónomas y los ayuntamientos. ¿Cómo conseguir que pongan el suelo? Dándoles parte de la renta de alquiler.

a. Ayuntamientos que a cambio de cesiones temporales de suelo público, ceden suelo para edificar edificios en alquiler.
b. Los ayuntamientos tienen las herramientas informáticas y los datos para saber exactamente la demanda de vivienda de alquiler.
Si ceden suelo o edificios en desuso para que los grandes inversores construyan y alquilen, ganan dinero y se ahorran la gestión de vivienda que exige estar muy profesionalizada.
c. Política de planificación nacional, autonómica y local, exigiendo a las autoridades locales que identifiquen la necesidad de viviendas y planifiquen urbanísticamente de modo proactivo para cumplir con la demanda de vivienda a buen precio.

4. ¿Cuándo es el momento indicado para empezar a promover inmuebles destinados íntegramente al alquiler?
5. Operaciones de llave en mano a fondos para alquilar: perder rentabilidad para ganar una venta asegurada del 100%.
6. La complicada financiación de una promoción inmobiliaria para destinarla completamente al alquiler.
7. La Colaboración público-privada de suelo para alquilar entre autonomías/ayuntamientos y promotores inmobiliarios.
8. La gran promotora española que lleva años promoviendo sólo para alquilar.

TALLER DE TRABAJO
Resumen del Libro blanco inmoley.com de la promoción inmobiliaria para alquilar (Build to Rent)
1. ¿Cuántas viviendas demanda el mercado y dónde hay que construirlas?

• ¿Cómo saberlo? ¿Están las autoridades coordinando los datos municipales y fiscales de demanda de vivienda, alquileres y pisos desocupados?

2. El número de viviendas terminadas no se corresponde con las estimaciones de necesidad de vivienda (INE) en los próximos cinco años.

a. Datos de población y fenómenos demográficos proyectados de población residente en España según el Instituto Nacional de Estadística (INE).
b. Datos sobre vivienda del Banco de España
c. Las necesidades de reposición del parque de viviendas.
d. Predicción de demanda de construcción de vivienda nueva para los próximos diez años (pesimista/optimista).

3. La mayor parte de la oferta de vivienda en alquiler proviene de particulares o pequeños inversores inmobiliarios no profesionalizados.
4. ¿Es rentable financieramente alquilar vivienda? ¿Cuál es el rendimiento neto mínimo para una promoción de vivienda para alquilar?

a. Alquilar oficina es más rentable que alquilar viviendas y más seguro. Si no hay ayudas los promotores prefieren oficinas, como está sucediendo con las SOCIMI.
b. Las Socimi no invierten en vivienda en alquiler por falta de seguridad jurídica y poca rentabilidad.
c. Hay que vigilar los costes de desarrollo de suelo y construcción para hacerlo rentable y que los alquileres sean asequibles para las familias trabajadoras de ingresos bajos o medios.

5. La construcción para alquilar (build to rent) es sólo una pieza del rompecabezas que es la demanda de vivienda.
6. La demanda de viviendas de alquiler gestionadas profesionalmente ha venido para quedarse.

• Hay una nueva demanda de inquilinos que ya no se conforman con alquilar un piso y demandan unos servicios añadidos. Esto sólo lo pueden prestar empresas especializadas en property management (gestión inmobiliaria) y con capacidad de dar respuesta inmediata al mantenimiento de los edificios (facility management). Por ejemplo, si se rompe la lavadora mañana está reparada por el arrendador.

7. ¿Qué razones hay para alquilar una vivienda en lugar de comprarla?

a. A los jóvenes y a los jubilados no les dan hipotecas, así que el mercado de alquiler de vivienda se ha convertido en la única solución residencial.
b. El consumidor de mediana edad prefiere comprar a alquilar y los 'Millennials' prefieren alquilar a comprar.
c. Nivel de vida por no tener hipoteca, vivir en el centro, nuevos servicios profesionalizados del alquiler (ej. Europeo: gimnasios, guarderías, lavanderías, servicios de limpieza, etc.).

8. El suelo público sigue siendo crucial, así como la necesidad de que los ayuntamientos quieran construir vivienda para alquilar.

a. Muchos ayuntamientos ven la vivienda como un modo de financiarse en lugar de una forma de facilitar vivienda a los ciudadanos.
En lugar de planificar grandes proyectos público privado de planificación urbanística para promover miles de viviendas en alquiler los ayuntamientos prefieren ir subastando suelo poco a poco para financiarse.
Urbanizar para alquilar puede permitir a las autoridades locales satisfacer sus necesidades de vivienda en todo el espectro, no sólo de lujo o de bajo coste.
b. El gran problema: los urbanistas son unos burócratas que no se enteran de la necesidad de promociones de vivienda para alquilar y las hacen inviables económicamente.
Los planificadores urbanistas no distinguen entre promoción de  vivienda en alquiler o venta.
Desventaja competitiva de las inmobiliarias patrimonialistas: ¿No comprende que si vende una vivienda el comprador paga de una vez y si la alquila lleva años recuperar la inversión?
Los ayuntamientos saben que cobran muchos más impuestos con viviendas en propiedad que se compran y se venden (plusvalías) que con promociones de vivienda en alquiler.

9. Marketing para las inmobiliarias patrimonialistas: 'los inquilinos deben sentir que están alquilando todo el edificio'.

a. El marketing inmobiliario del alquiler de vivienda gira alrededor de estilo de vida.
b. Las inmobiliarias patrimonialistas deben potenciar su marca. No vender vivienda: vender marca. No vender un coche: vender un Ferrari.
• Si usted compra un Mercedes o se aloja en un hotel Hilton sabe lo que está recibiendo. Eso es lo que deben ofrecer las inmobiliarias patrimonialistas: que la gente sepa lo que son, lo que hacen y lo que puede esperarse de sus marcas inmobiliarias.
• Esto es especialmente importante, ya que el sector inmobiliario tradicionalmente se ha asociado con bajos estándares y mal servicio.
• La vivienda es también uno de los pocos mercados sin ningún tipo de marcas conocidas y esto refleja falta de atención del consumidor.
c. ¿Cómo retener al arrendatario de vivienda? Vendiendo vivienda + comunidad de amigos: gimnasio y guardería incluidos en la renta. Más amigos, más fidelidad, menos pisos vacíos sin generar renta.

10. Los promotores inmobiliarios empiezan a detectar demanda para grandes proyectos de vivienda para alquilar.

Para maximizar el precio del suelo y asegurar beneficios competitivos para los promotores inmobiliarios, el diseño y la calidad, junto con fuertes características de ubicación, son cruciales.
a. Grandes proyectos inmobiliarios requieren de grandes inversores inmobiliarios internacionales (americanos y asiáticos).
b. Las autoridades británicas han reaccionado con acierto al aumento de la población y la escasez de vivienda.

Aumento de población y bajada constante de la propiedad de vivienda por particulares.

Efectos del derecho de opción de compra que se dio a los inquilinos de vivienda social en los años 80.

Menos especulación e inversión inmobiliaria en oportunidades a largo plazo.

Ventajas de las medidas de fomento de construcción para alquiler (build to rent).

• Dinero nuevo para la entrega de la vivienda (nuevos inversores internacionales.
• Más opciones para los inquilinos gracias a un mercado de alquiler profesionalizado.
• Los estándares de alojamiento más altos.
• Una mayor estabilidad para el mercado inmobiliario.
• Algo que se ha aprendido de los Estados Unidos: ES MÁS RENTABLE COMPRAR ACCIONES DE TU INMOBILIARIA ARRENDADORA que comprar un piso con las comisiones hipotecarias.
• 30.000 millones de libras en 5 años invertidos por extranjeros en potenciar la construcción de vivienda: 150.000 hogares y MENOS PARO.
• El debate: los políticos quieren que se promueva vivienda barata y los inversores vivienda a precio de mercado.
• Empresas mixtas público privadas (ayuntamiento / inversor inmobiliario) para rehabilitar viviendas antiguas o reconvertir en vivienda espacios municipales en desuso.

• Ejemplo: Ayuntamiento de Manchester en asociación con Abu Dhabi United Group para contruir 6.000 viviendas de alquiler.

• Privatizar el urbanismo: los inversores reclaman que les dejen planificar conforme a sus grandes promociones de vivienda en alquiler.

11. Financiación especial para fomentar la construcción de vivienda para alquilar. ¿Qué son los bonos con garantía estatal para financiar el proyecto británico de alquiler en Gran Bretaña?

TALLER DE TRABAJO
La solución inglesa: Construir para alquilar. El gobierno dejará en manos de los ayuntamientos la planificación para la construcción de viviendas para largos periodos de arrendamiento.

a) Acelerar la construcción
b) Construir pisos
c) Diversificar el mercado
d) Alquiler asequible
e) Casas vacías
f) Construir para alquilar

VERSIONES ESPAÑOL/INGLÉS

• Informe construir para alquilar (Build to Rent) en Gran Bretaña. La financiación de la revolución de alquiler de Gran Bretaña
• Informe del consejo de municipios británicos construir para alquilar (Build to Rent).

TALLER DE TRABAJO
La nueva tendencia en España: joint venture para construir y alquilar.  Alquiler BTR (Build To Rent). 

TALLER DE TRABAJO
La solución española: El Plan de Vivienda establece ayudas para el promotor que esté dispuesto a mantener las viviendas en régimen de alquiler durante un plazo de 25 años.

• Caso real en una Comunidad Autónoma

• Inmobiliaria patrimonialista.

1. Calidad del patrimonio en explotación (renovación patrimonial).
2. Labor inversora. Identificar potenciales oportunidades de compra.
3. Perfil del arrendatario y Calendario de vencimiento y revisión de contratos de alquiler.

a. Base de clientes se encuentra diversificada
b. Vencimientos arrendaticios equilibrados.

4. Reestructuración del patrimonio de la Sociedad mediante la venta de sus activos no estratégicos.
5. Estrategia de crecimiento y especialización.

TALLER DE TRABAJO
Las 5 reglas de oro de una inmobiliaria patrimonialista.
1. Buena ubicación de los inmuebles para facilitar niveles altos de ocupación
2. Diversificación por usos: residencial, oficinas y locales comerciales
3. Diversificación por arrendatarios para que ninguno de ellos sea determinante y que la terminación de un contrato de alquiler no tenga apenas repercusión en los ingresos.
4. Enfoque de largo plazo alejándose de enfoques especulativos cortoplacistas, lo que no impide que cada cierto tiempo se puedan realizar desinversiones en activos no estratégicos.
5. Limitación de la deuda incluido en los estatutos de la compañía.

TALLER DE TRABAJO
Medidas anticíclicas de prevención del riesgo inmobiliario.

TALLER DE TRABAJO
Proceso de reestructuración de su patrimonio con el objeto de incrementar los niveles de rentabilidad

TALLER DE TRABAJO
Criterios de rentabilidad.

TALLER DE TRABAJO
La estructura financiera de una inmobiliaria patrimonialista. Activos inmobiliarios para su alquiler.
1. Coeficientes de ocupación.
2. Valor residual de la inversión al final del periodo.
3. Flujo  de fondos y tasa de capitalización.

TALLER DE TRABAJO
Compras. Política de adquisiciones y crecimiento.

TALLER DE TRABAJO
Diferencias contables entre inmobiliarias patrimonialistas (contabilizan sus activos inmobiliarios en partidas dentro del inmovilizado) y promotoras inmobiliarias contabilizan el suelo y las viviendas como existencias dentro del activo circulante

TALLER DE TRABAJO
El negocio PATRIMONIALISTA de una inmobiliaria.

TALLER DE TRABAJO
Ejemplo real de gran inmobiliaria patrimonialista de referencia internacional en el proceso de adquisición selectiva de activos de alta rentabilidad en zonas prime.

1. Departamento de Gestión de Inmuebles
2. Departamento de gestión de promociones inmobiliarias.

Procedimientos generales
a. Definición del producto
b. Desarrollo del Proyecto
c. Desarrollo de la obra por el contratista

3. Departamento de gestión de suelo.

a. Procesos en el desarrollo promocional.
b. Gestión de suelo.
c. Desarrollo de cada proyecto. Project management.
d. Diseño y posterior control y supervisión de cada promoción.

4. Departamento de planificación y control y relaciones con los inversores.
5. Departamento financiero.

a. Operativa Financiera
b. Gastos de una inmobiliaria patrimonialista.

6. Departamento de Administración de Inmuebles.
7. Departamento de conservación de inmuebles.

Política de mantenimiento y conservación.

8. Departamento comercial y de marketing

Comercialización del patrimonio en alquiler o destinado a la venta.
Venta de Activos
a. Política de venta
b. Fijación de precios
c. Precios y campaña publicitaria
d. Oficina de venta
e. Gestión post-venta
g. Factores de oferta

TALLER DE TRABAJO
La gestión técnica del patrimonio en una inmobiliaria patrimonialista.

Director patrimonio.

Departamento Técnico.

Gerente de Inmuebles.

Gestor Técnico Externo  (Facilities Management FM).

Empresa de Servicios de Mantenimiento

Gestor instalaciones.

Manual de Calidad.

Gestión energética y medioambiental.

Gestor mantenimiento.

Gestor seguridad.

Gestor obra civil-arquitectura.

Responsable administrativo.

Responsable técnico del inmueble.

Inspección técnica.

Libro del  edificio.

Estrategia de contratación  del mantenimiento preventivo.

Mantenimiento Preventivo.

Calendario de Operaciones de Mantenimiento.

Registro de Incidencias.

Registro de Operaciones.

Manual del usuario (servicios y mantenimiento, descripción del edificio, conserjería  y limpieza).

Plan de Mantenimiento.

Plan de emergencia.

Gestión de la seguridad en los inmuebles.

Auditoría técnica estado actual del inmueble.

Validación del plan de mantenimiento preventivo.

CHECK-LIST 

Claves del negocio inmobiliario patrimonialista.
Ingresos por rentas, equilibrio de la compañía.
Creación de patrimonio:

• compra
• desarrollo
Tipos de patrimonio:
• centros comerciales
• oficinas
• viviendas
• hoteles
• parques logísticos / industrial
• (otros)

Rentabilidad. Muy sensible a las variables.
Financiación. Operaciones con mucho apalancamiento.
Gestión del patrimonio:

• personal propio o externalización.
• estructura de ingresos y gastos.
• rentabilidad.
• personalización y adaptación a las especiales características de cada inmueble.
• gestión del activo (técnica y administrativa): conservación, contratación de  suministros y servicios; contratos de mantenimiento; gestión de comunidades de  propietarios; gestión del cobro y facturación, etc.
• comercialización; contratos de arrendamiento, estudios de mercado y  propuestas de actualización de rentas, mantenimiento y gestión–resolución de  incidencias; etc.
• rotación de activos.

1. Suelo de calidad por su ubicación y proceso urbanístico y contrataciones de obra.
2. Compra de suelo selectiva.
3. Contratación de obra.
4. Política de diferenciación de producto y marca

1. Prima de riesgo de las rentabilidades inmobiliarias (variables: impago de rentas, desocupación, depreciación y remodelación).
2. Prima de riesgos de centros comerciales (el problema de la renta variable – cíclico).
3. Prima de riesgo del sector hotelero.
4. Prima de riesgo de inversión residencial (vivienda en alquiler).
5. Prima de riesgo de oficinas (mercado cíclico).
6. Prima de riesgos de suelo industrial (polígonos industriales y logísticos).
7. Prima de riesgos de garajes y aparcamientos.

TALLER DE TRABAJO
Estrategia inversora inmobiliaria. Equilibrio financiero (riesgo rentabilidad) en el análisis de rentabilidad por alquiler o plusvalías.
1. Rentabilidad y riesgo.
2. Fondos propios y préstamos.
3. Estrategia inversora (mantenimiento o venta).
4. Diversificación y ubicación.

• La valoración de las inmobiliarias patrimonialistas.

1. Método de valoración de activos inmobiliarios, el NAV “Net Asset Value”
2. La forma de calcular el NAV “Net Asset Value”. RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors)
3. La importancia de las valoraciones en la empresa inmobiliaria patrimonialista
4. ¿Qué es el NAV?

• El NAV es un indicador del valor de una empresa que consiste en la suma del valor contable de la empresa (valor del patrimonio neto) y las plusvalías latentes de los inmuebles de inversión, medidos a valor razonable.

5. ¿Qué información proporciona el NAV?

• Correlación entre el valor de la cartera de inmuebles y el valor de las acciones, las cuales se valoran en relación al Valor de los Activos Netos (NAV).

6. Tipos de inversión en activos inmobiliarios

a. Inversión directa en inmuebles
b. Inversión indirecta en inmuebles

7. Inversiones inmobiliarias (NIC 40)
8. Características y relevancia de las inversiones inmobiliarias patrimonialistas: la mayor fuente de ingresos proviene de los alquileres.
9. El valor razonable en inversiones inmobiliarias
10. Valoración inmobiliaria en base al reconocimiento inicial y posterior.

a. Reconocimiento inicial
b. Reconocimiento posterior

11. Incidencia de la NIIF 13 en inversiones inmobiliarias. Definición del valor razonable del inmueble.
12. El valor de un inmueble en base al fin de la valoración.
13. Métodos para valorar inversiones inmobiliarias

a. Métodos de comparación de precios ajustados
b. Métodos de capitalización de rentas y flujos de caja
c. Métodos de múltiplos
d. Método Residual
e. Situación real

14. Factores que influyen en la valoración

a. Tasación inmobiliaria externa.
b. Frecuencia anual de las valoraciones

15. EPRA-NAV

• Cálculo del NAV según el método EPRA

16. El “triple-NAV” para la liquidación inmediata de la empresa.
17. Utilidad del NAV

a. Adecuación exclusiva para empresas inmobiliarias patrimonialistas
b. Ventajas e inconvenientes del NAV

18. Los diferenciales del NAV. Retirada de la inmobiliaria de la bolsa (cuando el precio de una empresa en bolsa está por debajo del valor de los activos netos (NAV)).

a. La inmobiliaria patrimonialista que sale a bolsa.
b. La inmobiliaria patrimonialista como destino de una OPA

19. Nivel de endeudamiento de las inmobiliarias patrimonialistas.
18. Concentración sectorial de la inmobiliaria patrimonialista.

TALLER DE TRABAJO
La importancia de conocer  el  método  de valoración empleado.
1. Información  sobre  el  comportamiento  del  activo  en el  futuro frente al estático valor liquidativo (NAV Net  Asset Value).
2. Valor  añadido  de  un  proceso  de  valoración: anticiparse al futuro gracias a bases de datos y programas de prevención de riesgos.
3. Estimación de los flujos de caja  necesarios  para  cada  activo  inmobiliario  valorado.

TALLER DE TRABAJO 
El valor de los activos netos (NAV) 
1. El valor de los activos netos (NAV) se ha convertido en el indicador más relevante para informar sobre el valor fundamental de empresas inmobiliarias patrimonialistas. 
2. Análisis del NAV, tanto en su función de indicador del valor de la empresa en funcionamiento, como en la de valor de liquidación. 
3. Concepto del NAV 

El activo de las empresas inmobiliarias patrimonialistas de la muestra se compone en su mayor parte por inversiones inmobiliarias (property investments) al cual hay que sumar una partida reducida de otros activos, por ejemplo, la tesorería. 

4. Clases de NAV 
5. El “EPRA-NAV” 
6. Análisis de la utilidad del NAV 

El NAV como indicador del valor tiene mayor utilidad para empresas inmobiliarias del tipo patrimonialista porque éstas tienen normalmente una estructura del activo poco compleja, sobre todo cuando no exista un inmovilizado intangible o cuando la cuota de los intangibles sea mínima. 652

7. Análisis de los puntos débiles y de las ventajas del NAV 
8. Posición del NAV frente a otros métodos de valoración 

TALLER DE TRABAJO
El régimen especial de valoración de los inmuebles de la SAREB en relación a la Orden ECO/805/2003. Circular 5/2015, de 30 de septiembre, del Banco de España, por la que se  desarrollan las especificidades contables de la Sociedad de Gestión de  Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S. A. 

• Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI)

1. Las SOCIMI tras la reforma del 2013. La reforma de la Ley 11/2009 por la Ley 16/2012.
2. Disposición final octava de la Ley 16/2012, de 27 de diciembre.

a. Objeto social. Participaciones.
b. No límite de financiación ajena.
c. Cómputo de rentas
d. Tiempo de mantenimiento en el Activo de los bienes inmuebles.
e. No diversificación inmobiliaria.
f. Mercado  Alternativo Bursátil (MAB1)
g. Capital social mínimo.
h. Carácter nominativo de las acciones de las SOCIMI.

3. Mejoras del régimen fiscal especial.

a. Gravamen del 0%
b. Bases imponibles negativas.
c. Plazos de permanencia obligatoria.
d. Gravamen especial.
e. Obligaciones de información en la memoria
f. Dividendos.

4. Requisitos  exigidos  para  cotizar  en  el MAB

TALLER DE TRABAJO
Esquemas de las ventajas introducidas por la reforma de 2013 en las SOCIMI.

TALLER DE TRABAJO
Ventajas de las SOCIMI frente a la inversión directa en inmuebles.

CHECK-LIST 

La reforma del 2013 de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (Socimis)

1. ¿Qué es una SOCIMI?
2. S.A y posible cotización en el Mercado  Alternativo  Bursátil  (MAB)
3. Capital social mínimo.
Debe tener un Capital Social mínimo de  cinco (5) millones de euros
4. ¿A qué se dedica? Objeto social de las SOCIMI.
5. Requisitos de inversión. Porcentaje invertido en inmuebles.
6. Requisitos de mantenimiento y composición del activo.
7. Rentas del periodo impositivo.
8. Financiación ajena.

TALLER DE TRABAJO
Aspectos más relevantes de la regulación de las SOCIMI
1. Elementos societarios.
2. Actividad obligatoria.
3. Activos permitidos.
4. Origen de ingresos.
5. Periodo de tenencia de activos.
Política de distribución de beneficios.
6. Incorporación a negociación. Cotización.
7. Régimen fiscal de la SOCIMI. Beneficios en el Impuesto de sociedades.
8. Obligaciones de información. Cuentas anuales.
9. Régimen fiscal de los inversores.

Sujetos pasivos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas
(a) Dividendos
(b) Rentas derivadas de la transmisión de las participaciones
Sujetos pasivos del Impuesto sobre Sociedades y del Impuesto sobre la Renta de no Residentes con establecimiento permanente
a) Dividendos
b) Rentas derivadas de la transmisión de las participaciones
Socios sujetos pasivos del Impuesto sobre la Renta de no Residentes sin establecimiento permanente
a) Dividendos
b) Rentas derivadas de la transmisión de las participaciones

10. Opción por la aplicación del régimen de SOCIMI para beneficiarse del régimen fiscal especial.
11. Perdida del régimen especial SOCIMI

TALLER DE TRABAJO
¿Qué son las “SOCIMIS en desarrollo”?
1. ¿Qué es una SOCIMI en Desarrollo?
2. Requisitos de las SOCIMI en desarrollo.

TALLER DE TRABAJO
Aportaciones en especie a las SOCIMI.
1. Ventajas
2. Desventajas

TALLER DE TRABAJO
Requisitos inmobiliarios SOCIMI.
1. Requisitos inmobiliarios SOCIMI.
2. Requisitos financieros SOCIMI.
3. Beneficios fiscales SOCIMI.

TALLER DE TRABAJO
Proceso a seguir para la constitución de una SOCIMI y agentes intervinientes en cada fase del proceso.
1. Proceso de constitución de una SOCIMI.
2. Agentes del proceso en la constitución de una SOCIMI. Auditor, tasador, agente MAB, etc.

TALLER DE TRABAJO.
¿Merece la pena constituir una SOCIMI? Desarrollo de un caso práctico.
1. Estudio de cash flow para el inversor en SOCIMI.
2. Ventajas principales de ahorro de las SOCIMIs respecto de la SL tradicional.

1. Acciones  deben  nominativas
2. Admitidas  a  negociación.
3. Tasación.
4. Objeto social.
5. Abono de  dividendos.
6. Actividades accesorias distintas por parte de las SOCIMI.

1. Las SOCIMI han de ser sociedades anónimas cotizadas.
2. Carácter nominativo de la acciones.
3. Reducción del plazo de arrendamiento de los inmuebles.
4. Desaparece la diversificación en inmuebles.
5. Financiación ilimitada.

TALLER DE TRABAJO
Modificación del objeto social de la Sociedad para adaptarlo  a  lo  previsto  por  la  Ley  11/2009,  de  26  de  octubre,   con  las  modificaciones  introducidas  por  la  Ley  16/2012, de 27 de diciembre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en  el Mercado Inmobiliario (SOCIMI).

TALLER DE TRABAJO
Reducción de capital  de una  SOCIMI con la finalidad de condonar los dividendos pasivos, mediante la disminución del valor nominal de las acciones.

TALLER DE TRABAJO
Modelo de estatutos sociales de una SOCIMI.

Título I. Denominación, objeto, duración y domicilio 
Artículo 1. Denominación social 
Artículo 2. Objeto social 
Artículo 3. Duración 
Artículo 4. Domicilio social 

Título II. Capital social, acciones y accionistas 
Artículo 5. Capital social 
Artículo 6. Las acciones 
Artículo 7. Condición de accionista 
Artículo 8. Prestaciones accesorias 
Artículo 9. Copropiedad y derechos reales sobre las acciones 
Artículo 10. Transmisión de las acciones 
Artículo 11. Desembolsos pendientes y mora del accionista 

Título III. Aumento y reducción de capital 
Artículo 12. Aumento de capital
Artículo 13. Capital autorizado 
Artículo 14. Reducción de capital 

Título IV. Obligaciones y otros valores 
Artículo 15. Emisión de obligaciones 
Artículo 16. Emisión de otros valores 

Título V. Órganos rectores de la sociedad 
Artículo 17. Órganos de la sociedad 

Sección i. – la junta general 
Artículo 18. Junta general 
Artículo 19. Clases de juntas 
Artículo 20. Convocatoria de la junta general 
Artículo 21. Junta universal
Artículo 22. Lugar y tiempo de celebración 
Artículo 23. Constitución de la junta 
Artículo 24. Derecho de asistencia 
Artículo 25. Representación para asistir a la junta 
Artículo 26. Voto por medios de comunicación a distancia 
Artículo 27. Derecho de información 
Artículo 28. Presidencia y secretaría de la junta 
Artículo 29. Lista de asistentes 
Artículo 30. Desarrollo de las sesiones 
Artículo 31. Adopción de acuerdos
Artículo 32. Acta de la junta y certificaciones 

Sección II. El consejo de administración 
Artículo 33. Consejo de administración 
Artículo 34. Funciones del consejo de administración 
Artículo 35. Composición del consejo de administración 
Artículo 36. Equilibrio del consejo 
Artículo 37. Duración 
Artículo 38. Retribución de los consejeros 
Artículo 39. Designación de cargos en el consejo de administración 
Artículo 40. Reuniones del consejo de administración 
Artículo 41. Desarrollo de las sesiones 
Artículo 42. Actas del consejo y certificaciones 

Sección III. Órganos delegados y consultivos del consejo 
Artículo 43. Delegación de facultades 
Artículo 44. Comisión de auditoría y control 
Artículo 45. Comisión de nombramientos  y retribuciones 

Sección IV. Informe anual de gobierno corporativo, informe anual sobre la remuneración de los consejeros y página web 
Artículo 46. Informe anual de gobierno corporativo 
Artículo 47. Informe anual sobre la remuneración de los consejeros 
Artículo 48. Página web corporativa 

Título VI. Cuentas anuales 
Artículo 49. Ejercicio social 
Artículo 50. Documentación contable 
Artículo 51. Cuentas anuales
Artículo 52. Informe de gestión 
Artículo 53. Auditores de cuentas 
Artículo 54. Aprobación de las cuentas anuales 
Artículo 55. Reglas especiales para la distribución de dividendos 
Artículo 56. Depósito de las cuentas anuales 

Título VII. Disolución y liquidación 
Artículo 57. Causas de disolución 
Artículo 58. Liquidación 

Título VIII. Incompatibilidades 
Artículo 59. Prohibiciones e incompatibilidades 
Artículo 60. Activo y pasivo sobrevenidos 
Artículo 61. Fuero para la resolución de conflictos 

Disposición transitoria 

Anexo 

TALLER DE TRABAJO
Modelo de reglamento del consejo de administración  de  una SOCIMI. 
Artículo 1.- Finalidad e interpretación 
Artículo 2.- Aprobación y modificación 
Artículo 3.- Difusión 

TÍTULO I 
FUNCIONES DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN 
Artículo 4.- Función general del Consejo de Administración 
Artículo 5.- Creación de valor para el accionista 

TÍTULO II 
COMPOSICIÓN DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN 
Artículo 6.- Composición cualitativa 
Artículo 7.- Composición cuantitativa 

TÍTULO III 
ESTRUCTURA DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN 
Artículo 8.- El Presidente del Consejo de Administración 
Artículo 9.- El Vicepresidente o Vicepresidentes 
Artículo 10.- El Secretario del Consejo de Administración 
Artículo 11.- El Vicesecretario del Consejo de Administración 
Artículo 12.- Órganos delegados y consultivos del Consejo de Administración 
Artículo 13.- El Comité de Auditoría 
Artículo 14.- La Comisión de Nombramientos y Retribuciones 

TÍTULO IV 
FUNCIONAMIENTO DEL CONSEJO 
Artículo 15.- Reuniones del Consejo de Administración 
Artículo 16.- Desarrollo de las sesiones 

TÍTULO V 
DESIGNACIÓN Y CESE DE CONSEJEROS 
Artículo 17.- Nombramiento de consejeros 

Artículo 18.- Designación de consejeros externos 
Artículo 19.- Reelección de consejeros

Artículo 20.- Duración del cargo
Artículo 21.- Cese de los consejeros 
Artículo 22.- Expresión de las razones de cese como Consejero 
Artículo 23.- Objetividad y secreto de las votaciones 

TÍTULO VI 
ACCESO DE LOS CONSEJEROS A INFORMACIÓN DE LA SOCIEDAD 
Artículo 24.- Facultades de información e inspección 
Artículo 25.- Auxilio de expertos 

TÍTULO VII  RETRIBUCIÓN DEL CONSEJERO 
Artículo 26.- Retribución del consejero 
Artículo 27.- Remuneración de la alta dirección 

TÍTULO VIII  DEBERES DEL CONSEJERO 
Sección 1ª. Deberes de diligencia 
Artículo 28.- Obligaciones generales del Consejero 

Sección 2ª. Deberes de fidelidad y lealtad 
Artículo 29.- Deberes generales 
Artículo 30.- Deber de secreto del consejero 
Artículo 31.- Deber de lealtad 
Artículo 32.- Deber de abstención en conflictos de intereses 
Artículo 33.- Deber de fidelidad 
Artículo 34.- Información no pública 
Artículo 35.- Oportunidades de negocios 
Artículo 36.- Operaciones indirectas 
Artículo 37.- Deberes de información del consejero 
Artículo 38.- Operaciones con consejeros y accionistas significativos 
Artículo 39.- Principio de transparencia 
Artículo 40.- Extensión subjetiva de los deberes de lealtad 

TÍTULO IX  RELACIONES DEL CONSEJERO 
Artículo 41.- Informe anual de gobierno corporativo 
Artículo 42.- Relaciones con los Accionistas 
Artículo 43.- Relaciones con los mercados
Artículo 44.- Relaciones con los analistas 
Artículo 45.- Relaciones con los auditores.
Artículo 46.- Página web corporativa 

1. Requisito de inversión de los activos.
2. Requisitos contables para el cómputo.
3. Requisito sobre volumen de rentas derivadas del  arrendamiento de inmuebles
4. Requisito de mantenimiento de los activos.
5. Financiación de las SOCIMI

CHECK-LIST 

Régimen mercantil de las SOCIMI
1. Forma societaria
2. Objeto social.
3. Distribución de dividendos