| “Respecto
a los próximos meses, prevemos que la demanda residencial va a continuar
la senda positiva, pero a un ritmo de crecimiento menor, ya que la tendencia
a la ralentización del crecimiento económico que se anticipa
para los próximos meses se verá reflejada en el mercado de
vivienda”, afirma Samuel Población, director nacional de Producto
Residencial y Suelo de CBRE España. “Las expectativas para 2019
sitúan el crecimiento de la demanda entre 610.000 y 615.000 transacciones,
lo que representa un incremento en el rango 4-4,5%”.
El menor ritmo
de crecimiento de la demanda no es homogéneo, sino que se está
produciendo en aquellos mercados que iniciaron antes la recuperación,
como Barcelona o Madrid, si bien siguen siendo las dos plazas con mayor
potencial en números de operaciones. Otras provincias, como Valencia,
Málaga o Alicante, pese a registrar en el último trimestre
de 2018 tasas de crecimiento inferiores al trimestre anterior, no muestran
todavía una tendencia clara.
EL CRECIMIENTO
DE LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA SE HARÁ MÁS SOSTENIBLE
Por otra parte,
el precio de la vivienda a nivel nacional alcanzó en 2018 una tasa
de crecimiento del 6,6%. Esto supone una ligera moderación con respecto
al año anterior, cuando aumentó un 7,2%. Madrid y Cataluña,
si bien lideraron el aumento de precios el pasado ejercicio con tasas por
encima de la media nacional (9,6% y 8,1%, respectivamente), registraron
crecimientos inferiores a 2017, al igual que en Baleares, Canarias y País
Vasco, lo que sugiere una tendencia más sostenible para los próximos
años.
“Teniendo en
cuenta el ritmo de crecimiento de la demanda y que, a diferencia del ciclo
anterior, no existen por el momento factores exógenos al mercado
-como exceso de financiación hipotecaria, exceso de oferta, tensionamiento
demográfico por flujos migratorios o incentivos fiscales a la compra-
que permitan proyectar repuntes de precios, se prevé una moderación
del crecimiento de los precios de la vivienda durante 2019” indica Población
que afirma “durante el presente ejercicio el incremento de los precios
a nivel nacional podría moderarse en torno al 3% - 4%”.
RECUPERACIÓN
DE LA VIVIENDA NUEVA EN ESPAÑA
En cuanto a
la oferta, el estudio señala que la construcción de vivienda
se encuentra a niveles históricamente bajos, si bien crece a un
ritmo constante registrado en tasas de crecimiento anual de alrededor del
25%. En 2018, el volumen de vivienda de obra nueva terminada alcanzó
las 64.500 unidades, un 18% más que en 2017, y representa todavía
un 16% del promedio anual de unidades construidas en los años 90
y una décima parte de las viviendas terminadas en 2008.
“En este sentido,
la tendencia sugiere que el sector está alcanzando una velocidad
de crucero, sin embargo, la producción de vivienda nueva continuará
en niveles relativamente moderados en los próximos dos años.
Asumiendo esta tasa de crecimiento y un factor de descuento sobre el número
de proyectos visados no ejecutados, la proyección de los proyectos
visados indica que el volumen de vivienda terminada para 2019 podría
superar las 85.000 unidades y algo menos de 100.000 unidades en 2020”,
todo ellos sujeto a los plazos en la obtención de las pertinentes
LPOs, apunta Álvaro Martín Guerrero, Consultor Senior Research
de CBRE, que añade que “son cifras que están todavía
muy por debajo de las medidas históricas y la producción
de vivienda nueva irá recuperando un porcentaje de la demanda a
lo largo de los próximos años”.
“Sin embargo,
la gestión y ordenación de suelo, la tramitación de
licencias, la capacidad productiva y el repunte sobre los costes de construcción
continúan lastrando el potencial de los promotores para construir
vivienda” destaca Samuel Población. “El endurecimiento de las condiciones
de accesibilidad para los colectivos más vulnerables podría
corregirse a través de políticas más activas como
por ejemplo la explotación de los parques públicos de suelo
a través de colaboraciones público-privadas que aumenten
la oferta de vivienda”.
EL ALQUILER
SE CONSOLIDA COMO UNA FORMA DE TENENCIA AL ALZA
En los últimos
diez años, uno de cada dos nuevos hogares optó por el alquiler
como forma de tenencia, en torno a 70.0000 nuevos arrendatarios al año.
Así, la expansión de la demanda de vivienda en alquiler y
la escasez de la oferta en algunos mercados ha generado tensionamientos
importantes de los precios en las grandes ciudades como Madrid o Barcelona,
donde el alquiler ha crecido en torno al 36% entre 2014 y 2018. Pese a
la moderación de los tipos de interés, la ratio de esfuerzo
hipotecario a nivel nacional se sitúa en torno al 33% en 2018, lo
que dificulta las posibilidades de compra de vivienda entre los jóvenes
y los hogares con rentas más bajas.
“Si bien el
crecimiento de la demanda de alquiler ha estado fuertemente condicionado
por la crisis económica, la mejora del entorno económico
en los últimos años no ha supuesto un retroceso en el alquiler,
lo que indica un cambio social en la percepción sobre este régimen
de tenencia. Ciertamente, el alquiler proporciona una solución habitacional
flexible” añade Martín Guerrero.
Por otro lado,
la oferta de vivienda en alquiler está experimentado un crecimiento
muy significativo, aún insuficiente, como consecuencia del aumento
en el número de actores que comienzan a operar en este mercado.
Una parte de la inversión está compuesta por operadores institucionales
como fondos de inversión, SOCIMIs y empresas patrimonialistas que
encuentran rentabilidades estables en este segmento inmobiliario. En 2018,
este segmento de inversión residencial directa alcanzó los
900M€, duplicando el volumen registrado en 2017. “Este impulso del
mercado de inversión residencial se debe, en parte, a la escasez
de la oferta de vivienda en alquiler y rentabilidades brutas aún
atractivas que rondan en torno al 4%” concluye el director de Producto
Residencial & Suelo de CBRE.
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